Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании в апелляционном порядке дело по административному иску ФИО2 к администрации г. Рязани об оспаривании решения и действий администрации г.Рязани, по апелляционной жалобе ФИО2 на решение Московского районного суда г.Рязани от 06 июня 2019 года.

Изучив материалы дела, заслушав доклад судьи Логвина В.Н., объяснения административного истца ФИО2, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

ФИО2 обратился в суд с административным иском к администрации г.Рязани, в котором просил:

-признать незаконными решение и действия в части выдачи администрацией г. Рязани постановления № от 29.06.2017 года «О внесении изменений в разрешение на строительство № от 23.11.2016 года»;

-признать недействующим постановление № от 29.06.2017 года «О внесении изменений в разрешение на строительство № от 23.11.2016 года», выданное администрацией г. Рязани.

Заявленные требования мотивированы тем, что 12.12.2016 между истцом и ООО «Стройгарант-Р» ОГРН № был заключен договор участия в долевом строительстве №, зарегистрированный Управлением Росреестра по Рязанской области 14.12.2016 года. Договор истцом полностью оплачен и все обязательства по договору им исполнены.

В соответствии с п.3.2 Договора после наступления срока передачи объекта долевого строительства и надлежащего выполнения участником всех своих обязательств, в том числе денежных, согласно статьи 4 настоящего Договора, участник получает право на оформление в собственность трехкомнатной квартиры № (строительный), находящейся на 18 этаже дома (количество квартир 166), расположенного по строительному адресу: <адрес>), (II этап строительства: многоэтажный многоквартирный жилой дом со встроенным детским садом и нежилыми помещениями), на земельном участке с кадастровым номером №, площадью 2922 кв.м.

Строительство данного объекта велось в соответствии с разрешением на строительство № от 23.11.2016, выданным администрацией г. Рязани.

29.06.2017 администрацией г. Рязани было вынесено постановление № «О внесении изменений в разрешение на строительство № от
23.11.2016 года», согласно которому юридический адрес застройщика ООО «Стройгарант-Р» был изменен с «<адрес>» на «<адрес>».

По мнению ФИО1, в результате выдачи указанного постановления, произошла фактическая смена застройщика ООО «Стройгарант-Р» ОГРН <***> - на нового застройщика с одноименным названием ООО «Стройгарант-Р» ОГРН <***>, юридический адрес: 390044, <адрес>, которое 17.05.2018 сменило свое юридическое название на ООО «Павел Андреевич».

Административный истец полагает, что получая от администрации <адрес> подобные постановления, коммерческие организации с одноименными названиями незаконно меняют друг друга в разрешении на строительство на месте застройщика, так же сама процедура и механизм смены застройщика носят незаконный характер. При данной схеме смены застройщика не подписывается и не проходит государственную регистрацию дополнительное соглашение между участником долевого строительства, застройщиком и новым застройщиком, вследствие чего к моменту сдачи объекта и передачи квартиры участнику долевого строительства у нового застройщика фактически отсутствуют обязанности по передаче квартиры.

Как указывает истец, подобная схема нарушает права участника долевого строительства в части главы 24 ГК РФ и положения Федерального закона от 30.12.2004 года №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

ФИО2 считает, что при выдаче администрацией г.Рязани постановления от 29.06.2017 № «О внесении изменений в разрешение на строительство № от 23.11.2016 года» были нарушены его права в рамках части 1 статьи 391 ГК РФ «перевод долга может быть произведен по соглашению между кредитором и новым должником, согласно которому новый должник принимает на себя обязательство первоначального должника» и части 2 статьи 391 ГК РФ «перевод должником своего долга на другое лицо допускается с согласия кредитора и при отсутствии такого согласия является ничтожным».

06.06.2019 Московский районный суд г.Рязани вынес решение об отказе в удовлетворении административного иска, с чем не согласился административный истец.

В апелляционной жалобе ФИО2 просит отменить решение суда первой инстанции, как незаконное, и принять по делу новое решение об удовлетворении административного иска. Полагает, что суд не принял во внимание его доводы о том, что при проведении процедуры смены застройщика, факт совершения которой при вынесении оспариваемого постановления не отрицал административный ответчик, новым застройщиком не было получено согласие от него, как участника долевого строительства, а также не было подписано дополнительное соглашение о переводе долга. Считает, что, не запросив у нового застройщика подписанное с административным истцом дополнительное соглашение о переводе долга, администрация г. Рязани внесла изменения в разрешение на строительство, тем самым изменив застройщика, что в итоге стало причиной нарушения прав истца в рамках частей 1 и 2 статьи 391 ГК РФ. Указывает, что дополнительные соглашения о смене застройщика, являющиеся неотъемлемой частью договора долевого участия, были представлены административным ответчиком в отношении всех других участников долевого строительства, кроме него. Приводит доводы о том, что администрация г. Рязани несет обязанность по учету, проверке и государственной регистрации договоров долевого участия, дополнительных соглашений к ним и сопутствующей документации, для выдачи финального документа в виде разрешения на строительство, тем самым становится последней инстанцией, после получения разрешения от которой, застройщик имеет право возводить многоквартирный дом за счет средств участников долевого строительства. Находит, что действия административного ответчика по внесению изменений в разрешение на строительство, повлекшие нарушение его гражданских прав участника долевого строительства подлежат судебной оценке. Указывает на то, что до сегодняшнего дня у него не было необходимости в подаче подобного административного искового заявления, так как в течение последнего года в рамках гражданских дел № и 2-1718/2018 им, исходя их понятий однородных обязательств и солидарной ответственности, был осуществлен перевод долга на нового застройщика. Однако вследствие отмены решений судов в апелляционной инстанции, у него возникла необходимость в защите своих гражданских прав и подаче административного искового заявления.

В письменных возражениях относительно апелляционной жалобы администрация г.Рязани просит оставить решение Московского районного суда г.Рязани без изменения.

В заседании суда апелляционной инстанции ФИО2 поддержал доводы апелляционной жалобы. Дополнительно пояснил, что на протяжении двух лет безрезультатно обжалует в различные инстанции действия по смене застройщика. Он был уведомлен о смене застройщика, но отказался от предложения заключить дополнительное соглашение к договору долевого участия, так как ему предлагали невыгодные условия – уменьшалась площадь квартиры и отдалялся срок ее сдачи. Кроме того, считает, что второй застройщик сначала должен выполнить требования исполнительных листов о взыскании с первого застройщика в пользу ФИО2 денежных средств за несвоевременное исполнение условий другого договора о долевом участии в строительстве многоквартирного дома.

На основании статьи 150 КАС РФ судебная коллегия сочла возможным рассмотреть дело в отсутствие иных лиц участвующих в деле, уведомленных о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, не представивших сведений о причинах неявки, не заявивших ходатайств об отложении судебного заседания.

Проверив материалы дела, выслушав объяснение административного истца, обсудив доводы апелляционной жалобы и поступивших возражений, судебная коллегия находит решение суда не подлежащим изменению.

В соответствии с частью 1 статьи 218 КАС РФ гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями (включая решения, действия (бездействие) квалификационной коллегии судей, экзаменационной комиссии), должностного лица, государственного или муниципального служащего (далее - орган, организация, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями), если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности.

Исходя из буквального толкования пункта 1 части 2 статьи 227 КАС РФ решение об удовлетворении требования о признании оспариваемого решения, действий (бездействия) незаконными принимается при установлении двух условий одновременно: решение, действия не соответствуют нормативным правовым актам и нарушают права, свободы и законные интересы административного истца.

Согласно части 1 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ (далее ГрК РФ) разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных данным кодексом.

Как указывает часть 21.5 статьи 51 ГрК РФ физическое или юридическое лицо, которое приобрело права на земельный участок, вправе осуществлять строительство, реконструкцию объекта капитального строительства на таком земельном участке в соответствии с разрешением на строительство, выданным прежнему правообладателю земельного участка.

В силу пункта 1 части 21.10 статьи 51 ГрК РФ лицо, указанное в части 21.5 настоящей статьи, обязано уведомить в письменной форме о переходе к нему права на земельный участок орган, уполномоченный на выдачу разрешений на строительство, с указанием реквизитов правоустанавливающих документов на такой земельный участок в случае, указанном в части 21.5 настоящей статьи.

Лицо, указанное в части 21.5 статьи 51 ГрК РФ, вправе одновременно с уведомлением о переходе к нему права на земельный участок представить в орган, уполномоченный на выдачу разрешений на строительство, копии документов, предусмотренных пунктом 1 части 21.10 настоящей статьи (часть 21.11 статьи 51 ГрК РФ).В соответствии с частью 21.14 статьи 51 ГрК РФ в срок не более чем семь рабочих дней со дня получения уведомления, указанного в части 21.10 настоящей статьи орган, уполномоченный на выдачу разрешений на строительство принимает решение о внесении изменений в разрешение на строительство или об отказе во внесении изменений в такое разрешение с указанием причин отказа.

Как следует из материалов дела и установлено судом, 12.12.2016 между ФИО2 и ООО «Стройгарант-Р» (ОГРН №, юридический адрес: <адрес>) был заключен договор № участия в долевом строительстве многоквартирного дома, на предмет передачи административному истцу в срок до 23.12.2019 трехкомнатной квартиры строительный №, расположенной на 18 этаже <адрес>, общей площадью 87,74 кв.метра, жилой площадью 48,26 кв.метра, с лоджией 12,36 кв.метра, на условиях оплаты денежных средств в сумме 2 899 508 рублей. Данный договор 14.12.2016 прошел государственную регистрацию в Управлении Росреестра по Рязанской области (л.д.11-21).

В соответствии с условиями названного договора ФИО2 уплатил ООО «Стройгарант-Р» (ОГРН №) денежные средства в сумме 2 899 508 рублей по приходным кассовым ордерам № от 16.12.2016 и № от 19.12.2016 (л.д.22).

Строительство вышеуказанного многоквартирного дома велось ООО «Стройгарант-Р» (ОГРН №) на земельном участке с кадастровым номером №, площадью 2922 кв.метра на основании разрешения на строительство № от 23.11.2016, выданного администрацией г. Рязани, со сроком действия – до 23.06.2019 года (л.д.28-30).

Земельный участок с кадастровым номером № был передан в аренду ООО «Стройгарант-Р» (ОГРН №) для строительства многоквартирного дома по договору аренды № от 06.10.2016, заключенному с арендодателем ФИО3 (л.д.165-166).

31.05.2017 между ФИО3, ООО «Стройгарант-Р» (ОГРН №), которому было выдано разрешение на строительство от 23.11.2016 года №, и ООО «Стройгарант-Р» (ОГРН №) было заключено соглашение № о замене стороны в договоре аренды № от 06.10.2016 года, согласно которому была произведена замена арендатора по указанному договору аренды земельного участка – на ООО «Стройгарант-Р» (ОГРН №) (л.д.159-164).

31.05.2017 между застройщиком ООО «Стройгарант-Р» (ОГРН №) (Застройщик 1) и ООО «Стройгарант-Р» (ОГРН №) (Застройщик 2) был заключен договор о переводе прав и обязанностей Застройщика 1 на Застройщика 2 по строительству многоквартирного дома <адрес>, на земельном участке с кадастровым номером №, на основании разрешения на строительство № от 23.11.2016, выданного администрацией г. Рязани (л.д.143-147). В соответствии с пунктом 2.1.4.6 вышеуказанного договора Застройщик 2 берет на себя обязательства уведомления о смене застройщика и заключения дополнительных соглашений к ранее заключенным договорам участия в долевом строительстве, в том числе и по договору № от 12.12.2016, заключенному с ФИО2

Уведомлением № от 16.06.2017 ООО «Стройгарант-Р» сообщило администрации г.Рязани о смене застройщика, и попросило внести соответствующие изменения (в случае необходимости их внесения, учитывая аналогичное наименование нового застройщика и его почтовый адрес) в разрешение на строительство № от 23.11.2016 года, в связи с заключенным договором о переводе прав и обязанностей застройщика ООО «Стройгарант-Р» (ОГРН №, почтовый адрес: <адрес> на нового застройщика - ООО «Стройгарант-Р» (ОГРН №, почтовый адрес: <адрес> (л.д.73).

К указанному уведомлению были приложены следующие документы (заверенные копии):

- разрешение на строительство № от 23.11.2016 года;

-учредительные документы ООО «Стройгарант-Р» (ОГРН №);

-соглашение №1 о замене стороны в договоре аренды № от 06.10.2016, с отметкой о государственной регистрации от 16.06.2016, с договором аренды № от 06.10.2016 года;

-договор № аренды нежилого помещения ООО «Стройгарант-Р» (ОГРН №) по адресу: <адрес> от 31.05.2017 года;

-договор купли-продажи технической документации № от 31.05.2017 года;

-договор о переводе прав и обязанностей застройщика от 31.05.2017 года;

-6 зарегистрированных договоров долевого участия в строительстве жилья с приложением 5 полисов страхования гражданской ответственности;

-уведомление дольщику о смене застройщика за № от 16.06.2017 с отметкой о его уведомлении о смене застройщика и необходимости в силу заключенного договора долевого участия в строительстве жилья, подписать и зарегистрировать дополнительное соглашение.

29.06.2017 администрацией г. Рязани было вынесено Постановление № «О внесении изменений в разрешение на строительство № от
23.11.2016 года», в соответствии с которым постановлено внести в разрешение на строительство № от 23.11.2016 года следующие изменения: слова <адрес> заменить словами «<адрес>».

Проанализировав собранные по делу доказательства в их совокупности по правилам статьи 84 КАС РФ, суд пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения административного иска, исходил из того, что оспариваемое постановление принято органом местного самоуправления в соответствии со статьей 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, прав, свобод и законных интересов административного истца не нарушает.

Судебная коллегия соглашается выводом суда и отклоняет доводы апелляционной жалобы, по следующим мотивам.

Частью 21.15 статьи 51 ГрК РФ (в редакции №86 от 18.06.2017, действующей в период спорных правоотношений) установлен исчерпывающий и не подлежащий расширительному толкованию перечень оснований для отказа во внесении изменений в разрешение на строительство, а именно:

1)отсутствие в уведомлении о переходе прав на земельный участок, права пользования недрами, об образовании земельного участка реквизитов документов, предусмотренных соответственно пунктами 1 - 4 части 21.10 настоящей статьи, или отсутствие правоустанавливающего документа на земельный участок в случае, указанном в части 21.13 настоящей статьи;

2) недостоверность сведений, указанных в уведомлении о переходе прав на земельный участок, права пользования недрами, об образовании земельного участка;

3)несоответствие планируемого размещения объекта капитального строительства требованиям к строительству, реконструкции объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка, разрешенному использованию земельного участка и (или) ограничениям, установленным в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации в случае, предусмотренном частью 21.7 настоящей статьи.

Доказательств наличия обстоятельств, перечисленных в части 21.15 статьи 51 ГрК РФ (в редакции №86 от 18.06.2017), на основании которых администрация г. Рязани должна была бы отказать ООО «Стройгарант-Р» во внесении оспариваемых изменений в разрешение на строительство № от 23.11.2016, административный истец не представил и суд таковых не установил.

Доводы апелляционной жалобы о нарушении прав ФИО2 оспариваемым постановлением, в связи с недопустимостью в силу пунктов 1 и 2 статьи 391 ГК РФ смены застройщика без согласия административного истца, выходят за рамки данного административного дела, поскольку относятся к гражданско-правовым отношениям между застройщиком и участником договора о долевом участии в строительстве жилья.

В качестве самостоятельного основания к отказу в удовлетворении административного иска суд указал на пропуск ФИО2 без уважительных причин установленного частью 1 статьи 219 КАС РФ трехмесячного срока на обращение в суд с административным исковым заявлением.

В соответствии с частью 1 статьи 219 КАС РФ, если настоящим Кодексом не установлены иные сроки обращения с административным исковым заявлением в суд, административное исковое заявление может быть подано в суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации, иному лицу стало известно о нарушении их прав, свобод и законных интересов.

Установление судом факта пропуска без уважительных причин указанного срока, исходя из положений частей 5, 8 статьи 219 КАС РФ, является основанием для отказа в удовлетворении административного иска.

Из объяснений ФИО2 в районном суде и в заседании суда апелляционной инстанции, следует, что об оспариваемом постановлении и замене застройщика он узнал в конце июня 2017 года, в течение двух лет подавал жалобы по данному факту в различные инстанции.

Административное исковое заявление подано ФИО2 в суд лишь 02 апреля 2019 года, то есть со значительным пропуском трехмесячного срока, установленного частью 1 статьи 219 КАС РФ. Доказательств уважительности причин пропуска этого процессуального срока административный истец не представил.

Принимая во внимание вышеизложенные обстоятельства, у суда не имелось оснований для удовлетворения административных исковых требований ФИО2

Разрешая спор, суд правильно определил характер правоотношений сторон и нормы закона, которые их регулируют, определил обстоятельства, имеющие значение для дела, исследовав и оценив имеющиеся в деле доказательства, постановил решение в соответствии с нормами материального и процессуального законодательства.

В целом апелляционная жалоба повторяет доводы и правовую позицию административного истца, которые являлись предметом рассмотрения суда первой инстанции и получили надлежащую правовую оценку. Основания для иной оценки и иного применения норм материального и процессуального права у суда апелляционной инстанции в данном случае отсутствуют.

На основании изложенного, руководствуясь статьей 309 КАС РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Московского районного суда г.Рязани от 06 июня 2019 года оставить без изменения, апелляционную жалобу ФИО2 – без удовлетворения.

Председательствующий-

Судьи: