Гражданский кодекс часть 1

дело по апелляционным жалобам Территориального управления Росимущества в Тверской области и ФИО1 на решение Центрального районного суда города Твери от 12 сентября 2018 года, которым постановлено:

«Административное исковое заявление ПАО «Сбербанк России» к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению имуществом в Тверской области удовлетворить.

Признать незаконными действия Территориального управления Федерального агентства по управлению имуществом в Тверской области Управления, выразившиеся в отказе принять на реализацию путем проведения публичных торгов жилое помещение - комнату площадью <данные изъяты> кв.м., по адресу: <данные изъяты> кадастровый номер <данные изъяты> (ранее присвоенный кадастровый номер <данные изъяты>).

Обязать Территориальное управление Федерального агентства по управлению имуществом в Тверской области принять на реализацию путем проведения публичных торгов жилое помещение - комнату площадью <данные изъяты> кв.м., расположенную по адресу: <данные изъяты>, кадастровый номер <данные изъяты> (ранее присвоенный кадастровый номер <данные изъяты>) на основании постановления судебного пристава-исполнителя Московского РОСП г.Твери от 30.06.2017 о передаче арестованного имущества на торги.

Взыскать с Территориального управления Федерального агентства по управлению имуществом в Тверской области в пользу ПАО «Сбербанк России» госпошлину по делу в размере <данные изъяты> руб.

Обязать Территориальное управление Федерального агентства по управлению имуществом в Тверской области в течение одного месяца со дня вступления в законную силу решения по настоящему делу сообщить в суд и ПАО «Сбербанк России» об устранении нарушений прав административного истца».

Судебная коллегия

установила:

ПАО «Сбербанк России» (далее - взыскатель) обратилось в суд с административным исковым заявлением к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению имуществом в Тверской области (далее - Управление), в котором просило признать незаконными действия Управления, выразившиеся в отказе принять на реализацию путем проведения публичных торгов комнату площадью <данные изъяты> кв.м., расположенную по адресу: г<данные изъяты>, кадастровый номер <данные изъяты>, в рамках исполнения решения Заволжского районного суда г.Твери от 03.11.2016 по делу №2-3704/16, обязать Управление принять данное имущество на реализацию путем проведения публичных торгов.

В обоснование требований указано, что вступившим в законную силу решением Заволжского районного суда г.Твери удовлетворены исковые требования ПАО «Сбербанк России» к ФИО2 и ФИО3 о расторжении договора от <данные изъяты>, заключенного между ПАО «Сбербанк России», ФИО2 и ФИО3, взыскании задолженности по данному договору и обращении взыскания на указанное выше заложенное имущество. На основании исполнительного листа, выданного во исполнение данного решения суда, в Московском РОСП г.Твери УФССП России по Тверской области 01.02.2017 г. возбуждено исполнительное производство <данные изъяты>. Судебным приставом-исполнителем на заложенное имущество – комнату, наложен арест, в адрес ТУ Росимущества в Тверской области направлено уведомление о готовности к реализации арестованного имущества. Данное уведомление возвращено судебному приставу-исполнителю по основаниям, которые, по мнению Управления, вытекают из п. 6 ст. 42 ЖК РФ и ст. 255 ГК РФ. Толкуя данные положения закона, Управление полагает, что необходимость в проведении торгов возникает в случае отказа остальных участников долевой собственности от приобретения доли должника, а в случае отсутствия отказов остальных участников долевой собственности, проведение торгов по реализации комнаты не представляется возможным.

Находя действия Управления незаконными, взыскатель полагает, что нормы п. 6 ст. 42 ЖК РФ, ст.ст. 250, 255 ГК РФ к спорным правоотношениям не применимы, поскольку они регулируют обычные рыночные отношения и не используются в случае продажи залогового имущества по решению суда с публичных торгов. В данном случае приоритетными по отношению к нормам ГК РФ и ЖК РФ являются положения Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Названным Федеральным законом при реализации заложенного имущества, на которое обращено взыскание, не предусмотрено соблюдение права преимущественной покупки в случае реализации предмета залога с публичных торгов, в том числе, если объектом залога является комната в коммунальной квартире. Указанный порядок реализации залогового имущества (публичные торги), при котором лицо, имеющее преимущественное право приобретения доли или комнаты, вправе принять участие в торгах на общих основаниях, а в случае, если такое лицо не принимает участия в торгах, то после определения на торгах максимальной цены продаваемого имущества, ему направляется предложение о приобретении этого имущества за указанную цену, прав участников общей собственности не нарушает, а договор купли-продажи заключается после отказа лица, имеющего право преимущественной покупки, от приобретения им комнаты или доли. При этом лицу, участвовавшему в торгах и предложившему максимальную цену, возвращается внесенный задаток. Такой порядок не нарушает прав лица, имеющего право преимущественной покупки, не противоречит положениям закона, обеспечивает соблюдение прав кредитора, заинтересованного в продаже заложенного имущества. Также взыскатель полагал, что о нарушенном праве ему стало известно 10.05.2018 г., поэтому считал срок подачи административного искового заявления не пропущенным.

Судом к участию в деле в качестве заинтересованных лиц привлечены УФССП России по Тверской области; ФИО3, ФИО4, в их интересах и в интересах их сына ФИО3; ФИО1; ФИО5, начальник Московского РОСП г.Твери УФССП России по Тверской области ФИО6, судебные пристава-исполнители Московского РОСП г.Твери УФССП России по Тверской области ФИО7, ФИО8

В судебном заседании представитель административного истца требования поддержал, полагал, что срок подачи настоящего административного искового заявления не пропущен, поскольку с учетом положений ст. 50, ч. 1 ст. 64.1 Федерального закона «Об исполнительном производстве» административный истец реализовал свое право на ознакомление с материалами исполнительного производства путем направления соответствующего запроса, 10.05.2018 г. получил ответ и, узнав из ответа о своем нарушенном праве, в установленный КАС РФ срок обратился в суд.

Представитель административного ответчика, возражая против иска, указал, что доводы административного истца не соответствуют фактическим обстоятельствам дела и противоречат действующему законодательству. Пунктом 6 статьи 42 ЖК РФ и ст.250 ГК РФ предусмотрено, что при продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены ГК РФ. Порядок обращения взыскания на долю в общем имуществе регламентирован ст.255 ГК РФ, из смысла которой следует, что необходимость в проведении торгов возникает только в случае отказа остальных участников долевой собственности от приобретения доли должника. Судебным приставом-исполнителем материалы, доказывающие соблюдение преимущественного права участников долевой собственности на приобретение комнаты должника, не представлены, в связи с чем проведение торгов по реализации комнаты при отсутствии указанных документов не представляется возможным. На основании изложенного уведомление о готовности к реализации арестованного имущества возвращено без принятия к исполнению. Представитель административного ответчика полагал, что срок предъявления настоящего иска в суд ПАО «Сбербанк России» не пропущен. К уведомлению о передаче на реализацию арестованного имущества были приложены все необходимые для реализации комнаты документы, кроме материалов, доказывающих соблюдение преимущественного права участников долевой собственности на приобретение комнаты должника.

Представитель заинтересованного лица ФИО1 - ФИО9, в судебном заседании возражал против удолетворения требований истца по существу, ссылаясь на п. 6 ст. 42 ЖК РФ, пояснял, что у ФИО1 имеется право приобрести данную комнату по ее рыночной стоимости, а не при продаже с публичных торгов, сообщил суду, что ФИО1 намерена подать апелляционную жалобу на решение суда, которым обращено взыскание на спорную комнату, с заявлением о восстановлении пропущенного срока ее подачи.

Судом постановлено решение, резолютивная часть которого изложена выше.

В апелляционной жалобе Территориального управления Росимущества в Тверской области ставится вопрос об отмене решения суда и постановления нового решения об отказе в удовлетворении заявленных ПАО «Сбербанк» требований. Апеллянт указал, что основанием для инициации процедуры реализации явилось постановление о передаче арестованного имущества (Комната, общая площадь <данные изъяты> кв.м., кадастровый номер <данные изъяты> адрес (месторасположение): <данные изъяты>, стоимостью согласно оценке <данные изъяты> (<данные изъяты>) руб. <данные изъяты> коп., без учета НДС) на торги от 30.06.2017 года по исполнительному производству от <данные изъяты>, возбужденного на основании исполнительного документа - Исполнительный лист №<данные изъяты>. Постановление об оценки имущества должника судебным приставом-исполнителем от 03.04.2017 года, а также Уведомление №350 от 13 июля 2017года о готовности указанного арестованного имущества к реализации, направленные в адрес ТУ Росимущества в Тверской области в порядке Федерального закона от 02.10.2007 г. №229-ФЗ «Об исполнительном производстве».

Имущество, арестованное или изъятое при исполнении судебного акта о конфискации, передается государственным органам или организациям для обращения в государственную собственность в соответствии с их компетенцией, устанавливаемой Правительством Российской Федерации.

Судебный пристав-исполнитель не ранее десяти и не позднее двадцати дней со дня вынесения постановления об оценке имущества должника выносит постановление о передаче имущества должника на реализацию.

Судебный пристав-исполнитель обязан передать специализированной организации, а специализированная организация обязана принять от судебного пристава-исполнителя для реализации имущество должника в течение десяти дней со дня вынесения постановления о передаче имущества должника на реализацию. Передача специализированной организации имущества должника для реализации осуществляется судебным приставом-исполнителем по акту приема-передачи.

В адрес Территориального управления поступило уведомление от 13 июля 2017 года №350 УФССП России по Тверской области о готовности к реализации арестованного имущества.

Пунктом 6 статьи 42 Жилищного кодекса Российской Федерации и статьей 250 ГК РФ предусмотрено, что при продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены Гражданским кодексом Российской Федерации.

Порядок обращения взыскания на долю в общем имуществе регламентирован ст. 255 Гражданского кодекса Российской Федерации, по смыслу которой следует, что необходимость в проведении торгов возникает только в случае отказа остальных участников долевой собственности от приобретения доли должника.

Судебным приставом-исполнителем Московского районного отдела УФССП России по Тверской области ФИО10, материалы, доказывающие соблюдение преимущественного права участников долевой собственности на приобретение комнаты должника не представлены.

В связи с чем, проведение торгов по реализации комнаты при отсутствии указанных документов не представляется возможным.

В апелляционной жалобе ФИО1 ставится вопрос об отмене решения суда и постановления нового решения об отказе в удовлетворении заявленных ПАО «Сбербанк» требований.

Апеллянт полагает решение суда ошибочным. Ссылаясь на положения п. 2 ст. 37, п.п. 1, 3, 6 ст. 42 Жилищного кодекса Российской Федерации, ст.ст.250, 255 ГК РФ, п. 6 ст. 69, п. 3 ст. 78 Федерального закона «Об исполнительном производстве», п. 2 ст. 7 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» указывает, что собственник соседней комнаты, в силу неразрывной связи права собственности на комнату и права долевой собственности на общее имущество в коммунальной квартире, пользуется правом преимущественной покупки на комнату по цене, соразмерной рыночной стоимости, до проведения торгов и до обращения взыскания на долю в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире по суду.

Согласно письменным возражениям представителя ПАО «Сбербанк России», полагает обжалуемое решение суда законным и обоснованным, доводы апелляционных жалоб не подлежащими удовлетворению, поскольку нормы п. 6 ст. 42 Жилищного кодекса Российской Федерации, ст.ст.250, 255 ГК РФ не применимы к данному делу. По настоящему делу подлежат применению специальные нормы Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», которые являются приоритетными по отношению к нормам Гражданского кодекса РФ и ЖК РФ. Проведение публичных торгов не затрагивает прав других участников долевой собственности.

В суде апелляционной инстанции представитель заинтересованного лица ФИО1 - ФИО9 доводы апелляционной жалобы своего доверителя поддержал по указанным в ней основаниям.

Представитель ПАО «Сбербанк России» ФИО11 полагала обжалуемое решение суда законным и обоснованным, поддержав письменные возражения, доводы апелляционных жалоб не подлежащими удовлетворению.

Иные лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о месте и времени судебного заседания, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, своих представителей не направили, в связи с чем и на основании ч.7 ст.150, ч.1 ст.307 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия сочла возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Судебная коллегия, изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционных жалоб, а также возражений на них, выслушав участвующих лиц, проверив законность и обоснованность состоявшегося решения, приходит к следующему.

В силу ч.1 ст. 4 КАС РФ каждому заинтересованному лицу гарантируется право на обращение в суд за защитой нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов, в том числе в случае, если, по мнению этого лица, созданы препятствия к осуществлению его прав, свобод и реализации законных интересов либо на него незаконно возложена какая-либо обязанность, а также право на обращение в суд в защиту прав других лиц или в защиту публичных интересов в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и другими федеральными законами.

В соответствии с ч.1 ст.218 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями, должностного лица, государственного или муниципального служащего, если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности. Гражданин, организация, иные лица могут обратиться непосредственно в суд или оспорить решения, действия (бездействие) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, в вышестоящие в порядке подчиненности орган, организацию, у вышестоящего в порядке подчиненности лица либо использовать иные внесудебные процедуры урегулирования споров.

В соответствии со ст. 227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд удовлетворяет требования о признании незаконными решения, действия (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, если признает оспариваемые решения, действия (бездействия) не соответствующими нормативным правовым актам и нарушающими права, свободы и законные интересы административного истца.

В соответствии с ч. 2 ст. 7 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» участник общей долевой собственности может заложить свою долю в праве на общее имущество без согласия других собственников. В случае обращения по требованию залогодержателя взыскания на эту долю при ее продаже применяются правила ст. ст. 250 и 255 ГК РФ о преимущественном праве покупки, принадлежащем остальным собственникам, и об обращении взыскания на долю в праве общей собственности, за исключением случаев обращения взыскания на долю в праве собственности на общее имущество жилого дома (ст. 290 ГК РФ) в связи с обращением взыскания на квартиру в этом доме.

Согласно п. п. 1, 4 ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении. Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных частью второй статьи 255 настоящего Кодекса, и в иных случаях, предусмотренных законом. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

В силу ст. 255 ГК РФ кредитор участника долевой или совместной собственности при недостаточности у собственника другого имущества вправе предъявить требование о выделе доли должника в общем имуществе для обращения на нее взыскания. Если в таких случаях выделение доли в натуре невозможно, либо против этого возражают остальные участники долевой или совместной собственности, кредитор вправе требовать продажи должником своей доли остальным участникам общей собственности по цене, соразмерной рыночной стоимости этой доли, с обращением вырученных от продажи средств в погашение долга. В случае отказа остальных участников общей собственности от приобретения доли должника кредитор вправе требовать по суду обращения взыскания на долю должника в праве общей собственности путем продажи этой доли с публичных торгов.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, в производстве Московского РОСП г.Твери УФССП России по Тверской области находится исполнительное производство №<данные изъяты> в отношении должника ФИО3 об обращении взыскания на заложенное имущество - комнату площадью <данные изъяты> кв.м., расположенную по адресу: <данные изъяты> кадастровый номер <данные изъяты>, путем продажи с публичных торгов с установленной начальной продажной ценой предмета залога в размере <данные изъяты> руб., взыскании в пользу ПАО «Сбербанк России» задолженности по договору от <данные изъяты> в размере <данные изъяты> руб., а также исполнительное производство №<данные изъяты>. в отношении должника ФИО2 об обращении взыскания на заложенное имущество - комнату площадью <данные изъяты> кв.м., расположенную по адресу<данные изъяты> кадастровый номер <данные изъяты>, путем продажи с публичных торгов с установленной начальной продажной ценой предмета залога в размере <данные изъяты>., взыскании в пользу ПАО «Сбербанк России» задолженности по договору от <данные изъяты> в размере <данные изъяты> руб.

В целях исполнения требований исполнительного документа 03.04.2017 г. судебным приставом-исполнителем произведен арест указанного имущества.

30.06.2017 г. судебным приставом-исполнителем вынесено постановление о передаче арестованного имущества на торги, согласно которому надлежало передать в Территориальное управление Росимуществом по Тверской области комнату площадью <данные изъяты> кв.м., расположенную по адресу: <данные изъяты> кадастровый номер <данные изъяты>, на реализацию на публичных торгах, проводимых в форме аукциона, по установленной судом начальной продажной цене в размере <данные изъяты> руб.

Разрешая и удовлетворяя заявленные ПАО «Сбербанк России» требования, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что действия Территориального управления Федерального агентства по управлению имуществом в Тверской области, выразившиеся в отказе принять на реализацию путем проведения публичных торгов спорную комнату, незаконны, противоречат п.1 ст.56 Федерального закона от 16.07.1998 №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», п.1 ст.250 ГК РФ и нарушают имущественные права взыскателя ПАО «Сбербанк России», что в силу п. 1 ч.2 ст.227 КАС РФ является основанием для удовлетворения иска.

С указанными выводами суда первой инстанции судебная коллегия соглашается по следующим основаниям.

Согласно ч. 1 ст. 78 Федерального закона от 02.10.2007 № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве», обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется по исполнительному документу - судебному акту, исполнительному листу, исполнительной надписи нотариуса. Заложенное имущество реализуется в порядке, установленном названным Федеральным законом, с учетом особенностей, предусмотренных Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)», а также другими федеральными законами, предусматривающими особенности обращения взыскания на отдельные виды заложенного имущества.

При этом согласно положениям ч. 2 ст. 78 Закона об исполнительном производстве, если взыскание на имущество обращено для удовлетворения требований залогодержателя, то взыскание на заложенное имущество обращается в первую очередь независимо от наличия у должника другого имущества. Обращение взыскания в пользу залогодержателя на заложенное имущество может производиться без судебного акта об обращении взыскания.

Согласно п. 1 ст. 56 Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с данным федеральным законом, реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных этим федеральным законом. Порядок проведения публичных торгов по продаже имущества, заложенного по договору об ипотеке, определяется процессуальным законодательством Российской Федерации, поскольку названным федеральным законом не установлены иные правила.

Согласно подп. 4 п. 2 ст. 54 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом.

Целью реализации имущества должника с публичных торгов является получение максимальной суммы за реализуемое имущество для погашения задолженности должника, в связи с чем все процедуры по проведению торгов направлены на ее достижение.

По смыслу ст. ст. 250, 255 ГК РФ и правовых положений Федерального закона от 02.10.2007 № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» при продаже имущества с публичных торгов преимущественное право покупки доли за участником долевой или совместной собственности не сохраняется, независимо от изменения цены имущества по причине несостоявшихся торгов.

Данное толкование вышеприведенных правовых положений отражено в Определении Конституционного Суда Российской Федерации от 21 апреля 2011 года № 569-О-О, согласно которому при продаже с публичных торгов доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности не наделяются правом преимущественной покупки этой доли. Такое регулирование соответствует правовой природе публичных торгов, предполагающей предоставление их участникам равных возможностей в приобретении имущества или прав. При этом положения ст. 250 ГК РФ, а также иные нормы данного Кодекса и Федерального закона «Об исполнительном производстве» не препятствуют участнику общей долевой собственности, заинтересованному в приобретении принадлежащей должнику и арестованной судебным приставом-исполнителем доли общей собственности, участвовать в публичных торгах на общих основаниях. Положения ст. 255 ГК РФ регулируют отношения, возникающие по поводу обращения взыскания на долю в общей собственности по требованию кредитора участника долевой или совместной собственности при недостаточности у него другого имущества для удовлетворения его требований.

Кроме того, в данном случае применимы сформулированные Конституционным Судом Российской Федерации правовые позиции, согласно которым исполнение судебного решения, в том числе вынесенного в пользу кредитора в случае нарушения должником гражданско-правового обязательства, по смыслу статьи 46 (часть 1) Конституции Российской Федерации, гарантирующей каждому судебную защиту его прав и свобод, следует рассматривать как элемент судебной защиты; защита нарушенных прав не может быть признана действенной, если судебный акт или акт иного уполномоченного органа своевременно не исполняется, что обязывает федерального законодателя при выборе в пределах своей конституционной дискреции того или иного механизма исполнительного производства осуществлять непротиворечивое регулирование отношений в этой сфере, создавать для них стабильную правовую основу и не ставить под сомнение конституционный принцип исполнимости судебного решения (постановления от 12 июля 2007 года № 10-П, от 26 февраля 2010 года № 4-П, от 14 мая 2012 года № 11-П и др.), а законодательная регламентация обращения взыскания по исполнительным документам должна осуществляться на стабильной правовой основе сбалансированного регулирования прав и законных интересов всех участников исполнительного производства с законодательным установлением пределов возможного взыскания, не затрагивающих основное содержание прав должника и одновременно отвечающих интересам защиты прав кредитора (охватывающих его право требования), с целью предотвращения либо уменьшения размера негативных последствий неисполнения обязательства должником (Постановление от 12 июля 2007 года № 10-П).

Таким образом, доводы жалоб направлены на неправильное толкование норм материального права и процессуального права, что не может служить основанием к отмене обжалуемого решения, не опровергают выводов суда и не содержат обстоятельств, нуждающихся в дополнительной проверке, других доказательств суду не представлено, нарушений норм материального и процессуального права, влекущих отмену решения, по делу не установлено, все обстоятельства, изложенные в жалобе, были предметом рассмотрения суда первой инстанции, которым дана надлежащая правовая оценка.

Руководствуясь статьями 309, 311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Центрального районного суда города Твери от 12 сентября 2018 года оставить без изменения, апелляционные жалобы Территориального управления Росимущества в Тверской области и ФИО1 - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи