Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании 06 июля 2016 года административное дело по административному исковому заявлению ФИО2 к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю, государственному инспектору Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю ФИО1 о признании незаконным решения от 01 декабря 2015 года об отказе в государственной регистрации,

по апелляционной жалобе административного истца ФИО2 на решение Центрального районного суда города Хабаровска от 25 марта 2016 года,

заслушав доклад судьи Чемякиной И.А., пояснения представителя административного истца ФИО3, представителя административного ответчика Светлеющей О.С., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

ФИО2 обратилась в суд с административным исковым заявлением, мотивируя свои требования тем, что между ней и ООО «Строительная компания Солнечная поляна» 21.01.2013 заключен договор № участия в долевом строительстве двухуровневой квартиры, общей площадью (после уточнения, произведенной обмерами филиала ФГУП «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ» по Хабаровскому краю) 70,6 кв.м. Договор долевого участия зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю 27.09.2013 за номером №. Квартира передана ей по акту приема-передачи 26.06.2015.

17.07.2015 она обратилась в Управление Федеральной службы регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю с заявлением о государственной регистрации права собственности на объект недвижимого имущества – квартиру, расположенную по <адрес>.

Сообщением от 01.12.2015 № Управление Росреестра в государственной регистрации права собственности на вышеуказанный объект отказало, поскольку часть объекта недвижимости расположена на чердаке здания, который является общим имуществом собственников многоквартирного дома. Кроме того, в представленном застройщиком разрешении на ввод от 10.02.2014 №, введено в эксплуатацию три этажа. В связи с тем, что реализация в составе квартир чердака затрагивает права и имущественные интересы участников долевого строительства, в соответствии со ст. 36 ЖК РФ уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников. Согласие собственников в Управление Росреестра предоставлено не было.

Полагает, что отказ в государственной регистрации является незаконным и нарушает ее права и законные интересы. Приобретая двухуровневую квартиру, она не знала о том, что второй уровень приобретенной квартиры – чердак дома. Дом, в котором расположена спорная квартира, введен в эксплуатацию, право собственности на иные аналогичные квартиры зарегистрировано в установленном законом порядке.

Просила признать незаконным отказ Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю в государственной регистрации от 01.12.2015 №; обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю зарегистрировать за ней право на квартиру по <адрес>; распределить судебные расходы.

Решением Центрального районного суда города Хабаровска от 25 марта 2016 года в удовлетворении административного искового заявления ФИО2 отказано.

В апелляционной жалобе ФИО2 просит решение суда отменить как незаконное и необоснованное, указывая, что при принятии решения судом не учтено, что спорная квартира является обособленным помещением многоквартирного дома, все входящие в ее состав комнаты предназначены только для пользования собственником квартиры. Расположенные на втором уровне квартиры помещения в соответствии с проектной документацией на дом являются частью квартиры, данные помещения не предназначены для удовлетворения потребностей прочих собственников многоквартирного дома и не обслуживают более одного помещения. Доступ в помещения второго уровня квартиры возможен исключительно из первого уровня квартиры. Согласно проектной документации, наличие помещений общего пользования на чердаке не предусмотрено. Размещенные на чердаке подсобные помещения изолированы друг от друга, в них не размещены инженерные коммуникации, обслуживающие более одной квартиры.

Также судом не учтено, что дом, в котором расположена спорная квартира, введен в эксплуатацию, право собственности на аналогичные квартиры, зарегистрированы в установленном законом порядке. Для государственной регистрации представлены все необходимые документы, соответственно оснований для отказа в государственной регистрации у Управления Россрестра по Хабаровскому краю не имелось.

В письменных возражениях на апелляционную жалобу представитель административного ответчика ФИО4 просит решение суда оставить без изменения как законное и обоснованное, указывая, что выводы, изложенные в решении, соответствуют обстоятельствам дела. Квартира, за регистрацией которой обратился административный истец, является вновь созданным объектом недвижимого имущества, следовательно, должна быть построена и введена в эксплуатацию в соответствии с требованиями норм ГрК РФ.

При проведении правовой экспертизы представленных на государственную регистрацию разрешения на строительство, разрешения на ввод объекта в эксплуатацию установлено, что разрешение на строительство объекта дано на 3 этажа, в эксплуатацию введено 3 этажа. В данном случае застройщиком фактически допущено отступление от разрешения на строительство, так как возведен 4-этажный дом и отступление от существенных условий договора, так как часть квартиры расположена на чердаке, который относится к общему имуществу жильцов многоквартирного дома.

В соответствии с частью 2 статьи 1 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации настоящее дело относится к административным делам о защите нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан, прав и законных интересов организаций, возникающих из административных и иных публичных правоотношений.

В силу части 1 статьи 308 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд апелляционной инстанции рассматривает дело в полном объеме и не связан основаниями и доводами, изложенными в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, доводы возражений по жалобе, судебная коллегия приходит к следующему.

Согласно части 1 статьи 218 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации : гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями (включая решения, действия (бездействие) квалификационной коллегии судей, экзаменационной комиссии), должностного лица, государственного или муниципального служащего, если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности.

Исходя из положений статьи 227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации: суд удовлетворяет заявленные требования о признании оспариваемых решения, действия (бездействия) незаконными, если установит, что оспариваемое решение, действие (бездействие) нарушает права, свободы и законные интересы административного истца, а также не соответствует закону или иному нормативному правовому акту.

Для признания действий (бездействие) незаконными необходимо наличие двух условий: несоответствие решения нормативным правовым актам и нарушение при этом права, свобод и законных интересов истца или препятствие к осуществлению.

Согласно материалам дела, и как установлено судом первой инстанции: 21.01.2013 года между ООО «Строительная компания Солнечная поляна» и ФИО2 заключен договор участия в долевом строительстве № двухуровневой квартиры, общей площадью (после уточнения, произведенной обмерами филиала ФГУП «Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ» по Хабаровскому краю) 70,6 кв.м., расположенной на 3 этаже дома.

Указанный договор зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю 27.09.2013 за номером №.

Согласно акту приема-передачи 26 июня 2015 года объект недвижимого имущества ФИО2 был передан.

17.07.2015 года представитель ФИО2 ФИО3 обратилась в Управление Федеральной службы регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю с заявлением о государственной регистрации права собственности на объект недвижимого имущества, расположенный <адрес>.Решением государственного инспектора Управления Федеральной службы регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю ФИО1 выраженным в письме от 29.07.2015 г. № государственная регистрация права собственности была приостановлена, поскольку у государственного регистратора возникли сомнения в основаниях для проведения регистрации на указанный объект недвижимого имущества.

Решением государственного инспектора Управления Федеральной службы регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю ФИО1 выраженным в письме от 1.12.2015 г. № ФИО2 отказано в государственной регистрации права собственности на вышеуказанный объект, на том основании, что заявителями не были представлены документы, подтверждающие введение в эксплуатацию многоквартирного дома с чердаком и документы, подтверждающие, что чердак не является общим имуществом многоквартирного дома.

Не согласившись с решением УФРС по Хабаровскому краю, административный истец ФИО2 обратилась с иском в суд.

Руководствуясь положениями пункта 1 статьи 2, пунктом 1 статьи 13, пунктом 1 статьи 18, абзацем 4 пункта 1 статьи 20, пунктом 1 статьи 25 Закона № 122-ФЗ от 21.07.1997 года «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», частью 1 статьи 55 Градостроительного кодекса РФ, частью 2 статьи 209 ГК РФ, частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса РФ суд первой инстанции пришел к выводу о правомерности действий государственного регистратора по отказу в регистрации права собственности на объект недвижимости и отсутствии правовых оснований для удовлетворения заявленных требований, так как представленные документы содержат указание на несоответствие вновь созданного объекта недвижимости требованиям строительных норм и правил, требованиям градостроительного кодекса, что было установлено при проведении правовой экспертизы.

Установлено регистратором, подтверждено в ходе судебного разбирательства, что разрешение на строительство от 25.04.2015 №, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 10.02.2014 № содержит информацию о строительстве 3-х этажного жилого дома, в то время как фактически возведено жилое здание 4- х этажное, так как на чердаке, согласно паспорту, расположен второй уровень квартиры 3-его этажа.

Согласно кадастровому паспорту, полученному Управлением Федеральной службы регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю в рамках межведомственного взаимодействия, квартира (двухуровневая), за регистрацией на которую обратился представитель истца, расположена на 3 этаже + эксплуатируемый чердак, этажность же всего многоквартирного дома : №.

Из чего следует вывод, что часть квартиры истца расположена на чердаке указанного жилого дома, в силу части 1 ст. 36 ЖК РФ чердак относится к общему имуществу собственников многоквартирного дома, что исключает возможность регистрации права собственности объекта недвижимости, расположенный на чердаке.

С указанными выводами суда первой инстанции, судебная коллегия согласиться не может ввиду следующего.

Отказывая в совершении регистрационных действий, государственный регистратор указал на отсутствие документов, подтверждающих, что многоквартирный дом с чердаком введен в эксплуатацию, то есть что застройщиком допущено отступление от разрешения на строительство, так как возведен 4-х этажный объект, включающий в себя мансардный ( эксплуатируемый) этаж.

Таким образом, основанием к отказу в регистрации послужили действия застройщика, который изначально при заключении договора на участие в долевом строительстве с ФИО2 уклонился от указания в договоре на возведение второго этажа двухуровневой квартиры на мансардном (чердачном) этаже, обозначив только общую площадь квартиры. Вместе с тем в приложении к договору имеется как план 3-го этажа квартиры № ( л.д. 12), так и план мансардного этажа ( л.д. 13), в технической характеристике жилого дома указано на этажность дома – №.

Данный договор при его регистрации в УФРС по Хабаровскому краю также проходил правовую экспертизу, зарегистрирован 27.09.2013 года, при этом противоречия в этажности дома и наличии вторых уровней квартир 3-го этажа на мансардном (чердачном) этаже основанием к отказу в регистрации в связи с несоответствием требованиям ГрК РФ - не являлись.

10.02.2014 года дом № в селе «Мирное» квартал «Солнечный город» введен в эксплуатацию без замечаний, что означает его соответствие градостроительным нормам и требованиям, с учетом расположения второго этажа 2-х уровневой квартиры на мансардном (чердачном) этаже.

В соответствии со ст. 55 ГрК РФ: разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории, а также проектной документации.

В соответствии со сводом правил СП 54.13330.2011 «Свод Правил «Здания жилые многоквартирные» этаж в чердачном пространстве, фасад которого полностью или частично образован поверхностью наклонной, ломаной или криволинейной крыши, является мансардными.

Частью В.1.6 установлено, что при определении количества этажей учитываются все этажи, включая подземный, подвальный, цокольный, надземный, технический, мансардный и другие.

При строительстве здания с количеством этажей «4» должен осуществляться государственный строительный надзор в соответствии с положениями ст. 54 ГрК РФ.

При таких обстоятельствах действия застройщика по оформлению документов на строительство, заключению договоров долевого участия, нарушению правил возведения объекта малоэтажного строительства (строительный надзор не осуществляется при строительство жилых домов с количеством этажей не более чем три) - не могут быть поставлены в вину истцу, надлежащим образом и добросовестно исполнившей все условия договора, и служить формальным основанием к отказу в регистрации права собственности на объект недвижимости.

Несмотря на указание расположения второго этажа двухуровневой квартиры на чердаке, согласно техническому плану кадастрового паспорта, никаких мест или оборудования общего пользования на данном этаже не имеется, а все помещения являются вторым этажом двухуровневых квартир, а не местами общего пользования или общим имуществом.

В настоящий момент дом эксплуатируется ( с февраля 2014 года), оформлено право собственности за иными собственниками аналогичных квартир, осуществляется регистрация перехода права собственности на аналогичные квартиры ( перепродажа).

Отказ УФРС по Хабаровскому краю в регистрации права собственности на квартиру за ФИО2 по основанию абзаца 10 пункта 1 статьи 20 Закона «О государственной регистрации, а именно: заявителем не предоставлены документы, подтверждающие, что чердак не является общим имуществом многоквартирного дома, является необоснованным.

По вышеизложенным доводам, истец объективно лишена возможности предоставить дополнительно испрашиваемые государственным регистратором документы (подтверждающие ввод в эксплуатацию 4-х этажного здания), что чердак не является общим имуществом многоквартирного дома, в связи с чем заявленные требования о понуждении произвести регистрацию права собственности на объект недвижимости в связи с необоснованностью отказа, являются законными и подлежат удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 309 – 311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Центрального районного суда города Хабаровска от 25 марта 2016 года по административному делу по административному исковому заявлению ФИО2 к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю, государственному инспектору Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю ФИО1 о признании незаконным решения от 01 декабря 2015 года об отказе в государственной регистрации – отменить.

Апелляционную жалобу административного истца ФИО2 удовлетворить.

По делу принять новое решение, которым заявленные требования удовлетворить: признать незаконным отказ Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю в государственной регистрации от права собственности от 01.12.2015 года за №; возложить обязанность на Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю произвести регистрацию права собственности на объект недвижимости, расположенный по <адрес> за ФИО2

Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия.

Апелляционное определение может быть обжаловано в суд кассационной инстанции в течение шести месяцев со дня его вступления в законную силу, путем подачи кассационной жалобы в Президиум Хабаровского краевого суда.

Председательствующий: И.А. Чемякина

Судьи: О.В. Герасимова

О.Ю. Позднякова