Гражданский кодекс часть 1

слушала в открытом судебном заседании административное дело по иску ФИО1 к администрации г. Сочи, департаменту имущественных отношений администрации г. Сочи о признании незаконным отказа в продаже земельного участка без проведения торгов,

по апелляционной жалобе представителя администрации г. Сочи по доверенности ФИО2 на решение Лазаревского районного суда г. Сочи Краснодарского края от 20 декабря 2018 года.

Заслушав доклад судьи, выслушав явившиеся стороны и их представителей, судебная коллегия,

установила:

ФИО1 обратился в суд с иском к администрации г. Сочи, департаменту имущественных отношений администрации г. Сочи о признании незаконным отказа в заключении договора купли-продажи земельного участка.

В обоснование заявленных требований указал, что по итогам аукциона между ним и администрацией города Сочи, в лице департамента имущественных отношений администрации г. Сочи, 26.05.2017г. заключен договор <...> аренды земельного участка с кадастровым номером <...>, находящегося в муниципальной собственности, для строительства. После заключения договора аренды ФИО1 были заказаны и выполнены инженерно-геологические исследования, архитектурно-строительное проектирование на указанном земельном участке, получены технические условия на отведение поверхностных и подземных вод, электроснабжение, водоснабжение и водоотведение, в результате чего администрацией г. Сочи ему выдано разрешение на строительство туристического офис-центра общей площадью 193 кв.м. и площадью застройки 227 кв.м. На основании указанного разрешения на строительство ФИО1 ведется строительство нежилого здании, степень готовности 92%. Право собственности на указанный объект недвижимости зарегистрировано за ФИО1

С целью заключения договора купли-продажи указанного земельного участка путем выкупа без проведения торгов, 11.04.2018 г. ФИО1 обратился с заявлением в установленном Административным регламентом порядке предоставления муниципальной услуги «Продажа земельного участка, находящегося в муниципальной собственности без проведения торгов», утвержденным постановлением администрации города Сочи от 27.02.2015г. № 572, в Департамент имущественных отношений администрации г. Сочи.

Однако в заключении договора купли-продажи земельного участка было отказано на основании п. 34 административного регламента.

Указанный отказ ФИО1 считает незаконным, поскольку он противоречит действующему законодательству, в частности ст. 39.20, подп. 6 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ.

Просил признать незаконным отказ департамента имущественных отношений администрации г. Сочи от 18.04.2018 г. в предоставлении муниципальной услуги «Продажа земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, без проведения торгов» по заключению договора купли-продажи земельного участка, и обязать департамент имущественных отношений администрации города Сочи подготовить и заключить с ним договор купли-продажи земельного участка.

Решением Лазаревского районного суда г. Сочи от 23 мая 2018 года административный иск ФИО1 удовлетворен.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 09.08.2018г. решение Лазаревского районного суда г. Сочи от 23.05.2018г. оставлено без изменения, апелляционная жалоба без удовлетворения.

Постановлением Президиума Краснодарского краевого суда от 21.11.2018г. состоявшиеся по делу судебные акты отменены, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении в суде первой инстанции ФИО1 уточнил исковые требования, дополнив требованием о расторжении договора аренды <...> от 26.05.2017г. по состоянию на 11 мая 2018 года возложив соответствующие обязанности на Департамент имущественных отношений администрации г. Сочи по подготовке соглашения о расторжении договора. В указанной части просил обратить решение суда к немедленному исполнению.

Решением Лазаревского районного суда г. Сочи Краснодарского края от 20 декабря 2018 года исковые требования удовлетворены. Суд признал незаконным отказ департамента имущественных отношений администрации г. Сочи от 18.04.2018г. в предоставлении ФИО1 муниципальной услуги «Продажа земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, без проведения торгов» по заключению договора купли-продажи земельного участка, площадью 2554 кв.м., с кадастровым номером <...>, категории земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - туристический офис-центр по адресу: <...>.

Обязал департамент имущественных отношений администрации города Сочи подготовить и заключить с ФИО1 договор купли-продажи земельного участка площадью 2554 кв.м., с кадастровым номером <...>, категории земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - туристический офис-центр по адресу: <...>, установив выкупную стоимость земельного участка в размере 12% от кадастровой стоимости земельного участка.

Расторг договор аренды <...> от 26.05.2017г. с 11.05.2018г.

Обязал департамент имущественных отношений администрации города Сочи расторгнуть договор аренды <...> от 26.05.2017г. по состоянию на 11.05.2018г., подготовив соответствующее соглашение о расторжении договора с ФИО1 В данной части решение суда обращено к немедленному исполнению.

В апелляционной жалобе представитель администрации г. Сочи по доверенности ФИО2 просит решение отменить и принять новое решение об отказе в удовлетворении заявленных требований. Считает решение суда незаконным и необоснованным, принятым с нарушением норм материального права. В обоснование жалобы указывает, что выводы суда не соответствуют фактическим обстоятельствам по делу.

В возражениях на апелляционную жалобу ФИО1 просит жалобу оставить без удовлетворения, считая решение суда законным и обоснованным.

В судебное заседание судебной коллегии по административным делам Краснодарского краевого суда представители администрации г. Сочи, департамента имущественных отношений администрации г. Сочи не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены в соответствии с требованиями ст.ст.96, 99 КАС РФ. С учетом изложенных обстоятельств, судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Проверив материалы дела, выслушав ФИО1, просившего решение суда оставить без изменения, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему выводу.

Из материалов дела следует, что по итогам аукциона между истцом и администрацией города Сочи, в лице департамента имущественных отношений администрации г. Сочи, 26.05.2017г. заключен договор <...> аренды земельного участка с кадастровым номером <...>, находящегося в муниципальной собственности, для строительства.

После заключения договора аренды ФИО1 письмом от 05.06.2017 г. уведомил департамент имущественных отношений администрации города Сочи об оплате арендной платы за 1 год с приложением платежного поручения №161 от 31.05.2017 г.

Письмом от 26.06.2017 г. ФИО1 уведомил департамент имущественных отношений администрации г. Сочи об осуществлении государственной регистрации договора аренды с приложением зарегистрированных экземпляров договора.

В соответствии с п. 5.3.2 договора арендатор обязан в течение 1 (одного) месяца со дня государственной регистрации настоящего договора выполнить инженерные изыскания земельного участка, письменно уведомив Арендодателя о выполнении данной обязанности с приложением копии таких изысканий.

Письмом от 13.07.2017 г., то есть в установленный договором срок, ФИО1 уведомил Департамент имущественных отношений администрации г. Сочи о выполнении инженерно-геологических исследований на земельном участке с приложением заключения выполненного ООО «Сочистройизыскания».

По заявкам административного истца выданы технические условия на отведение поверхностных и подземных вод МУП г. Сочи «Водосток»; технические условия для присоединения к электрическим сетям ПАО «Кубаньэнерго» от 20.09.2017 г.; технические условия на водоснабжение и водоотведение от 14.07.2017 ООО «Водоканал».

В соответствии с п. 5.3.3 указанного договора арендатор обязан в течение 7 (семи) месяцев со дня государственной регистрации настоящего договора осуществить архитектурно-строительное проектирование на земельном участке, письменно уведомив Арендодателя о выполнении данной обязанности с приложением копии такого проекта.

Как верно указано судом первой инстанции, с учетом регистрации договора аренды 14.06.2017 г. семимесячный срок истекал 14.01.2018 года.

В соответствии с п. 6.3 договора аренды за нарушение сроков освоения Участка, установленных настоящим Договором, Арендатору начисляется неустойка в размере 50% от суммы годовой арендной платы, установленной по результатам аукциона.

15.11.2017 г. ФИО1 через МАУ МФЦ города Сочи в администрацию города Сочи подана проектная документация (архитектурно-строительное проектирование) с заявлением о выдаче разрешения на строительство объекта капитального строительства.

Письмом от 26.01.2018 года ФИО1 дополнительно уведомил департамент имущественных отношений администрации г. Сочи о том, что им через МАУ МФЦ города Сочи 15.11.2017 г. была сдана копия проекта, подтверждающего выполнение архитектурно-строительного проектирования на арендуемом земельном участке.

Таким образом, судом первой инстанции сделан верный вывод о том, что истцом выполнено архитектурно-строительное проектирование на земельном участке в установленный договором аренды семимесячный срок, поскольку проект подтверждающий выполнение архитектурно-строительное проектирование был предоставлен им в администрацию г. Сочи 15.11.2017 года.

Однако разрешение на строительство выдано ФИО1 администрацией г. Сочи только 09 февраля 2018 года.

Согласно расписке МАУ МФЦ г. Сочи от 15.11.2017 г. срок исполнения муниципальной услуги - выдача разрешения на строительство истекал 19.12.2017 г.

В соответствии с абз. 3 пункта 2.4 Аадминистративного регламента предоставления муниципальной услуги «Выдача разрешений на строительство, реконструкцию объектов капитального строительства» утвержденным Постановлением администрации города Сочи от 01.11.2013г. № 2406 (ред. от 04.10.2017) разрешение на строительство или реконструкцию выдается в течение 7 (семи) рабочих дней со дня поступления заявления.

В случае если подано заявление о выдаче разрешения на строительство объекта капитального строительства, который не является линейным объектом и строительство или реконструкция которого планируется в границах территории исторического поселения регионального значения, и к заявлению о выдаче разрешения на строительство не приложено заключение, указанное в подпункте 2.7.7 административного регламента, и в заявлении о выдаче разрешения на строительство не содержится указание на типовое архитектурное решение, в соответствии с которым планируется строительство или реконструкция объекта капитального строительства, срок предоставления муниципальной услуги составляет тридцать календарных дней со дня поступления заявления в Департамент.

Учитывая изложенное, судом первой инстанции правомерно указано, что ФИО1 было выдано разрешение на строительство с нарушением сроков предусмотренных административным регламентом. Вместо предполагаемой даты выдачи 19.12.2017 г., разрешение было выдано 09.02.2018 г. с нарушением срока на 51 календарный день.

При таких обстоятельствах, по состоянию на 11 апреля 2018 года у ФИО1 отсутствовала задолженность по договору аренды за нарушение сроков освоения земельного участка, а администрацией г. Сочи нарушен срок выдачи разрешения на строительство объекта капитального строительства. Кроме того, административным ответчиком не представлено письмо департамента имущественных отношений администрации г. Сочи о наличии задолженности ФИО1 за нарушение сроков освоения земельного участка в размере 5 073 300 рублей, в материалах дела такое письмо отсутствует, иных доказательств в материалах дела также не имеется.

В ответ на заявление ФИО1 об отсутствии у него задолженности за нарушение сроков освоения земельного участка, ему был направлен письменный ответ за подписью и.о. директора департамента имущественных отношений администрации г. Сочи, с приложением акта сверки взаиморасчетов по аренде земельного участка за период с 01.01.2017 г. по 26.04.2018, в соответствии с которым у ФИО1 отсутствовала задолженность и имелась переплата в размере 55 806,30 руб. по арендным платежам.

Доводы о наличии какой-либо задолженности ФИО1 по договору аренды отсутствуют и в оспариваемом отказе департамента имущественных отношений администрации г. Сочи от 11.04.2018 г.

На момент обращения ФИО1 с заявлением о предоставлении земельного участка в собственность за плату 11.04.2018 года, административные ответчики не предъявляли ФИО1 претензий о наличии задолженности по оплате неустойки за нарушение сроков освоения земельного участка в размере 5 073 300 руб. На указанную дату административные ответчики уведомлений об одностороннем расторжении договора на основании п. 8.4 договора аренды ФИО1 не направляли.

Суд первой инстанции приходя к вышеизложенным выводам обоснованно учел предшествующую переписку сторон, а также что ФИО1 обращался в Департамент имущественных отношений АМО г. Сочи с письмом от 26.03.2018г., в котором указал на отсутствие задолженности за нарушение сроков освоения земельного участка и о том, что обязательства по осуществлению архетиктурно-строительного проектирования им исполнены в срок до 15.11.2017г.

В апелляционной жалобе административный ответчик не ссылается на задолженность ФИО1 перед администрацией г. Сочи, хотя проверка наличия такой задолженности послужило одним из оснований для отмены Президиумом Краснодарского краевого суда ранее состоявшихся по данному делу судебных актов.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции указал, что ФИО1, являясь арендатором земельного участка и собственником расположенного на нем объекта недвижимости, вправе требовать заключения с ним договора купли-продажи данного земельного участка.

Однако судебная коллегия полагает данный вывод суда первой инстанции необоснованным.

В соответствии с выпиской из ЕГРН от 19.03.2018 г. за ФИО1 зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером <...> - нежилое здание площадью 193 кв.м. (степень готовности 92%), расположенное на испрашиваемом земельном участке.

ФИО1 с целью заключения договора купли-продажи указанного земельного участка путем выкупа без проведения торгов, 11.04.2018 г. обратился с заявлением в установленном Административным регламентом предоставления муниципальной услуги «Продажа земельного участка, находящегося в муниципальной собственности без проведения торгов», утвержденным постановлением администрации города Сочи от 27.02.2015 г. № 572, порядке в Департамент имущественных отношений администрации г. Сочи.

Ответом административного ответчика от 18.04.2018 г. в заключении договора купли-продажи земельного участка было отказано на основании п. 34 административного регламента, поскольку ст.39.3 ЗК РФ не предусмотрены случаи продажи земельного участка, на котором расположен незавершенный строительством объект.

В соответствии со ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

В соответствии с п.6 ч.2 ст.39.3 ЗК РФ без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса.

Согласно ч.1 ст.39.20 ЗК РФ если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Однако объекты незавершенного строительства, в том числе являющиеся объектами недвижимости, право собственности на которые зарегистрировано в установленном законом порядке, не указаны в ст.39.3 наряду со зданиями, строениями, сооружениями, для эксплуатации которых может быть предоставлен земельный участок.

Применение порядка выкупа земельных участков под объектами незавершенного строительства возможно в случаях, прямо указанных в законе. К таким случаям, в частности, относится приватизация объектов незавершенного строительства в силу положений пункта 3 статьи 28 Федерального закона от 21 декабря 2001 года № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками в силу положений пункта 2 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации».

К настоящему делу данные случаи не относятся.

Из анализа ст.39.3 ЗК РФ следует, что земельные участки, занятые объектами недвижимого имущества, могут быть предоставлены в собственность по основанию, установленному ст.39.3 ЗК РФ, только для целей эксплуатации уже существующих зданий, строений и сооружений. Объекты незавершенного строительства в отличие от зданий, строений или сооружений не могут быть использованы в соответствии с их назначением до завершения строительства и ввода в эксплуатацию, что исключает возможность предоставления занятых ими земельных участков в собственность исходя из приведенной нормы земельного законодательства.

При таком положении отказ департамента имущественных отношений администрации г. Сочи от 18.04.2018г. в предоставлении ФИО1 за плату земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, без проведения торгов» является обоснованным.

Таким образом, вывод суда первой инстанции о том, что отказ в предоставлении земельного участка в собственность за плату без проведения торгов нарушает требования земельного законодательства не основан на материалах дела и противоречит нормам Земельного кодекса РФ.

В связи с чем, требования о признании незаконными отказа департамента имущественных отношений администрации г. Сочи от 18.04.2018 г. в предоставлении муниципальной услуги «Продажа земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, без проведения торгов» по заключению договора купли-продажи земельного участка, и обязании департамента имущественных отношений администрации города Сочи подготовить и заключить с ФИО1 договор купли-продажи земельного участка, удовлетворению не подлежат

Учитывая, что удовлетворению требование истца об обязании департамент имущественных отношений администрации города Сочи подготовить и заключить с ним договор купли-продажи земельного участка, то оснований для расторжения договора аренды земельного участка также не имеется.

В соответствии с п.2 ст.309 КАС РФ по результатам рассмотрения апелляционных жалобы, представления суд апелляционной инстанции вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции полностью или в части и принять по административному делу новое решение.

При таких обстоятельствах, судебная коллегия полагает решение Лазаревского районного суда г. Сочи Краснодарского края от 20 декабря 2018 года подлежащим отмене, в удовлетворении административного искового заявления ФИО1 к администрации г. Сочи, департаменту имущественных отношений администрации г. Сочи о признании незаконным отказа в продаже земельного участка без проведения торгов, обязании заключить договор купли-продажи, расторжении договора аренды земельного участка - отказать.

Руководствуясь ст.308-311 КАС РФ, судебная коллегия,

определила:

решение Лазаревского районного суда г. Сочи Краснодарского края от 20 декабря 2018 года отменить.

В удовлетворении требований ФИО1 к администрации г. Сочи, департаменту имущественных отношений администрации г. Сочи о признании незаконным отказа в продаже земельного участка без проведения торгов, обязании заключить договор купли-продажи, расторжении договора аренды земельного участка - отказать.

Председательствующий:

Судьи:

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 24.06.2019г.