Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Хакимовой О.В. апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области на решение Новоорского районного суда Оренбургской области от 05 мая 2016 года

по делу по административному исковому заявлению А.П. к Управлению федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по (адрес), государственному регистратору Новоорского отдела Управления Росреестра по (адрес)Ю.А. о признании незаконным отказа в государственной регистрации объекта недвижимости,

УСТАНОВИЛА:

А.П. обратился в суд, указав, что Новоорским отделом Управления Росреестра по (адрес) в лице государственного регистратора (адрес)Ю.А. ему было отказано в государственной регистрации права собственности на построенное им здание, кадастровый №, площадью 401,7 кв.м. по адресу: (адрес), поскольку им не были представлены документы на право аренды земельного участка. Позиция Росреестра основывается на том, что срок действия договора аренды истек, а согласие администрации по продлению договора аренды является незаконным.

Административный истец считает данный отказ необоснованным по следующим основаниям.

Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 г. № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса о договоре аренде» разъяснил, что истечение срока договора аренды не является препятствием в регистрации права собственности на объект. Единственным основанием для отказа является отсутствие объекта. Закон защищает права добросовестного застройщика, который в период строительства действовал на основании надлежащих документов, и в случае если объект незакончен строительством дает ему право зарегистрировать право собственности на недостроенный объект.

В его случае строительство объекта велось и было закончено в период действия договора. Данный факт подтверждается его заявлением в юстицию от 15 мая 2015 г. *** о регистрации права собственности на здание.

Считает, что отказ на основании абз. 10 п. 1 ст. 20 Федерального закона от 21 июля 1997 г. 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» является незаконным, поскольку им представлены все документы, подтверждающие законность строительства объекта. Данная статья содержит исчерпывающий перечень оснований для отказа в государственной регистрации, и такого основания как отказ в связи с окончанием срока действия правоустанавливающего документа статья не содержит.

Просил суд признать незаконными действия государственного регистратора (адрес)Ю.А., выразившиеся в отказе регистрации права собственности на построенное здание, кадастровый №, площадью 401,7 кв.м., по адресу: (адрес). Обязать Росреестр произвести регистрацию права собственности вышеуказанного здания.

Решением суда от 5 мая 2016 г. административные исковые требования А.П. удовлетворены.

С таким решением не согласилось Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по (адрес), в апелляционной жалобе просит решение отменить, ссылаясь на его незаконность и необоснованность, принять по делу новое решение, которым отказать в удовлетворении заявленных требований.

В судебное заседание при рассмотрении дела судом апелляционной инстанции не явились административный ответчик Ю.А., представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии, заинтересованные лица, извещены о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, о причинах неявки суду не сообщили. Судебная коллегия в соответствии со ст. 307 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Заслушав судью-докладчика, пояснения административного истца А.П., его представителя С.И., действующего по доверенности, полагавшего, что решение суда отмене не подлежит, проверив доводы апелляционной жалобы и материалы дела, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии с ч. 1 ст. 218 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (КАС РФ) гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями, должностного лица, государственного или муниципального служащего, если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности.

Из содержания п. 1 ч. 2 ст. 227 КАС РФ следует, что решение об удовлетворении полностью или в части заявленных требований о признании оспариваемых решения, действия (бездействия) незаконными возможно при установлении судом совокупности таких условий, как несоответствие этих действий, решений нормативным правовым актам и нарушение ими прав, свобод и законных интересов административного истца.

Правоотношения, связанные с юридическим признанием и подтверждением государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации регулируются Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" N 122-ФЗ от 21 июля 1997 г., процедура по предоставлению указанных услуг предусмотрена Административным регламентом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по предоставлению государственной услуги по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденным Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 09 декабря 2014 года N 789.

Государственная регистрация прав осуществляется на основании документов, перечисленных в статье 17 Закона о государственной регистрации, в том числе договоров и других сделок в отношении недвижимого имущества, совершенных в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки.

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что 20 января 2016 года А.П. с целью государственной регистрации права собственности на здание магазина представил документы: заявление о государственной регистрации права; разрешение на строительство; разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, сообщение от (дата)№ администрации МО «Новоорский поссовет», договор аренды земельного участка от (дата)№; 2 чека об уплате государственной пошлины за регистрацию права собственности.

Сообщением от 02 марта 2016 года Управление Росреестра отказало заявителю в государственной регистрации прав на недвижимое имущество или сделки с ним на основании абз. 10 п. 1 ст. 20 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», указав, в частности, что к заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения, а представленный договора аренды земельного участка № от (дата) не соответствует требованиям действующего законодательства.

Из документов представленных в материалы дела установлено, что на земельном участке с кадастровым номером ***, предоставленном А.П. в аренду, по адресу: (адрес) на основании разрешения на строительство от (дата) возведено здание магазина смешанных товаров. На основании разрешения от (дата) N №2015 законченный строительством объект введен в эксплуатацию.

В соответствии с договором аренды земельного участка от (дата)№, заключенного между администрацией МО «(адрес)» и А.П., земельный участок с кадастровым номером ***, площадью 391 кв.м., из земель населенных пунктов, местоположение: (адрес), в районе многоквартирного жилого (адрес), был предоставлен в аренду А.П. с целью строительства магазина смешанных товаров.

Согласно пункту 2 статьи 25 Закона о государственной регистрации прав (в редакции Федерального закона от (дата) N 250-ФЗ) право собственности на созданный объект недвижимого имущества регистрируется на основании правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен этот объект недвижимого имущества, а также разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, если в соответствии с законодательством Российской Федерации требуется получение такого разрешения.

Представление правоустанавливающего документа на указанный земельный участок не требуется в случае, если на основании данного документа ранее было зарегистрировано право заявителя (право лица, представителем которого является заявитель, если документы на государственную регистрацию представлены представителем) на указанный земельный участок в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

В соответствии с пунктом 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно пункту 2 ст. 26 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) договоры аренды земельного участка, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Согласно п. 2.1 вышеуказанного договора аренды, срок аренды земельного участка установлен с (дата) по (дата), то есть менее года.

Следовательно, договор аренды земельного участка № от (дата), заключенный между администрацией МО «(адрес)» и А.П., государственной регистрации не подлежал.

Удовлетворяя требования административного истца, суд исходил из положений статьи 25 Закона о государственной регистрации прав и указал, что, поскольку спорный объект незавершенного строительства возведен истцом в период действия договора аренды земельного участка и выданного в установленном порядке разрешения на строительство, у Управления Росреестра отсутствовали основания для отказа в государственной регистрации права собственности на спорный объект.

Такой вывод суда первой инстанции основан на фактических обстоятельствах дела и правильном применении норм материального права.

Отказ в государственной регистрации на основании абз. 10 п. 1 ст. 20 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" принят в нарушение вышеуказанных норм закона.

Довод о том, что земельный участок может быть предоставлен А.П. по истечении срока действия договора аренды только на торгах, правовых оснований к отмене решения суда не содержит, поскольку не имеет отношения к предмету рассматриваемого дела. Постановление администрации о предоставлении А.П. в аренду на новый срок земельного участка никем не оспорено, не отменено в установленном законом порядке, имеет законную юридическую силу. Договор аренды земельного участка от № от (дата) является действительным. Доказательств обратного Управлением не представлено.

Кроме того, в соответствии с положениями статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, конкретизированной в пункте 4 статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора аренды имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок либо на внесение соответствующих изменений в ранее заключенный договор аренды, если иное не предусмотрено законом или договором аренды.

В соответствии со ст. 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации, в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного пользования, осуществляющее такое использование лицо имеет право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов).

В материалы дела представлен договор аренды № от (дата) заключенный между администрацией (адрес) в лице заместителя администрации МО (адрес)А.С. и А.П., который был пролонгирован по сообщению администрации от (дата) на неопределенный срок в связи с отсутствием возражений со стороны администрации МО Новоорский поссовет (адрес).

Следовательно, договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды.

Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции правильно определил юридически значимые обстоятельства дела, применил закон, подлежащий применению, дал надлежащую правовую оценку собранным и исследованным в судебном заседании доказательствам и постановил решение, отвечающее нормам материального права при соблюдении требований процессуального законодательства. Оснований для отмены решения, исходя из доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия не усматривает.

Руководствуясь ст. 309 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Новоорского районного суда (адрес) от (дата) оставить без изменения, а апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по (адрес) – без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: