Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело по апелляционной жалобе Можаевой О.И., Можаева А.В. на решение Великоустюгского районного суда Вологодской области от 11.07.2017, которым отказано в удовлетворении административного искового заявления Можаевой О.И., Можаева А.В. к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области о признании незаконным действия по приостановлению государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

Заслушав доклад судьи Вологодского областного суда Жидковой О.В., объяснения представителя Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области Осовской Н.А., судебная коллегия

установила:

31.03.2017 Можаева О.И., Можаев А.В. обратились в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области (далее Управление Росреестра по Вологодской области) с заявлениями о государственной регистрации права общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером №..., площадью ... кв.м, расположенный по адресу: <адрес> (л.д.91,92).

10.04.2017 Управление Росреестра по Вологодской области уведомило Можаеву О.И., Можаева А.В. о приостановлении осуществления действий по государственной регистрации права общей долевой собственности (перехода права) на срок до 10.07.2017 на основании пункта 5 части 1 статьи 26 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», в связи с тем, что не представлены документы, необходимые для регистрации соглашения о расторжении договора аренды земельного участка и регистрации права долевой собственности, а именно согласие залогодержателя на распоряжение предметом залога, совместное заявление залогодателя и залогодержателя либо судебный акт о прекращении ипотеки (л.д.14).

26.04.2017 Можаева О.И., Можаев А.В. обратились в суд с административным исковым заявлением к Управлению Росреестра по Вологодской области об оспаривании действий по приостановлению государственной регистрации.

В обоснование административного иска указали на незаконность оспариваемых действий в связи с неверным толкованием регистрирующим органом пункта 2 статьи 346 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривающего, что залогодатель не вправе отчуждать предмет залога без согласия залогодержателя. Отчуждаемый земельный участок находится в собственности Великоустюгского муниципального района, который не является залогодателем по договору займа и договору залога, в связи с чем, Комитет по управлению имуществом администрации Великоустюгского муниципального района не должен был испрашивать согласия залогодержателя Соловьевой Н.Н. на заключение договора купли-продажи земельного участка и передачу им прав собственности на земельный участок. 05.02.2016 соглашением, подписанным Можаевой О.И. и Комитетом по управлению имуществом администрации Великоустюгского муниципального района, расторгнут договор аренды земельного участка, и одновременно составлен договор купли-продажи указанного земельного участка, подписанный сторонами 08.11.2016. С учетом этого полагали, что право аренды было прекращено, а у них возникло право общей долевой собственности на отчуждаемый земельный участок. Кроме того указали, что решением Великоустюгского районного суда от 06.02.2017 Соловьевой Н.Н. отказано в удовлетворении исковых требований в части признания недействительными соглашения о расторжении договора аренды земельного участка и договора купли-продажи земельного участка.

Просили суд признать незаконными действия по приостановлению государственной регистрации права общей долевой собственности на земельный участок по адресу: <адрес>; обязать Управление Росреестра по Вологодской области произвести государственную регистрацию права общей долевой собственности на указанный земельный участок.

В ходе судебного разбирательства к участию в деле в качестве заинтересованного лица привлечен Комитет по управлению имуществом администрации Великоустюгского муниципального района Вологодской области.

Судом принято приведенное решение.

В апелляционной жалобе Можаева О.И., Можаев А.В., ссылаясь на прежние доводы, просят отменить решение суда и удовлетворить заявленные требования. Дополнительно указывают, что на возникшие правоотношения не распространяются положения пункта 2 статьи 346 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку в результате сделки купли-продажи земельного участка они не утрачивают право на указанный земельный участок и не осуществляют каких-либо действий по его отчуждению.

В возражениях на апелляционную жалобу Управление Росреестра по Вологодской области просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

В судебном заседании апелляционной инстанциипредставитель административного ответчика Управления Росреестра по Вологодской области Осовская Н.А., действующая на основании доверенности, возражала против удовлетворения апелляционной жалобы и просила решение суда оставить без изменения.

В судебное заседание суда апелляционной инстанцииадминистративные истцы Можаева О.И., Можаев А.В., представитель заинтересованного лица Комитета по управлению имуществом администрации Великоустюгского муниципального района Вологодской области, будучи надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения дела в апелляционном порядке, что подтверждается почтовым уведомлением, не явились в связи с чем судебная коллегия полагает возможным рассмотрение дела в их отсутствие.

Судебная коллегия, проверив законность и обоснованность решения, обсудив доводы апелляционной жалобы, не находит оснований для отмены судебного решения.

Из содержания положений части 1 статьи 218, пункта 1 части 2 статьи 227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации следует, что обязательным условием для удовлетворения судом требований об оспаривании решений и действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями, должностного лица, государственного или муниципального служащего является установление незаконности этих решений и действий и нарушение ими прав, свобод либо законных интересов административного истца.

Совокупности таких обстоятельств из материалов дела не усматривается.

Отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих в соответствии с законодательством Российской Федерации государственной регистрации, регулируются Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ).

В соответствии с частью 3 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ под государственной регистрацией прав на недвижимое имущество понимается юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.

Согласно части 6 указанной статьи Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество государственной регистрации подлежат ограничения прав и обременения недвижимого имущества, в частности сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, наем жилого помещения.

Частью 1 статьи 14 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ определено, что государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

В силу пунктов 1, 3 части 1 статьи 29 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ государственная регистрация прав включают в себя прием заявления о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов; проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Федеральным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Основания приостановления осуществления государственной регистрации прав предусмотрены статьей 26 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ, пунктом 5 части 1 которой в качестве одного из таких оснований предусмотрено непредставление документов, необходимых для осуществления государственной регистрации прав.

Согласно части 1 статьи 1 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

Правила об ипотеке недвижимого имущества соответственно применяются к залогу прав арендатора по договору об аренде такого имущества (право аренды), поскольку иное не установлено федеральным законом и не противоречит существу арендных отношений (часть 5 статьи 5 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»).

Частью 1 статьи 37 этого же Федерального закона определено, что имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

В соответствии с частью 2 статьи 346 Гражданского кодекса Российской Федерации залогодатель не вправе отчуждать предмет залога без согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога.

Регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Федеральным законом от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (часть 11 статьи 53 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ).

В силу части 1 статьи 25 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган регистрации прав заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда о прекращении ипотеки.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 11.02.2013 между Комитетом по управлению имуществом администрации Великоустюгского муниципального района Вологодской области (арендодатель) и Можаевой О.И. (арендатор) заключен договор аренды №..., по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером №..., находящийся по адресу: <адрес>, с разрешенным использованием: для строительства индивидуального жилого дома, площадью ... кв.м, на срок с 11.02.2013 по 10.02.2016 (л.д.10-11).

02.07.2014 Управлением Росреестра по Вологодской области осуществлена государственная регистрация аренды земельного участка на основании вышеуказанного договора аренды.

14.01.2014 между индивидуальным предпринимателем П.И.А. и Можаевой О.И. заключен договор займа, согласно которому последней переданы во временное пользование денежные средства в размере ... рублей с взиманием ...% годовых на срок до 10.02.2016.

В обеспечение исполнения указанного договора займа 10.06.2014 между индивидуальным предпринимателем П.И.А. и Можаевой О.И. с согласия Комитета по управлению имуществом администрации Великоустюгского муниципального района Вологодской области заключен договор залога имущества: права аренды земельного участка с кадастровым номером №..., расположенного по адресу: <адрес>, со всеми находящимися на участке постройками, по договору аренды от 11.02.2013 №....

03.07.2014 Управлением Росреестра по Вологодской области осуществлена государственная регистрация ипотеки на срок с 03.07.2014 по 10.02.2016 в пользу Протасова И.А. на основании договора залога недвижимости (ипотеки) от 10.06.2014.

17.03.2016 П.И.А. по договору уступки прав (цессии), заключенному с Соловьевой Н.Н., уступил последней право (требование) к Можаевой О.И. и Можаеву А.В. по договору займа от 14.01.2014 и договору залога от 10.06.2014, а также по мировому соглашению, утвержденному 22.01.2016, в размере основного долга ... рублей, процентов в размере ... годовых, процентов по статье 395 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В дальнейшем, Управлением Росреестра по Вологодской области осуществлена государственная регистрация договора уступки прав (цессии) от 17.03.2016 и ипотеки на срок до полного исполнения обязательств в пользу Соловьевой Н.Н. на основании указанного договора и договора залога недвижимости (ипотеки) от 10.06.2014.

05.02.2016 между Комитетом по управлению имуществом администрации Великоустюгского муниципального района Вологодской области и Можаевой О.И. подписано соглашение о расторжении договора аренды земельного участка от 11.02.2013 №....

В этот же день, между Комитетом по управлению имуществом администрации Великоустюгского муниципального района Вологодской области и Можаевой О.И., Можаевым А.В. составлен договор купли-продажи земельного участка, являвшегося предметом расторгнутого договора аренды земельного участка от 11.02.2013 №..., в соответствии с которым Можаева О.И. и Можаев А.В. приобретают в общую долевую собственность указанный земельный участок в размере ... и ... долей соответственно; договор подписан сторонами 08.11.2016 (л.д.6-8).

31.03.2017 Можаевой О.И. и Можаевым А.В. в Управление Росреестра по Вологодской области поданы заявления о государственной регистрации соглашения о расторжении договора аренды земельного участка от 11.02.2013 №... и права общей долевой собственности в отношении земельного участка с кадастровым номером №..., площадью ... кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, с приложением договора купли-продажи земельного участка от 05.02.2016, акта приема-передачи земельного участка от 08.11.2016 и документов об уплате государственной пошлины.

10.04.2017 Управлением Росреестра по Вологодской области при проведении экспертизы документов, представленных Можаевой О.И. и Можаевым А.В. на государственную регистрацию, установлены причины, препятствующие ее проведению: право аренды Можаевой О.И. на вышеуказанный земельный участок передано в залог третьему лицу Соловьевой Н.Н., при этом согласие залогодержателя на распоряжение предметом залога, заявление залогодателя и залогодержателя либо судебный акт о прекращении ипотеки не представлены. С учетом этого на основании пункта 5 части 1 статьи 26 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ осуществление действий по регистрации соглашения о расторжении договора аренды земельного участка и права общей долевой собственности приостановлено, заявителям предложено в срок до 10.07.2017 представить документы, необходимые для совершения регистрационных действий.

Проанализировав изложенные обстоятельства и положения вышеприведенных правовых норм, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что действия Управления Росреестра по Вологодской области по приостановлению государственной регистрации прав на недвижимое имущество не противоречат требованиям законодательства, прав и свобод административных истцов не нарушают, не создают препятствий к их осуществлению, в связи с чем отказал в удовлетворении заявленных требований.

Судебная коллегия соглашается с таким выводом суда первой инстанции.

Основанием для приостановления совершения регистрационных действий по обращению Можаевой О.И. и Можаева А.В. послужило наличие в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сведений об обременении права аренды на спорный земельный участок в виде ипотеки и непредставление заявителями согласия залогодержателя (Соловьевой Н.Н.) или документов, необходимых для погашения регистрационной записи об ипотеке.

На момент обращения Можаевой О.И. и Можаева А.В. с заявлениями о государственной регистрации соглашения о расторжении договора аренды земельного участка, права по которому являются предметом залога, договор залога недвижимости (ипотеки) от 10.06.2014 в установленном законом порядке не был изменен или прекращен, соответствующая регистрационная запись об ипотеке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним не погашена. Доказательства исполнения обязательства по договору займа от 14.01.2014, обеспеченного залогом, материалы дела не содержат.

Напротив, согласно имеющейся в материалах дела копии решения Великоустюгского районного суда Вологодской области от 02.02.2017, оставленного без изменения апелляционным определением Вологодского областного суда от 14.04.2017, исковые требования залогодержателя Соловьевой Н.Н. к Можаевой О.И. и Можаеву А.В. о взыскании долга по договору займа от 14.01.2014 и обращении взыскания на заложенное имущество удовлетворены; с Можаевой О.И. и Можаева А.В. в пользу Соловьевой Н.Н. в солидарном порядке взыскана задолженность по договору займа от 14.01.2014, проценты за пользование займом и проценты за пользование чужими денежными средствами в общей сумме ... рубля ... копеек; обращено взыскание на предметы договора ипотеки от 10.06.2014, в том числе право аренды земельного участка с кадастровым номером №..., площадью ... кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, посредством продажи с публичных торгов с установлением начальной продажной стоимости в размере ... рублей.

Этим же решением, исковые требования Соловьевой Н.Н. к Можаевой О.И., Можаеву А.В., Комитету по управлению имуществом администрации Великоустюгского муниципального района Вологодской области о признании недействительным соглашения о расторжении договора аренды земельного участка от 05.02.2016, договора купли-продажи земельного участка от 05.02.2016 оставлены без удовлетворения; встречные исковые требования Можаевой О.И. к Соловьевой Н.Н., Управлению Росреестра по Вологодской области о признании прекращенным договора залога права аренды земельного участка оставлены без удовлетворения.

Поскольку право залога в установленном законом порядке не прекратилось, и распоряжение предметом залога возможно только с согласия залогодержателя (Соловьевой Н.Н.), однако такого согласия в регистрирующий орган административными истцами представлено не было, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о правомерности действий Управления Росреестра по Вологодской области по приостановлению государственной регистрации прав на недвижимое имущество, совершенных в соответствии с нормами действующего законодательства и установленным порядком.

Доводы апелляционной жалобы о том, что административные истцы в результате сделки купли-продажи земельного участка не утрачивают право на спорный земельный участок и не осуществляют каких-либо действий по его отчуждению подлежат отклонению, поскольку расторжение договора аренды земельного участка, права по которому являются предметом залога, направлено на изменение режима владения недвижимым имуществом (на право собственности) и прекращение обеспеченного залогом права аренды, что по существу является отчуждением предмета залога, которое в силу части 2 статьи 346 Гражданского кодекса Российской Федерации невозможно без согласия залогодержателя.

В то же время, руководствуясь положениями статьи 64 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и придавая преюдициальное значение решению Великоустюгского районного суда Вологодской области от 02.02.2017 по гражданскому делу, по которому Можаева О.И., Можаев А.В., Соловьева Н.Н. и Комитет по управлению имуществом администрации Великоустюгского муниципального района Вологодской области также являлись стороной спора, судебная коллегия полагает возможным согласиться с мнением суда по указанному гражданскому делу, расценившего действия Можаевой О.И., знавшей о наличии обременения имущества в виде ипотеки, направленные на прекращение действия договора аренды путем приобретения земельного участка в собственность, как злоупотребление правом, поскольку такая сделка привела бы к исключению имущества из предмета залога, чем нарушила бы права залогодержателя (Соловьевой Н.Н.).

Иные доводы апелляционной жалобы по существу сводятся к несогласию с выводами суда и не содержат фактов, которые влияли бы на обоснованность и законность судебного решения, в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными.

При указанных обстоятельствах решение суда является законным и обоснованным.

Руководствуясь статьей 309 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Великоустюгского районного суда Вологодской области от 11.07.2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу Можаевой О.И., Можаева А.В. – без удовлетворения.

Председательствующий: О.В. Жидкова

Судьи: А.А. Коничева

Л.К. Молокова