Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело
№ 2а-3965/2021 по административному исковому заявлению ФИО2 к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Свердловской области, начальнику отдела регулирования земельных отношений Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Свердловской области ФИО3 о признании незаконным отказа в изменении разрешенного использования земельного участка

по апелляционной жалобе административного ответчика Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Свердловской области на решение Кировского районного суда г. Екатеринбурга от 29 июля 2021 года.

Заслушав доклад судьи Рудакова М.С., объяснения представителя административного истца ФИО2 – ФИО4, представителя административного ответчика Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Свердловской области – ФИО5, судебная коллегия

установила:

ФИО2 обратилась в суд с административным иском к
ТУ Росимущества в Свердловской области (далее также – управление), предъявив требования о признании незаконным изложенного в письме управления от 19 марта 2021 года № 66-09/3137 отказа в изменении вида разрешенного использования земельного участка, расположенного по адресу: <адрес> (далее – кооператив), участок № 207, имеющего кадастровый <№> (далее – земельный участок), с «для иных видов сельскохозяйственного использования» на «для индивидуального жилищного строительства». Одновременно ФИО2 просила возложить на управление обязанность выдать доверенность для проведения кадастрового учета изменений характеристик земельного участка в части вида его разрешенного использования.

В обоснование предъявленных требований ФИО2 ссылалась на то, что является арендатором земельного участка, предоставленного управлением в аренду и выделенного из земельного участка, ранее предоставленного в аренду кооперативу и на котором располагается коттеджный поселок. На земельном участке ФИО2 в соответствии с уставными целями кооператива был возведен индивидуальный жилой дом, постановка которого на технический учет и государственная регистрация права собственности на который невозможна, поскольку действующий вид разрешенного использования земельного участка не позволяет строить на нем жилые дома. Отказывая в удовлетворении поданного ФИО2 заявления о выдаче доверенности для изменения вида разрешенного использования земельного участка и установления в качестве такого вида «для индивидуального жилищного строительства (размещение индивидуального жилого дома (дом, пригодный для постоянного проживания, не выше трех надземных этажей)», управление ссылалось на недопустимость изменения установленного договором аренды вида разрешенного использования земельного участка, а также на различные процедуры предоставления земельных участков, определяемые видами их разрешенного использования. Вместе с тем управлением не было учтено то, что в настоящее время земельный участок относится к зоне индивидуальной жилой застройки городского типа (Ж-2), тогда как к основным видам разрешенного использования земельных участков в указанной зоне отнесено в числе прочего именно индивидуальное жилищное строительство (размещение индивидуального жилого дома (дом, пригодный для постоянного проживания, не выше трех надземных этажей)).

В ходе рассмотрения дела к участию в нем в качестве административного соответчика была привлечена начальник отдела регулирования земельных отношений управления ФИО3, подписавшая оспоренный административным истцом отказ, а в качестве заинтересованного лица – кооператив.

Решением Кировского районного суда г. Екатеринбурга
от 29 июля 2021 года административный иск ФИО2 был удовлетворен путем признания незаконным решения управления об отказе в изменении вида разрешенного использования земельного участка, изложенного в письме от 19 марта 2021 года № 66-09/3137. Одновременно на управление возложена обязанность устранить допущенное нарушение прав ФИО2

Не согласившись с решением суда первой инстанции, административный ответчик управление подало на него апелляционную жалобу, в которой, повторяя возражения против административного иска, просило обжалованный судебный акт отменить и принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении заявленных требований.

На апелляционную жалобу управления административный истец ФИО2 направила возражения, в которых просила оставить решение суда первой инстанции без изменения.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции приняли участие представители административного истца ФИО2 и административного ответчика управления.

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения дела судом апелляционной инстанции, в судебное заседание не явились. В связи с этим судебная коллегия, руководствуясь положениями статьи 150 и части 6 статьи 226 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее также – КАС РФ), признала возможным рассмотреть административное дело в отсутствие не явившихся лиц, участвующих в деле.

Заслушав участников судебного заседания, исследовав и оценив в совокупности материалы административного дела, доводы апелляционной жалобы и возражения на нее, проверив законность и обоснованность обжалованного судебного акта, судебная коллегия пришла к следующим выводам.

В соответствии с частью 1 статьи 218 КАС РФ гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями, должностного лица, государственного или муниципального служащего, если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности.

Исходя из положений части 2 статьи 227 КАС РФ суд удовлетворяет заявленные требования об оспаривании решения, действия (бездействия) органа государственной власти, если установит, что оспариваемое решение, действие (бездействия) нарушает права и свободы административного истца, а также не соответствует закону или иному нормативному правовому акту.

В силу подпункта 8 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) принципом земельного законодательства является деление земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства.

Пунктом 1 статьи 7 ЗК РФ установлен исчерпывающий перечень категорий земель, включающий в себя помимо прочих земли сельскохозяйственного назначения (подпункт 1) и земли населенных пунктов (подпункт 2).

Согласно пункту 2 статьи 7 ЗК РФ земли, указанные в пункте 1 настоящей статьи, используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования.

Виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с классификатором, утвержденным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений.

Пунктом 1 статьи 85 ЗК РФ предусмотрено то, что в состав земель населенных пунктов могут входить земельные участки, отнесенные в соответствии с градостроительными регламентами к перечисленным в данном пункте территориальным зонам, к числу которых отнесены жилые зоны (подпункт 1) и зоны сельскохозяйственного использования
(подпункт 6).

Земельные участки в составе жилых зон предназначены для застройки жилыми зданиями, а также объектами культурно-бытового и иного назначения. Жилые зоны могут предназначаться для индивидуальной жилой застройки, малоэтажной смешанной жилой застройки, среднеэтажной смешанной жилой застройки и многоэтажной жилой застройки, а также иных видов застройки согласно градостроительным регламентам (пункт 5
статьи 85 ЗК РФ).

Согласно пункту 11 статьи 85 ЗК РФ земельные участки в составе зон сельскохозяйственного использования в населенных пунктах – земельные участки, занятые пашнями, многолетними насаждениями, а также зданиями, сооружениями сельскохозяйственного назначения, – используются в целях ведения сельскохозяйственного производства до момента изменения вида их использования в соответствии с генеральными планами населенных пунктов и правилами землепользования и застройки.

В соответствии с частью 2 статьи 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ) применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.

Изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов (часть 3 статьи 37 ГрК РФ).

Согласно части 5 статьи 37 ГрК РФ решения об изменении одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных на землях, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или для которых градостроительные регламенты не устанавливаются, на другой вид такого использования принимаются в соответствии с федеральными законами.

Из содержания подпункта 8 пункта 1 статьи 1, пункта 2 статьи 7,
статьи 85 ЗК РФ, пункта 9 статьи 1, частей 1, 2 статьи 37 ГрК РФ следует то, что разрешенное использование земельного участка, основанное на зонировании территории, заключается в определении конкретных видов деятельности, которые могут вестись землепользователем на предоставленном ему участке.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, на основании заключенного управлением как арендодателем и кооперативом как арендатором договора аренды от 18 апреля 2014 года
№ АЗФ-107/1022 (далее – договор аренды), а также согласно заключенному кооперативом и ФИО2 соглашению от 24 февраля 2015 года
№ СП 207 о передаче прав и обязанностей по договору аренды административный истец является арендатором земельного участка.

Срок действия договора аренды установлен до 25 октября 2022 года с возможностью продления его срока и наличием у арендатора преимущественного права заключения договора аренды земельного участка на новый срок.

Как следует из кадастрового паспорта земельного участка, он имеет вид разрешенного использования «для иных видов сельскохозяйственного использования».

В своем административном иске ФИО2 ссылалась на то, что
не может поставить построенный ею на земельном участке жилой дом на технический учет и зарегистрировать право собственности на него с целью последующего выкупа земельного участка, поскольку разрешенное использование земельного участка «для иных видов сельскохозяйственного использования» не позволяет строить на нем жилые дома.

Возведение административным истцом на земельном участке объекта незавершенного строительства, площадью 120,5 кв. м, подтверждено представленным в материалы дела техническим паспортом домовладения.

Согласно Правилам землепользования и застройки городского округа муниципального образования «город Екатеринбург», утвержденным решением Екатеринбургской городской Думы от 19 июня 2018 года № 22/83 (в редакции от 27 октября 2020 года № 29/42), земельный участок относится к зоне индивидуальной жилой застройки городского типа (Ж-2). К основным видам разрешенного использования в зоне Ж-2 отнесен и вид «для индивидуального жилищного строительства» (размещение индивидуального жилого дома (дом, пригодный для постоянного проживания, но не выше трех надземных этажей).

Кроме того, в соответствии с решением Екатеринбургской городской Думы от 24 ноября 2015 года № 52/42 «О внесении изменений в решение Екатеринбургской городской Думы от 06 июля 2004 года № 60/1
«Об утверждении Генерального плана развития городского округа муниципального образования «город Екатеринбург» на период до 2025 года» земельный участок относится к территории жилой и общественной деловой зон (индивидуальной жилой застройки приусадебного типа).

В отношении территории, в состав которой входит земельный участок, постановлением главы Екатеринбурга от 01 июля 2009 года № 2754 утверждена основная часть проекта планировки и проекта межевания территории планировочного района «Истокский».

Указанные обстоятельства подтверждаются также представленным в материалы дела письмом Департамента архитектуры, градостроительства и регулирования земельных отношений Администрации г. Екатеринбурга
от 28 декабря 2020 года № 21.11-24/003/5947 с приложенными к нему выкопировкой из карты градостроительного зонирования Правил землепользования и застройки муниципального образования «город Екатеринбург» и выкопировкой из карты функциональных зон Генерального плана развития муниципального образования «город Екатеринбург».

24 февраля 2021 года ФИО2 обратилась в управление с заявлением о выдаче доверенности для внесения в Единый государственный реестр недвижимости изменения вида разрешенного использования земельного участка с «для иных видов сельскохозяйственного использования» на «для индивидуального жилищного строительства».

На указанное заявление управлением было подготовлено и направлено в адрес ФИО2 оспариваемое ею письмо от 19 марта 2021 года
№ 66-09/3137, которым было отказано в изменении разрешенного использования земельного участка с указанием в обоснование такого отказа на то, что арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом либо в соответствии с условиями договора, либо в соответствии с назначением имущества. Одновременно управление ссылалось на недопустимость произвольного изменения вида разрешенного использования земельного участка в рамках видов, предусмотренных градостроительным регламентом, в частности, в том случае, когда такое изменение не соответствует установленным законом правилам предоставления земельных участков, находящихся в публичной собственности, тогда как предоставление в аренду земельного участка осуществлено под условием использования последнего лишь для сельскохозяйственной деятельности.

19 мая 2021 года ФИО2 обратилась в Управление Росреестра по Свердловской области с заявлением о государственном кадастровом учете изменения вида разрешенного использования земельного участка.

Как следует из уведомления Управления Росреестра по Свердловской области от 25 мая 2021 года, во внесении указанных изменений
ФИО2 было отказано, поскольку заявление было подано ненадлежащим лицом.

Удовлетворяя административный иск, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что оспоренный отказ управления сводится к формальному рассмотрению обращения ФИО2, основанному на изменении законодательства, тогда как до таких изменений аналогичные требования иных арендаторов земельных участков, расположенных на территории кооператива, управлением были удовлетворены.

С учетом подтвержденного Администрацией г. Екатеринбурга нахождения земельного участка в пределах зоны, отнесенной в настоящее время к территории жилой и общественной деловой зон (индивидуальной жилой застройки приусадебного типа), суд первой инстанции признал возможным и необходимым изменение вида разрешенного использования земельного участка при условии того, что вид разрешенного использования смежных земельных участков также изменен.

Судебная коллегия соглашается с решением суда первой инстанции, поскольку с учетом конкретных фактических обстоятельств спора незаконность отказа управления в изменении вида разрешенного использования земельного участка и нарушение таким отказом прав и законных интересов административного истца были в достаточной мере подтверждены представленными в дело доказательствами.

Судебная коллегия отмечает то, что, основывая оспоренный
ФИО2 отказ и отзыв на административный иск изменением законодательства, препятствующим смене разрешенного вида использования земельного участка, управление конкретные изменения положений законодательства не указало, лишь изложив при этом правовую позицию, сформированную в пункте 3 Обзора практики рассмотрения судами дел, связанных с изменением вида разрешенного использования земельного участка, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 14 ноября 2018 года (далее – Обзор), согласно которой самостоятельное изменение арендатором вида разрешенного использования земельного участка на иной из числа видов, предусмотренных градостроительным регламентом, не допускается в том случае, когда участок предоставлялся в аренду для определенного вида использования.

Вместе с тем упомянутая в указанном пункте Обзора статья 39.3 ЗК РФ на момент предоставления управлением земельного участка в аренду и на момент приобретения административным истцом прав и обязанностей арендатора земельного участка в подпункте 4 пункта 2 прямо допускала продажу без проведения торгов земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и образованных из земельного участка, предоставленного некоммерческой организации, созданной гражданами, для ведения садоводства, огородничества, дачного хозяйства (за исключением земельных участков, отнесенных к имуществу общего пользования), членам этой некоммерческой организации.

Более того, в преамбуле Обзора обращено внимание также и на положения части 13 статьи 34 Федерального закона от 23 июня 2014 года
№ 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации», согласно которым по заявлению правообладателя земельного участка об установлении соответствия разрешенного использования земельного участка классификатору видов разрешенного использования земельных участков уполномоченные на установление или изменение видов разрешенного использования земельного участка орган государственной власти или орган местного самоуправления в течение одного месяца со дня поступления такого заявления обязаны принять решение об установлении соответствия между разрешенным использованием земельного участка, указанным в заявлении, и видом разрешенного использования земельных участков, установленным классификатором видов разрешенного использования земельных участков. Данное решение является основанием для внесения изменений в сведения государственного кадастра недвижимости о разрешенном использовании земельного участка.

В связи с этим судебная коллегия пришла к выводу о том, что применение управлением пункта 3 Обзора в качестве основания для отказа в изменении вида разрешенного использования земельного участка являлось ошибочным, поскольку фактические обстоятельства, изложенные в указанном пункте, не являются тождественными фактическим обстоятельствам, при которых ФИО2 обратилась с соответствующим заявлением к административному ответчику.

Кроме того, по смыслу вышеизложенных положений ЗК РФ и ГрК РФ использование земельных участков должно осуществляться в соответствии с видами их разрешенного использования, тогда как такие виды подлежат приведению в соответствие с действующим зонированием соответствующих территории путем совершения собственниками земельных участков необходимых для этого действий.

Также судебная коллегия обратила внимание на то, что согласно изложенному в письме от 25 августа 2021 года № 66-09/11060 ответу управления на заявление ФИО2 о предоставлении земельного участка в собственность для сельскохозяйственного использования, основанное на подпункте 9 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ и рассмотренное после принятия по настоящему делу решения суда первой инстанции, удовлетворение указанного заявления невозможно, поскольку с учетом отнесения земельного участка к территориальной зоне Ж-2 (зона индивидуальной жилой застройки городского типа) сельскохозяйственное использование не относится к основным видам разрешенного использования земельного участка.

Приняв во внимание то, что доводы апелляционной жалобы
управления фактически сводятся к его несогласию с принятым по делу решением, однако не свидетельствуют о том, что такое решение является незаконным и необоснованным, судебная коллегия признала обжалованный судебный акт подлежащим оставлению без изменения.

Руководствуясь статьями 308-311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Кировского районного суда г. Екатеринбурга
от 29 июля 2021 года оставить без изменения, апелляционную жалобу административного ответчика Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Свердловской области – без удовлетворения.

Решение суда первой инстанции и апелляционное определение могут быть обжалованы в кассационном порядке в Седьмой кассационный суд общей юрисдикции в течение шести месяцев со дня вынесения апелляционного определения.

Председательствующий И.И. Кормильцева

Судьи И.Г. Насыков

М.С. Рудаков