Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании в городе Новосибирске 06 июня 2017 г. административное дело по апелляционной жалобе Управления Росреестра по Новосибирской области на решение Заельцовского районного суда г. Новосибирска от 27 февраля 2017 г., которым удовлетворены требования административного иска Якимова Ю.В., Якимовой Т.И.

Признано незаконным решение Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области об отказе в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, изложенное в сообщении от 03.11.2016 №54/001 /841 /20.16-551.

На Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области возложена обязанность произвести государственную регистрацию перехода права и права общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес> за Якимовым Ю.В. на основании договора дарения от 31.05.2016.

Заслушав доклад судьи Новосибирского областного суда Разуваевой А.Л., объяснения представителя Управления Росреестра по Новосибирской области Анваровой А.С., возражения Якимовой Т.И. и ее представителя Мартыновой В.А., судебная коллегия

У С Т А Н О В И Л А:

Якимова Т.И. и Якимов Ю.В. обратились в суд с административным исковым заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области о признании незаконным решения.

В обоснование административного иска указано, что административные истцы обратились в Управление Росреестра по Новосибирской области с заявлением о государственной регистрации перехода права и права общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>. В качестве правоустанавливающего документа представлен договор дарения доли в праве общей долевой собственности от 31.05.2016, заключенный между административными истцами.

Решением Управления Росреестра по Новосибирской области от 03.11.2016 №54/001/841/2016-551, административным истцам в регистрации перехода права отказано.

Данное решение обусловлено тем, что ранее в Управление Росреестра по Новосибирской области на государственную регистрацию был предоставлен кредитный договор <***>, заключенный 18.09.2014 с ФИО1, а также договор ипотеки №65466946 от 18.09:2014, подписанный с ФИО2 и представителем ОАО «Сбербанк России» в обеспечение исполнения обязательств, по указанному кредитному договору.

Государственным регистратором направлен запрос в Банк, в ответе на который Банк указал, что договор ипотеки 1/2доли в праве общей долевой собственности на квартиру от года, заключенный между Банком и ФИО3 не расторгнут и его необходимо зарегистрировать.

Государственный регистратор пришел к выводу, что обременение 1/2 доли в праве общей долевой собственности на квартиру, принадлежащую ФИО3 в виде ипотеки возникло, поэтому переход права собственности, основанный на сделке дарения невозможен без указания об обременении, а также без согласия Банка.

Административные истцы считают данное решение незаконным и нарушающим их права.

ФИО3 и Я. в 1/2 доле каждому принадлежит квартира, расположенная по адресу: <адрес>. При этом Я. приобрела 1/2 доли в праве общей долевой собственности на указанную квартиру в сентябре 2014 года с использованием кредитных средств ОАО «Сбербанк России». Возврат кредита обеспечен поручительством ФИО4 и ипотекой приобретаемой доли.

Кроме того, Банк предоставил кредит Я. при условии залога всей квартиры. В связи с указанным между ФИО3 и банком заключен договор ипотеки от 18.08.2014 принадлежащей ей доли в квартире.

Указанный договор был представлен в Управление Росреестра по Новосибирской области для его регистрации, но в регистрации было отказано в связи с тем, что в закладной отсутствуют необходимые сведения, закладная не содержит подписи заемщика Я., представителем Банка не представлена доверенность, подтверждающая полномочия на подписание документов.

Отказ регистрационного органа никто из заявителей не обжаловал и повторно с заявлением о государственной регистрации договора ипотеки не обращался.

В июне 2016 года административные истцы получили выписку из ЕГРП, где отсутствовали какие-либо обременения и ограничения отчуждаемой доли. После чего обратились с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности на 1/2 долю в праве общей долевой собственности, в чем им было отказано.

Ссылаясь на положение ч.1 ст. 10 Федерального закона от 16.07.1998 №102-Ф3 «Об ипотеке (залоге недвижимости), п.3 ст.433 Гражданского кодекса РФ, п.1 ст. 432 Гражданского кодекса РФ, считают, что договор ипотеки, заключенный между ФИО3 и банком 18.09.2014 года не был зарегистрирован в установленном законом порядке, он является ничтожным и не влечет правовых последствий в виде залога 1/2 доли в праве общей долевой собственности. Соответственно, административным истцам не требуется согласие банка на распоряжение указанной долей.

Просили суд признать незаконным решение Управления Росреестра по Новосибирской области об отказе в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, изложенное в сообщении от 03.11.2016 №54/001/841/2016-551; обязать Управление Росреестра по Новосибирской области произвести государственную регистрацию перехода права и права общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес> за ФИО4 на основании договора дарения от 31.05.2016.

Судом постановлено указанное выше решение, с которым не согласилось Управление Росреестра по Новосибирской области.

В апелляционной жалобе изложена просьба об отмене решения Заельцовского районного суда г. Новосибирска от 27 февраля 2017 г. и постановлении нового решения об отказе в удовлетворении требований административного иска.

В обоснование апелляционной жалобы, со ссылкой на положения абз. 7, 10 п. 1 ст. 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122- "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" указано, что в государственной регистрации прав может быть отказано, в том числе, если лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило документ без указания этих условий, и (или) не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя.

Договор дарения не содержит указания на обременение передаваемой в дар доли в недвижимом имуществе. По мнению апеллянта, договор ипотеки от 18.09.2014 является заключенным с момента подписания, а то обстоятельство, что ипотека не зарегистрирована в установленном порядке, не свидетельствует о том, что обременение не возникло, в связи с чем подлежало указанию в договоре дарения. При этом вопреки выводам суда, регистрации подлежит ипотека – как обременение имущества, а не сам договор ипотеки.

Кроме того, апеллянт полагает, что данная сделка дарения не может быть заключена без согласия банка.

Проверив законность и обоснованность решения суда, материалы дела в соответствии со ст. 308 Кодекса административного судопроизводства РФ в полном объеме, судебная коллегия приходит к следующему.

Согласно ст. 218 Кодекса административного судопроизводства РФ гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями (включая решения, действия (бездействие) квалификационной коллегии судей, экзаменационной комиссии), должностного лица, государственного или муниципального служащего (далее - орган, организация, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями), если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности.

Согласно абзацам 7,10 части 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений) в государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если:

лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило документ без указания этих условий;

не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя.

Как установлено судом первой инстанции, 18 сентября 2014 года между ОАО «Сбербанк России» и Я. заключен кредитный договор <***>, по условиям которого банк предоставил Я. кредит на сумму 800 000 рублей, а Я. приняла обязательства возвратить кредит и уплатить проценты в размере 13,25% годовых. Срок возврата кредита-180 месяцев с даты фактического предоставления кредита.

В качестве обеспечения своевременного и полного исполнения обязательств по договору Заемщик предоставляет (обеспечивает предоставление) кредитору: поручительство гражданина ФИО4

Из закладной следует, что Я. и ФИО3 предоставляют в залог по 1/2 доли каждая в праве общей долевой собственности на <адрес> в <адрес>.

Обременение 1/2 доли Я. в праве общей долевой собственности на указанный выше объект недвижимости зарегистрировано.

18 сентября 2014 года между ОАО «Сбербанк России» и ФИО3 заключен договор ипотеки №65466946, по условиям которого предметом договора является передача Залогодателем в залог Залогодержателю принадлежащего Залогодателю на праве общей долевой собственности недвижимого имущества – 1/2 доли в праве общей долевой собственности на <адрес> в <адрес>. Предметом залога обеспечивается обязательство заемщика Я., возникших на основании кредитного договора 10340391, заключенного между кредитором (залогодержателем) и заемщиком в г. Новосибирске 18 сентября 2014 года.

ФИО2 и ОАО «Сбербанк России» 29.09.2014 года обратились в Управление Росреестра по HCО с заявлениями о регистрации ограничения (обременения).

В данной регистрации сообщением об отказе в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 05.11.2014 года отказано, при этом указано, что причиной отказа в такой регистрации послужило отсутствие в закладной, составленной залогодателями - должниками 18.09.2014 года не указан номер, дата и место государственной регистрации права собственности залогодателя на предмет залога; представленная на государственную регистрацию закладная от 18.09.2014 года составленная залогодателем-должником, не содержит подписи Я.- заемщика по кредитному договору №10340391 от 18.09 2014 года, не представлена доверенность №01- 05-45 от 23.11.2013 года на основании которой действовала Г. от имени ПАО СБ России при подписании Договора ипотеки №65466946 от 18.09.2014 года.

31 мая 2016 года между ФИО3 и ФИО4 заключен договор дарения, по условиям которого ФИО3 подарила, а ФИО4 принял в дар 1/2 доли в праве общей долевой собственности на указанную выше квартиру.

Истцы 10.06.2016 года обратились в Управление Росреестра по НСО с заявлением о регистрации права на недвижимое имущество, однако сообщением об отказе в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 03.11.2016 года за №54/001/841/2016-551 в регистрации перехода права отказано, поскольку договор дарения от 31.05.2016 года не содержит сведений об обязательствах ФИО5, возникших из договора ипотеки №65466946 от 18.09.2014 года, не представлено согласие ОАО «Сбербанк России» на отчуждение предмета залога ФИО3 на основании договора дарения от 31.05.2016 года.

Оценив представленные в материалы дела доказательства, руководствуясь положениями Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», статьями 130, 164, 334.1, 341Гражданского кодекса РФ, суд пришел к выводу о законности заявленных требований и исходил из того, что ипотека 1/2 доли ФИО2 в праве общей долевой собственности на <адрес> в <адрес> не зарегистрирована в установленном законом порядке, следовательно, ограничение прав истицы и обременение на принадлежащую ей долю, не возникло. ФИО3 вправе была распорядиться своим имуществом по своему усмотрению, а требования ответчика на указание сведений об обязательствах ФИО2, возникших из договора ипотеки в договоре дарения и представления согласия банка на отчуждения предмета залога, при отсутствии залога, являются незаконными.

Также суд пришел к выводу, что государственной регистрации подлежал и договор ипотеки, а отсутствие такой регистрации влечет его ничтожность.

Судебная коллегия соглашается с выводами суд первой инстанции о необходимости государственной регистрации ипотеки как обременения, однако не может согласиться с выводами суда о ничтожности договора ипотеки, а также о наличии у ФИО3 права распоряжаться долей в квартире без согласия банка в силу следующего.

Согласно части 1 статьи 10 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" договор об ипотеке заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, и подлежит государственной регистрации.

В силу части 5 статьи 3 Федерального закона от 21.12.2013 N 367-ФЗ "О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных законодательных актов (положений законодательных актов) Российской Федерации" правила о государственной регистрации договора ипотеки, содержащиеся в Федеральном законе от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и Федеральном законе от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", не подлежат применению к договорам ипотеки, заключаемым после дня вступления в силу настоящего Федерального закона (после 1 июля 2014 года).

Таким образом, к договорам об ипотеке, заключенным после 01 июля 2014 г., применяются общие положения о залоге, содержащиеся в Гражданском кодексе РФ и закрепляют требования к государственной регистрации ипотеки в виде обременения путем внесения записи об ограничении права в виде ипотеки в ЕГРП. Сам договор регистрации не подлежит, поэтому считается заключенным с момента достижения сторонами соглашения по всем существенным условиям договора.

В соответствии с частью 1 статьи 341 Гражданского кодекса РФ, права залогодержателя в отношениях с залогодателем возникают с момента заключения договора залога, если иное не установлено договором, настоящим Кодексом и другими законами.

С учетом вышеизложенного, договор об ипотеке порождает возникновение у залогодержателя права залога. В силу того, что договор об ипотеке не подлежит государственной регистрации, в момент его заключения право залога возникает только для отношений сторон заключенного договора - для залогодателя и залогодержателя, а также для залогодержателя и третьих лиц, знающих о залоге. С момента внесения записи об ипотеке в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним залог обретает легитимность и становится обязательным для всех.

Применительно к данной ситуации, договор ипотеки от 18.09.2014 между ФИО3 и ПАО Сбербанк заключен. У залогодержателя, в лице ПАО Сбербанк, возникло право залога.

Согласно пункту 4.1.4. вышеуказанного договора залогодатель обязуется не отчуждать предмет залога до полного выполнения требований обязательств по кредитному договору без предварительного письменного согласия залогодержателя.

Таким образом, Управлением Росреестра по НСО обоснованно было указано на необходимость предоставления согласия ПАО Сбербанк на отчуждение 1/2 доли в праве общей долевой собственности в квартире ФИО3

Сам по себе факт отсутствия государственной регистрации ипотеки не позволял ФИО3, при наличии не расторгнутого договора ипотеки от 18.09.2014, отчуждать заложенное имущество без согласия залогодержателя.

С учетом вышеизложенного, Управлением Росреестра по Новосибирской области законно и обоснованно было отказано в государственной регистрации перехода права собственности на основании договора дарения, даже при отсутствии государственной регистрации ипотеки в виде обременения, а у суда первой инстанции отсутствовали правовые основания для признания данного отказа незаконным.

По результатам рассмотрения апелляционных жалобы, представления суд апелляционной инстанции вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции полностью или в части и принять по административному делу новое решение (статья 309 Кодекса административного судопроизводства РФ).

Руководствуясь статьями 309-311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия

О П Р Е Д Е Л И Л А:

решение Заельцовского районного суда г. Новосибирска от 27 февраля 2017 г. отменить, принять по делу новое решение, которым в удовлетворении заявленных требований ФИО3, ФИО4 к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области о признании незаконным решения об отказе в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 03.11.2016 отказать.

Апелляционную жалобу Управления Росреестра по Новосибирской области удовлетворить.

Председательствующий В.А. Галина

Судьи А.Л. Разуваева

ФИО6