Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании в <адрес> гражданское дело по иску ФИО3 ФИО20 к ФИО1 ФИО21, ФИО1 ФИО22, третьи лица, не заявляющие требования на предмет спора: Государственный комитет по государственной регистрации и кадастру Республики Крым, ФИО2 ФИО23, ФИО7 ФИО24 о признании договора купли-продажи земельного участка недействительным, применении последствий недействительности сделки, по апелляционной жалобе ФИО1 ФИО25 на решение Сакского районного суда Республики Крым от 7 июля 2022 года,

УСТАНОВИЛА:

В ДД.ММ.ГГГГ года ФИО3 обратилась с иском в суд к ФИО4, ФИО5 о признании договора купли-продажи земельного участка недействительным, применении последствий недействительности сделки.

Исковые требования обоснованы тем, что истцу на праве собственности принадлежит земельный участок площадью 20000+/-49 кв.м., кадастровый №, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: ведение личного подсобного хозяйства на полевых участках, расположенный по адресу: <адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ истцом была выдана доверенность ФИО6, ФИО4, ФИО7 представлять ее интересы по вопросам, связанным с государственной регистрацией права на земельный участок, продать за цену и на условиях по своему усмотрению.

ДД.ММ.ГГГГ в Госкомитет по государственной регистрации и кадастру Республики Крым истцом было подано заявление о невозможности государственной регистрации права на земельный участок без личного участия правообладателя.

ДД.ММ.ГГГГ при обращении в Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности на вышеуказанный земельный участок, истцу стало известно, что право собственности зарегистрировано за иным лицом.

Истец не отчуждала указанный земельный участок, последний был продан по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ ФИО4, действующим по доверенности от имени истицы, своему брату – ФИО5 О данной сделке истцу не было известно, денежные средства от ФИО4 либо от ФИО8 истец не получала.

В связи с изложенным, истец просила:

- признать недействительным договор купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которого ФИО4, действующий по доверенности от имени ФИО3, продал ФИО5 земельный участок, площадью 20000+/- 49 кв. м., кадастровый №, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: ведение личного подсобного хозяйства на полевых участках, расположенный по адресу: <адрес>.

- применить последствия недействительности сделки, исключив из ЕГРН запись о регистрации права собственности на указанный земельный участок за ФИО5

Определением суда первой инстанции к участию в деле в качестве третьих лиц на стороне ответчика привлечены: ФИО6, ФИО7

Решением Сакского районного суда Республики Крым от 7 июля 2022 года иск удовлетворен.

Признан недействительным (ничтожным) заключенный ДД.ММ.ГГГГ между представителем ФИО3 – ФИО4 и ФИО5 договор купли-продажи земельного участка площадью 20000+/-49 кв.м., кадастровый №, расположенный по адресу: <адрес>.

Применены последствия недействительной сделки, в собственность ФИО3 возвращен спорный земельный участок.

Взыскана с ФИО4 и ФИО5 в пользу ФИО3 государственная пошлина в размере 300 руб., по 150 руб. с каждого.

На Межрайонную инспекцию федеральной налоговой службы № возложена обязанность возвратить истцу излишне уплаченную государственную пошлину за подачу иска в Сакский районный суд Республики Крым.

В апелляционной жалобе ФИО4, ссылаясь на нарушение судом норм материального и процессуального права, просит указанное решение отменить и принять по делу новое решение.

Апеллянт указывает на то, что исковое заявление подписано не ФИО3, а иным лицом, ответчику ФИО5 отказано в принятии встречного искового заявления, которое поступило в суд в день принятия решения по существу дела, при этом в удовлетворении ходатайства ФИО4 об отложении разбирательства дела в связи с подачей встречного иска отказано. Кроме того, суд первой инстанции не выяснил действительную волю истца по отчуждению принадлежащего ей земельного участка, не установил причины по которым истец не отменила выданную ею доверенность. Суд не принял во внимание, что истец не заявляла требований о признании доверенности недействительной либо о признании действий государственного регистратора незаконными.

Суд первой инстанции не дал оценки тому обстоятельству, что ФИО4 был уполномочен истцом в соответствии с нотариально удостоверенной доверенностью представлять её интересы, в том числе подавать в Госкомитет по государственной регистрации и кадастру Республики Крым заявления на снятие обременений (ограничений). Считает выводы суда первой инстанции о недобросовестности ответчика ФИО4 не обоснованными и неподтвержденными надлежащими доказательствами.

В возражениях на апелляционную жалобу истец ФИО3 просит ее отклонить, решение суда оставить без изменений как законное и обоснованное. Опровергая доводы апелляционной жалобы, истец ссылается на то, что ФИО4, действуя недобросовестно, погасил запись о невозможности государственной регистрации перехода, прекращения, ограничения права и обременения объекта недвижимости без личного участия собственника. Считает, что суд пришел к правильному выводу о ничтожности сделки, так как исходя из положений ст. 421 ГК РФ ст.ст. 166 и 174.1 ГК РФ при наличии записи в ЕГРН и без личного присутствия, даже при наличии нотариально удостоверенной доверенности, невозможно зарегистрировать переход права собственности по сделке на иное лицо.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции истица ФИО3, третьи лица ФИО6, ФИО7 в судебное заседание не явились, извещены надлежаще, направили ходатайства о рассмотрении дела в их отсутствие. Ответчик в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен. Дело рассмотрено в силу положений ст.ст.167, 327 в отсутствие сторон.

Представитель истца ФИО9 просила апелляционную жалобу оставить без удовлетворения, решение суда - без изменения, ссылаясь на обстоятельства, и изложенные в возражениях на жалобу. Кроме того, указала на то, что у истца имелась воля на отчуждение земельного участка, однако другому лицу, а не тому которому продал ответчик. Считает, что при наличии запрета в ЕГРН осуществление перехода прав невозможно. Доверенность на имя ответчика не была отменена, так как была выдана на нескольких лиц. Земельный участок находится в фактическом владении ФИО10

Заслушав доклад судьи-докладчика, объяснения представителя истца, проверив материалы дела, законность и обоснованность обжалуемого решения в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 ГПК Российской Федерации, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к выводу о том, что апелляционная жалоба подлежит частичному удовлетворению, а обжалуемое решение суда первой инстанции подлежит отмене с принятием по делу нового решения об отказе в иске, исходя из следующего.

Удовлетворяя исковые требования ФИО3 и признавая недействительным (ничтожным) договор купли-продажи спорного земельного участка, суд первой инстанции исходил из того, что при наличии записи в ЕГРН о невозможности государственной регистрации перехода, прекращения, ограничения права и обременения объекта без личного участия правообладателя (либо присутствия законного представителя), при наличии доверенности невозможно провести сделку, прекратить право собственности, зарегистрировать переход права, а сделка, заключенная без личного участия правообладателя на основании статей 168, 174.1 ГК РФ, является ничтожной.

С такими выводами суда первой инстанции судебная коллегия полностью согласиться не может, поскольку они противоречат нормам материального права, исходя из следующего.

Из дела следует, что истцу на праве собственности принадлежал земельный участок площадью 20000+/- 49 кв.м., кадастровый №, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: ведение личного подсобного хозяйства на полевых участках, расположенный по адресу: <адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ истцом была выдана доверенность на имя ФИО6, ФИО4, ФИО7 представлять интересы истца по вопросам, связанным с продажей Объекта за цену и на условиях по своему усмотрению и государственной регистрацией права на Объект. Доверенность удостоверена нотариусом Евпаторийского городского нотариального округа ФИО15 (т. 1 л.д. 54-55)

ДД.ММ.ГГГГ осуществлена государственная регистрация права собственности истца на спорный земельный участок, о чем составлена запись регистрации в ЕГРН № от ДД.ММ.ГГГГ (т. 2 л.д. 22-24).

ДД.ММ.ГГГГ истец обратилась в Государственный комитет по государственной регистрации и кадастру Республики Крым с заявлением о внесении записи о невозможности государственной регистрации права перехода, прекращения, ограничения права и обременения Объекта без личного участия правообладателя (запись в ЕГРН №) (т. 2 л.д. 25-26).

ДД.ММ.ГГГГ представителем ФИО3- ФИО4, действующим по доверенности от ДД.ММ.ГГГГ от имени ФИО3, в Госкомрегистр подано заявление о государственной регистрации перехода права собственности на спорный объект от ФИО3 к ФИО11 на основании договора купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО4, представляя ФИО3, обратился в Госкомрегистр с заявлением о прекращении осуществления государственной регистрации права и возврате предоставленных документов (т. 2 л.д. 28-30).

ФИО4 было известно о наличии внесении записи о невозможности государственной регистрации права перехода, прекращения, ограничения права и обременения земельного участка без личного участия правообладателя, что им не отрицается.

ДД.ММ.ГГГГ представитель истца ФИО3 по доверенности – ФИО4 обратился в Госкомрегистр с заявлением о погашении записи о невозможности государственной регистрации перехода, прекращения, ограничения права и обременения объекта недвижимости, зарегистрированного ДД.ММ.ГГГГ за № без личного участия собственника (его законного представителя) (т. 2 л.д. 31-32, 54-56).

Стороной продавца ФИО4, действующим на основании вышеуказанной доверенности от имени ФИО3, и покупателем ФИО5 ДД.ММ.ГГГГ заключен договор купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которого ФИО4, действующий по доверенности от имени ФИО3, продал ФИО5 земельный участок, площадью 20000+/- 49 кв.м., кадастровый №, расположенный по адресу: <адрес> (т. 1 л.д. 93-110), который представлен в Госкомрегистр для регистрации перехода права собственности.

Право собственности ФИО5 зарегистрировано в ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ (запись регистрации №) (т. 2 л.д. 104-106).

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 и ФИО12 заключен договор купли-продажи спорного земельного участка.

ДД.ММ.ГГГГ Госкомрегистром в государственной регистрации перехода права собственности на основании указанного договора купли-продажи отказано в связи с тем, что право собственности на земельный участок зарегистрировано за иным лицом (ФИО5), у продавца отсутствуют право собственности на земельный участок (т. 2 л.д. 121-124)

Предъявляя требования о признании договора купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ недействительным, истец ФИО3 указывает на то, что данная сделка совершена с нарушением запрета на распоряжение имуществом, без личного участия собственника, ФИО4 действовал в нарушение закона, злоупотребляя своими правами. Так же истец ссылается на обстоятельства введения ее в заблуждение и обман.

В соответствии с пунктами 1, 2, 5 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.

Добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.

В силу пункта 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно статье 168 Гражданского кодекса Российской Федерации за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 1).

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2).

Согласно пункту 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно ст. 185 ГК РФ доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу или другим лицам для представительства перед третьими лицами. Доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы, на подачу заявлений о государственной регистрации прав или сделок, а также на распоряжение зарегистрированными в государственных реестрах правами должна быть нотариально удостоверена, за исключением случаев, предусмотренных законом (ст. 185.1 ГК РФ).

Из анализа нотариальной доверенности, выданной истцом ДД.ММ.ГГГГ, следует, что истец уполномочивает ФИО6, ФИО4 и ФИО7 представлять ее интересы по всем вопросам, связанным государственной регистрацией, получением правоустанавливающих документов, продажей за цену и на условиях по своему усмотрению спорного земельного участка, для чего, в частности, предоставляется право на подписание договора купли-продажи, право на получение денежных средств за проданное недвижимое имущество, правом на снятие обременений (ограничений).

Таким образом, истец, как собственник земельного участка, имела волю на его отчуждение, для чего выдала доверенность сроком действия три года с предоставлением всех предусмотренных законом полномочий необходимых для заключения договора купли-продажи, при этом истец, обращаясь в Госкомрегистр с заявлением в порядке ст. 36 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», не отменила выданную ею доверенность. Каких либо ограничений на распоряжение имуществом, либо указаний на отчуждение имущества конкретному лицу, доверенность не содержала.

Заключая договор купли-продажи земельного участка, ответчик действовал от имени истца в соответствии с доверенностью, которая отменена не была, то есть имел полномочия на заключение договора купли-продажи спорного земельного участка за цену и на условиях по своему усмотрению.

Факт регистрации перехода при наличии вышеуказанного запрета основанием для признания сделки по основаниям, предусмотренным положениями ст. 174.1 ГК РФ не является.

Наличие в ЕГРН ограничений, а именно: записи о невозможности государственной регистрации перехода, прекращения, ограничения права и обременения объекта недвижимости без личного участия собственника, не ограничивает представителя, который действует по действующей доверенности, заключать договора на распоряжение имуществом, а является препятствием в регистрации перехода права собственности по данной сделке без личного участия собственника, что не является основанием для признания недействительной сделки, заключенной представителем в пределах представленных собственником полномочий.

В соответствии с пунктом 1 статьи 174.1 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, совершенная с нарушением запрета или ограничения распоряжения имуществом, вытекающих из закона, в частности из законодательства о несостоятельности (банкротстве), ничтожна в той части, в какой она предусматривает распоряжение таким имуществом (статья 180).

Согласно пункта 2 статьи 174.1 ГК Российской Федерации, согласно которому сделка, совершенная с нарушением запрета на распоряжение имуществом должника, наложенного в судебном или ином установленном законом порядке в пользу его кредитора или иного управомоченного лица, не препятствует реализации прав указанного кредитора или иного управомоченного лица, которые обеспечивались запретом, за исключением случаев, если приобретатель имущества не знал и не должен был знать о запрете.

Таких обстоятельств по делу не установлено, в связи с чем, вывод суда первой инстанции о недействительности сделки по основаниям, предусмотренным статьями 168, 174.1 ГК РФ, нельзя признать обоснованным, исходя их следующего.

Частями 1, 2 ст. 36 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» (в редакции закона от ДД.ММ.ГГГГ), предусмотрено, что при представлении лицом, указанным в Едином государственном реестре недвижимости в качестве собственника объекта недвижимости, или его законным представителем заявления о невозможности государственной регистрации перехода, прекращения, ограничения права и обременения такого объекта недвижимости без его личного участия (далее в настоящей статье - заявление о невозможности регистрации) в Единый государственный реестр недвижимости в срок не более пяти рабочих дней со дня приема органом регистрации прав соответствующего заявления вносится запись о заявлении о невозможности регистрации.

Запись, содержащаяся в Едином государственном реестре недвижимости, о заявлении о невозможности регистрации погашается на основании: 1) решения государственного регистратора прав (без заявления собственника, его законного представителя) одновременно с осуществляемой при его личном участии государственной регистрацией перехода, прекращения права собственности указанного собственника; 2) заявления собственника (его законного представителя) об отзыве ранее представленного заявления о невозможности регистрации; 3) вступившего в законную силу судебного акта.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции руководствовался положениями пункта 1 статьи 174.1 ГК РФ, которой предусмотрено, что сделка, совершенная с нарушением запрета или ограничения распоряжения имуществом, вытекающих из закона, в частности из законодательства о несостоятельности (банкротстве), ничтожна в той части, в какой она предусматривает распоряжение таким имуществом (статья 180).

Между тем, из выписки из ЕГРН на спорный земельный участок следует, что на момент заключения оспариваемого договора купли-продажи, ограничение прав и обременение объекта недвижимости не зарегистрировано (т. 2 л.д. 60).

Истцом действия должностных лиц Государственного комитета по государственной регистрации и кадастру Республики Крым связанные с погашением записи о невозможности регистрации без личного участия обжалованы в установленном законом порядке не были.

При таких обстоятельствах, и принимая во внимание то, что на момент заключения договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ каких-либо запретов на распоряжение имуществом продавца не имелось, а также учитывая то, что, заключая ДД.ММ.ГГГГ договор купли-продажи, ФИО4, действовал от имени продавца на основании нотариально удостоверенной доверенности, которая не была отменена либо признана недействительной, судебная коллегия приходит к выводу об отсутствии оснований, предусмотренных статьями 168, 174.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, для признания договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ недействительным (ничтожным).

Доводы истца ФИО3 о злоупотреблении правом не нашли своего подтверждения в ходе судебного разбирательства, поскольку ФИО4, заключая ДД.ММ.ГГГГ договор купли-продажи, действовал в рамках предоставленных ему полномочий в соответствии с доверенностью. Доводы истца о том, что ей не были переданы денежные средства, полученные ответчиком по договору купли-продажи, основанием для признания оспариваемого договора купли-продажи недействительным не являются.

В соответствии с пунктом 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В силу положений пункта 2 статьи 8.1, статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

В ходе судебного разбирательства установлено, что договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ исполнен сторонами, земельный участок перешел во владение ФИО5 Действия ответчика по регистрации перехода права собственности при наличии запрета на регистрацию перехода основанием для признания сделки недействительной в силу положений ст.ст.10, 168 ГК РФ не являются. Обмана или злоупотребления доверием при заключении сделки, как основание для признания сделки недействительной по делу не установлено.

Доводы апелляционной жалобы о пропуске истцом срока исковой давности при обращении с указанным иском судебная коллегия отклоняет.

Срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки (ч. 1 ст. 181 ГК РФ).

Принимая во внимание, что договор купли-продажи заключен ДД.ММ.ГГГГ, а исковое заявление подано ДД.ММ.ГГГГ – срок исковой давности не пропущен.

Оценивая доводы жалобы в части не принятия судом встречного искового заявления, судебная коллегия отмечает, что отказ в принятии встречного иска судом был разрешен в судебном заседании и подтверждается протоколом судебного заседания от ДД.ММ.ГГГГ.

Повторно встречное исковое заявление потупило в суд первой инстанции посредством почтовой связи ДД.ММ.ГГГГ, то есть после принятия решения по существу дела (т. 2 л.д. 192-209).

Доводы жалобы о том, что исковое заявление не подписано истцом являются надуманными и опровергаются материалами дела, в том числе позицией истца, выраженной в возражениях на жалобу.

Учитывая изложенное, апелляционная жалоба подлежит частичному удовлетворению, а решение суда первой инстанции как принятое с нарушением норм материального права на основании п. 4 ч. 1 ст. 330 ГПК РФ подлежит отмене с принятием по делу нового решения об отказе в иске.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия,

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Сакского районного суда Республики Крым от 7 июля 2022 года отменить.

Принять по делу новое решение, которым в удовлетворении исковых требований ФИО3 отказать.

Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Четвертый кассационный суд общей юрисдикции в срок, не превышающий трех месяцев со дня вступления в законную силу путем подачи кассационной жалобы через суд первой инстанции.

Председательствующий:

Судьи: