Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании 15 сентября 2020 года административное дело № 2а-5178/2019 по апелляционной жалобе ФИО4 на решение Смольнинского районного суда Санкт-Петербурга от 16 декабря 2019 года по административному исковому заявлению ФИО4 к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу о признании незаконным решения об отказе в государственной регистрации соглашения об аннулировании расторжения договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома, обязании произвести государственную регистрацию соглашения.

Заслушав доклад судьи Шеломановой Л.В., выслушав объяснения представителя административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Санкт – Петербургу – ФИО5 (по доверенности), судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

ФИО4 обратилась в Смольнинский районный суд Санкт-Петербурга с административным иском, в котором, просила:

-признать незаконным решение Управления Росреестра по Санкт-Петербургу от <дата>№... об отказе в государственной регистрации соглашения об аннулировании расторжения договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома №№... от <дата>, подписанного <дата>;

-обязать Управление Росреестра по Санкт-Петербургу произвести государственную регистрацию соглашения от <дата> об аннулировании расторжения договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома №... от <дата>, на основании представленных <дата> документов.

В обоснование заявленных требований ФИО4 указала, что <дата> она обратилась в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу (далее – Управление Росреестра по Санкт-Петербургу) с заявлением о регистрации соглашения о расторжении договора долевого участия №... от <дата>, приложив необходимый пакет документов. <дата> уведомлением №..., административный ответчик сообщил о приостановлении государственной регистрации сделки сроком до <дата>, предложив произвести уплату государственной пошлины, и указав на не соответствие соглашения от <дата> требованиям положений Гражданского кодекса Российской Федерации и Федерального закона от <дата> № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости». <дата>, административный истец представила платежный документ и письменные объяснения. Уведомлением от <дата> административный ответчик сообщил административному истцу об отказе в государственной регистрации сделки в связи с не устранением препятствий. Административный истец полагает, что отказ в государственной регистрации соглашения от <дата> не соответствует нормам гражданского законодательства, сопряжен с выходом за пределы полномочий органа, является неправомерным вмешательством органа государственной власти в свободу частного гражданского правового оборота, чем грубо нарушает права административного истца на жилье, достойные условия проживания и препятствует в реализации своего права на участие в долевом строительстве многоквартирного дома. Из содержания оспариваемого уведомления следует, что представленное на регистрацию соглашение является новым договором долевого участия, заключение которого невозможно разрешение на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию было получено <дата>, постановка на кадастровый учет дома произошла <дата>. В отношении застройщика АО «СК РОССТРОЙ» возбуждено дело о банкротстве, вследствие чего в силу ст. 201.4, 201.8 Закона о несостоятельности (банкротстве), требования о передаче жилых помещений и денежные требования могут быть предъявлены застройщику только в рамках дела о банкротстве. В адрес административного ответчика от Комитета по строительству поступило уведомление об отсутствии у застройщика права привлекать денежные средства граждан-участников долевого строительства. По мнению административного истца, административный ответчик, при вынесении оспариваемого решения, неверно определил правовой характер представленного на регистрацию соглашения от <дата> о расторжении договора долевого участия.

Решением Смольнинского районного суда Санкт-Петербурга от <дата> в удовлетворении заявленных требований отказано.

Не согласившись с решением суда, ФИО4 подала на него апелляционную жалобу, в которой просит решение суда отменить, административное исковое заявление удовлетворить по заявленным в нем основаниям, дополнительно указав, что судом первой инстанции неправильно применены нормы материального права, соглашение от <дата> не является самостоятельным договором, а является неотъемлемой частью договора долевого участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома от <дата>. Федеральный закон от <дата> № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости». не предусматривает какие-либо требования к соглашению об аннулировании расторжения договора участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома, равно как и не запрещает его заключение при достижении соглашения по всем существенным условиям дополнительного соглашения. Суд первой инстанции не учел то обстоятельство, что воля сторон, направленная на возобновление договорных отношений на прежних условиях, прописанных в договоре участия в долевом строительстве многоквартирного дома № №... от <дата>, ясно и однозначно определена в соглашении от <дата>. Регистрация расторжения сделки не является безусловным препятствием для возобновления договорных отношений на прежних условиях, с учетом того, что фактически обязательственные отношения не прекращены, так как застройщиком возвращение денежных средств либо встречного исполнения не произведено. Административный ответчик вышел за пределы своих полномочий, что является недопустимым вмешательством органа государственной власти в свободу частного гражданско-правового оборота, грубо нарушающим права административного истца на жилье, достойные условия проживания, препятствующим в реализации права на участие в долевом строительстве многоквартирного дома. Законных оснований для ограничения права административного истца на заключение соглашения от <дата> в виде отказа в государственной регистрации сделки не имеется.

В заседание суда апелляционной инстанции административный истец – ФИО4, представитель заинтересованного лица АО «Строительная компания РосСтрой», временный управляющий АО «Строительная компания РосСтрой» ФИО6 не явились, извещены судом заблаговременно и надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, о причинах своей неявки в судебное заседание не известили, об отложении рассмотрения дела не ходатайствовали, в связи с чем судебная коллегия, в порядке части 2 статьи 150 и статьи 307 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации считает возможным рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие не явившихся лиц.

Судебная коллегия, изучив материалы дела, выслушав представителя административного ответчика, возражавшего против удовлетворения апелляционной жалобы обсудив доводы апелляционной жалобы, приходит к следующему.

Согласно пункту 2 части 2 статьи 1 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ) суды в порядке, предусмотренном настоящим Кодексом, рассматривают и разрешают подведомственные им административные дела о защите нарушенных или оспариваемых прав, свобод и иных публичных правоотношений, в том числе административные дела об оспаривании решений, действий (бездействия) органов государственной власти, иных государственных органов, органов военного управления, органов местного самоуправления, должностных лиц, государственных и муниципальных служащих.

В силу части 1 статьи 218 КАС РФ граждане могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями должностного лица, государственного или муниципального служащего, если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности.

Как установлено судом и следует из материалов дела, <дата> между ФИО4(ранее ФИО7) и АО СК «РосСтрой» заключен договор №... участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома. Согласно условиям договора АО СК «РосСтрой» обязался после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного жилого дома передать ФИО4 однокомнатную квартиру, секция 2, этаж 10, с условным номером на площадке 2, тип слева, расположенную в осях: Г-А, 10-12, проектной площадью 39,2 кв.м. в жилом доме по строительному адресу: Санкт-Петербург, <адрес> расположенный на земельном участке: <адрес>. Цена договора составила 2 116 800 рублей, которую ФИО4 оплатила в полном объеме (л.д. 130-139).

<дата> ФИО4 в одностороннем порядке отказалась от исполнения договора в связи с утратой интереса в исполнении договора долевого участия №... от <дата>, необходимостью приобретения жилья пригодного для немедленного вселения, о чем застройщику представила требование о расторжении указанного договора.

<дата> требование о расторжении в одностороннем порядке договора участия в долевом строительстве №... от <дата> было получено АО СК «РосСтрой» (л.д.79-83).

<дата> ФИО4 обратилась в Росреестр с заявлением о государственной регистрации расторжения договора участия в долевом строительстве №... от <дата>. Государственная регистрация расторжения сделки была произведена <дата>, о чем ФИО4, АО СК «РосСтрой» были уведомлены (л.д.84,85,119,120-121).

Определением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от <дата> по делу №№... АО СК «РосСтрой» признано несостоятельным (банкротом). В отношении общества введена процедура наблюдения, временным управляющим назначен ФИО6, к обществу применены правила параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве, регулирующие особенности банкротства застройщиков (л.д. 75-78).

В рамках дела о банкротстве общества определением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от <дата> по делу №А56-83217/2015/mр3713 требование ФИО4 в сумме 2 116 800 рублей, включено в реестр требований кредиторов должника с удовлетворением в третью очередь (л.д. 86-90).

<дата> ФИО4 обратилась в Управление Росреестра по Санкт-Петербургу с заявлением о государственной регистрации соглашения от <дата> об аннулировании расторжения Договора участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома №№... от <дата> год (л.д. 45-47).

<дата> Уведомлением №... административный ответчик приостановил государственную регистрацию сделки в связи с несоответствием представленного соглашения требованиям Гражданского кодекса Российской Федерации и Федерального закона от <дата> №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (л.д. 50-52).

<дата> ФИО4 представила в Управление Росреестра по Санкт-Петербургу расходный ордер по уплате государственной пошлины АО СК «РосСтрой» и письменные пояснения относительно причин, послуживших основанием для приостановления государственной регистрации (л.д. 55-56).

Уведомлением от <дата> административный ответчик сообщил о том, представленные административным истцом документы, только частично устраняют замечания указанные в уведомлении о приостановлении государственной регистрации от <дата>, а именно устранены замечания по оплате государственной пошлины, в связи с чем, решение о приостановлении регистрационных действий является актуальным. Вместе с тем, в указанном уведомлении административный ответчик повторно со ссылкой на ранее приведенные положения закона указал на наличие обстоятельств препятствующих государственной регистрации соглашения (л.д. 57-59).

<дата> административному истцу оспариваемым решением государственного регистратора отказано в осуществлении государственной регистрации соглашения об аннулировании расторжения договора участия в долевом строительстве на основании ст. 27 Федерального закона от <дата> №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» поскольку в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 настоящего Федерального закона (л.д. 60-62).

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд установив, что заключенный <дата> между ФИО4 и АО СК «РосСтрой» договор участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома №№... расторгнут <дата>, пришел к выводу о том, что соглашением от <дата> об аннулировании ранее зарегистрированного в регистрационном органе соглашения о расторжении договора, стороны фактически изъявили желание на заключение нового договора участия в долевом строительстве, в связи с чем, административным ответчиком правомерно отказано в его регистрации в связи с противоречием требованиям закона.

Приходя к выводу об обоснованности отказа в регистрации, суд первой инстанции также исходил из обстоятельств того, что застройщик АО СК «РосСтрой» на дату заключения соглашения <дата> признан банкротом (несостоятельным), ФИО4 реализовала свое право на предъявление денежного требования, возникшего из обязательств по расторгнутому договору участия в долевом строительстве №...<дата>, в рамках дела о банкротстве застройщика, которое было признано Арбитражным судом обоснованным и включено в реестр кредиторов. Более того, согласно поступившим в Управление Росреестра по Санкт-Петербургу уведомлениям Комитета по строительству от <дата> и от <дата> у застройщика АО СК «РосСтрой» отсутствует право привлекать средства граждан – участников долевого строительства.

Судебная коллегия полагает, что данный вывод суда является верным, основанным на правильном применении к рассматриваемым правоотношениям положений статей 164, 421, 452, 453 Гражданского кодекса Российской Федерации, ч.4 ст. 4, ч. 4 ст. 9, ч. 7.1 ст. 18 Федерального закона Российской Федерации от 13 июля 2015 года N 214-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", п. 3, 5, 7, 54, 57 ч. 1 ст. 26, ст. 27 Федерального закона Российской Федерации от 13 июля 2015 года №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», что подтверждается представленными при рассмотрении спора доказательствами, которым судом первой инстанции дана полная и всесторонняя оценка в соответствии со статьями 59, 62, 63 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Согласно части 5 статьи 1 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее – Федеральный закон № 218-ФЗ), государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Так, в соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 1 июня 2009 года № 457 "О Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии", полномочия по осуществлению государственной регистрации прав на объекты недвижимого имущества и сделок с ним возложены на Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии.

В соответствии со статьей 14 Федерального закона № 218-ФЗ, основаниями для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются, в том числе, договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки.

Государственная регистрация прав включает в себя, в частности, проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Федеральным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Пункты 3,5,7,54,57 части 1 статьи 26 Федерального закона № 218 –ФЗ предоставляют государственному регистратору право приостановить государственную регистрацию прав: при наличии противоречий между заявленными правами и уже зарегистрированными правами; не представлении документов, необходимых для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав; несоответствии формы и (или) содержания документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, требованиям законодательства Российской Федерации; поступлении уведомления уполномоченного на осуществление государственного контроля (надзора) в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, на территории которого осуществляется строительство (создание) соответствующих многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (далее - контролирующий орган), об отсутствии у застройщика права привлекать денежные средства граждан - участников долевого строительства на строительство (создание) многоквартирных домов в случаях и порядке, которые предусмотрены Федеральным законом от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации"; поступлении уведомления контролирующего органа и (или) публично-правовой компании "Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства" о нарушении застройщиком более чем на шесть месяцев сроков завершения строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и (или) обязанности по передаче участнику долевого строительства по зарегистрированному договору участия в долевом строительстве в соответствии с указанным договором объекта долевого строительства, который входит в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и в отношении которого представлен договор участия в долевом строительстве на государственную регистрацию.

В силу части 2 статьи 26 Федерального закона № 218-ФЗ осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается на срок до устранения причин, послуживших основанием для принятия решения о приостановлении, но не более чем на три месяца, если иное не установлено настоящей статьей.

В осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 настоящего Федерального закона.

Материалами дела подтверждено, что <дата> административным ответчиком произведена государственная регистрация расторжения договора долевого участия №... от <дата>.

В соответствии с пунктами 1, 3 статьи 420 Гражданского кодекса Российской Федерации договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. К обязательствам, возникшим из договора, применяются общие положения об обязательствах, если иное не предусмотрено правилами, настоящей главы и правилами об отдельных видах договоров, содержащимися в настоящем Кодексе.

На основании пункта 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

В соответствии с частью 1 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее – Федеральный закон № 214-ФЗ) по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Из содержания части 1 статьи 7 Федерального закона № 214-ФЗ, следует, что застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

На основании части 1 статьи 9 Федерального закона № 214-ФЗ участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случае: неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок, превышающий установленный договором срок передачи такого объекта на два месяца; неисполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона; существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства; нарушения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 3 статьи 15.1 настоящего Федерального закона; в иных установленных федеральным законом или договором случаях.

В соответствии с частью 4 статьи 9 Федерального закона № 214-ФЗ установлено, что в случае одностороннего отказа одной из сторон от исполнения договора договор считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора.

Судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что представленное административным истцом соглашение от <дата>, неотъемлемой частью договора №... участия в долевом строительстве от <дата> не является. Управление Росреестра, отказывая ФИО4 в государственной регистрации соглашения об аннулировании расторжения договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома №№... от <дата>, правомерно применило положения статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в части содержания обязательных условий договора.

В соответствии со статьей 63 Федерального закона от 26 октября 2002 года № 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" требования кредиторов по денежным обязательствам и об уплате обязательных платежей, за исключением текущих платежей, могут быть предъявлены к должнику только с соблюдением установленного настоящим Федеральным законом порядка предъявления требований к должнику.

Согласно пункту 1 статьи 201.4 Федерального закона от 26 октября 2002 года № 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, требования о передаче жилых помещений (или денежные требования участников строительства, за исключением требований в отношении текущих платежей, могут быть предъявлены к застройщику только в рамках дела о банкротстве застройщика с соблюдением установленного параграфом 7 настоящего Закона порядка предъявления требований у застройщику.

Согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 201.8 Федерального закона от 26 октября 1 2 года N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" требования других лиц к застройщику или застройщика к другим лицам о признании наличия или отсутствия права собственности или иного права либо обременения в отношении недвижимого имущества, в том числе объектов незавершенного строительства, также подлежат предъявлению и рассмотрению только в рамках дела о банкротстве с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика.

В связи с этим, судебная коллегия считает законным основанием для отказа в регистрации соглашения от <дата> наличие определения Арбитражного суда города Санкт-Петербурга от <дата> №№..., которым удовлетворены требования ФИО4 о включении её в реестр требований АО СК «РосСтрой» по возврату денежных средств в сумме 2 116 800 рублей.

Доводы апелляционной жалобы о выходе административным ответчиком за пределы своих полномочий и нарушении положений гражданского законодательства о нарушении свободы договора, являются основанными на ошибочном толковании закона.

На основании изложенного, судебная коллегия приходит к выводу, что доводы апелляционной жалобе, по существу, направлены на переоценку обстоятельств, установленных судом первой инстанции при вынесении обжалуемого решения, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения, либо опровергали изложенные выводы и выводы суда первой инстанции.

Разрешая спор, суд первой инстанции правильно определил обстоятельства, имеющие значение для дела, дал им надлежащую правовую оценку по правилам статьи 84 КАС РФ и постановил законное и обоснованное решение. Выводы суда являются мотивированными, соответствуют обстоятельствам дела, содержанию исследованных судом доказательств и нормам материального права, подлежащим применению по настоящему делу. Нарушений норм материального и процессуального права, влекущих отмену решения, судом допущено не было. По делу отсутствуют предусмотренные статьей 310 КАС РФ основания для отмены решения суда в апелляционном порядке.

Руководствуясь статьей 309 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Смольнинского районного суда Санкт-Петербурга от 16 декабря 2019 года оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Апелляционное определение может быть обжаловано в Третий кассационный суд общей юрисдикции в течение шести месяцев с даты его принятия через Смольнинский районный суд Санкт-Петербурга.

Председательствующий:

Судьи: