Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании в г.Томске административное дело №2а-1224/2020 по административному иску ФИО1 к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Томской области о признании незаконным решения об отказе в государственной регистрации права, возложении обязанности осуществить государственную регистрацию перехода права собственности

по апелляционной жалобе представителя административного истца ФИО1 ФИО2 на решение Ленинского районного суда г.Томска от 17 сентября 2020г.,

заслушав доклад судьи Кулинченко Ю.В., возражения представителей административного ответчика ФИО3, ФИО4

установила:

ФИО1 обратился в Ленинский районный суд г. Томска с административным иском к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Томской области (сокращенное наименование – Управление Росреестра по Томской области), в котором просил признать незаконным решение Управления Росреестра по Томской области от 18 марта 2020 г. об отказе в государственной регистрации права; обязать ответчика осуществить государственную регистрацию перехода права собственности на недвижимое имущество – квартиру, расположенную по адресу: /__/, от К. к ФИО1

В обоснование заявленных требований указал, что 20 марта 2019 г. между К. (продавец) и ФИО1 (покупатель) заключен договор купли-продажи № 1 указанной выше квартиры. В мае 2019 года продавец квартиры умер, не успев зарегистрировать переход права собственности. 4 декабря 2019 г. ФИО1 поданы в Управление Росреестра по Томской области документы на государственную регистрацию перехода права собственности на указанную квартиру. Уведомлением Управления Росреестра по Томской области от 17 декабря 2019 г. государственная регистрация права собственности приостановлена для представления заявления собственника квартиры З. о переходе права и акта приема-передачи в соответствии с пунктом 11 договора купли-продажи и требований ст. 556 Гражданского кодекса Российской Федерации. В связи с не предоставлением заявителем требуемых документов уведомлением от 18 марта 2020 г. административный ответчик отказал ФИО1 в государственной регистрации перехода права собственности на спорную квартиру. Данное решение регистрирующего органа ФИО1 считает незаконным, поскольку заявление от З. не могло быть представлено в связи с его смертью. Со ссылкой на разъяснения, содержащиеся в пункте 62 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 10/22 от 29 апреля 2010 г., считает, что смерть продавца не является препятствием для регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество.

Дело рассмотрено в отсутствие административного истца, надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного заседания.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО2 заявленные требования поддержала. Дополнительно пояснила, что право собственности ФИО1 на спорную квартиру возникло с момента заключения договора купли-продажи квартиры № /__/, то есть с 20 марта 2019 г. Данный договор исполнен сторонами и является правоустанавливающим документом. Указала, что отсутствие регистрации перехода права собственности на спорную квартиру от З. к К. не является препятствием к регистрации перехода права собственности от К. к ФИО1

Представитель административного ответчика Управления Росреестра по Томской области ФИО5 в судебном заседании возражала против административного иска. Пояснила, что возникновение права собственности на недвижимое имущество возникает с момента его государственной регистрации. В настоящее время право собственности на спорную квартиру зарегистрировано за З. Поскольку К. не являлся собственником квартиры, у Управления Росреестра по Томской области отсутствовали законные основания для регистрации права собственности за административным истцом. Основанием для приостановления государственной регистрации перехода права собственности послужило отсутствие заявления от З. на переход права собственности, а также акта приема-передачи квартиры. Поскольку указанные документы не были предоставлены, 18 марта 2020 г. административным ответчиком принято решение об отказе в государственной регистрации перехода права собственности на спорную квартиру. Кроме того, заявила о пропуске трехмесячного срока обращения в суд.

Обжалуемым решением в удовлетворении административного иска отказано.

В апелляционной жалобе представитель административного истца ФИО1 ФИО2 просит решение суда отменить и принять по делу новое решение об удовлетворении административного иска в полном объеме, указав в обоснование, что по общему правилу договор купли-продажи недвижимости считается заключенным с момента его подписания. Актом приема-передачи при продаже квартиры З. согласно п.7 договора являлся сам договор, при продаже К. – составлен акт приема-передачи, который был представлен административному ответчику.

В возражениях на апелляционную жалобу представитель административного ответчика ФИО3 просит оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения, указав, что в Едином государственном реестре недвижимости в отношении спорной квартиры содержатся сведения о регистрации права собственности З. Заявление на переход права собственности от З. отсутствует. Кроме того, административным истцом не представлен акт приема-передачи квартиры. Отсутствие данных документов послужило основанием для приостановления и впоследствии отказа государственной регистрации права собственности на спорную квартиру. Считает, что способом защиты законных прав покупателя является регистрация перехода права собственности на основании судебного решения, вынесенного по иску к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца.

На основании части 1 статьи 307, части 6 статьи 226 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации судебная коллегия определила рассмотреть дело в отсутствие административного истца, извещенного о времени и месте судебного заседания.

Проверив материалы административного дела, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

В соответствии с частью 1 статьи 218 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации гражданин может обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями, если полагает, что нарушены или оспорены его права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению его прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности.

Судом первой инстанции установлено, что 20 марта 2019 г. К. (продавец) и ФИО1 (покупатель) заключили договор купли-продажи № 1, согласно которому продавец обязался передать в собственность, а покупатель принять и оплатить в соответствии с условиями договора недвижимое имущество: двухкомнатную квартиру, общей площадью /__/ кв.м., находящуюся по адресу: /__/, кадастровый /__/.

В данном договоре отмечено, что указанное жилое помещение принадлежит продавцу на праве собственности на основании договора купли-продажи квартиры от 25.01.2015. Стоимость жилого помещения составляет 1 900 000 руб., расчет между сторонами произведен полностью, до подписания настоящего договора (пункты 1, 2, 3, 4 указанного договора).

4 декабря 2019 г. ФИО1 обратился в Управление Росреестра по Томской области с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности на указанный объект недвижимости, приложи к заявлению договор купли-продажи от 20 марта 2019 г. № 1 и квитанцию об оплате государственной пошлины, что подтверждается описью принятых на регистрацию документов (т.1 л.д. 132).

17 декабря 2019 г. Управлением Росреестра по Томской области государственная регистрация прав была приостановлена до 17 марта 2020 г. в связи с отсутствием заявления собственника З. о переходе права собственности и непредоставлением акта приема-передачи квартиры, о чем вынесено уведомление о приостановлении государственной регистрации права № КУВД-001/2019-15606784/1 от 17 декабря 2019 г. (т.1 л.д. 136).

Уведомлением Управления Росреестра по Томской области от 18 марта 2020 г. № КУВД-001/2019-15606784/2 ФИО1 отказано в государственной регистрации прав в связи с неустранением в установленный срок причин, препятствующих осуществлению государственной регистрации прав.

Отказывая в удовлетворении административного иска, суд первой инстанции исходил из того, что решение об отказе в государственной регистрации права является законным и обоснованным, поскольку в установленный в уведомлении о приостановлении государственной регистрации срок, до 17 марта 2020г., административный истец не устранил имеющиеся недостатки, препятствующие совершению административным ответчиком регистрационных действий; решение принято административным органом, имеющим соответствующие полномочия, и в установленном законом порядке.

С выводами суда оснований не соглашаться нет, поскольку таковые основаны на правильном применении норм материального права, регулирующих отношения сторон, соответствуют имеющим значение для дела фактическим обстоятельствам, подтвержденным исследованными судом доказательствами, которым судом дана надлежащая оценка; решение суда постановлено при соблюдении норм процессуального права.

Доводы апелляционной жалобы судебная коллегия находит несостоятельными по следующим основаниям.

В соответствии с п. 2 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи.

В силу п. 2 ст. 223 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Статьей 164 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных ст. 131 данного Кодекса и Законом о регистрации.

Государственной регистрации подлежит право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со ст. ст. 130, 131, 132, 133.1, 164 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно ст. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

В соответствии с частью 1 статьи 3 Федерального закона от 13 июля 2015г. №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация прав, ведение Единого государственного реестра недвижимости и предоставление сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, осуществляются уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти и его территориальными органами (орган регистрации прав).

Постановлением Правительства Российской Федерации от 01.06.2009 № 457 функция по осуществлению государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним возложена на Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр).

В соответствии с частью 1 статьи 14 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных данным Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном данным Федеральным законом порядке.

Частью 2 той же статьи установлено, что основаниями для осуществления государственной регистрации прав являются, в том числе договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки (пункт 2) и иные документы, предусмотренные федеральным законом, а также другие документы, которые подтверждают наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости в соответствии с законодательством, действовавшим в месте и на момент возникновения, прекращения, перехода прав, ограничения прав и обременений объектов недвижимости (пункт 8).

Документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости (часть 1 статьи 21 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости»).

В силу части 1 статьи 29 того же Федерального закона государственная регистрация прав включает в себя проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных данным Федеральным законом оснований для приостановления государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Часть 1 статьи 26 Федерального закона от 13 июля 2015г. №218-ФЗ содержит исчерпывающий перечень оснований для приостановления осуществления государственной регистрация прав. Одним из таких оснований, указанных в пункте 5, является случай, когда не представлены документы, необходимые для осуществления государственной регистрации прав.

Согласно ст. 27 Федерального закона от 13 июля 2015г. №218-ФЗ в осуществлении государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственной регистрации прав, указанные в статье 26 данного Федерального закона.

Как следует из материалов дела, право собственности на спорную квартиру с 2011 года по настоящее время зарегистрировано за З. на основании договора передачи, заключенного 14 ноября 2011 г. с Администрацией Советского района г.Томска, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о переходе прав на объект недвижимости от 20 августа 2020 г. №КУВИ-002/2020-14026421.

25 января 2015 г. К. и З. подписали договор купли-продажи указанной квартиры.

15 апреля 2015 г. З. умер, что подтверждается записью акта о смерти №2003 от 17 апреля 2015 г.

Переход права собственности от З. к К. зарегистрирован не был.

После заключения 20 марта 2019 г. между К. и ФИО1 упомянутого выше договора купли-продажи той же квартиры 30 мая 2019 г. продавец К. умер, что подтверждается записью акта о смерти №170199700000102932008 от 30 мая 2019 г.

Основания для регистрации права собственности на квартиру, расположенную по адресу: /__/, административный истец связывает с представлением в регистрирующий орган договора купли-продажи № 1 от 20 марта 2019 г., заключенного между ним и К.

Таким образом, суд апелляционной инстанции соглашается в выводами суда первой инстанции о том, что продавец К., с которым ФИО1 заключил договор купли-продажи № 1 от 20 марта 2019 г., собственником спорного имущества, не являлся, в связи с чем для регистрации перехода права собственности от З. к К., а от последнего к ФИО1 необходимо было заявление от собственника З., однако последний с К. с заявлениями о переходе права собственности не обращались.

Ссылка административного истца на пункт 62 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 10/22 от 29 апреля 2010 г., позволяющий, по мнению истца, зарегистрировать переход права в отсутствие заявления умершего продавца, основана на неверном понимании позиции Верховного Суда Российской Федерации.

В названном пункте разъяснено, что покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд.

Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности.

В данном случае К., названный в представленном на регистрацию договоре от 20 марта 2019 г. продавцом, таковым не является, поскольку право собственности на его имя не зарегистрировано в установленном порядке на основании сделки с собственником З. Поэтому отсутствие (смерть) продавца К. не являлось единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю.

Кроме того, в силу требований п.1 ст. 556 Гражданского кодекса Российской Федерации передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Пунктами 11, 12 представленного на регистрацию договора купли-продажи от 20 марта 2019 г. предусмотрено, что в соответствии со ст. 556 Гражданского кодекса Российской Федерации при передаче недвижимого имущества сторонами в обязательном порядке составляется акт приема-передачи квартиры. Право собственности на квартиру возникает у ФИО1 с момента подписания акта приема-передачи недвижимого имущества.

Требуемый законом и условиями договора акт приема-передачи квартиры, вопреки мнению административного истца, на регистрацию представлен не был, что как отмечено, подтверждено описью документов, принятых на регистрацию от 4 декабря 2019 г. Тот факт, что в настоящее время в Управлении Росреестра такой акт имеется, не отменяет того обстоятельства, что он на регистрацию представлен не был.

Указанные обстоятельства обоснованно оценены регистрирующим органом как влекущие приостановление государственной регистрации права в соответствии с приведенными выше положениями пунктов 2, 5 и 9 части 1 статьи 26 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости».

В свою очередь, факт непредставления до 17 марта 2020 г. вышеуказанных документов, необходимых для осуществления государственной регистрации прав, повлек правомерный отказ в регистрации права.

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции находит законным и обоснованным вывод суда первой инстанции об отсутствии правовых оснований для удовлетворения требований административного истца.

Мотивы, по которым суд первой инстанции пришел к вышеуказанным выводам, подробно со ссылкой на установленные судом обстоятельства и нормы права изложены в оспариваемом решении, и их правильность не вызывает у судебной коллегии сомнений.

Безусловные основания для отмены решения суда, предусмотренные частью 1 статьи 310 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, не установлены.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 309, 311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Ленинского районного суда г. Томска от 17 сентября 2020 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя административного истца ФИО1 ФИО2 – без удовлетворения;

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение шести месяцев со дня его вступления в законную силу в кассационном порядке в Восьмой кассационный суд общей юрисдикции (г. Кемерово) через Ленинский районный суд г. Томска по правилам, установленным главой 35 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Председательствующий

Судьи