Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи ФИО10 гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ООО «Восход» о признании недействительными: договора купли-продажи и записи в ЕГРП, признании торгов незаконными, признании права отсутствующим и государственной регистрации перехода собственности,

третьи лица местная администрация Прохладненского муниципального района КБР, местная администрация с.<адрес>, Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по КБР, ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии» по КБР,

по апелляционной жалобе ООО «Восход» на решение Прохладненского районного суда КБР от ДД.ММ.ГГГГ,

установила:

Из материалов дела следует, что ФИО1 с учетом последующих изменений обратился в суд с иском к ООО «Восход» в котором просил признать торги, проведенные в рамках процедуры банкротства в отношении ЗАОр «НП Рассвет» в части отчуждения конкурсным управляющим ФИО6 недвижимого имущества в виде водонакопителя, общей площадью <данные изъяты> инв.№, Лит.I, Лит.II, Лит.III, расположенного по адресу: КБР, <адрес>, незаконными; признать ничтожным договор купли-продажи №, заключенный ДД.ММ.ГГГГ. между ЗАО р «НП Рассвет» в лице конкурсного управляющего ФИО6 и ООО «Восход»; признать отсутствующим право собственности ООО «Восход» на указанное недвижимое имущество, признать запись о государственной регистрации права собственности ООО «Восход» на указанное недвижимое имущество произведенную в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от ДД.ММ.ГГГГ. за №, недействительной и вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности на водонакопитель, площадью <данные изъяты>., Лит.1 и гидротехнические сооружения в виде: шлюза с водопропускной трубой длиной 12 метров, шириной 60 м., Лит.II, шлюза с водопропускной трубой длиной 14 метров, шириной 90 м., Лит.III, расположенных на земельном участке площадью <данные изъяты> га, по адресу: КБР, <адрес>, третьи лица местная администрация Прохладненского муниципального района КБР, местная администрация с.<адрес>, Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по КБР.

В обоснование иска указано, что на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ им у ЗАО р «НП Рассвет» были приобретены караульное помещение, гидротехническое сооружение входного канала, гидротехническое сооружение сбросного канала и рыбоулавливатель. Вышеозначенные объекты были переданы ему по акту-приема передачи от этой же даты. Во исполнение п.8 заключенного Договора, ДД.ММ.ГГГГ. земельный участок, на котором расположены вышеуказанные объекты недвижимости был передан ему администрацией Прохладненского муниципального района КБР в аренду на основании договора № сроком на семь лет – по ДД.ММ.ГГГГ. Однако зарегистрировать за собой переход права собственности он смог лишь только на караульное помещение, о чем в Едином государственном реестре прав ДД.ММ.ГГГГ. произведена запись о регистрации №, по причине того, что ЗАО р «НП Рассвет» уклонялся от государственной регистрации перехода права собственности на остальные приобретенные им объекты недвижимости. Поскольку им, как покупателем, все условия сделки были выполнены, а после приобретения недвижимого имущества произведены значительные материальные улучшения этих объектов, приняты все меры к сохранности приобретенного имущества, истец, являясь фактическим владельцем и пользователем указанной недвижимости, ссылаясь на положения ст.ст.165, 431, 551 ГК РФ, просил удовлетворить заявленные им требования.

Из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от ДД.ММ.ГГГГ. № установлено, что правообладателем спорных объектов недвижимости в настоящее время является ООО «Восход».

Из Единого государственного реестра юридических лиц от ДД.ММ.ГГГГ. установлено, что в отношении ЗАО р «НП «Рассвет» ДД.ММ.ГГГГ. внесена запись о прекращении деятельности юридического лица в связи с его ликвидацией.

Определением Прохладненского районного суда КБР от ДД.ММ.ГГГГ к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии» по КБР.

Представитель ООО «Восход» просил отказать в удовлетворении иска, в том числе и в связи с пропуском срока исковой давности.

Решением Прохладненского районного суда КБР от ДД.ММ.ГГГГ в удовлетворении иска в части признания торгов незаконными отказано, в остальной части исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с этим решением, считая его незаконным и необоснованным, ООО «Восход», подана апелляционная жалоба, в которой Общество просит решение суда отменить и принять по делу новое решение.

В обоснование жалобы указано, что суд первой инстанции неправильно применил сроки исковой давности, указав, что ФИО1 узнал о нарушении своего права ДД.ММ.ГГГГ., когда получил выписку из ЕГРП в отношении спорного имущества, сделав вывод о том, что срок исковой давности не пропущен. Далее автор жалобы ссылается на положения п. 1 ст. 200 ГК РФ, п.64 Постановления Пленума Верховного суда РФ от 29.04.2010г. №. Далее в решении указано, что ФИО1 было устно отказано в регистрации права собственности на водонакопитель и шлюзы, так как специалист регистрирующего органа пояснил, что они являются природными водными объектами. Кроме этого в иске указано, что караульное помещение зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ. Исходя из того, что при обращении в ДД.ММ.ГГГГ. в регистрационный орган, истец был уведомлен о якобы имеющихся нарушениях его прав, при должной степени заботы и осмотрительности он должен был совершить надлежащие юридические действия, направленные на защиту своих прав и законных интересов и оспаривать отказ в государственной регистрации права собственности и обращаться в суд к стороне договора о государственной регистрации перехода права собственности. Поскольку стороны правоотношений несут риски не совершения юридически значимых действий, нет никаких оснований утверждать, что истец узнал о нарушении своего права только ДД.ММ.ГГГГ. и считать законным и обоснованным восстановление сроков исковой давности. Таким образом, предъявление требований по истечении 8 лет является злоупотреблением правом со стороны истца и подлежат отклонению в связи с истечением сроков исковой давности.

В дополнении к апелляционной жалобе указано, что суд первой инстанции не учел, что отсутствие государственной регистрации в значении правового регулирования на момент заключения договора означало, что договор не заключен, а соответственно незаключенный договор не мог породить правовых последствий. После заключения ФИО1 сделки, не был зарегистрирован ни договор купли-продажи, ни переход права собственности. Поскольку п. 3 ст. 433 ГК РФ договор считается заключенным с момента государственной регистрации, а договор от ДД.ММ.ГГГГ. не был зарегистрирован, соответственно он считается незаключенным. ФИО1 пользовался спорным имуществом на основании договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ. с администрацией с.<адрес>. В деле имеется 2 договора купли-продажи в одном из них указано только караульное помещение, а в другом еще и водонакопители и шлюзы. Истец пояснял, что получив устный отказ в регистрации сделки и перехода права собственности водонакопителя и шлюзов, согласился с этим и затем заключил договор только на караульное помещение. Это косвенно свидетельствует о том, что стороны отказались от первоначального варианта договора. Фактическое владение недвижимым имуществом без государственной регистрации перехода прав собственности само по себе не означает, что права собственности на недвижимое имущество подлежит переходу к лицу с соблюдением и в порядке действующего законодательства. Договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. не был зарегистрирован, то есть не был заключен, соответственно ответчик при приобретении действовал добросовестно, так как не мог знать о договоре от ДД.ММ.ГГГГ. ФИО1 было известно о том, что в отношении ЗАО рНП «Рассвет» введена процедура банкротства и до ДД.ММ.ГГГГ ему было известно о нарушении своих прав. Суд первой инстанции не учел что оба договора заключенные ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ЗАО рНП «Рассвет» отвечают требованиям закона, они исполнены, цена обоих договоров составляет <данные изъяты> рублей, однако оплата была произведена по одному из них. Таким образом, договор № в гораздо большей степени отвечает критериям исполненности, поскольку является исполненным обеими сторонами не только фактически, но и юридически.

В возражениях на апелляционную жалобу ФИО1 просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Заслушав доклад судьи Верховного суда КБР ФИО10, обсудив доводы апелляционной жалобы, поддержанные представителем ООО «Восход» ФИО9, выслушав возражения на нее представителя истца ФИО8, изучив материалы дела, Судебная коллегия приходит к следующему.

Согласно положениям ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ, суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

В связи с тем, что решение суда в части отказа ФИО1 к ООО «Восход» о признании торогов незаконными лицами участвующими в деле не обжаловано, Судебная коллегия правильность решения в этой части не проверяет.

Как установлено судом и следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ. между ФИО1 и ЗАО рНП «Рассвет» в лице генерального директора ФИО5 были заключены два договора купли-продажи объектов недвижимости, на основании которых истец приобрел у ЗАО рНП «Рассвет» по одному договору караульное помещение, инвентарный номер №, <данные изъяты>., по второму договору караульное помещение и гидротехническое сооружение входного канала 1970г., гидротехническое сооружение сбросного канала 1970г., рыбоулавливатель 1970г.

Из п.8 Договора земельный участок, на котором расположены приобретенные ФИО1 объекты недвижимости, подлежал переоформлению на праве аренды «Покупателю» в соответствии с ЗК РФ. В свою очередь «Продавец» обязался предоставить в администрацию <адрес> КБР все необходимые документы для оформления права «Покупателя» на земельный участок, а также совершить все действия, необходимые со его стороны, для оформления прав «Покупателя».

Во исполнение положений указанного договора, ДД.ММ.ГГГГ. между ФИО1 и администрацией Прохладненского муниципального района КБР был заключен договор аренды земельного участка № общей площадью <данные изъяты> (<данные изъяты>), кадастровый №, категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, сроком на 7 лет ДД.ММ.ГГГГ переданный истцу на основании акта приема-передачи. Данный договор был зарегистрирован в установленном законом порядке Управлением Федеральной регистрационной службы по КБР ДД.ММ.ГГГГ. №.

Из свидетельства о государственной регистрации права №№ следует, что право собственности на караульное помещение зарегистрировано за ФИО1, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ДД.ММ.ГГГГ. сделана запись о регистрации права №.

Основанием для регистрации права на вышеуказанный объект послужил договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. предметом которого является караульное помещение и акт приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ., на основании которого ФИО1 помимо караульного помещения переданы гидротехническое сооружение входного канала 1970г., гидротехническое сооружение сбросного канала 1970г. и рыбоулавливатель, 1970г.

Из приложенного к материалам дела правоустанавливающих документов № следует, что решением Арбитражного суда КБР от ДД.ММ.ГГГГ. ЗАО р НП «Рассвет» признано несостоятельным (банкротом), в отношении должника открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утвержден ФИО6

В ходе процедуры банкротства ДД.ММ.ГГГГ. на основании передаточного акта имущества СХПК «Рассвет» в уставный капитал ЗАО р «НП Рассвет», в соответствии с решением общего собрания членов СХПК «Рассвет» и бухгалтерским балансом СХПК «Рассвет» от ДД.ММ.ГГГГ., передаточного акта в соответствии с постановлением администрации района № от ДД.ММ.ГГГГ было зарегистрировано право собственности ЗАО р НП «Рассвет» на водонакопитель, инв. №, площадью <данные изъяты> инв.№, Лит.I,II,III, расположенные по адресу: КБР, <адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ между ЗАО рНП «Рассвет» в лице конкурсного управляющего ФИО6 и ООО «Восход» был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества №, состоящего из водонакопителя инв. №, площадью <данные изъяты>., инв.№, Лит.I,II,III, расположенные по адресу: КБР, <адрес>.

В дальнейшем ДД.ММ.ГГГГ. ООО «Восход» зарегистрировало право собственности на указанное имущество, о чем внесена регистрационная запись №, что подтверждается данными выписки из ЕГРП от ДД.ММ.ГГГГ. № и делом правоустанавливающих документов №.

Из справки, представленной Прохладненским межрайонным отделением филиала по КБР ФГУП «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ» № от ДД.ММ.ГГГГ. следует, что объекты недвижимого имущества в виде водонакопителя, площадью <данные изъяты> под Лит.I и гидротехнических сооружений в виде шлюза с водопропускной трубой длиной 12 м, шириной 60м., под Лит.II, шлюза с водопропускной трубой длиной 14 м., шириной 90м., под Лит.III, расположенные по адресу: КБР, <адрес> являются идентичными гидротехническому сооружению входного канала 1970г., гидротехническому сооружению сбросного канала 1970г., рыбоулавливателю, 1970г. по вышеуказанному адресу и учтены под одним инвентарным номером.

В соответствии с п.1 ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В силу ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами (п. 1 ст. 160 ГК РФ).

Согласно п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон, должно быть достигнуто соглашение.

Из п. 1 ст. 164 ГК РФ (в редакции, действовавшей на 20.02.2007г.), сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных статьей 131 настоящего Кодекса и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Статьей 551 ГК РФ определено, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю, если одна из сторон договора уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права, другая сторона вправе обратиться с иском о государственной регистрации не права собственности, а перехода права собственности (п. 3 ст. 551 ГК РФ).

Из разъяснений содержащихся в п. 63 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от ДД.ММ.ГГГГ следует, что сторона сделки, требующей государственной регистрации, но не прошедшей такую регистрацию, не имеет права на удовлетворение иска о признании права, основанного на этой сделке, так как соответствующая сделка до ее регистрации не считается заключенной либо действительной в случаях, установленных законом.

В силу п. 1 ст. 2 ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

В связи с тем, что до государственной регистрации перехода права собственности к покупателю по договору купли-продажи собственником объекта недвижимости продолжает оставаться его продавец, последующая сделка, совершенная продавцом с тем же самым недвижимым имуществом до утраты им титула собственника, не может быть признана недействительной лишь на том основании, что это имущество являлось объектом купли-продажи по ранее заключенному гражданско-правовому договору.

Согласно правовой позиции изложенной в абзаце 7 пункта 61 названного совместного Постановления Пленумов, если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, и произведена государственная регистрация перехода права собственности за одним из покупателей, другой покупатель вправе требовать от продавца возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи.

Таким образом, приоритет имеет тот покупатель, за которым произведена государственная регистрация перехода права собственности.

В данном случае право собственности на спорный объект зарегистрировано за ООО «Восход» ДД.ММ.ГГГГ., ранее ДД.ММ.ГГГГ. было зарегистрировано право собственности ЗАО р НП «Рассвет» на основании документов, которые датированы ранее даты заключения договора купли-продажи с ФИО1, таким образом ЗАО р НП «Восход» на день заключения договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. имелись документы, необходимые для регистрации права собственности.

Кроме этого п. 1 ст. 61 ГК РФ установлено, что ликвидация юридического лица влечет его прекращение без перехода в порядке универсального правопреемства его прав и обязанностей к другим лицам.

Согласно правовой позиции выраженной в пункте 62 указанного Постановления, на основании статей 58, 1110 и 1112 ГК РФ обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (статья 551 ГК РФ) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца.

При отсутствии наследников продавца либо при ликвидации продавца - юридического лица судам необходимо учитывать следующее.

Покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ. Однако таких требований к регистрационному органу по настоящему делу заявлено не было, такие требования были заявлены к ненадлежащему ответчику – ООО «Восход».

При таких данных, по мнению Судебной коллегии выводы суда первой инстанции не соответствуют обстоятельствам дела и учитывая, что судом неправильно истолкованы нормы материального права, что привело к неправильному разрешению дела, то обжалуемое решение в части удовлетворения требований ФИО1 в соответствии с п. 3 ч. 1 и п. 3 ч. 2 ст. 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации подлежит отмене с принятием на основании п. 2 ст.328 ГПК РФ нового решения в этой части об отказе в удовлетворении иска ФИО1 к ООО «Восход» о признании ничтожным договора купли-продажи №, заключенного ДД.ММ.ГГГГ. между ЗАОр «НП Рассвет» в лице конкурсного управляющего ФИО6 и ООО «Восход»; признании отсутствующим право собственности ООО «Восход» на указанное недвижимое имущество, признании записи о государственной регистрации права собственности ООО «Восход» на указанное недвижимое имущество произведенную в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от ДД.ММ.ГГГГ. за №, недействительной и вынесении решения о государственной регистрации перехода права собственности на водонакопитель, площадью <данные изъяты>., Лит.1 и гидротехнические сооружения в виде: шлюза с водопропускной трубой длиной 12 метров, шириной 60 м., Лит.II, шлюза с водопропускной трубой длиной 14 метров, шириной 90 м., Лит.III, расположенных на земельном участке площадью <данные изъяты>, по адресу: КБР, <адрес>, отказать.

Руководствуясь статьями 328 - 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, Судебная коллегия

о п р е д е л и л а :

Решение Прохладненского районного суда КБР от ДД.ММ.ГГГГ в части удовлетворения иска ФИО1 к ООО «Восход» отменить и принять по делу в этой части новое решение, которым в удовлетворении иска ФИО1 к ООО «Восход» о признании ничтожным договора купли-продажи №, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между ЗАОр «НП Рассвет» в лице конкурсного управляющего ФИО6 и ООО «Восход»; признании отсутствующим право собственности ООО «Восход» на указанное недвижимое имущество, признании записи о государственной регистрации права собственности ООО «Восход» на указанное недвижимое имущество произведенную в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от ДД.ММ.ГГГГ. за №, недействительной и вынесении решения о государственной регистрации перехода права собственности на водонакопитель, площадью <данные изъяты>., Лит.1 и гидротехнические сооружения в виде: шлюза с водопропускной трубой длиной 12 метров, шириной 60 м., Лит.II, шлюза с водопропускной трубой длиной 14 метров, шириной 90 м., Лит.III, расположенных на земельном участке площадью <данные изъяты>, по адресу: КБР, <адрес>, отказать.

В остальном решение Прохладненского районного суда КБР от ДД.ММ.ГГГГ оставить без изменения.

ФИО7ФИО11

Судьи ФИО14

ФИО10