Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело по административному иску ФИО1 к Территориальному отделу № 10 Филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области, Управлению Росреестра по Самарской области о признании незаконным отказа в осуществлении государственной регистрации права, обязании произвести государственную регистрацию права на недвижимое имущество,

по апелляционной жалобе ФИО1 на решение Сергиевского районного суда Самарской области от 24 мая 2017 года, которым постановлено:

«В удовлетворении административного искового заявления ФИО1 к Территориальному отделу № 10 Филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области, Управлению Росреестра по Самарской области о признании незаконным отказа в осуществлении государственной регистрации права, обязании произвести государственную регистрацию права на недвижимое имущество - отказать.».

Заслушав доклад по делу судьи Самарского областного суда Вачковой И.Г., объяснения ФИО1, поддержавшего доводы апелляционной жалобы, возражения представителя Управления Росреестра по Самарской области – ФИО2 (по доверенности) на доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

ФИО1 обратился в суд с административным исковым заявлением к Территориальному отделу № 10 Филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области о признании незаконным отказа в осуществлении государственной регистрации перехода права собственности.

В обоснование заявленных требований указано, что на основании договора купли-продажи от 30.04.2005 ФИО1 приобрел у колхоза «Волна Революции» недвижимое имущество (здание родильного отделения), находящееся по адресу: <адрес>. Данное имущество оплачено административным истцом и передано ему по акту приема-передачи от 30.04.2005. 17.10.2016 ФИО1 обратился в Управление Росреестра по Самарской области с заявлением о регистрации перехода права собственности на указанный объект недвижимости. Управление Росреестра по Самарской области 26.10.2016 приостановило, а затем решением от 09.02.2017 отказало в государственной регистрации права, ввиду не предоставления на государственную регистрацию заявления на переход права от продавца, документа, подтверждающего полномочия конкурсного управляющего колхоза «Волна Революции» на заключение договора купли-продажи от 30.04.2005, отчета об оценке данного имущества, документы, подтверждающие прохождение процедуры торгов при продаже спорного здания родильного отделения, либо решение собрания кредиторов о порядке продаже имущества, подтверждающее отсутствие оснований для их проведения. ФИО1 считает отказ незаконным, поскольку продавец имущества – колхоз «Волна революции» ликвидировано, в связи с чем указанные документы представлены быть не могут.

Ссылаясь на п.62 совместного Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 N10/22 о праве суда принять решение о государственной регистрации перехода права собственности в связи с отсутствием (ликвидацией) продавца, ФИО1 просил признать незаконным уведомление Управления Росреестра по Самарской области об отказе в осуществлении государственной регистрации права от 09.02.2017 № 63/031/400/2016-5970; обязать Управление Росреестра по Самарской области произвести государственную регистрацию перехода права собственности на указанный выше объект недвижимого имущества.

Судом постановлено вышеуказанное решение, с которым не согласился ФИО1, в апелляционной жалобе ставит вопрос об отмене решения как незаконного и необоснованного.

В заседании судебной коллегии ФИО1 доводы апелляционной жалобы поддержал и просил решение суда отменить по основаниям изложенным в жалобе.

Представитель Управления Росреестра по Самарской области – ФИО2 (по доверенности) в судебном заседании возражала против удовлетворения апелляционной жалобы, просила оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о дне слушания извещены, в силу ч. 2 ст. 306, ст. 150 КАС РФ судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствии не явившихся лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела.

Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, заслушав пояснения лиц участвовавших в судебном заседании, проверив законность и обоснованность судебного решения в соответствии с п. 1 ст. 308 КАС РФ, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

Согласно ч. 1 ст. 218 КАС РФ, гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями (включая решения, действия (бездействие) квалификационной коллегии судей, экзаменационной комиссии), должностного лица, государственного или муниципального служащего (далее - орган, организация, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями), если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности.

По смыслу положений ст. 227 КАС РФ для признания решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями (включая решения, действия (бездействие) квалификационной коллегии судей, экзаменационной комиссии), должностного лица, государственного или муниципального служащего незаконными необходимо наличие совокупности двух условий – несоответствие оспариваемых решений, действий (бездействия) нормативным правовым актам и нарушение прав, свобод и законных интересов административного истца.

При отсутствии хотя бы одного из названных условий решения, действия (бездействие) не могут быть признаны незаконными.

Из материалов дела следует, что 30.04.2005 между колхоз «Волна Революции» в лице конкурсного управляющего ФИО3 и ФИО1 подписан договор купли-продажи нежилого здания родильного отделения, площадью 1 220,40 кв.м, по адресу: <адрес> (л.д. 18-19).

17.10.2016 ФИО1 обратился в Управление Росреестра по Самарской области с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности на нежилое здание родильного отделения, расположенное по указанному выше адресу.

В качестве документа-основания на государственную регистрацию представлен названный выше договор купли-продажи от 30.04.2005, чек от 14.10.2016 № 7740379 (л.д.13).

Согласно уведомлению №31/400/2016-5970 от 26.10.2016, государственная регистрация приостановлена на основании п. 1 ст. 19 Федерального закона РФ от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» на срок до 26.11.2016, ввиду не предоставления на государственную регистрацию заявления на переход права от продавца, документа, подтверждающего полномочия конкурсного управляющего колхоза «Волна Революции» на заключение договора купли-продажи от 30.04.2005, отчета об оценке данного имущества, документы, подтверждающие прохождение процедуры торгов при продаже спорного здания родительного отделения, либо решение собрания кредиторов о порядке продаже имущества, подтверждающее отсутствие оснований для их проведения. Для возобновления государственной регистрации ФИО1 рекомендовано представить вышеуказанные документы.

Указанное решение Управления Росреестра по Самарской области о приостановлении регистрации перехода права от 26.10.2016 не оспорено, незаконным не признано.

26.10.2016 ФИО1 представил в Управление Росреестра по Самарской области выписку из ЕГРЮЛ в отношении колхоза «Волна Революции».

23.11.2016 ФИО1 в Управление Росреестра по Самарской области подано заявление о приостановлении государственной регистрации прав на срок до 3 месяцев.

01.02.2017 ФИО1 в Управление Росреестра по Самарской области подано заявление о возобновлении государственно регистрации с приложением письма.

С 01.01.2017 вступил в законную силу Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", регулирующий отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих в соответствии с законодательством Российской Федерации государственной регистрации, государственного кадастрового учета недвижимого имущества, подлежащего такому учету согласно настоящему Федеральному закону, а также ведением Единого государственного реестра недвижимости и предоставлением предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости.

В соответствии со ст. 27 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 настоящего Федерального закона.

Уведомлением №63/031/400/2016-5970 от 09.02.2017 Управление Росреестра по Самарской области отказало в государственной регистрации права на основании ст. 27 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", указав, что на момент истечения срока приостановления государственной регистрации причины, препятствующие проведению государственной регистрации не устранены, на государственную регистрацию не представлены: заявление на переход права от продавца, документ, подтверждающий полномочия конкурсного управляющего колхоза «Волна Революции» на заключение договора купли-продажи от 30.04.2005, отчет об оценке данного имущества, документы, подтверждающие прохождение процедуры торгов при продаже спорного здания родительного отделения, либо решение собрания кредиторов о порядке продаже имущества, подтверждающее отсутствие оснований для их проведения.

Разрешая спор по существу и отказывая ФИО1 в признании решения административного ответчика №63/031/400/2016-5970 от 09.02.2017 об отказе в государственной регистрации договора, суд исходил из того, что Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области действовало в пределах предоставленных ему полномочий, нарушений требований действующего законодательства им не допущено.

Данные выводы суда мотивированы, подтверждаются имеющимися в материалах дела доказательствами и оснований для признания их незаконными по доводам апелляционной жалобы не имеется.

В силу ч.1 ст. 14 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

Перечень документов, необходимых для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество установлен в статье 14 указанного Закона и является исчерпывающим, расширительному толкованию не подлежит.

Установлено, подтверждено материалами дела, лицами, участвующими в деле не оспаривается, что определением Арбитражного суда Самарской области от 25.03.2003 по делу А55-17844/02-24 в отношении колхоза «Волна Революции» введено конкурсное производство.

