Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по апелляционной жалобе Ивановой Я.А. на решение Первомайского районного суда г.Кирова от 29 мая 2017 года по административному исковому заявлению Ивановой Я.А. к администрации МО «Город Киров» о признании недействительным распоряжения № от 14 марта 2017 года об отмене разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 28 декабря 2016 года, которым постановлено:

Административный иск Ивановой Я.А. к Администрации МО «Город Киров» о признании недействительным распоряжения № от 14 марта 2017 года об отмене разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 28 декабря 2016 года - оставить без удовлетворения.

Заслушав доклад судьи Кировского областного суда Кощеева А.В., судебная коллегия

установила:

Иванова Я.А. обратилась в суд с административным исковым заявлением с требованием о признании недействительным распоряжения № от 14.03.2017 администрации МО «Город Киров» об отмене разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 28.12.2016. В обоснование заявленных требований указала, что между администрацией города Кирова, выступающей в качестве Арендодателя, и ООО «ГЕС Групп», выступающего в качестве арендатора, заключен договор аренды земельного участка <данные изъяты>. Предметом договора являлся земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью <данные изъяты> кв.м., адрес: г<адрес>. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке. В дальнейшем в соответствии с соглашением об отступном от <дата>, состоялась регистрация права собственности на объект незавершенного строительства по адресу: <адрес> в пользу Ивановой Я.А. 13.05.2016, арендатору земельного участка - ООО «ГЕС Групп» было выдано разрешение на строительство №, взамен ранее выданному № от 08.09.2015 года в отношении объекта строительства «общественное здание административного назначения». Между ООО «ГЕС Групп» (застройщиком) и Ивановой Я.А. (инвестором) был заключен договор инвестирования от 22.11.2016, предметом которого является инвестирование в строительство объекта капитального строительства - здание административного назначения путем финансирования строительства в объемах и сроках установленных договором с целью приобретения указанного Объекта в собственность по окончанию строительства, расположенного на земельном участке с кадастровым номером №. По окончании строительства администрацией города Кирова застройщику ООО «ГЕС Групп» выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 28.12.2016 №. На основании этого разрешения на ввод объекта в эксплуатацию Иванова Я.А. подписала акт приема передачи объекта строительства по договору инвестировании от 22.11.2016. Инвестор - Иванова Я.А., на основании вышеуказанного разрешения на ввод в эксплуатацию обратилась в регистрационный орган, с заявлением о постановке на кадастровый учет и регистрации права в отношении переданного ей объекта, о чем имеется заявление от 17.01.2017. Как следует из уведомления управления Росреестра по Кировской области, причиной приостановки в государственном кадастровом учете и регистрации права до 20.04.2017, являются причины, не относящиеся к обжалуемому распоряжению заместителя главы администрации г.Кирова № от 14.03.2017 об отмене разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 28.12.2016 №. 14.03.2017 заместителем главы администрации г. Кирова было издано распоряжение № об отмене разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 28.12.2016 № в отношении объекта строительства по адресу: <адрес>. Действиями административного ответчика нарушаются права и законные интересы Ивановой Я.А., в связи с чем административный истец просил признать недействительным распоряжение № от 14.03.2017 об отмене разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 28.12.2016.

Судом постановлено решение, резолютивная часть которого приведена выше.

С решением суда не согласна Иванова Я.А., в апелляционной жалобе ставит вопрос об отмене решения суда и удовлетворении заявленных требований.

В обоснование доводов жалобы указывает, что судом сделан неверный вывод о принятии Ивановой Я.А. всех прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка №, заключенного между администрацией (арендодателем) и ООО «ГЕС Групп» (предыдущим арендатором). Кроме того, судом не были учтены правовые особенности объекта недвижимости, находящегося на момент рассмотрения дела в стадии строительства. В момент перехода прав на объект незавершенного строительства от ООО «ГЕС Групп» к Ивановой Я.А. (19.01.2016) право собственности на земельный участок уже было зарегистрировано за МО «Город Киров». Пунктом 10 части 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено предоставление без проведения торгов земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи. Договор аренды земельного участка № до настоящего времени не расторгнут. Представленное в материалы дела соглашение от 25.01.2016 по договору аренды земельного участка № от 27.10.2014 Ивановой Я.А. не подписывалось, юридической силы не имеет. Судом не учтены положения статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривающей запрет победителю торгов уступать права по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора, которым в данном случае и является договор аренды земельного участка, заключенный между администрацией МО «Город Киров» и ООО «ГЕС Групп».

Административный истец в судебное заседание не явилась, своего представителя, чьи полномочия удостоверены надлежащим образом, не направила, о дате, месте и времени рассмотрения жалобы извещена надлежащим образом.

Представитель административного ответчика - Песецкая И.Г. в судебном заседании против удовлетворения жалобы возражала, полагала обжалуемое решение суда законным и обоснованным. Дополнительно просила разъяснить суд апелляционной инстанции является ли обжалуемое решение суда первой инстанции основанием для внесения сведений в ЕГРП о смене арендатора земельного участка.

Проверив материалы дела, обсудив доводы жалобы, заслушав представителя административного ответчика, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии со статьей 308 Кодекса административного судопроизводства РФ суд апелляционной инстанции рассматривает административное дело в полном объеме и не связан основаниями и доводами, изложенными в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

В соответствии со статьей 226 Кодекса административного судопроизводства РФ при рассмотрении административного дела об оспаривании решения, действия (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, суд выясняет:

1) нарушены ли права, свободы и законные интересы административного истца или лиц, в защиту прав, свобод и законных интересов которых подано соответствующее административное исковое заявление;

2) соблюдены ли сроки обращения в суд;

3) соблюдены ли требования нормативных правовых актов, устанавливающих:

а) полномочия органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, на принятие оспариваемого решения, совершение оспариваемого действия (бездействия);

б) порядок принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемого действия (бездействия) в случае, если такой порядок установлен;

в) основания для принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемого действия (бездействия), если такие основания предусмотрены нормативными правовыми актами;

4) соответствует ли содержание оспариваемого решения, совершенного оспариваемого действия (бездействия) нормативным правовым актам, регулирующим спорные отношения.

По смыслу положений ст. ст. 218, 227 КАС РФ признание незаконными решений, действий (бездействия) публичного органа, должностного лица, государственного или муниципального служащего возможно только при их несоответствии нормам действующего законодательства, сопряженным с нарушением прав и законных интересов гражданина.

Как следует из материалов дела, 01.10.2014 между ООО «ГЕС Групп» (заказчик-застройщик) и Ивановой Я.А. (инвестор) заключен договор инвестирования №, в соответствии с условиями которого ООО «ГЕС Групп» обязалось выполнить работы и совершить все необходимые действия по реализации проекта по созданию общественного административного здания на земельном участке с кадастровым номером №, расположенным по адресу: <адрес> (л.д.67-74).

27.10.2014 года между администрацией города Кирова (арендодатель) и ООО «ГЕС Групп» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка №. Объектом данного договора определен земельный участок с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м., адрес: <адрес>. Договор прошел государственную регистрацию в Управлении Росреестра по Кировской области (л.д. 45-49).

08.09.2015 ООО «ГЕС Групп» выдано разрешение на строительство (л.д.58-61).

В соответствии с соглашением об отступном от 18.12.2015 года, состоялась регистрация права собственности на объект незавершенного строительства по адресу: <адрес> в пользу Ивановой Я.А., выдано свидетельство о регистрации права от 19.01.2016 (л.д.22).

25.01.2016 между ООО «ГЕС Групп» и Ивановой Я.А заключено соглашение по договору аренды земельного участка от 27.10.2017, в соответствии с которым Иванова Я.А. приняла все без исключения условия аренды в отношении арендатора и обязалась их соблюдать (л.д. 64).

Департаментом дано согласие на переход прав и обязанностей по договору аренды в случае отчуждения объекта незавершенного строительства, о чем подтверждено в письме от 26.02.2016. Ивановой Я.А. предложено было обратиться в Управление Росреестра по Кировской области для заключения соглашения о переходе прав и обязанностей по договору аренды земельного участка с кадастровым номером № (л.д.53-54).

В письме от 04.04.2016 административным ответчиком разъяснено Ивановой Я.А., что заключение нового договора аренды земельного участка не требуется с учетом условий заключенного ранее в аукционном порядке договора от 27.10.2014 (л.д. 114-115).

Письмом от 02.08.2016 Иванова Я.А. предупреждена о необходимости зарегистрировать переход прав и обязанностей по договору и о начислении арендной платы с момента перехода права собственности на незавершенный объект строительства (л.д.110-111).

27.12.2016 в администрацию г.Кирова с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию обратился директор ООО «ГЕС Групп» Долгополов А.А. (л.д.50-51).

28.12.2016 выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию № (л.д.56-57).

02.02.2017 согласно уведомления Управления Росреестра по Кировской области регистрация права приостановлена в связи с необходимостью предоставления дополнительных сведений (л.д.15-16).

14.03.2017 заместителем главы администрации г.Кирова вынесено распоряжение № об отмене разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 28.12.2016 в связи с отчуждением объекта незавершенного строительства и переходом прав и обязанностей по договору аренды земельного участка к новому собственнику (л.д.11).

10.04.2017 департамент муниципальной собственности обратился в Управление Росреестра по Кировской области с просьбой внести изменения по арендатору земельного участка с кадастровым номером №, изменив лицо, в пользу которого установлено ограничение (обременение) права с ООО «ГЕС Групп» на «Иванова Я.А.» (л.д.116).

Административный истец, указывая, что действия администрации не основаны на положениях Градостроительного кодекса Российской Федерации, влекут невозможность для Ивановой Я.А. зарегистрировать право собственности на объект строительства, обратился в суд с настоящим иском.

Рассмотрев заявленные требования, суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения административных исковых требований.

Суд апелляционной инстанции согласен с выводом суда первой инстанции и не находит оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта исходя из нижеследующего.

Порядок выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию объектов капитального строительства установлен статьей 55 Градостроительного кодекса РФ.

Пунктом 1 части 3 статьи 55 Градостроительного кодекса РФ установлено, что для принятия решения о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию необходимо в числе прочих представить правоустанавливающие документы на земельный участок.

В соответствии с частью 3 статьи 552 Гражданского кодекса РФ продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.

При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

В силу части 2 статьи 609 Гражданского кодекса РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В пункте 1 части 6 статьи 55 Градостроительного кодекса РФ в качестве основания для отказа в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию указано отсутствие документов, указанных в частях 3 и 4 настоящей статьи.

Как следует из материалов дела, собственником недвижимости, расположенной на земельном участке с кадастровым номером № на момент обращения ООО «ГЕС Групп» с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию являлась Иванова Я.А., принявшая кроме того в соответствии с соглашением от 25.01.2016 права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка с кадастровым номером № от 27.10.2014.

В связи с чем, надлежащим лицом, обладающим правом обратиться с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, при наличии зарегистрированного в установленном порядке перехода прав по договору аренды земельного участка, является Иванова Я.А.

Необходимость обращения Ивановой Я.А. в регистрирующий орган для внесения соответствующей записи о перемене арендатора по договору аренды земельного участка от 27.10.2014 №, административному истцу административным ответчиком неоднократно разъяснена в письмах от 26.02.2016 (л.д.53-54), от 02.08.2016 (л.д.110-111).

Отсутствие же у ООО «ГЕС Групп» надлежащих правоустанавливающих документов на земельный участок, в связи с выбытием из договорных отношений в рамках договора аренды земельного участка на момент обращения за разрешением, подтверждено материалами дела.

В силу пункта 1 статьи 48 Федерального закона от 06.10.2003 N 131-ФЗ

«Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» муниципальные правовые акты могут быть отменены или их действие может быть приостановлено органами местного самоуправления или должностными лицами местного самоуправления, принявшими (издавшими) соответствующий муниципальный правовой акт.

Администрация г.Кирова как орган местного самоуправления, основываясь на необходимости контроля за соблюдением действующего законодательства при осуществлении публичных функций, в порядке самоконтроля правомерно отменила ранее принятый правовой акт о разрешении на ввод объекта в эксплуатацию, как не соответствующий положениям статьи 55 Градостроительного кодекса РФ.

Таким образом, поскольку распоряжение от 14.03.2017 № 1041-зр об отмене разрешения на ввод объекта в эксплуатацию принято административным ответчиком в пределах предоставленных полномочий, в соответствии с нормами действующего законодательства, судебная коллегия приходит к выводу о законности и обоснованности оспариваемого распоряжения.

Обстоятельств, свидетельствующих о нарушении прав административного истца оспариваемым распоряжением, не установлено.

Доводы жалобы о неправомерности сделанного судом первой инстанции вывода о принятии Ивановой Я.А. всех прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка №, не могут быть признаны обоснованными, поскольку опровергаются материалами дела.

Доводы жалобы о том, что представленное в материалы дела соглашение от 25.01.2016 по договору аренды земельного участка № от 27.10.2014 Ивановой Я.А. не подписывалось, юридической силы не имеет, также не могут быть признаны обоснованными.

О фальсификации соглашения от 25.01.2016 административным истцом ни в суде первой, ни в суде апелляционной инстанции в установленном законом порядке заявлено не было.

Кроме того, принимая во внимание положения пункта 6.3 договора аренды земельного участка № от 27.10.2014, дублирующие положения части 3 статьи 552 Гражданского кодекса РФ, переход прав и обязанностей арендатора в данном случае связан с переходом права собственности на объект недвижимости расположенный на арендуемом участке.

Иные доводы жалобы, ставящие под сомнение законность предложенного администрацией порядка получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, в связи с заключением договора аренды земельного участка посредством конкурса, основаны на неверном толковании норм права, в связи с чем не могут явиться основанием для отмены решения суда.

Сделанное представителем административного ответчика в судебном заседании заявление о даче разъяснений о том, является ли обжалуемое решение суда первой инстанции основанием для внесения сведений в ЕГРП о смене арендатора земельного участка, в силу статьи 185 КАС РФ может быть заявлено в суд первой инстанции.

При указанных обстоятельствах, основания для отмены либо изменения решения Первомайского районного суда г. Кирова от 29 мая 2017 года отсутствуют.

Руководствуясь статьей 309 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия

О П Р Е Д Е Л И Л А:

решение Первомайского районного суда г.Кирова от 29 мая 2017 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий: Судьи: