Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании <данные изъяты> апелляционную жалобу Николенко М. С. на решение Королевского городского суда Московской области от 21 ноября 2016 г. по делу по административному исковому заявлению Николенко М. С. к администрации городского округа Королев Московской области о признании незаконным бездействия по непризнанию незавершенного строительством жилого дома проблемным объектом, об обязании принять решение,

заслушав доклад судьи Редченко Е.В.,

объяснения представителя Николенко М.С. – Юшкова А.Е., представителя администрации городского округа Королев – Хиленко В.А., представителя ООО «Партнер-Капитал» – Астафьева А.А.,

установила:

Николенко М.С. обратилась в суд с административным иском к администрации городского округа <данные изъяты> о признании незаконным бездействия, выразившегося в непризнании незавершенного строительством жилого дома по адресу <данные изъяты>, <данные изъяты><данные изъяты>, проблемным объектом в соответствии с <данные изъяты> от 01 июля 2010 г. <данные изъяты>. Просила обязать администрацию городского округа <данные изъяты> принять решение о признании указанного объекта проблемным объектом.

В обоснование требований указывалось, что между ней (Николенко М.С.) и ООО «Партнер-Капитал» был заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 25 августа 2014 г. <данные изъяты>, по условиям которого ООО «Партнер-Капитал» обязано передать ей объект долевого строительства - однокомнатную квартиру площадью 38,4 кв.м, расположенную в доме по указанному строительному адресу, не позднее 31 марта 2015 г. Николенко М.С. свои обязанности по договору выполнила, а Общество до настоящего времени объект долевого строительства ей не передало, чем просрочило более чем на девять месяцев исполнение обязательств по договору, заключенному с гражданином, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирного дома.

Поэтому Николенко М.С. обратилась в администрацию городского округа Королев с заявлением, в частности, о признании строительного объекта по указанному адресу проблемным объектом. Однако администрацией было необоснованно отказано в этом.

В судебном заседании суда первой инстанции представитель Николенко М.С. – по доверенности Юшков А.Е., требования поддержал.

Представитель администрации городского округа Королев Московской области по доверенности Хиленко В.А. просил в удовлетворении требований отказать, пояснил, что правовые нормы, на которые ссылается Николенко М.С. не носят обязательного характера, признание объектов долевого строительства проблемными является не обязанностью, а правом администрации.

Представитель заинтересованного лица ООО «Партнер-Капитал» по доверенности Астафьев А.А. просил в удовлетворении административного иска отказать по основаниям, изложенным в письменном отзыве (л.д.27-29).

Решением Королевского городского суда Московской области от 21 ноября 2016 г. в удовлетворении требований было отказано.

В апелляционной жалобе Николенко М.С. просит об отмене решения суда, ссылаясь на его незаконность и необоснованность.

Проверив материалы дела, выслушав объяснения явившихся лиц, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

Согласно части 1 статьи 218 КАС РФ гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями (включая решения, действия (бездействие) квалификационной коллегии судей, экзаменационной комиссии), должностного лица, государственного или муниципального служащего (далее - орган, организация, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями), если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности.

В соответствии с подпунктом 3 пункта 1 статьи 4 Закона Московской области от 01 июля 2010 г. № 84/2010-03 «О защите прав граждан, инвестировавших денежные средства в строительство многоквартирных домов на территории Московской области» органы местного самоуправления в пределах своих полномочий: принимают решение о признании объекта строительства проблемным объектом, не позднее 15 календарных дней обращаются в правоохранительные органы по вопросу проведения проверки целевого использования привлеченных для строительства проблемного объекта денежных средств граждан и (или) иных лиц и представляют в Уполномоченный орган копию решения о признании объекта строительства проблемным объектом и копию обращения в правоохранительные органы.

В силу статьи 2 названного Закона Московской области под проблемным объектом понимается расположенный на территории Московской области многоквартирный дом, для строительства которого привлечены денежные средства граждан и (или) иных лиц и в отношении которого установлено в частности, что застройщик просрочил более чем на девять месяцев исполнение обязательств по договорам, заключенным с гражданами и (или) иными лицами, чьи денежные средства привлечены для строительства данного многоквартирного дома. При этом к проблемным объектам не относятся: многоквартирные дома, в отношении которых Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» предусмотрено обеспечение исполнения застройщиком обязательств по передаче жилых помещений в многоквартирном доме.

Статьей 12.1 названного Федерального закона определено, что залогом в порядке, установленном статьями 13-15 данного Федерального закона, должно обеспечиваться исполнение следующих обязательств застройщика по всем договорам, заключенным для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости на основании одного разрешения на строительство: возврат денежных средств, внесенных участником долевого строительства, в случаях, предусмотренных данным Федеральным законом и (или) договором; уплата участнику долевого строительства денежных средств, причитающихся ему в возмещение убытков и (или) в качестве неустойки (штрафа, пеней) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обязательства по передаче объекта долевого строительства, и иных причитающихся ему в соответствии с договором и (или) федеральными законами денежных средств (часть 1). Исполнение обязательств застройщика по передаче жилого помещения участнику долевого строительства по всем договорам, заключенным для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости на основании одного разрешения на строительство, наряду с залогом должно обеспечиваться по выбору застройщика одним из следующих способов: поручительство банка в порядке, установленном статьей 15.1 данного Федерального закона; страхование гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения участнику долевого строительства по договору в порядке, установленном статьей 15.2 данного Федерального закона (часть 2).

Согласно статье 13 указанного Федерального закона в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости (часть 1). При государственной регистрации права собственности застройщика на объект незавершенного строительства такой объект незавершенного строительства считается находящимся в залоге у участников долевого строительства с момента государственной регистрации права собственности застройщика на такой объект (часть 2). После заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства имущество, указанное в частях 1-3 данной статьи, не может передаваться в залог без согласия участников долевого строительства, за исключением случая передачи в залог банку в обеспечение возврата кредита, предоставленного банком застройщику на строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входят объекты долевого строительства, при условии получения от банка согласия на удовлетворение своих требований за счет заложенного имущества в соответствии с частью 2 статьи 15 настоящего Федерального закона и согласия на прекращение права залога на объекты долевого строительства в случае, предусмотренном частью 8 настоящей статьи (часть 7). С момента передачи объекта долевого строительства в порядке, установленном статьей 8 данного Федерального закона, право залога, возникшее на основании данного Федерального закона, а также на основании договора с банком в предусмотренных частями 6 и 7 данной статьи случаях, не распространяется на данный объект долевого строительства (часть 8). Возникший на основании данного Федерального закона или на основании договора с банком в предусмотренных частями 6 и 7 данной статьи случаях залог земельного участка, находящегося у застройщика в собственности, либо залог права аренды или права субаренды земельного участка прекращается с момента передачи в порядке, установленном статьей 8 данного Федерального закона, всех объектов долевого строительства в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, построенных (созданных) на данном земельном участке (часть 8.1). К отношениям, вытекающим из залога, возникающего на основании данного Федерального закона, применяются положения Гражданского кодекса Российской Федерации и Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» с учетом особенностей, установленных данным Федеральным законом (часть 9).

Судом установлено и из материалов дела усматривается, что между Николенко М.С. и ООО «Партнер-Капитал» заключен договор участия в долевом строительстве от 25 августа 2014г. <данные изъяты>, по условиям которого ООО «Партнер-Капитал» обязано передать Николенко М.С. объект долевого строительства - однокомнатную квартиру площадью 38,4 кв.м, в строящемся многоквартирном доме по строительному адресу: <данные изъяты>, <данные изъяты>, не позднее 31 марта 2015 г.

Поскольку срок передачи объекта долевого строительства ООО «Партнер- Капитал» соблюден не был, своевременно многоквартирный дом по указанному адресу в эксплуатацию не сдан и квартира Николенко М.С. не передана, 28 июня 2016 г. она обратилась в администрацию городского округа <данные изъяты> с заявлением, в том числе о признании строительного объекта по адресу: <данные изъяты>, <данные изъяты>, <данные изъяты> - проблемным объектом.

В ответе от 30 июня 2016 г. <данные изъяты>ТГ-6925 администрация сообщила, что не усматривает оснований для признания объекта строительства по указанному адресу проблемным объектом.

Рассматривая требования Николенко М.С., суд верно отметил, и это обстоятельство никем не оспаривалось, что застройщик просрочил исполнение обязательств по договору более чем на девять месяцев.

Вместе с тем из материалов дела, в том числе договора участия в долевом строительстве от 25 августа 2014г. <данные изъяты> и выписки из ЕГРП, следует, что земельный участок, строящийся многоквартирный жилой дом и не реализованные квартиры по адресу: <данные изъяты>, <данные изъяты>, <данные изъяты>, находятся в залоге у участников долевого строительства.

При таких данных суд пришел к выводу, что строящийся многоквартирный дом по указанному адресу не мог быть признан администрацией городского округа Королев Московской области проблемным объектом.

При этом судом также учитывалась правовая позиция Конституционного Суда Российской Федерации, которая изложена в определении от 20 марта 2014 г. № 610-0 о том, что нормы Закона Московской области «О защите прав граждан, инвестировавших денежные средства в строительство многоквартирных домов на территории Московской области», рассматриваемые в системной связи с другими его положениями, предусматривают особый публично-правовой порядок сбора и ведения учета информации, касающейся проблемных застройщиков, пострадавших инвесторов, незавершенных строительством многоквартирных домов, отнесенных данным Законом к проблемным объектам, и, вопреки мнению заявителя, не регулируют гражданско-правовые отношения, в том числе связанные с привлечением застройщиков к ответственности. В то же время пункты 3 и 4 части 1 статьи 4 данного Закона Московской области, закрепляющие, в частности, право органа местного самоуправления принимать решение о признании строящегося на территории соответствующего муниципального образования многоквартирного дома проблемным объектом и его обязанность по ведению перечня таких объектов и по предоставлению указанного перечня в уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, осуществляющий государственный контроль (надзор) в области долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (контролирующий орган), направлены на надлежащее информирование населения муниципального образования о наличии на его территории объектов капитального строительства, имеющих статус проблемных, и одновременно на обеспечение взаимодействия органов местного самоуправления и контролирующего органа в процессе реализации указанным органом своих полномочий, предусмотренных статьей 23 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Принимая во внимание данную правовую позицию и буквальное толкование положений подпункта 3 пункта 1 статьи 4 названного Закона Московской области во взаимосвязи с иными положениями данного Закона, суд первой инстанции не нашел оснований для удовлетворения требований Николенко М.С.

С учетом изложенного и исходя из того, что в материалах дела имеются сведения, что строительство дома ведется на основании выданного разрешения, и администрация городского округа Королев совместно с заинтересованными лицами осуществляет контроль за реализацией проекта, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда, которым отказано в удовлетворении требований Николенко М.С.

Руководствуясь статьями 309, 311 КАС РФ, судебная коллегия

определила:

решение Королевского городского суда Московской области от 21 ноября 2016 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу Николенко Марины Станиславовны – без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи