Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Шалагиной О.В. административное дело по апелляционной жалобе ФИО1 на решение Центрального районного суда г.Кемерово от 27 декабря 2017 года по делу по административному иску ФИО1 к Федеральной службе Государственной регистрации, кадастра и картографии Министерства экономического развития России в лице Управления Федеральной службы Государственной регистрации, кадастра и картографии по городу Москве об оспаривании решения о приостановлении осуществления действий по государственной регистрации права собственности ФИО1 на объект недвижимого имущества, обязании совершить действия,

УСТАНОВИЛА:

ФИО1 обратилась в суд с административным исковым заявлением к Федеральной службе Государственной регистрации, кадастра и картографии Министерства экономического развития России в лице Управления Федеральной службы Государственной регистрации, кадастра и картографии по городу Москве об оспаривании решения о приостановлении осуществления действий по государственной регистрации права собственности ФИО1 на объект недвижимого имущества, обязании совершить действия.

Требования мотивированы тем, что уведомлением Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по городу Москве от 06 октября 2017г. № ей сообщено о приостановлении, начиная с 06.10.2017г. на три месяца, осуществления действий по государственной регистрации права собственности на объект недвижимого имущества, расположенный по адресу: <адрес>, документы на который были ею представлены с заявлением от 27.09.2017г. №.

Основанием для приостановления государственной регистрации явилось то, что отсутствует государственная регистрация права на машино-место на инвестора - АО «Строительная компания Донстрой», а поэтому не может быть зарегистрирован переход права к ФИО1 как к соинвестору по инвестиционному договору. Росреестр расценивает такого рода договоры как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи, а, соответственно, для перехода права собственности к покупателю (ст. 131, 551 ГК РФ) продавец должен обладать правом собственности на него. Поскольку «Донстрой» не зарегистрировал право собственности на машино-место на себя, то он не может передать право собственности ФИО1 По законам об инвестициях (ст. 5 Закона РСФСР «Об инвестиционной деятельности», ст. 6 Закона от 25.02.1999 г. № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в России, осуществляемой в форме капитальных вложений») у нее не может возникнуть первичное право собственности ввиду п.2 ст.8, ст.131 ГК РФ, ст.41 Закона о госрегистрации с учетом разъяснений постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011г. № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем».

Вторым основанием для приостановления явилось то, что договор инвестирования № 473Г-И предоставлен заявителем в Росреестр в одном экземпляре-оригинале, тогда как требуется два экземпляра оригинала.

Это обстоятельство ею было устранено 20 октября 2017г., она сдала второй оригинал договора, полученный ею с этой целью у АО «Строительная компания Донстрой», однако это не привело к госрегистрации права собственности на машино-место ввиду сохраняющегося неустраненным первого обстоятельства.

Решение о приостановлении гос.регистрации считает незаконным, поскольку представленных документов (договор инвестирования № от ДД.ММ.ГГГГг., заключенного между ФИО1 и АО «СК Донстрой», и односторонний акт приема-передачи помещения от ДД.ММ.ГГГГг.) было достаточно для регистрации права собственности.

Оснований приостановления осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав по решению государственного регистратора прав, указанных в части 1 статьи 26 Закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», в данном случае не имеется.

Росреестр не учел того, что отношения ФИО1 с «Донстроем», поименованные как инвестиционные, по существу являются правоотношениями по долевому участию в строительстве в соответствии с Законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Просит признать незаконным и отменить решение Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по городу Москве о приостановлении с 06.10.2017г. на три месяца осуществления действий по государственной регистрации права собственности ФИО1 на объект недвижимого имущества, расположенный по адресу: <адрес> (машино-место в стилобатной части дома на минус первом уровне, код помещения 12.01.01.1015М, площадью 14,3 кв.м.), переданный ей как инвестору заказчиком строительства (застройщиком) - акционерным обществом АО «СК Донстрой» по договору № от ДД.ММ.ГГГГг.; обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по городу Москве зарегистрировать право собственности ФИО1 на вышеуказанный объект на основании заявления от 27.09.2017г. №.

Представитель административного ответчика ФИО2 в судебном заседании заявленные требования не признала.

Представитель заинтересованного лица АО «Строительная компания Донстрой» в суд не явился.

Решением Центрального районного суда г.Кемерово от 27 декабря 2017 года в удовлетворении требований ФИО1 отказано.

В апелляционной жалобе ФИО1 просит решение суда отменить, указывая на то, что оснований приостановления осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав по решению государственного регистратора прав не имеется. Все необходимые и достаточные юридические факты - основания для госрегистрации права собственности - имелись в наличии: договор № инвестирования от ДД.ММ.ГГГГг., предмет которого был указан как совместное вложение инвестиций в проектирование, строительство и т.д., по достижении целей которого АО «СК Донстрой», как Заказчик строительства, обязался передать Инвестору в собственность нежилое помещение – Машино-место в срок до 30 декабря 2015г. (п. 1.1 - 1.5, п. 3.2.2 договора); факт оплаты полной суммы в течение 10 дней с даты заключения договора, подтверждённый платёжным поручением и актом об отсутствии задолженности; односторонний Акт приёма-передачи помещения от ДД.ММ.ГГГГг., по которому АО «СК Донстрой» передал Машино-место с момента составления Акта; пункт 13 акта указывает на то, что он является основанием для государственной регистрации права на недвижимое имущество.

Полагает, что пункт 4 постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011г. № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» указывает на возможность госрегистрации первичного возникновения у нее как инвестора, проинвестировавшего строительство объекта, права собственности без промежуточной регистрации права собственности строительной компанией «Донстрой».

Суд неправомерно отказал в применении к инвестиционному договору норм о долевом участии в строительстве по Федеральному закону № 214.

Судебная практика однозначно квалифицирует такие договоры как договоры долевого участия вне зависимости от использованных (по существу навязанных дольщику-потребителю) формулировок при условии, что инвестором является гражданин, объект строится в жилом доме и будет использоваться в личных потребительских нуждах.

На апелляционную жалобу представителем Управления Росреестра по Москве ФИО3 принесены возражения.

В заседание суда апелляционной инстанции представитель заинтересованного лица АО «Строительная компания Донстрой», надлежащим образом извещенный о рассмотрении дела, не явился.

Судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в его отсутствие.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений, выслушав ФИО1 и ее представителя ФИО4, поддержавших доводы жалобы, представителя Управления Росреестра по городу Москве и Управления Росреестра по Кемеровской области ФИО2, просившую решение суда оставить без изменения, рассмотрев дело в соответствии с требованиями ст.308 КАС РФ, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии с ч.1 ст.218 КАС РФ гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделённых отдельными государственными или иными публичными полномочиями, должностного лица, государственного или муниципального служащего, если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности.

Правоотношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих в соответствии с законодательством Российской Федерации государственной регистрации, государственного кадастрового учета недвижимого имущества, подлежащего такому учету, урегулированы Федеральным законом от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

В соответствии с ч.1 ст.14 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

Основания и сроки приостановления осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав по решению государственного регистратора прав установлены статьей 26 названного Федерального закона.

Согласно п.5, п.7 ч.1 этой правовой нормы осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если: не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав; форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации.

Осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается на срок до устранения причин, послуживших основанием для принятия решения о приостановлении, но не более чем на три месяца, если иное не установлено настоящей статьей (ч.2 ст.26 Федерального закона).

Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГг. между Заказчиком строительства ЗАО «СК Донстрой» и Инвестором ФИО1 был заключен договор №, предметом которого является совместное вложение инвестиций и осуществление практических действий в целях выполнения/финансирования работ по проектированию и строительству Объекта (многофункционального жилого комплекса по адресу: <адрес>), по достижении которых Инвестор имеет право на получение в собственность нежилого помещения - машино-место, тип - стандартное, площадью 14,3 кв.м., этаж – минус первый, код помещения 12.01.01.1015М, по передаточному акту в срок не позднее 30 декабря 2015г.

По договору Инвестор в рамках совместного финансирования/вложения инвестиций осуществляет оплату в объеме и порядке, определенных Договором и Приложениями к нему (л.д.16-23).

Инвестором обязательства по оплате в размере, предусмотренном договором, были выполнены, Заказчиком строительства Объект построен, в связи с чем односторонним Актом приема-передачи помещения от ДД.ММ.ГГГГг. АО «СК Донстрой» передал ФИО1 предусмотренное договором № машино-место №, площадью 14,3 кв.м, этаж -1, расположенное в многоквартирном доме по адресу: <адрес> (строительный адрес - <адрес>) (л.д.24-25).

27.09.2017г. ФИО1 через Управление Росреестра по Кемеровской области обратилась в Управление Федеральной службы Государственной регистрации, кадастра и картографии по городу Москве с заявлением о государственной регистрации права собственности в отношении названного нежилого помещения (л.д.84-85), приложив к нему в качестве документов-оснований вышеуказанные Договор № от ДД.ММ.ГГГГ. и односторонний акт приема-передачи помещения от ДД.ММ.ГГГГ. (л.д.14).

Решением Государственного регистратора прав, изложенным в уведомлении от 06 октября 2017 года, осуществление действий по государственной регистрации приостановлено с 6.10.2017г. сроком до трех месяцев по 9.01.2018г. на основании п.5, п.7 ч.1, ч.2 статьи 26 Федерального закона от 13.07.2015г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Разрешая заявленные требования, суд пришел к выводу об отказе в их удовлетворении, поскольку установил, что указанные государственным регистратором прав основания для приостановления государственной регистрации имелись.

Судебная коллегия полагает выводы суда правильными.

Так, согласно п.3 ч.1 ст.29 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав включают в себя, в том числе, проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Федеральным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

В соответствии с п.1 ч.3, ч.5 ст.21 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» необходимые для осуществления государственной регистрации прав документы в форме документов на бумажном носителе, выражающие содержание сделки, являющейся основанием для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения права и обременения недвижимого имущества, представляются не менее чем в двух экземплярах-подлинниках, один из которых возвращается правообладателю, второй помещается в реестровое дело, если такая сделка совершена в простой письменной форме. Иные необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав документы в форме документов на бумажном носителе (за исключением актов органов государственной власти, актов органов местного самоуправления, а также судебных актов, установивших права на недвижимое имущество, и заявлений) представляются не менее чем в двух экземплярах, один из которых (подлинник) после осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав должен быть возвращен заявителю.

Поскольку в нарушение указанных требований Договор № от ДД.ММ.ГГГГ. заявителем был представлен в одном экземпляре, государственным регистратором обоснованно указано на это обстоятельство как на основание для приостановления государственной регистрации, предусмотренное Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости».

Частью 6 статьи 1 названного Федерального закона установлено, что государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132, 133.1 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с п.п.2, 8 ч.2 ст.14 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются, в том числе, договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки; иные документы, предусмотренные федеральным законом, а также другие документы, которые подтверждают наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости в соответствии с законодательством, действовавшим в месте и на момент возникновения, прекращения, перехода прав, ограничения прав и обременений объектов недвижимости.

Согласно ч.1 ст.21 названного Федерального закона документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, вид регистрируемого права, в установленных законодательством Российской Федерации случаях должны быть нотариально удостоверены, заверены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством Российской Федерации должностных лиц.

В силу положений ч.ч.3, 4 и 5 ст.14 этого же Федерального закона по общему правилу в связи с созданием объекта недвижимости государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав осуществляются одновременно за исключением случаев, если государственный кадастровый учет осуществляется на основании разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию, представленного органом государственной власти, органом местного самоуправления или уполномоченной организацией, осуществляющей государственное управление использованием атомной энергии и государственное управление при осуществлении деятельности, связанной с разработкой, изготовлением, утилизацией ядерного оружия и ядерных энергетических установок военного назначения, в порядке, предусмотренном статьей 19 настоящего Федерального закона (п.1 ч.3).

Государственная регистрация прав без одновременного государственного кадастрового учета осуществляется при условии наличия в Едином государственном реестре недвижимости сведений об объекте недвижимого имущества, право на который регистрируется, в связи:

с возникновением права на созданный объект недвижимости в случае, указанном в пункте 1 части 5 настоящей статьи (то есть в случае, когда государственный кадастровый учет был осуществлен без одновременной государственной регистрации прав в связи с созданием объекта недвижимости на основании разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию, которое представлено органом государственной власти, органом местного самоуправления или уполномоченной организацией, осуществляющей государственное управление использованием атомной энергии и государственное управление при осуществлении деятельности, связанной с разработкой, изготовлением, утилизацией ядерного оружия и ядерных энергетических установок военного назначения, в порядке, предусмотренном статьей 19 настоящего Федерального закона) (п.1 ч.4);

переходом права на объект недвижимости (п.4 ч.4);

подтверждением прав на объект недвижимости, возникших в силу федерального закона (п.6 ч.4).

Из обстоятельств дела видно, что ФИО1 обратилась с заявлением о государственной регистрации права на спорный объект (как на вновь созданное недвижимое имущество) без одновременного государственного кадастрового учета. Переданное ей нежилое помещение – машино-место - входит в состав здания, которое было поставлено на государственный кадастровый учет без одновременной государственной регистрации прав, поскольку право собственности на здание за кем-либо не зарегистрировано, и из материалов дела не усматривается, что государственный кадастровый учет его был осуществлен в соответствии с п.1 ч.5 ст.14 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости».

Соответственно, в данном случае государственная регистрация прав ФИО1 на нежилое помещение не может быть произведена в соответствии с п.1 ч.4 ст.14 Федерального закона, а возможна только в связи с переходом права на объект недвижимости в соответствии с п.4 ч.4 ст.14 Закона.

Согласно ст.219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

В силу положений п.2 ст.8, ст.131 ГК РФ, ст.41 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество возникает у лица, имеющего в собственности либо на ином праве земельный участок, на котором оно возведено, с момента государственной регистрации данного права в Едином государственном реестре недвижимости.

Как разъяснено в п.4 постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011г. № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана и приобретена в будущем», если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи.

Право собственности на объекты недвижимости возникает у лиц, заключивших договор купли-продажи будущей недвижимой вещи (включая случаи, когда на такого рода договоры распространяется законодательство об инвестиционной деятельности), по правилам п.2 ст.223 ГК РФ, то есть с момента государственной регистрации в ЕГРН этого права за покупателем.

В постановлении Пленума Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ № 10/22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении сборов, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» и постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации 08.02.2011 № 13534/10, указано, что вещные права, включая право собственности на объекты недвижимости, возникают не с начала их строительства, а только после государственной регистрации соответствующих прав на эти объекты. Заключение инвестиционного договора порождает лишь обязательственные отношения между его сторонами и дает им право требовать друг от друга исполнения соответствующего обязательства, а также защищать это право в порядке, способами и по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством.

Таким образом, в силу приведенных законоположений и норм п.1 ст.209, ст.551 ГК РФ для государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю продавец должен обладать правом собственности на него.

Оценивая представленный в качестве основания регистрации права собственности на вновь созданный спорный объект Договор № от ДД.ММ.ГГГГ. государственный регистратор правомерно расценил его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи, где продавцом является АО «СК Донстрой», ФИО1 – покупателем, что влечет возможность лишь государственной регистрации перехода права собственности от продавца к покупателю. Данный договор по своему содержанию в силу вышеприведенных требований действующего законодательства сам по себе не позволяет осуществить регистрацию права собственности ФИО1 на вновь созданный спорный объект.

Поскольку право собственности АО «СК Донстрой» в отношении спорного нежилого помещения не зарегистрировано, а иных документов, подтверждающих возникновение права собственности ФИО1, в частности, предусмотренных ст.41 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости», не представлено, ввиду чего возникли препятствия для государственной регистрации права, государственным регистратором принято правомерное решение о необходимости приостановления государственной регистрации.

Доводы административного истца о необходимости расценивать Договор № от ДД.ММ.ГГГГ. как договор долевого участия в строительстве, на основании которого подлежит регистрация права собственности ФИО1 на спорный объект, были проверены судом и обоснованно отвергнуты.

Как правильно указал суд, указанный договор не поименован как договор долевого участия в строительстве. Более того, в п.12.7 этого договора прямо указано, что он заключен в соответствии Гражданским кодексом РФ и Федеральным законом от 25.02.1999г. № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений». При заключении настоящего Договора Стороны подтверждают, что действие Федерального закона от 30.12.2004г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» не распространяется на положения настоящего Договора в силу того, что Помещение не является жилым помещением и строительство Помещения осуществляется путем вложения инвестиций Сторонами.

Учитывая, что указанные в оспариваемом уведомлении основания для приостановления государственной регистрации права нашли свое подтверждение при рассмотрении административного дела, суд сделал правильный вывод об отказе в удовлетворении требований ФИО1

Доводы апелляционной жалобы были предметом проверки суда первой инстанции, с учетом которых суд принял решение по существу спора.

Новых доводов либо обстоятельств, которые не были проверены судом, и ставят под сомнение его выводы, апелляционная жалоба не содержит.

Позиция административного истца основана на неверном применении и толковании норм материального права, регулирующих спорные правоотношения, и выводов суда не опровергает.

При таких обстоятельствах судебная коллегия считает, что оснований для отмены правильного по существу решения суда первой инстанции по доводам апелляционной жалобы не имеется.

Руководствуясь статьей 309 КАС РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Центрального районного суда г.Кемерово от 27 декабря 2017 года оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Председательствующий: Шалагина О.В.

Судьи: Бегунович В.Н.

Евтифеева О.Э.