Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Пензе административное дело по апелляционной жалобе Акционерного общества «Сердобский машиностроительный завод» на решение Пензенского областного суда от 28 апреля 2016 года, которым постановлено:

«В удовлетворении административного искового заявления Акционерного общества «Сердобский машиностроительный завод» о признании незаконным решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Пензенской области от 24 декабря 2015 г. № 28/18, отказать»,

заслушав доклад судьи Овчаренко А.Н., объяснения представителей административного истца - Акционерного общества «Сердобский машиностроительный завод» - Иванова Д.А., Резниковой А.В., поддержавших доводы апелляционной жалобы, просивших решение суда отменить, объяснения представителя административных ответчиков - Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Пензенской области и Управления Росреестра по Пензенской области - Сериковой В.В., возражавшей против удовлетворения апелляционной жалобы, просившей решение суда оставить без изменения,

У С Т А Н О В И Л А:

Акционерное общество «Сердобский машиностроительный завод» обратилось в Пензенский областной суд с административным исковым заявлением, в соответствии с которым просило признать незаконным решение Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Пензенской области от 24 декабря 2015 года № 28/18 об отклонении его заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> и обязать указанную Комиссию повторно рассмотреть данное заявление. В обоснование исковых требований административным истцом указано, что земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты> площадью <данные изъяты> кв. м, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - под размещение производственной территории, расположенный по адресу: <данные изъяты> находится в аренде у Акционерного общества «Сердобский машиностроительный завод». Кадастровая стоимость земельного участка составляет <данные изъяты> 14 декабря 2015 года административный истец обратился в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Пензенской области с заявлением об установлении кадастровой стоимости спорного земельного участка в размере его рыночной стоимости в сумме <данные изъяты> руб., определенной по состоянию на 20 февраля 2014 года в отчете об оценке от 26 сентября 2015 года № 2687-1 ООО «Центр Передовых Оценочных Технологий», получившим положительное экспертное заключение от 20 ноября 2015 года № 151030-1437 СРО «Национальная коллегия специалистов-оценщиков». Решением Комиссии от 24 декабря 2015 года № 28/18 указанное заявление отклонено. По мнению, административного истца, выводы Комиссии, изложенные в данном решении, являются необоснованными. Так, отличие рыночной стоимости объекта недвижимости, определенной по состоянию на 20 февраля 2014 года, от кадастровой стоимости более чем на 30% не имеет правового значения для принятия решения. Комиссией не подтверждено нарушение оценщиком п. 22-б ФСО 7, поскольку не имеется обоснованных доказательств того, что примененные оценщиком аналоги не относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и несопоставимы с ним по ценообразующим факторам. Выводы Комиссии о некорректном подборе аналогов по виду разрешенного использования, по местоположению, по площади ошибочны, сделаны без учета анализа отчета об оценке. Вывод о том, что экспертом не в полной мере проведена проверка отчета об оценке, должным образом не конкретизирован. Оспариваемое решение нарушает права, свободы и законные интересы административного истца, поскольку размер арендной платы за земельный участок определен исходя из его кадастровой стоимости.

Пензенский областной суд постановил вышеуказанное решение.

В апелляционной жалобе представитель Акционерного общества «Сердобский машиностроительный завод» - Иванов Д.А., действующий на основании доверенности, просил отменить данное решение как незаконное и необоснованное, полагая, что выводы суда о некорректном выборе оценщиком объектов-аналогов при составлении отчета о рыночной стоимости объекта оценки и отсутствии корректировки по виду разрешенного использования земельных участков, их местоположению и площади являются ошибочными, противоречат имеющимся в деле доказательствам и содержанию представленного отчета об оценке. Судом не было учтено, что оценщиком при исследовании объекта оценки и его сравнении с объектами - аналогами применен корреляционно-регрессионный анализ, что является научно обоснованным.

В письменных возражениях на апелляционную жалобу и дополнениях к ним представитель Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Пензенской области и Управления Росреестра по Пензенской области - Серикова В.В., действующая на основании доверенностей, не согласилась с доводами жалобы, считала решение суда законным и обоснованным.

Обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений на нее, проверив материалы дела, судебная коллегия не находит оснований к отмене решения, исходя из следующего.

Как следует из материалов дела, и было установлено судом, Акционерное общество «Сердобский машиностроительный завод» является арендатором земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> площадью <данные изъяты> кв. м, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - под размещение производственной территории, расположенного по адресу: <данные изъяты>.

Кадастровая стоимость земельного участка установлена по состоянию на 20 февраля 2014 года в размере <данные изъяты> руб. на основании акта определения кадастровой стоимости земельного участка ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Пензенской области от 19 февраля 2014 года.

14 декабря 2014 года Акционерное общество «Сердобский машиностроительный завод» обратилось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Пензенской области с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вышеуказанного объекта недвижимости в связи с установлением в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была определена его кадастровая стоимость, приложив документы, перечень которых соответствовал требованиям ст. 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в том числе, отчет об оценке от 26 сентября 2015 года № 2687-1 ООО «Центр Передовых Оценочных Технологий», в соответствии с которым рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 20 февраля 2014 года составила <данные изъяты> руб., а также положительное экспертное заключение от 20 ноября 2015 года № 151030-1437 СРО «Национальная коллегия специалистов-оценщиков».

Из указанного отчета об оценке следует, что при определении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> оценщик применил сравнительный подход с использованием метода сравнения продаж, выбрав для сравнения пять объектов-аналогов.

Решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Пензенской области от 24 декабря 2015 года № 28/18 указанное заявление Акционерного общества «Сердобский машиностроительный завод» было отклонено. Основанием для отказа в установлении рыночной стоимости объекта недвижимости послужило несоответствие отчета об оценке и положительного экспертного заключения требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральным стандартам оценки. При этом, Комиссия исходила из того, что отличие рыночной стоимости указанного объекта недвижимости от кадастровой стоимости объекта недвижимости составляет 58,71%. Также в решении указано на нарушение п. 22-б ФСО-7, поскольку в качестве объектов - аналогов использованы объекты не одного с оцениваемым объектом сегмента рынка, а также пункта 16-з, к, л ФСО-5, поскольку экспертом проведена проверки отчета не в полной мере.

В соответствии с ч. 5 ст. 245 КАС РФ административное исковое заявление об оспаривании решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости рассматривается по правилам главы 22 настоящего Кодекса.

Согласно ч. 1 ст. 218 КАС РФ гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями, должностного лица, государственного или муниципального служащего, если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности.

Исходя из положений п. 1 ч. 2 ст. 227 КАС РФ основанием для удовлетворения судом заявленных требований является признание оспариваемых решений, действий (бездействия) не соответствующими нормативным правовым актам и нарушающими права, свободы и законные интересы административного истца.

Отказывая Акционерному обществу «Сердобский машиностроительный завод» в удовлетворении административных исковых требований, суд исходил из того, что оспариваемое решение Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Пензенской области от 24 декабря 2015 года № 28/18 соответствует закону и принято уполномоченным органом с соблюдением установленной процедуры, при этом суд согласился с выводом данной Комиссии о том, что представленные административным истцом отчет об определении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> и положительное экспертное заключение не соответствуют требованиям ст. 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральным стандартам оценки.

Данные выводы суда, по мнению судебной коллегии, являются правильными, соответствуют установленным по делу обстоятельствам и нормам материального права, подлежащим применению к рассматриваемым публичным правоотношениям.

Так, согласно пункту 20 Порядка создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, утвержденного Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 04 мая 2012 года N 263, в случае, если рыночная стоимость объекта недвижимости отличается от его кадастровой стоимости более чем на тридцать процентов, комиссия принимает решение об отклонении заявления о пересмотре кадастровой стоимости, за исключением случаев, если заявителем представлено положительное экспертное заключение (если отчет об оценке рыночной стоимости составлен оценщиками, являющимися членами разных саморегулируемых организаций оценщиков, положительные экспертные заключения соответствующих саморегулируемых организаций оценщиков), соответствующее требованиям, установленным к нему законодательством Российской Федерации, и содержание и оформление отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости соответствуют требованиям статьи 11 Федерального закона, требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки.

В соответствии со статьей 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки, является отчет об оценке такого объекта, который должен соответствовать требованиям федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Согласно п.10 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденного Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 мая 2015 года № 297, объект- аналог это объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Согласно п. 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 года № 611, при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает, в том числе, что в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам (подпункт «б»).

Между тем, как следует из отчета об оценке от 26 сентября 2015 года № 2687-1 ООО «Центр Передовых Оценочных Технологий», определение рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> произведено оценщиком путем сравнительного подхода с использованием метода сравнения продаж с объектами-аналогами, которые имеют иные основные характеристики и не могут быть отнесены к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка.

Так, объектом оценки является земельный участок, расположенный в центральной части <данные изъяты>, площадью <данные изъяты> кв.м, с видом разрешенного использования - под размещение производственной территории. На указанном земельном участке расположен <данные изъяты>

Однако, в качестве объектов-аналогов оценщиком приведены земельные участки, расположенные в <данные изъяты>, находящиеся непосредственно вблизи транспортных магистралей, за пределами населенных пунктов, с площадью в несколько раз меньшей площади объекта оценки - <данные изъяты>

Оценив указанные объекты - аналоги, которые несопоставимы по основным характеристикам с объектом оценки, относятся к иным, нежели объект оценки, сегментам рынка, суд пришел к правильному выводу о том, что объекты-аналоги в отсутствие корректировки, исходя из характеристик объекта оценки и объектов-аналогов (по виду разрешенного использования, местоположению, площади), выбраны оценщиком некорректно, в связи с чем, представленный отчет об оценке не соответствует вышеприведенным требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральным стандартам оценки.

В связи с тем, что указанные недостатки в отчете об оценке не были выявлены при производстве экспертизы, суд также пришел к обоснованному выводу о несоответствии требованиям Федерального стандарта оценки «Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения (ФСО № 5)», утвержденного Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 04 июля 2011 года № 328, положительного экспертного заключения от 20 ноября 2015 года № 151030-1437 СРО «Национальная коллегия специалистов-оценщиков».

При указанных обстоятельствах у суда отсутствовали основания для удовлетворения административных исковых требований АО «Сердобский машиностроительный завод».

Решение суда является законным и обоснованным, нарушений норм материального и процессуального права, приведших к неверному исходу дела, судом не допущено, обстоятельства, имеющие юридическое значение для рассмотрения дела, установлены судом правильно и подтверждены имеющимися в деле доказательствами, которым судом дана надлежащая оценка.

Доводы апелляционной жалобы не опровергают правильность выводов суда по существу административного спора, направлены на их переоценку и не содержат предусмотренных ст. 310 КАС РФ оснований к отмене решения.

Вопреки доводам апелляционной жалобы применение оценщиком корреляционно-регрессионного анализа при определении степени влияния определённых факторов (местоположение и общая площадь земельных участков) на удельный показатель стоимости, не свидетельствуют об ошибочности выводов суда, поскольку указанный анализ произведен оценщиком в отношении объектов-аналогов, которые по вышеизложенным причинам несопоставимы с оцениваемым объектом и не относятся к одному с ним сегменту рынка недвижимости.

Ссылка административного истца на отказ судом в назначении судебной экспертизы на предмет соответствия отчета об оценке нормативным требованиям, не свидетельствует о незаконности решения, поскольку указанный вопрос носит правовой характер, относится к компетенции суда, исследован и разрешен судом по существу.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 309, 311 КАС РФ, судебная коллегия

О П Р Е Д Е Л И Л А:

решение Пензенского областного суда от 28 апреля 2016 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Акционерного общества «Сердобский машиностроительный завод» - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: