Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании в городе Новосибирске 05 декабря 2013 года гражданское дело по апелляционной жалобе Р.Д.Г. на решение Октябрьского районного суда города Новосибирска от 17 сентября 2013 года, которым отказано в удовлетворении исковых требований Р.Д.Г..

Заслушав доклад судьи Новосибирского областного суда Карболиной В.А., объяснения представителя Р.Д.Г. – С.Е.С., представителя К.Е.Г. – А.Р.М., Ч.Е.Е., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Р.Д.Г. обратилась в суд с иском к К.Е.Г. о признании ничтожным соглашения о разделении границ земельного участка, установлении границ земельного участка.

В обоснование исковых требований указала, что она является собственником индивидуального жилого дома, расположенного по адресу: <адрес> на основании договора купли-продажи, заключенного между ней и ответчиком от 25.11.2011 г., зарегистрированный в установленном законом порядке. Согласно договору купли-продажи она приобрела индивидуальный жилой дом (литер Б) и 1\2 долю в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером №, площадью 743 кв.м., расположенных по адресу: <адрес>. Приказом Администрации Октябрьского района г. Новосибирска от 13.02.2012г. №203-од, индивидуальному жилому дому присвоен постоянный адрес: <адрес>.

Она оформила доверенность на Ч.Е.Е., который в рамках предоставленных ему полномочий провел межевание земельного участка. Согласно межевого плана от 15.03.2012 г., из земельного участка с кадастровым номером № образованы два земельных участка: ЗУ 1, площадью 327 кв.м., и ЗУ 2, площадью 416 кв.м. В приложении к межевому плану имеется согласие на раздел земельного участка, заключенное между Р.Д.Г. и К.Е.Г., согласно которому площади вновь образуемых земельных участков ЗУ 1 и ЗУ 2 составляют 327 кв.м. и 416 кв.м., соответственно.

06.06.2012года, Ч.Е.Е. от ее имени заключил с К.Е.Г. соглашение о разделении долей земельного участка, согласно которому право общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером № прекращено и произведен раздел земельного участка, в результате которого образованы два земельных участка: земельный участок с адресом <адрес> кадастровый номер №, площадью 327 кв.м., принадлежащий Р.Д.Г. и земельный участок с адресом <адрес> кадастровый номер: № площадью 416 кв.м., принадлежащий К.Е.Г. Однако, считает, что соглашением от ДД.ММ.ГГГГ раздел земельного участка был произведен не в равных долях, чем нарушаются ее права и законные интересы.

На основании изложенного, просила признать ничтожным соглашение о разделении долей земельного участка от 06.06.2012 года в части определения площади земельного участка с адресом <адрес> кадастровый номер:№, площадью 327 кв.м., принадлежащего Р.Д.Г. и земельного участка с адресом <адрес> кадастровый номер:073370:77, площадью 416 кв.м., принадлежащего К.Е.Г.; определить границы земельных участков с кадастровым номером:54:35:073370:77, принадлежащего К.Е.Г., расположенного по адресу: <адрес>, и, с кадастровым номером: №, принадлежащего Р.Д.Г., расположенного по адресу: <адрес>, образованных путем раздела из земельного участка с кадастровым номером: №, с учетом площади 371, 5 кв.м., что соответствует 1\2 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, приобретенный по договору купли-продажи от 25.11.2011 г.

Судом постановлено указанное выше решение, обжалуемое Р.Д.Г.

В апелляционной жалобе просит решение отменить и принять по делу новое решение, поскольку судом нарушены нормы материального и процессуального права.

В обоснование доводов жалобы указывает, что она не согласна с выводом суда о том, что Ч.Е.Е., заключая с ответчиком оспариваемое соглашение о разделе земельного участка, действовал в рамках правомочий, предоставленных ему в доверенности.

Ссылаясь на ст. 153 ГК РФ, ч. 2 ст. 16 Федерального Закона от 21.07.1997 г. №122- ФЗ « О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», считает, что в доверенности, выданной Ч.Е.Е., отсутствуют полномочия по распоряжению недвижимым имуществом, принадлежащем ей на праве собственности, в частности и долей разделенного земельного участка.

Кроме того, доверенностью от 16.12.2011 г. №5734, Ч.Е.Е. наделен полномочиями по всем вопросам, связанным с оформлением права собственности на жилой дом и права общей долевой собственности на земельный участок, расположенный по адресу: <адрес> однако предметом оспариваемого соглашения является земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>.

Соответственно, у Ч.Е.Е. отсутствовали полномочия на проведение каких-либо действий в отношении земельного участка с адресом Толстого, 301, в том числе и заключения соглашения о разделе земельного участка.

Проверив законность и обоснованность решения суда в соответствии с ч.ч.1, 2 ст. 327.1 ГПК РФ в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии со ст. 11.2 ЗК РФ, земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки.

Образование земельных участков из земельных участков, находящихся в частной собственности и принадлежащих нескольким собственникам, осуществляется по соглашению между ними об образовании земельного участка, за исключением выдела земельных участков в счет доли в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 24 июля 2002 года N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения."

Судом установлено, что Р.Д.Г. является собственником индивидуального жилого дома с кадастровым номером №, общей площадью 112,5 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, на основании договора от 25.11.2011г., что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права № от 26.12.2011г. (л.д.10, 8).

Согласно договору от 25.11.2011г., К.Е.Г. продала, а Р.Д.Г. купила в собственность индивидуальный двухэтажный жилой дом под Литерой Б, общей площадью 112,5 кв.м., с инвентарным номером № и 1/2 долю в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером №/л.д.8/.

16.12.2011 г. Р.Д.Г. выдала доверенность на имя Ч.Е.Е., который был уполномочен быть ее представителем во всех органах по всем вопросам, связанным с оформлением документов и государственной регистрацией права собственности на жилой дом и права общей долевой собственности на земельный участок, расположенные по адресу: <адрес> /л.д.12/.

Ч.Е.Е., действуя от имени Р.Д.Г. на основании доверенности от 16.12.011 года, провел межевание земельного участка.

В материалах дела представлен межевой план, в котором имеются расчеты предельного (минимального и максимального) размера земельных участков, которые выполнены проектной лицензированной организацией ООО ПИ «Новосибирский Промстройпроект», указанные расчеты произведены согласно СНиП 2.07,01-89* «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений», СП 30-102-99 «Планировка и застройка территорий малоэтажного жилищного строительства» /л.д.28-29/.

Согласно межевому плану от 15.03.2012 г., из земельного участка с кадастровым номером № образованы два земельных участка: ЗУ 1, площадью 327 кв.м., и ЗУ 2, площадью 416 кв.м, /л.д.13-26/.

06.06.2012г. между Ч.Е.Е., действующим по доверенности от имени Р.Д.Г., и К.Е.Г. было заключено соглашение о разделении долей земельного участка, согласно которому путем размежевания образованы два земельных участка: земельный участок с адресом <адрес> кадастровый номер: № площадью 327 кв.м., принадлежит Р.Д.Г. и земельный участок с адресом <адрес>, кадастровый номер: № площадью 416 кв.м., принадлежит К.Е.Г. /л.д.11/.

На основании данного соглашения зарегистрировано право собственности на земельный участок с кадастровым номером №, площадью 327 кв.м., за истцом, о чем выдано свидетельство о государственной регистрации права <адрес> от 18.06.2012 г. /л.д.9/.

Отказывая истице в удовлетворении исковых требований, суд исходил из положений ст.ст.166, 182, 185 ГК РФ, представленных сторонами доказательств, установленного в судебном заседании.

В соответствии со ст. 166 ГК РФ, сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии со ст. 185 ГК РФ, доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу или другим лицам для представительства перед третьими лицами.

Доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы, должна быть нотариально удостоверена, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Представительство предполагает совершение представителем, обладающим необходимыми полномочиями, юридических действий от имени другого лица - представляемого, в результате чего у последнего возникают, изменяются или прекращаются гражданские права и обязанности (п. 1 ст. 182 ГК).

Как установлено судом, в соответствии с указанной доверенностью, Р.Д.Г. уполномочила Ч.Е.Е. представлять ее интересы, связанные с оформлением документов и государственной регистрацией права собственности на жилой дом и права общей долевой собственности на земельный участок, расположенный по адресу: <адрес> Для чего предоставила Ч.Е.Е. права: подавать от ее имени заявления и документы, зарегистрировать право и получить свидетельство о государственной регистрации права и все причитающиеся документы, с правом приобретения в собственность вышеуказанного земельного участка путем заключения и подписания договора на передачу в собственность земельного участка, с правом проведения межевания и уточнения границ и площади земельного участка, подписания и получения акта отвода границ земельного участка, уточнения адресных данных, с правом приобретения в собственность земельного участка путем заключения и подписания договора на передачу в собственность земельного участка, либо договора купли-продажи за цену и на условиях по своему усмотрению...

Для выполнения указанного поручения Р.Д.Г. предоставила Ч.Е.Е. право расписываться за нее, оплачивать причитающиеся с нее сборы, пошлины, платежи, выполнять все действия и формальности, связанные с данным поручением.

Доверенность Ч.Е.Е. была выдана истцом в целях прекращения права общей долевой собственности на земельный участок, проведения процедуры межевания, раздела земельного участка находящегося в общей долевой собственности и последующего оформления права собственности на образованный земельный участок для эксплуатации индивидуального жилого дома.

Подписание соглашения о разделении долей земельного участка произведено не лично самой истицей, а ее доверенным лицом, имевшим на это полномочия, что следует из анализа правомочий указанных в доверенности, выданной Ч.Е.Е.

Таким образом, суд пришел к выводу о том, что представитель истца - Ч.Е.Е. при проведении межевания земельного участка, заключении соглашения о разделении долей земельного участка, действовал в рамках правомочий, предоставленных ему истцом в доверенности, в связи с чем, суд не усмотрел оснований для удовлетворения требований истца о признании соглашения о разделении долей земельного участка от 06.06.2012 года ничтожным, а также определения границ земельных участков с учетом площади 371, 5 кв.м.

Судебная коллегия не соглашается с выводами суда первой инстанции в части отказа истцу в удовлетворении исковых требований о признании недействительным соглашения о разделении долей земельного участка от 06.06.2012г., подписанного Ч.Е.Е., действующим по доверенности от Р.Д.Г. и К.Е.Г. и находит правильным в соответствии с положениями ст.330 ГПК РФ в указанной части отменить решение суда в связи с несоответствием выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела, неправильным применением норм материального права, принять новое решение, об удовлетворении в данной части исковых требований истца, исходя из следующих обстоятельств.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд указал, что Ч.Е.Е., заключая с ответчиком оспариваемое соглашение о разделе земельного участка, действовал в рамках правомочий, предоставленных ему истцом в доверенности, а именно в рамках правомочий по проведению межевания и уточнения границ и площади земельного участка и расценил действия ЧервоваЕ.Е. не противоречащими действующему законодательству.

С таким выводом суда судебная коллегия считает, что согласиться нельзя, по следующим основаниям.

В силу статьи 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

К объектам гражданских прав относятся вещи, включая деньги и ценные бумаги, иное имущество (статья 128 ГК РФ). К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно (статья 130 ГК РФ). Согласно части 1 статья 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

В соответствии с приведенными положениями закона, оспариваемое соглашение, по своей правовой природе является сделкой, направленной на прекращение принадлежащей истцу на праве собственности доли земельного участка в виде отчуждения части земельного участка, совершенную Ч.Е.Е. на основании выданной доверенности от 16.12.2011 г. за №5734.

Согласно части 2 статьи 16 Федерального Закона от 21.07.1997 г. №122- ФЗ « О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» доверенность должна быть нотариально удостоверена, если подлежащая государственной регистрации сделка с объектом недвижимого имущества или сделка, на основании которой подлежит государственной регистрации право либо ограничение (обременение) права на объект недвижимости, совершена представителем, действующим на основании доверенности.

Из указанной нормы права следует, что полномочия представителя на совершение сделки выражаются в конкретных правах представителя совершать от имени представляемого сделки по распоряжению имуществом представляемого.

В рассматриваемой доверенности, выданной Ч.Е.Е., отсутствуют полномочия по распоряжению недвижимым имуществом, принадлежащем истице Р.Д.Г. на праве собственности, в частности и долей разделенного земельного участка.

Таким образом, суд при вынесении оспариваемого решения, нарушил нормы материального права, не применив закон, подлежащий применению.

Однако предметом оспариваемого соглашения является земельный участок с кадастровым номером 54:35:073370:29, расположенный по адресу: <адрес>. Соответственно, у Ч.Е.Е. отсутствовали полномочия на проведение каких-либо действий в отношении земельного участка с адресом Толстого, 301, в том числе и заключения соглашения о разделе земельного участка, предусматривающее уменьшение площади земельного участка со стороны истца. Судом указанные фактические обстоятельства дела исследованы не были.

Более того, в Федеральном Законе от 24.07.2007 г. №221-ФЗ « О государственном кадастре недвижимости» определены случаи, при которых происходит кадастровый учет изменений, связанных с уточнением границ и изменением площади земельного участка, то есть осуществление полномочий по уточнению описания границ и площади земельного участка, указанные в доверенности. Так, частью 3 статьи 25 названного закона кадастровый учет в связи с изменением площади земельного участка и (или) изменением описания местоположения его границ, за исключением случаев образования земельного участка при выделе из земельного участка или разделе земельного участка, при которых преобразуемый земельный участок сохраняется в измененных границах, осуществляется при условии, если такие изменения связаны с уточнением описания местоположения границ земельного участка, кадастровые сведения о котором не соответствуют установленным на основании настоящего Федерального закона требованиям к описанию местоположения границ земельных участков.

Согласно пункту 2 Письма Минэкономразвития РФ от 27.12.2011 г. №29478 -ИМ/Д23 "О государственном кадастровом учете изменений земельного участка в связи с изменением площади земельного участка и (или) изменением описания местоположения его границ" исходя из комплексного анализа положений части 3 статьи 25, части 4 статьи 27, частей 7, 9 статьи 38 Закона о кадастре, уточнение местоположения границ земельного участка допускается в следующих случаях:

- при отсутствии в государственном кадастре недвижимости сведений о координатах характерных точек границ земельного участка;

в случае, если содержащиеся в государственном кадастре недвижимости координаты характерных точек границ земельного участка определены с точностью ниже нормативной точности определения координат для земель определенного целевого назначения;

в случае, если содержащиеся в государственном кадастре недвижимости сведения о координатах какой-либо характерной точки границ земельного участка не позволяют однозначно определить ее положение на местности (например, в государственном кадастре недвижимости содержатся несколько значений координат указанной характерной точки);

- при исправлении ошибки в сведениях государственного кадастра недвижимости, в том числе кадастровой ошибки, о местоположении границ земельного участка.

Под конфигурацией земельного участка понимается совокупность внутренних углов и горизонтальных положений границ земельного участка. Таким образом, если прежние значения внутренних углов и горизонтальных положений сохранились, конфигурация земельного участка не считается измененной.

Однако, из фактических обстоятельств дела, усматривается, что произведен раздел земельного участка с кадастровым номером № на два самостоятельных земельных участка. При этом конфигурация земельного участка с кадастровым номером № осталась без изменений, т.е. внешние границы преобразованного земельного участка не менялись.

Таким образом, Ч.Е.Е., реализация полномочий по уточнению границ и площади земельного участка, в силу приведенных положений закона, не требовалась, поскольку земельный участок преобразовывался, и его внешние границы остались неизменными.

Соответственно, рассматриваемые полномочия по уточнению границ и площади земельного участка не могут быть тождественны полномочиям на уменьшение (отчуждение части) земельного участка, которое Ч.Е.Е. произвел на основании заключенного соглашения о разделении долей земельного участка от 06.06.2012 г., прошедшее в установленном порядке государственную регистрацию. В рамках предоставленной Ч.Е.Е. нотариальной доверенности, отсутствуют полномочия на отчуждение земельного участка, его доли, в свою очередь Ч.Е.Е. уменьшение земельного участка при подписании оспариваемого соглашения с истицей не согласовывал, а подписав согласие на раздел с неравными площадями, фактически превысил свои полномочия по выданной ему доверенности.

Согласно части 1 статьи 183 ГК РФ при отсутствии полномочий действовать от имени другого лица или при превышении таких полномочий сделка считается заключенной от имени и в интересах совершившего ее лица, если только другое лицо (представляемый) впоследствии прямо не одобрит данную сделку.

Исходя из материалов дела и показаний представителя истца, истица не одобрила оспариваемое соглашение, поскольку оно нарушает ее право на 1/2 долю земельного участка, которую она приобрела согласно договора купли-продажи от 25.11.2011г.

Исходя из указанных обстоятельств, судебная коллегия находит правильным отменить решение суда в части отказа Р.Д.Г. в удовлетворении исковых требований к К.Е.Г. о признании ничтожным соглашения о разделении границ земельного участка и принять в данной части новое решение, которым признать недействительным соглашение о разделении долей земельного участка от 06.06.2012года в части определения площади земельного участка с адресом: <адрес>, кадастровый номер №, площадью 327 кв.м., принадлежащего Р.Д.Г. и земельного участка с адресом: <адрес>, кадастровый номер: №, площадью 416 кв.м., принадлежащего К.Е.Г.

В тоже время судебная коллегия не находит оснований к отмене решения в части отказа истице в иске об определении границы земельных участков с кадастровым номером:№, принадлежащего К.Е.Г., расположенного по адресу: <адрес>, и, с кадастровым номером: № принадлежащего Р.Д.Г., расположенного по адресу: <адрес>, образованных путем раздела из земельного участка с кадастровым номером: №, с учетом площади 371, 5 кв.м., что соответствует 1\2 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, приобретенный по договору купли-продажи от 25.11.2011г., поскольку истцом представлен межевой план, вместе с которым представлены расчеты, являющиеся приложением к межевому плану, предельного минимального и максимального размера земельных участков для эксплуатации индивидуальных жилых домов, которые выполнены проектной лицензированной организацией ООО ПИ «Новосибирский Промстройпроект». Указанные расчеты произведены согласно СНиП 2.07.01-89* «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений», СП 30-102-99 «Планировка и застройка территорий малоэтажного жилищного строительства», что исключает возможность нарушений установленных норм.

Расчетами установлены предельные минимальные и максимальные размеры земельных участков, в соответствии с которыми и определены границы земельных участков истца и ответчика. ЗУ1 : Р(мин) =325 кв.м., Р(макс)=332 кв.м.; ЗУ2: Р(мин)= 414 кв.м., Р (макс)=419 кв.м.

Так как предельные минимальные и максимальные размеры земельных участков определены, то разделить вышеуказанные участки с учетом площади 371,5 кв.м., что соответствует 1/2 доли невозможно, поскольку это приведет к нарушению СНИП 2.07,01-89* «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений», СП 30-102-99 «Планировка и застройка территорий малоэтажного жилищного строительства».

Исходя из указанного, стороны в целях прекращения общей долевой собственности на земельный участок, должны согласовать местоположение границ земельных участков в соответствии с положениями ст.39 ФЗ «О государственном кадастре недвижимости».

На основании изложенного, и руководствуясь ст.ст.328,329 ГПК РФ, судебная коллегия

О П Р Е Д Е Л И Л А:

Решение Октябрьского районного суда г.Новосибирска от 17 сентября 2013года отменить в части отказа Р.Д.Г. в удовлетворении исковых требований к К.Е.Г. о признании ничтожным соглашения о разделении границ земельного участка и принять в данной части новое решение, которым признать недействительным соглашение о разделении долей земельного участка от 06.06.2012года в части определения площади земельного участка с адресом: <адрес>, кадастровый номер №, площадью 327 кв.м., принадлежащего Р.Д.Г. и земельного участка с адресом: <адрес>, кадастровый номер: №, площадью 416 кв.м., принадлежащего К.Е.Г.

В остальной части решение суда оставить без изменения.

Апелляционную жалобу Р.Д.Г. удовлетворить частично.

Председательствующий-

Судьи: