Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело №) по апелляционной жалобе Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу на решение Гатчинского городского суда Ленинградской области от 24 июля 2019 года по административному исковому заявлению Смирновой Ольги Владимировны к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу о признании незаконным уведомления о приостановлении государственной регистрации сделки договора участия в долевом строительстве, об обязании произвести государственную регистрацию договора

Заслушав доклад судьи Ленинградского областного суда Муратовой С.В., представителей Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу по доверенности Душкину Н.Н., Черничка Н.В., поддержавших доводы апелляционной жалобы, возражения представителя Смирновой О.В. по доверенности Дёмину Я.О., судебная коллегия по административным делам Ленинградского областного суда

установила:

Административный истец обратился в суд с административным исковым заявлением, в котором указал, что 21 мая 2019 года на государственную регистрацию в Управление Росреестра по Санкт-Петербургу было подано заявление № о регистрации договора участия в долевом строительстве от 20.05.2019 года № заключенного между Смирновой Ольгой Владимировной и Обществом с ограниченной ответственностью «Стайл-Строй». 31 мая 2019 года за № Управлением Росреестра по Санкт-Петербургу вынесено уведомление о приостановлении государственной регистрации договора участия в долевом строительстве от 20.05.2019 года № Б№. Административный истец, полагает, что изложенные в нем доводы необоснованными, поскольку ООО «Стайл-Строй», выступая в качестве «Застройщика» заключило договор участия в долевом строительстве со Смирновой О.В., располагая при этом, в соответствии с положениями статей 214-ФЗ всеми необходимыми документами, в том числе договором аренды земельного участка № от 24.10.2016 года и разрешением на строительство от 28.06.2018 года. Договор аренды прошел государственную регистрацию, не оспорен, не признан недействительным либо ничтожным, каких-либо споров, относительно признания недействительными отдельных условий указанного договора аренды также не имеется, в связи с чем, ссылка ответчика о несоответствии содержания договора аренды требованиям законодательства РФ несостоятельна, а решение о приостановлении государственной регистрации договора № Б-291-2/2019 участия в долевом строительстве незаконно, поскольку препятствий для его заключения не имеется. В связи с чем, административный истец просил суд:

- признать незаконным уведомление Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу от 31 мая 2019 года № о приостановлении государственной регистрации сделки договора участия в долевом строительстве от 20.05.2019 года №, заключенного между Смирновой Ольгой Владимировной и ООО «Стайл-Строй»; обязать административного ответчика произвести государственную регистрацию указанного договора участия в долевом строительстве.

Решением Гатчинского городского суда Ленинградской области от 24 июля 2019 года административное исковое заявление удовлетворено в полном объёме.

В апелляционной жалобе Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу просит решение суда отменить, принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении заявленных требований.

В суде апелляционной инстанции представители Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу по доверенности Душкина Н.Н., Черничка Н.В., поддержали доводы апелляционной жалобы.

Смирнова О.В. в судебное заседание не явилась, о дате судебного заседания извещена надлежащим образом, сведений об уважительности причин неявки в суд не представила, направила в суд своего представителя.

Представитель Смирновой О.В. по доверенности Дёмина Я.О. полагала решение суда законным и обоснованным.

Представитель ООО «Стайл-Строй» в судебное заседание не явился, о дате судебного заседания извещён надлежащим образом, сведений об уважительности причин неявки в суд не представил.

В соответствии со статьями 150, 307 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации неявка лица, участвующего в деле, извещённого о времени и месте рассмотрения дела, и не представившего доказательства уважительности своей неявки, не является препятствием к разбирательству дела в суде апелляционной инстанции.

При таких обстоятельствах, судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в отсутствии неявившихся лиц.

Проверив дело, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия по административным делам Ленинградского областного суда приходит к следующему.

В соответствии с п.1 ст.218 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями (включая решения, действия (бездействие) квалификационной коллегии судей, экзаменационной комиссии, должностного лица, государственного или муниципального служащего, если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности.

В соответствии с ч.1 ст. 21 Федерального Закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» Документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, вид регистрируемого права, в установленных законодательством Российской Федерации случаях должны быть нотариально удостоверены, заверены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством Российской Федерации должностных лиц.

В соответствии с частями 4, 5 статьи 18 Федерального Закона «О государственной регистрации недвижимости» К заявлению о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав прилагаются, если федеральным законом не установлен иной порядок представления (получения) документов и (или) содержащихся в таких документах сведений, следующие необходимые для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав документы:

1) документ, подтверждающий соответствующие полномочия представителя заявителя (если с заявлением обращается его представитель);

2) документы, являющиеся основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав;

3) иные документы, предусмотренные настоящим Федеральным законом и принятыми в соответствии с ним иными нормативными правовыми актами.

Не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 21 настоящего Федерального закона и требованиям принятых в соответствии с настоящим Федеральным законом нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, если иное не установлено настоящим Федеральным законом или иными федеральными законами.

Статьёй 26 Федерального Закона «О государственной регистрации недвижимости» предусмотрены основания и сроки приостановления осуществления государственного кадастрового учёта и (или) государственной регистрации прав по решению государственного регистратора прав.

Как следует из материалов дела, 20 мая 2019 года между ООО «Стайл-Строй» и Смирновой Ольгой Владимировной был заключен договор № участия в долевом строительстве, по которому Застройщик (ООО «Стайл-Строй») обязуется в предусмотренных договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц осуществить строительство на земельном участке, в соответствии с проектной декларацией, гостиницу по адресу: <адрес><адрес> и после получения разрешения на ввод Объекта в эксплуатацию передать Дольщику (Смирновой О.В.) объект долевого участия, а Дольщик обязуется уплатить Застройщику обусловленную договором цену и принять по акту приема-передачи объект долевого строительства.

Согласно п. 1.1. указанного договора Застройщик осуществляет строительство объекта на основании договора аренды земельного участка на инвестиционных условиях № от 24.10.2016 года, заключенного между Застройщиком и Комитетом имущественных отношений Санкт-Петербурга, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 19 декабря 2016 года сделана запись регистрации обременения № и на основании разрешения на строительство № от 28 июня 2018 года, выданного службой Государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга.

20 мая 2019 года договор № участия в долевом строительстве был представлен на государственную регистрацию в управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу.

Уведомлением от 31 мая 2019 года № государственная регистрация сделки была приостановлена в соответствии с п.6, 7,9,13 ч.1 ст. 26 Федерального Закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», а именно:

- представленные документы не являются подлинными или сведения, содержащиеся в них, недостоверны;

- форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации;

- не представлены (не поступили) документы (сведения, содержащиеся в них), запрошенные органом регистрации прав по межведомственным запросам;

- сделка, подлежащая государственной регистрации или являющаяся основанием для государственной регистрации права, ограничения права или обременения объекта недвижимости, является ничтожной.

В уведомлении указано, что договор аренды земельного участка подписан в нарушение требований положений ч. 4 ст. 14 Федерального закона от 28.11.2011 года № 335-ФЗ «Об инвестиционном товариществе», п. 1 ст. 11 Закона Санкт-Петербурга от 17.06.2004 года № 282-43 «О порядке предоставления объектов недвижимости, находящихся в собственности Санкт-Петербурга, для строительства, реконструкции и приспособления для современного пользования», Постановлению Правительства Санкт-Петербурга от 09.03.2016 года № 166 «О стратегическом инвестиционном проекте Санкт-Петербурга «Строительство сети гостиниц массового сегмента на территории Санкт-Петербурга», то есть содержание договора, представленного для осуществления государственной регистрации сделки, не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации. В целях получения дополнительной информации в порядке межведомственного взаимодействия направлен запрос в Комитет имущественных отношений и Комитет по строительству.

Исходя из межведомственных запросов, направленных в Комитет имущественных отношений и Комитет по строительству, регистрирующий орган просит дать правовую оценку договору аренды земельного участка на инвестиционных условиях № от 24 октября 2016 года и возможности привлечения для реализации проекта денежных средств участников долевого строительства.

Из представленного в материалы дела договора инвестиционного товарищества «РАЗВИТИЕ» от 28.01.2016 года, удостоверенного нотариусом нотариального округа Санкт-Петербурга Скрынником В. Л., следует, что ООО «Стайл-Строй» является стороной данного договора, именуемый «Товарищ 3».

Согласно п. 2.3. нотариально удостоверенного дополнительного соглашения к договору инвестиционного товарищества «РАЗВИТИЕ» от ДД.ММ.ГГГГ ООО «Стайл-Строй» («Товарищ 3») является Управляющим товарищем и согласно п. 4.3.2. имеет право на заключение любых гражданско-правовых договоров с третьими лицами в части реализации соответствующего инвестиционного проекта на конкретном земельном участке.

Согласно Политике ведения общих дел (инвестиционная декларация) к Договору инвестиционного товарищества «РАЗВИТИЕ» (Приложение № 1) объект инвестирования (инвестиционный проект) № – земельный участок, расположенный по адресу: <адрес> является частью инвестиционного проекта и реализуется Товарищем 3.

Дополнительным соглашением к договору инвестиционного товарищества «РАЗВИТИЕ» от 03.03.2017 года стороны определили, что входящие в состав Стратегического проекта «Строительство сети гостиниц массового сегмента на территории Санкт-Петербурга» инвестиционные проекты реализуются каждым соответствующим товарищем самостоятельно.

Частью 2.1 ст. 3 Федерального закона от 28.11.2011 № 335-ФЗ «Об инвестиционном товариществе» предусмотрено, что в случае участия в договоре инвестиционного товарищества двух и более управляющих товарищей все юридические и фактические действия каждого из управляющих товарищей, связанные с исполнением договора инвестиционного товарищества и осуществлением совместной инвестиционной деятельности, считаются совместными действиями всех управляющих товарищей и все управляющие товарищи несут солидарную ответственность за последствия таких действий (бездействия). В случае, если настоящим Федеральным законом или договором инвестиционного товарищества право совершения определенного действия или обязанность совершения определенного действия возложены на определенного настоящим Федеральным законом или данным договором управляющего товарища либо если совершение определенного действия относится к лицензируемому виду деятельности и оно может быть совершено только имеющим соответствующую лицензию управляющим товарищем, такое действие не является совместным действием всех участвующих в договоре инвестиционного товарищества управляющих товарищей, но не исключает их солидарную ответственность за последствия такого действия (бездействия) при условии, что оно связано с осуществлением совместной инвестиционной деятельности.

Таким образом, учитывая вышеуказанные положения договора инвестиционного товарищества «РАЗВИТИЕ», а также дополнительные соглашения к данному договору, право/обязанность совершения фактических и юридических действий при реализации конкретного инвестиционного проекта возложены на определенного застройщика (управляющего товарища).

Договор долевого участия не должен содержать условия, предусмотренные ч. 4 ст. 14 Федерального закона от 28.11.2011 № 335-ФЗ «Об инвестиционном товариществе», поскольку договор долевого участия заключен не в отношении стратегического инвестиционного проекта «Строительство сети гостиниц массового сегмента на территории Санкт-Петербурга», а в отношении отдельного инвестиционного проекта, входящего в состав стратегического инвестиционного проекта, но реализуемого застройщиком самостоятельно.

Постановление Правительства Санкт-Петербурга от 09.03.2016 года № 166 «О стратегическом инвестиционном проекте Санкт-Петербурга «Строительство сети гостиниц массового сегмента на территории Санкт-Петербурга» было принято в соответствии с Законом Санкт-Петербурга от 19.11.2008 года № 742-136 «О стратегических инвестиционных проектах, стратегических инвесторах и стратегических партнерах Санкт-Петербурга». Указанное Постановление не устанавливает инвестиционные условия, так как оно выдается для присвоения статуса стратегического инвестиционного проекта и стратегического инвестора. Источники финансирования, указанные в Постановлении Правительства № 166 не относятся к числу инвестиционных условий и не носят нормативного, обязывающего характера.

Таким образом, Постановлением Правительства №166 был присвоен статус стратегического инвестора инвестиционному товариществу «РАЗВИТИЕ» и статус стратегического инвестиционного проекта проекту «Строительство сети гостиниц массового сегмента на территории Санкт-Петербурга».

24 октября 2016 года между Комитетом имущественных отношений Санкт-Петербурга (Арендодатель) и ООО «Стайл-Строй» (Арендатор) в соответствии с постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 20.05.2016 № был заключен договор аренды земельного участка на инвестиционных условиях №

Согласно условиям договора Арендатору во временное владение и пользование предоставлен земельный участок, находящийся по адресу: <адрес> на срок по 24.05.2023 год.

Указанный договор прошел государственную регистрацию в Управлении федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу.

30 апреля 2019 года Комитетом по строительству Санкт-Петербурга было выдано заключение № о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям, установленным частями 1.1 и 2 статьи 3, статьями 20 и 21 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Указанное заключение подтверждает право застройщика ООО «Стайл-Строй» на привлечение денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) объекта: <адрес>

Из ответов Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга от 28.06.2019 года, и Комитета по строительству от 26.06.2019 года на межведомственные запросы следует, что ООО «Стайл-Строй» получены заключения о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям Федерального закона от 30.12.2004 года № 214-ФЗ при выдаче которого было проверено, в том числе право застройщика на Участок, а также допустимость размещения объекта на предоставленном в аренду земельном участке и возможность привлечения участников долевого строительства.

Согласно ч. 1 ст. 2 Федерального закона № 214-ФЗ под застройщиком понимается юридическое лицо, которое имеет в собственности или на праве аренды, на праве субаренды либо в предусмотренных Федеральным законом от 24 июля 2008 года N 161-ФЗ "О содействии развитию жилищного строительства", подпункту 15 пункта 2 статьи 39.10 Земельного кодекса Российской Федерации на праве безвозмездного пользования земельный участок и привлекает денежные средства участников долевого строительства в соответствии с настоящим Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство.

Согласно ч. 1 ст. 3 названного закона застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с настоящим Федеральным законом и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, либо договора аренды, договора субаренды такого земельного участка или в случаях, предусмотренных Федеральным законом "О содействии развитию жилищного строительства" либо подпунктом 15 пункта 2 статьи 39.10 Земельного кодекса Российской Федерации, договора безвозмездного пользования таким земельным участком.

Материалами дела установлено, что земельный участок, находящийся по адресу: <адрес><адрес>), на котором осуществляется строительство, принадлежит застройщику (ООО «Стайл-Строй») на праве аренды сроком по 24.05.2023 год в соответствии с договором от 24.10.2016 года №, заключенным с Комитетом имущественных отношений Санкт-Петербурга и зарегистрированным в установленном законом порядке в органе, осуществляющем государственную регистрацию. Договором аренды предусмотрено строительство на земельном участке гостиницы и не запрещено привлечение для реализации проекта денежных средств участников долевого строительства.

При указанных обстоятельствах, суд первой инстанции пришёл к выводу о том, что договор № участия в долевом строительстве от 20.05.2019 года, заключенный между ООО «Стайл-Строй», выступающего по договору на стороне Застройщика и Смирновой Ольгой Владимировной, выступающей на стороне Дольщика, а также документы, представленные на регистрацию одновременно с указанным договором, полностью соответствует действующему законодательству, в том числе требованиям Федерального закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» от 30.12.2004 года.

В связи с чем, решение Управления Росреестра по Санкт-Петербурга от 31.05.2019 года № о приостановлении государственной регистрации сделки договора участия в долевом строительстве от 20.05.2019 года №, заключенного между Смирновой Ольгой Владимировной и ООО «Стайл-Строй» является незаконным.

Изучив представленные документы, исходя из содержания указанных правовых норм в их совокупности, суд первой инстанции пришёл к обоснованному выводу о том, что решение о приостановлении не содержит правовых оснований для приостановления государственной регистрации договора долевого строительства.

Доводы апелляционной жалобы не содержат оснований, влекущих отмену решения суда, все они были предметом исследования суда первой инстанции и им дана надлежащая правовая оценка. Сама по себе иная оценка автором апелляционной жалобы представленных доказательств и норм действующего законодательства не может служить основанием к отмене правильного по существу решения.

Правовых оснований, предусмотренных статьей 310 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, для отмены решения суда апелляционная жалоба не содержат.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 309-311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия по административным делам Ленинградского областного суда

определила:

решение Гатчинского городского суда Ленинградской области от 24 июля 2019 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи

(судья Гиренко М.В.)