Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании 15 апреля 2016 года административное дело по административному исковому заявлению Ковалевой Н.В. к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю, Правительству Хабаровского края об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере равном его рыночной стоимости,

по апелляционной жалобе Администрации города Комсомольска-на-Амуре Хабаровского края на решение Хабаровского краевого суда от 09 февраля 2016 года.

заслушав доклад судьи Чемякиной И.А., пояснения представителя Ковалевой Н.В. – Паниной Л.Р., представителя Правительства Хабаровского края Знаменской Т.И., представителей администрации города Комсомольска - на- Амуре Мищенко А.В., Мазаловой Н.В., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Ковалева Н.В. обратилась в суд с указанным административным иском, мотивируя свои требования тем, что с 14.05.2004года зарегистрирована качестве индивидуального предпринимателя; на основании постановления Администрации города Комсомольска-на-Амуре от 28.01.2014 № и договора аренды от 27.02.2014г. № является арендатором земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером №, площадью 2645 кв.м., расположенного по <адрес>

Решением Хабаровского краевого суда от 12.11.2014 кадастровая стоимость указанного земельного участка установлена равной его рыночной стоимости в размере <данные изъяты>.

С 01.01.2015г. действует кадастровая стоимость земельного участка, определенная в размере <данные изъяты> по состоянию на 01.01.2012г. в соответствии с постановлением Правительства Хабаровского края от 02.07.2014г. № 205-пр.

Отчетом об оценке, выполненным оценщиком ООО «Оценка-партнер», подтвержденным экспертным заключением «Некоммерческое партнерство оценщиков «Экспертный совет», рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 01.01.2012 определена в размере <данные изъяты>.

Просила установить кадастровую стоимость земельного участка, расположенного по <адрес>, площадью 2645 кв.м., с кадастровым номером № равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2012 года в размере <данные изъяты>.

Решением Хабаровского краевого суда от 09 февраля 2016 года требования Ковалевой Н.В. удовлетворены.

В апелляционной ( дополнительной) жалобе представитель Администрации города Комсомольска-на-Амуре Хабаровского края Мищенко А.В. просит решение суда отменить как незаконное и необоснованное, указывая, что кадастровая стоимость земельного участка утверждена постановлением Правительства Хабаровского края от 02.07.2014 № 205-пр «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Хабаровского края» и составляет <данные изъяты>. Отчетом об оценке рыночной стоимости земельного участка от 05.11.2015 №, выполненным ООО «Оценка-Партнер», установлена рыночная стоимость земельного участка в размере 753 534, 05 рублей, что ниже установленной кадастровой стоимости на 89,1 %.

При составлении настоящего отчета оценщиком был использован сравнительный подход при определении стоимости объекта оценки. Вместе с тем, методы сравнения продаж застроенных земельных участков, не применимы для целей арендной платы земельного участка незастроенного. Отказ оценщика от применения затратного и доходного подхода направлен на умышленное занижение стоимости оцениваемого объекта.

Кроме того, отчет № ЭП-0-1115-1/3 от 30.11.2015г. не соответствует требованиям Федеральных стандартов оценки и не отражает действительную рыночную стоимость земельного участка. В нарушение пункта 5 требований Федерального стандарта оценки № 7, утвержденного Приказом Министерства экономического развития и торговли РФ от 25.09.2014г. № 611, в отчете не указаны причины, по которым объект оценки (земельный участок) не был осмотрен. В нарушение пункта 4 Федерального стандарта оценки № 3, утвержденного Приказом Министерства экономического развития и торговли РФ от 20.07.2007 № 254: при составлении отчета оценщиком нарушены принципы проверяемости и однозначности: расчеты, выполненные оценщиком при определении рыночной стоимости объекта оценки в рамках сравнительного подхода, в случае воспроизведения расчетов не приводят к аналогичным результатам; оцениваемый земельный участок на дату оценки является застроенным, однако оценщик указал, что объект оценки – незастроенный земельный участок.

Суд ошибочно не применил при рассмотрении дела пункт 6 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости».

В письменном отзыве на апелляционную жалобу представитель Правительства Хабаровского края Ширяева А.В. просит апелляционную жалобу удовлетворить, поддерживая приведенные в ней доводы. Считает, что отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка от 05.11.2015г. № не может достоверно подтверждать рыночную стоимость земельного участка, предоставленного административному истцу в аренду.

При составлении отчета оценщиком были применены стандарты, утратившие силу и не подлежащие применению на дату составлении оценки, поскольку с 29.09.2015 вступили в законную силу новые федеральные стандарты (ФСО № 1, утвержденный приказом Минэкономразвития РФ от 20.05.2015 № 297, ФСО № 2, утвержденный приказом Минэкономразвития РФ от 20.05.2015 № 298, ФСО № 3, утвержденный приказом Минэкономразвития РФ от 20.05.2015 № 299).

Оценщик в отчете не конкретизировал объект оценки, указав в качестве него земельный участок с кадастровым номером № по <адрес>. Вместе с тем, из кадастрового паспорта следует, что адресом спорного земельного участка является: <адрес>, а местоположение: <адрес>, имеет иной земельный участок с кадастровым номером №, принадлежащий частному лицу. Соответственно достоверных сведений о том, что оценщиком была произведена оценка именно спорного земельного участка, не имеется.

Используемые оценщиком для сравнения в качестве аналогов объекты отличны от параметров характеристики объекта оценки, в связи с чем сделать вывод о сопоставимости объектов-аналогов друг другу и объекту оценки по основным ценообразующим факторам не представляется возможным. При таких обстоятельствах итоговая величина рыночной стоимости земельного участка, находящегося в аренде у Ковалевой Н.В., в размере <данные изъяты> не может быть признана достоверной для ее установления.

В соответствии с частью 2 статьи 1 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, вступившего в законную силу с 15.09.2015, настоящее дело относится к административным делам о защите нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан, прав и законных интересов организаций, возникающих из административных и иных публичных правоотношений.

В силу части 1 статьи 308 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд апелляционной инстанции рассматривает дело в полном объеме и не связан основаниями и доводами, изложенными в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Проверив материалы дела, судебная коллегия приходит к следующему.

Пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В соответствии с пунктом 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Земельным кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Как предусмотрено пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации, для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 указанной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» регламентированы правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам.

В силу статьи 3 названного Федерального закона: под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в названной статье.

Статьей 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости является дата внесения сведений о нем в государственный кадастр недвижимости, повлекшего за собой необходимость определения кадастровой стоимости.

Исходя из положений статьи 24.18 указанного Федерального закона, к заявлению о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости прилагаются отчет об оценке объекта оценки и положительное экспертное заключение о соответствии этого отчета требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, а также требованиям стандартов и правил оценочной деятельности саморегулируемой организации оценщиков.

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что на основании постановления Администрации города Комсомольска-на-Амуре от 28.01.2014г. № 258-па и договора аренды от 27.02.2014г. Ковалева Н.В. является арендатором земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 2645 кв.м, расположенного по <адрес>, который относится к категории земель, государственная собственность на которые не разграничена, относится к землям населенных пунктов, вид разрешенного использования: для размещения сооружений материально-технического снабжения, сбыта и заготовок, с целью хранения и складирования товаров (временного сооружения).

Указанный земельный участок поставлен на кадастровый учет 20.12.2010 года.

Постановлением Правительства Хабаровского края от 02.07.2014г. № 205-пр «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Хабаровского края», кадастровая стоимость спорного земельного участка по состоянию на 01.01.2012г. установлена в размере <данные изъяты>.

Согласно п. 3.1 договора аренды земельного участка № от 27.02.2014 года предусмотрено, что размер арендной платы складывается расчетным путем с применением среднего значения удельного показателя кадастровой стоимости земель, коэффициента вида разрешенного использования.

В соответствии с п. 6 постановления Пленума ВС РФ от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости»: арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с названным заявлением в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Полагая кадастровую стоимость земельного участка завышенной, и реализуя право, закрепленное частью 2 статьи 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ, административный истец представил отчет об оценке земельного участка № от 05.11.2015, составленный оценщиком ООО «ОЦЕНКА-ПАРТНР» ФИО1, согласно которому рыночная стоимость спорного земельного участка по состоянию на 01.01.2012 составляет <данные изъяты>.

В подтверждение соответствия подготовленного оценщиком отчета № от 05.11.2015, требованиям Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, представлено экспертное заключение Некоммерческого партнерства «Саморегулируемая организация оценщиков «Экспертный совет» № от 30.11.2015, составленное экспертом ФИО2.

Давая оценку представленным доказательствам, суд пришел к выводу, что отчет об оценке, являющийся итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки, соответствует федеральным стандартам оценки (действующего на момент заключения договора на оценку, составления отчета), вследствие чего признан допустимым доказательством.

Судом учитывалось положительное экспертное заключение № от 30.11.2015 и пояснения оценщика ФИО1, допрошенного в судебном заседании, суд указал, что выбранные оценщиком методы оценки в рамках каждого из использованных подходов к оценке не противоречат и позволяют скорректировать каждый используемый объект при конструировании модели ценообразования.

Возражая против выводов суда, администрация города Комсомольска-на-Амуре Хабаровского края и Правительство Хабаровского края приводит довод о не соответствии отчета № от 05.11.2015г. Федеральным стандартам оценки, на использование некорректных объектов-аналогов, при этом доказательств, опровергающих выводы суда, не представляют.

В силу положений статей 14, части 1 статьи 59, части 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, правосудие осуществляется на основе состязательности процесса, поэтому возражая, заинтересованная сторона должна была доказать недостоверность представленных административным истцом сведений об объекте оценки.

Кроме того, исходя из части 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, по делу, вытекающему из публичных правоотношений, обязанность по доказыванию несоответствия заявленной Ковалевой Н.В. стоимости земельного участка лежала на административных ответчиках и заинтересованных лицах.

Доводы о необоснованности отказа оценщика от затратного и доходного подходов безосновательны, поскольку в заключении эксперта мотивы отказа от доходного и затратного подходов приведены, с которыми судебная коллегия не находит оснований не согласиться. Оценщик при определении рыночной стоимости земельного участка применил сравнительный подход, в рамках которого применил метод сравнения продаж.

По мнению судебной коллегии, именно применение сравнительного подхода позволяет наиболее точно и достоверно определить стоимость объекта недвижимого имущества в рамках проведения оценочной экспертизы.

При оценке рыночной стоимости объекта недвижимости оценщик обязан использовать информацию, обеспечивающую достоверность отчета об оценке как документа, содержащего сведения доказательственного значения. Объем используемой при оценке информации, выбор источников информации и порядок использования информации определяются оценщиком. ФСО № 1 также гласит, что информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности. Оценщик должен провести анализ достаточности и достоверности информации, используя доступные ему для этого средства и методы. Эксперт в заключении указал, что у него отсутствует необходимая для применения затратного и доходного подходов информация. Использование подхода без достаточных исходных данных может привести к нарушению принципов обоснованности и проверяемости выводов исследования (п. 4 раздела II ФСО № 4).

Администрация города Комсомольска-на-Амуре, ссылаясь на необоснованность отказа от затратного и доходного подходов, тем не менее, не приводит доводов, свидетельствующих о наличии необходимой достаточной и достоверной информации для их применения.

Ссылка в жалобе на несоответствие вида разрешенного использования объектов-аналогов виду объекта оценки, опровергается материалами дела.

В таблицах 12 – 14 Отчета указаны объекты-аналоги для расчета рыночной стоимости, категория земель указанных аналогов – земли, «предназначенные для размещения объектов бытового обслуживания»; «для использования объекта незавершенного строительства», «с целью использования нежилого здания магазина», таким образом, подбор объектов-аналогов соответствует характеристикам объекта оценки.

Согласно отчету № от 05.11.2015 оценка произведена на 01.01.2012 г., использование справочных материалов, показатели которых основаны на анализе цен предложений 2010 – 2011 годы, что соответствует действующему законодательству.

Несостоятельным является и довод жалобы о применении оценщиком при составлении отчета федеральных стандартов оценки, утративших силу 29.09.2015 года.

Договор на оценку земельного участка № заключен 26.09.2015 года.

В соответствии со ст. 10 Закона об оценочной деятельности, договор на проведение оценки должен содержать, в том числе, указание на стандарты оценочной деятельности, которые будут применяться при проведении оценки.

На момент заключения договора оценки, федеральные стандарты оценки, вступившие в силу с 29.09.2015 года, не действовали и не подлежали применению.

Административным истцом доказана достоверность предоставленного отчета, доказательств недостоверности отчета оценщика со стороны ответчиков, представлено не было. Назначение судом экспертизы регламентировано статьей 77 КАС РФ, согласно которой в случае возникновения в ходе рассмотрения административного дела вопросов, требующих специальных знаний, суд назначает экспертизу, которая может быть поручена экспертному учреждению, конкретному эксперту или нескольким экспертам. При этом согласно материалам дела в ходе судебного разбирательства был допрошен оценщик, который давал пояснения по всем возникшим вопросам. Поскольку сторонами ходатайства о назначении экспертизы не заявлялось, у суда не было оснований для назначения экспертизы по собственной инициативе.

При таких обстоятельствах, судебная коллегия приходит к выводу об отсутствии оснований, предусмотренных статьей 310 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, для отмены решения и удовлетворения апелляционной жалобы.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 309 – 311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Хабаровского краевого суда от 09 февраля 2016 года по административному делу по административному исковому заявлению Ковалевой Н.В. к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю, Правительству Хабаровского края об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере равном его рыночной стоимости – оставить без изменения, апелляционную жалобу Администрации города Комсомольска-на-Амуре Хабаровского края – без удовлетворения.

Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия.

Апелляционное определение может быть обжаловано в суд кассационной инстанции в течение шести месяцев со дня его вступления в законную силу, путем подачи кассационной жалобы в Президиум Хабаровского краевого суда.

Председательствующий: И.А. Чемякина

Судьи: Е.П. Иском

О.Ю. Позднякова