Материалами дела подтверждено и административным истцом не оспаривается, что на государственную регистрацию не представлено заявление второй стороны договора – колхоз «Волна Революции».

Согласно выписке из ЕГРЮЛ колхоз «Волна Революции» ликвидировано на основании определения Арбитражного суда о завершении конкурсного производства, о чем 20.09.2005 в реестр внесена запись о прекращении деятельности.

В ч.4 ст. 18 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» предусмотрено, что к заявлению о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав прилагаются, если федеральным законом не установлен иной порядок представления (получения) документов и (или) содержащихся в таких документах сведений, следующие необходимые для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав документы:

1) документ, подтверждающий соответствующие полномочия представителя заявителя (если с заявлением обращается его представитель);

2) документы, являющиеся основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав;

3) иные документы, предусмотренные настоящим Федеральным законом и принятыми в соответствии с ним иными нормативными правовыми актами.

В силу требований частей 1 и 2 статьи 102 Федерального закона от 08.01.1998 № 6-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» в ходе конкурсного производства конкурсный управляющий осуществляет инвентаризацию и оценку имущества должника.

Для осуществления указанной деятельности конкурсный управляющий вправе привлекать оценщиков и иных специалистов с оплатой их услуг за счет имущества должника, если иное не установлено собранием кредиторов или комитетом кредиторов.

В случае, если имуществом должника, подлежащим продаже в ходе конкурсного производства, является недвижимость, указанное имущество оценивается до продажи с привлечением независимого оценщика, если иное не установлено собранием кредиторов или комитетом кредиторов.

Согласно частей 1-4 статьи 112 Федерального закона от 08.01.1998 № 6-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» после проведения инвентаризации и оценки имущества должника конкурсный управляющий приступает к продаже указанного имущества на открытых торгах, если собранием кредиторов или комитетом кредиторов не установлен иной порядок продажи имущества должника.

Порядок и сроки продажи имущества должника должны быть одобрены собранием кредиторов или комитетом кредиторов.

Имущество должника, относящееся к ограниченно оборотоспособному, может быть продано только на закрытых торгах.

В закрытых торгах принимают участие лица, которые в соответствии с федеральным законом могут иметь в собственности или ином вещном праве указанное имущество.

Конкурсный управляющий может выступать в качестве организатора торгов либо поручить проведение торгов специализированной организации на основании договора. Специализированная организация, проводящая торги, не может быть заинтересованным лицом должника или заинтересованным лицом конкурсного управляющего.

Имущество должника, не проданное на первых торгах, выставляется на повторные торги или реализуется конкурсным управляющим на основании договора купли - продажи, заключенного без проведения торгов.

На основании ч. 3 ст. 139 Федерального закона от 08.01.1998 № 6-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» при продаже объектов недвижимости, которые используются в целях сельскохозяйственного производства и принадлежат сельскохозяйственной организации, признанной банкротом, при прочих равных условиях преимущественное право приобретения указанных объектов принадлежит сельскохозяйственным организациям и крестьянским (фермерским) хозяйствам, расположенным в данной местности.

Вместе с тем, документы, подтверждающие полномочия конкурсного управляющего ФИО3 на заключение сделки - договора купли-продажи от 30.04.2005 с ФИО1, отчет об оценке данного имущества, документы, подтверждающие прохождение процедуры торгов при продаже спорного здания родительного отделения, либо решение собрания кредиторов о порядке продаже имущества, подтверждающее отсутствие оснований для их проведения, уведомление о продаже указанного объекта сельскохозяйственным организациям и крестьянским (фермерским) хозяйствам, расположенным в данной местности, имеющим преимущественное право приобретения указанного объекта, на государственную регистрацию не представлены.

Кроме того, как следует из материалов дела, что 30.04.2005 между колхозом «Волна Революции» в лице конкурсного управляющего ФИО3 и ООО СХП «Липовский» заключен договор купли-продажи зданий, предметом сделки являлось, в том числе, здание родильного отделения, год ввода 1980, как часть имущественного комплекса стоимостью 198 000 руб., которое передано ООО СХП «Липовский» по акту приема-передачи от 30.04.2005 (л.д. 39-40), что отражено конкурсным управляющим ФИО3 в отчете конкурсного управляющего в ходе конкурсного производства в отношении колхоза «Волна Революции» за период с 25.03.2003 по 01.06.2005, представленным в Арбитражный суд Самарской области (л.д. 32-38).

При этом в данном отчете о заключении колхозом «Волна Революции» договора купли-продажи от 30.04.2005 с ФИО1 в отношении спорного имущества не указано. Из объяснений ФИО3 и отчета конкурсного управляющего следует, что в ходе инвентаризации выявлено и реализовано лишь одно здание родильного отделения, принадлежащее колхозу «Волна Революции».

При таких обстоятельствах у регистрирующего органа имелись достаточные оснований для приостановления и последующего отказа в проведения государственной регистрации перехода права, при этом законность требований регистрирующего органа о представлении указанных в сообщениях документов административным истцом в суде не оспаривалась.

Доводы апелляционной жалобы об отсутствии у административного истца фактической возможности представить запрашиваемые документы в виду ликвидации продавца, не свидетельствуют о незаконности действий Управления Росреестра по Самарской области. Отказ в государственной регистрации соответствует действующему законодательству, принят в пределах полномочий органа власти, с соблюдением процедуры, в связи с чем правовых и фактических оснований для признания решения Управления Росреестра по Самарской области об отказе в государственной регистрации перехода права собственности от 09.02.2017 незаконными и возложения обязанности произвести государственную регистрацию перехода права собственности на заявленный объект недвижимости не имеется, ввиду чего решение суда является правильным и подлежит оставлению без изменения.

При этом, ссылки административного истца, приведенные в суде первой инстанции на п.62 совместного Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 N10/22 о том, что суд вправе вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности в связи с отсутствием (ликвидацией) продавца в рамках обжалования отказа государственного регистратора, а не в порядке искового производства, правомерно отклонены как несостоятельные, поскольку согласно правовой позиции, изложенной в п.62 совместного Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 N10/22, суд вправе удовлетворить такое требование покупателя лишь при условии, что единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю явилось отсутствие продавца.

В данном случае, отказ в регистрации связан не только с отсутствием продавца, но и с непредставлением документов, подтверждающих полномочия конкурсного управляющего ФИО3 на заключение сделки - договора купли-продажи от 30.04.2005 с ФИО1, отчета об оценке данного имущества, документов, подтверждающих прохождение процедуры торгов при продаже спорного здания родительного отделения, либо решения собрания кредиторов о порядке продаже имущества, подтверждающего отсутствия оснований для их проведения, уведомления о продаже указанного объекта сельскохозяйственным организациям и крестьянским (фермерским) хозяйствам, расположенным в данной местности, имеющим преимущественное право приобретения указанного объекта, т.е. имеется препятствие, не связанное с фактом отсутствия продавца недвижимого имущества.

Возможность государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости при отсутствии вышеперечисленных документов данным Постановлением не предусмотрена.

Доказательств того, что с 2005 продавец уклонялся от регистрации перехода права собственности к покупателю, не представлено, в связи с чем основания для понуждения осуществить государственную регистрацию сделки отсутствуют.

Иные доводы апелляционной жалобы о незаконности отказа в государственной регистрации несостоятельны по изложенным выше мотивам.

Исходя из положений ч.2 ст.227 КАС РФ суд отказывает в удовлетворении заявления, если признает оспариваемое решение или действие (бездействие) соответствующими нормативным правовым актам и не нарушающими права, свободы и законные интересы административного истца.

Нарушение прав административного истца не установлено, ФИО1 не лишен дальнейшего права для повторного обращения в Управление Росреестра по Самарской области с соответствующим заявлением, с приложением к заявлению необходимых документов.

Суд исследовал все обстоятельства, имеющие значение для дела, дал им надлежащую юридическую оценку, заявление разрешено в соответствии с действующим законодательством и представленными сторонами доказательствами.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 309 КАС РФ, судебная коллегия по административным делам Самарского областного суда

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Сергиевского районного суда Самарской области от 24 мая 2017 года оставить без изменения, апелляционную жалобу

ФИО1 - без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в силу со дня его принятия, может быть обжаловано в суд кассационной инстанции в течение шести месяцев со дня вступления в законную силу.

Председательствующий –

Судьи –