Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело по апелляционным жалобам представителя Банк ВТБ (ПАО) - Каржавина А.В., представителя Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области – Чупиковой Ю.Б. на решение Железнодорожного районного суда г. Новосибирска от 08 апреля 2019 года, которым административное исковое заявление Чебыкиной Светланы Анатольевны к государственному регистратору прав Шерешовец Ю.С., Управлению Росреестра по Новосибирской области об оспаривании в части решения о приостановлении государственной регистрации права удовлетворено.

Заслушав доклад судьи Новосибирского областного суда Кошелевой А.П., объяснения представителя Управления Росреестра по Новосибирской области - Чупиковой Ю.Б., представителя Банка ВТБ (ПАО) – Каржавина А.В., представителя Чебыкиной С.А. – Белоусова Р.А., изучив материалы дела и доводы апелляционных жалоб, судебная коллегия

У С Т А Н О В И Л А:

Чебыкина С.А. обратилась в суд с административным иском к административным ответчикам государственному регистратору прав Шерешовец Ю.С., Управлению Росреестра по Новосибирской области, в котором просила:

- признать незаконным решение, принятое государственным регистратором прав Шерешовец Ю.С. о приостановлении государственной регистрации права собственности, оформленное уведомлением о приостановлении государственной регистрации перехода права, права собственности от 05.12.2018 № в части необходимости представления письменного согласия залогодержателя (Банка ВТБ (ПАО), являющегося владельцем закладной, а также заключения соглашения между должником по обеспеченному ипотекой обязательству, залогодателем и законным владельцем закладной и одновременно с этим новой закладной, составленной с учётом соответствующих изменений;

- обязать Управление Росреестра по Новосибирской области произвести государственную регистрацию права собственности Чебыкиной С.А., дата рождения: 07.04.1967, на жилое помещение (квартиру) с кадастровым номером: № по адресу: г. <адрес> на основании соглашения о разделе общего совместного имущества от 27.11.2007.

В обоснование исковых требований указано, что 23.11.2018 Чебыкина С.А. обратилась в Управление Росреестра по Новосибирской области с заявлением о государственной регистрации прав на недвижимое имущество в отношении квартиры с кадастровым номером: № по адресу: <адрес>.

14.12.2018 Чебыкиной С.А. было получено уведомление о приостановлении государственной регистрации перехода права, права собственности от 05.12.2018 №. Решение о приостановлении государственной регистрации права собственности было принято государственным регистратором прав Шерешовец Ю.С.

Из содержания уведомления административному истцу стало известно, что согласно данным ЕГРН ка квартиру по адресу: <адрес>, в отношении которой было подано заявление о государственной регистрации, на основании договора ипотеки квартиры от 24.09.2007 была зарегистрирована ипотека. В связи с тем обстоятельством, что права залогодержателя удостоверены закладной, требующей, по мнению государственного регистратора, внесения в нее изменений в части сведений о залогодателе, государственным регистратором было принято решение о приостановлении государственной регистрации. Чебыкиной С.А. было предложено заключить соглашение между должником по обеспеченному ипотекой обязательству, залогодателем и законным владельцем закладной об изменении ранее установленных условий закладной, либо представить аннулированную закладную и одновременно с этим новую закладную, составленную с учётом соответствующих изменений.

Чебыкина С.А. не согласна с указанным основанием приостановления государственной регистрации права собственности на вышеуказанную квартиру, полагает, что уведомление о приостановлении государственной регистрации права нарушает её права, поскольку она лишена возможности зарегистрировать право собственности на указанную квартиру.

В качестве правоустанавливающего документа Чебыкиной С.А. на государственную регистрацию права собственности было представлено соглашение о разделе общего совместного имущества от 27.11.2007, по условиям которого в собственность Чебыкиной С.А. из числа совместно нажитого имущества супругов передается квартира по адресу: <адрес>. Данное жилое помещение было приобретено в 1994 году по инвестиционному договору на совместные денежные средства в период нахождения Чебыкиной С.Б. и Чебыкина К.Б. в браке, зарегистрированном 18.04.1990. После сдачи многоквартирного дома в эксплуатацию в 1997 году и фактической передачи квартиры административный истец и члены её семьи проживали и состояли на регистрационном учёте в квартире с 1998 года. Право собственности было зарегистрировано на Чебыкина К.Б. как на титульного собственника в 2006 году после юридически оформленной передачи квартиры от застройщика. Брак с Чебыкиным К.Б. был расторгнут 01.04.2008 решением мирового судьи 3-го судебного участка Железнодорожного судебного района г. Новосибирска. Соглашение о разделе общего совместного имущества было достигнуто до расторжения брака, предполагая изменение титульного собственника и трансформирование существовавшего на квартиру в силу брачных отношений права совместной собственности в право единоличной собственности Чебыкиной С.А.

По мнению административного истца, в рассматриваемом случае не происходит отчуждения квартиры. Из обстоятельств дела следует, что на момент заключения договора ипотеки от 24.09.2007 и оформления закладной административный истец состояла в браке с Чебыкиным К.Б., договор (соглашение) между супругами об ином режиме общего имущества отсутствовал, то есть на квартиру до принятия решения о разделе общего имущества распространялся режим общей совместной собственности, следовательно, административный истец в силу закона наравне с супругом являлась собственником спорной квартиры. По взаимному соглашению указанными лицами было определено, что квартира в результате раздела общего имущества между супругами отходит в единоличную собственность Чебыкиной С.А. Соглашение от 27.11.2007 до настоящего времени сторонами не оспорено, не отменено, а потому возникшее из него право собственности административного истца подлежит государственной регистрации. Совершенная супругами сделка соответствует требованиям закона. Заключая соглашение о разделе общего совместного имущества, супруги признали тот факт, что квартира нажита во время брака, является общим имуществом супругов и отходит в собственность Чебыкиной С.А. Факт нахождения квартиры в залоге, о котором административному истцу известно не было, не влияет на возможность осуществления государственной регистрации права собственности Чебыкиной С.А. на жилое помещение с сохранением государственной регистрационной записи о залоге помещения.

Решением Железнодорожного районного суда г. Новосибирска от 08 апреля 2019 года административное исковое заявление Чебыкиной С.А. удовлетворено.

Судом постановлено признать незаконным решение, принятое государственным регистратором прав Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области ФИО1, оформленное уведомлением о приостановлении государственной регистрации перехода права, права собственности от 05.12.2018 № 54/001/500/2018-79829 в части необходимости представления письменного согласия залогодержателя, являющегося владельцем закладной о приостановлении государственной регистрации права общей долевой собственности на квартиру, а также соглашения между должником по обеспеченному ипотекой обязательству, залогодателем и законным владельцем закладной об изменении ранее установленных условий закладной, либо предоставлении аннулированной закладной и одновременно с этим новой закладной, составленной с учётом соответствующих изменений.

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области произвести государственную регистрацию права собственности ФИО2 на квартиру с кадастровым номером №, расположенную по адресу: <адрес>

С указанным решением суда не согласились Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области и заинтересованное лицо Банк ВТБ (ПАО).

В апелляционных жалобах изложены просьбы об отмене решения Кировского районного суда г. Новосибирска от 19 апреля 2019 года и принятии нового об отказе в удовлетворении иска.

В обоснование доводов апелляционной жалобы Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области со ссылками на п.4 ст. 13, п.1,10,13 ст. 14, п.1 ст. 13.1, п.2 ст. 23 Федерального закона № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», указано, что хотя в данном случае не происходит перехода права собственности от одного лица к другому как при отчуждении объекта недвижимости, последствия аналогичны – одни собственник сменился на другого, потому Управление обязано совершить действия, предусмотренные п.107 Порядка ведения Единого государственного реестра недвижимости…, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 16.12.2015 № 943. Одновременно с государственной регистрацией права собственности нового собственника на заложенный объект недвижимости формируется новая запись о государственной регистрации ипотеки, предыдущая запись погашается и происходят изменения в записи об ипотеке – залогодатель, номер и регистрация заложенного права, номер и дата регистрации ипотеки.

С учетом этого, на основании п.5 ч.1 ст. 26 Федерального закона № 218-ФЗ, регистрация была приостановлена. При этом требования о предоставлении письменного согласия залогодержателя на отчуждение имущества уведомление о приостановлении не содержит.

Судом в решении не указаны нормы права, которые нарушены Управлением Росреестра по НСО, судом не обоснованно не приняты приведенные выше положения закона.

В обоснование доводов апелляционной жалобы Банк ВТБ (ПАО) указано на отсутствие необходимой совокупности условий, предусмотренных ч.2 ст. 227 КАС РФ для удовлетворения требований административного иска. Правовая позиция, сформированная Судебной коллегией по административным делам Верховного Суда РФ в кассационном определении от 19.10.2018 № 66-КГ18-16, на которое ссылался истец, в настоящем деле не применима.

Действия истца являются злоупотреблением правом ( ст. 10 ГК РФ) и направлены на затягивание процесса реализации спорного жилого помещения залогодержателя – Банка ВТБ, поскольку в судебном порядке удовлетворены требования о взыскании задолженности по кредитному договору, обращении взыскания на квартиру, в отношении ФИО3 по этому факту возбуждено исполнительное производство. С момента заключения соглашения о разделе совместно нажитого имущества до момента передачи квартиры на торги истец за регистрацией права собственности не обращалась. Только после передачи квартиры на реализацию истец стала предпринимать попытки не только зарегистрировать свое право собственности на квартиру, но и обратилась с иском об оспаривании договора ипотеки квартиры.

Рассмотрев административное дело в соответствии с требованиями части 1 статьи 308 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии со статьей 218 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями, должностного лица, государственного или муниципального служащего, если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности.

Согласно части 2 статьи 227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основанием для удовлетворения административного иска по результатам рассмотрения административного дела об оспаривании решения, действия (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, является совокупность двух условий: не соответствие принятого решения, действия, бездействия нормативным правовым актам и нарушение прав, свобод и законных интересов административного истца.

Оценив представленные в материалы дела доказательства, суд первой инстанции пришел к выводу о незаконности оспариваемого в части решения административного ответчика, и, исходя из положений п.1 ст.33, п.1 ст. 34 СК РФ, п.1 ст. 256 ГК РФ, указал, что соглашение о разделе общего совместного имущества от 27.11.2007, представленное для совершения регистрационных действий, являлось достаточным основанием для регистрации права собственности ФИО2 на квартиру, потому не требовалось предоставление согласия залогодержателя (банка), являющегося владельцем закладной, на изменение содержания закладной, составление новой закладной либо согласия на погашение регистрационной записи об ипотеке. В возникшей правовой ситуации в результате достижения между супругами соглашения о разделе совместного имущества не произошло перехода права собственности на квартиру постороннему лицу, а имело место трансформирование существовавшего в силу брачных отношений права совместной собственности на квартиру в право индивидуальной собственности ФИО2 на тот же объект недвижимости.

С такими выводами суда первой инстанции судебная коллегия согласиться не может по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 23.11.2018 ФИО2 обратилась в Управление Росреестра по Новосибирской области с заявлением о государственной регистрации права собственности в отношении квартиры с кадастровым номером: №, расположенной по адресу: <адрес>.Согласно уведомлению о приостановлении государственной регистрации перехода права, права собственности от 05.12.2018 № №, государственная регистрация прав на вышеуказанную квартиру была приостановлена сроком на 3 месяца в связи с непредставлением соглашения между должником по обеспеченному ипотекой обязательству, залогодателем и законным владельцем закладной об изменении ранее установленных условий закладной, либо аннулированной закладной и одновременно с этим новой закладной, составленной с учётом соответствующих изменений; а также подлинника соглашения о разделе общего совместного имущества от 27.11.2007 в количестве не менее чем два экземпляра.

13.12.2018 ФИО2 представлен подлинник соглашения о разделе общего имущества от 27.11.2007 в нотариальной форме в количестве одного экземпляра.

05.03.2019 государственная регистрация права собственности в отношении квартиры с кадастровым номером: № расположенной по адресу: <адрес> приостановлена сроком на 6 месяцев на основании заявления ФИО2

Согласно сведениям из ЕГРН в отношении квартиры с кадастровым номером: №, расположенной по адресу: г. <адрес>, на основании договора об ипотеке от 24.09.2007 была зарегистрирована ипотека, права по которой удостоверены закладной. Согласно условиям закладной от 24.09.2007 залогодержателем являлся КИТ Финанс Инвестиционный банк (открытое акционерное общество), залогодателем и должником по ипотеке является ФИО3 Держателем закладной в настоящее время является Банк ВТБ (ПАО).

Пунктом 5 части 1 статьи 26 Федерального закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» предусмотрено, что осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

В силу ст. 1 Федерального закона № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

Залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо).

Пунктами 1,2,4 статьи 13 Федерального закона № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» установлено, что права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству и по договору об ипотеке могут быть удостоверены закладной, поскольку иное не установлено настоящим Федеральным законом.

Закладная является ценной бумагой, удостоверяющей следующие права ее законного владельца: право на получение исполнения по денежным обязательствам, обеспеченным ипотекой, без представления других доказательств существования этих обязательств; право залога на имущество, обремененное ипотекой.

Обязанными по закладной лицами являются должник по обеспеченному ипотекой обязательству и залогодатель.

В соответствии с пунктом 2 статьи 23 Федерального закона № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» изменения и дополнения регистрационной записи об ипотеке не допускаются, если права залогодержателя удостоверены закладной, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 8 статьи 13, пунктом 1 статьи 13.4 настоящего Федерального закона.

На основании п.8 ст. 13 Федерального закона № 102-ФЗ должник по обеспеченному ипотекой обязательству, залогодатель и законный владелец закладной по соглашению могут изменить ранее установленные условия закладной.

Пунктом 1 статьи 13.1 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» предусмотрено, что соглашение об изменении условий документарной закладной, указанное в пункте 8 статьи 13, пункте 3 статьи 36 настоящего Федерального закона, соглашение о переводе долга по обеспеченному ипотекой обязательству (далее - соглашение об изменении содержания документарной закладной) должны предусматривать внесение изменений в содержание документарной закладной путем прикрепления к ней оригинала соглашения об изменении содержания документарной закладной и указания должностным лицом органа регистрации прав в тексте документарной закладной на соглашение как на документ, являющийся неотъемлемой частью документарной закладной в соответствии с правилами части второй статьи 15 настоящего Федерального закона, или аннулирование документарной закладной и одновременно с этим выдачу новой документарной закладной, составленной с учетом соответствующих изменений. Соглашение об изменении содержания документарной закладной является основанием для внесения изменений в регистрационную запись об ипотеке и является неотъемлемой частью документарной закладной.

В соответствии с ч.1 ст. 14 Федерального закона № 218-ФЗ государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

Согласно п.п.2,8 ч.2 ст.14 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются: договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки; иные документы, предусмотренные федеральным законом, а также другие документы, которые подтверждают наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости в соответствии с законодательством, действовавшим в месте и на момент возникновения, прекращения, перехода прав, ограничения прав и обременений объектов недвижимости.

Частью 4 статьи 53 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» установлено, что если в отношении объекта недвижимого имущества или права на объект недвижимости осуществлена государственная регистрация ипотеки, перехода права собственности на такой объект недвижимости или данного права, возникновения, перехода или прекращения иных обременений такого объекта недвижимого имущества или ограничений данного права, внесение изменений в сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости, о таком объекте недвижимого имущества осуществляется при наличии письменного согласия залогодержателя, если иное не установлено настоящим Федеральным законом или договором об ипотеке. При государственной регистрации перехода права собственности на такой объект недвижимости или такого права, возникновения, перехода или прекращения иных обременений на такой объект недвижимого имущества запись, содержащаяся в Едином государственном реестре недвижимости, о государственной регистрации ипотеки такого объекта недвижимости или такого права сохраняется.

Согласно п.5 ч.2 ст.14 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 21 настоящего Федерального закона и требованиям принятых в соответствии с настоящим Федеральным законом нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, если иное не установлено настоящим Федеральным законом или иными федеральными законами.

Как следует из п.107 Порядка ведения единого государственного реестра недвижимости…, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 16.12.2015 № 943, при проведении государственной регистрации перехода права на объект недвижимости, заложенный по договору об ипотеке, одновременно с государственной регистрацией перехода права собственности на заложенный объект недвижимости к приобретшему его лицу (лицам) формируется новая запись об ограничении (обременении) - государственной регистрации ипотеки. При этом в данной записи указываются: реквизиты договора об ипотеке, дата и номер его государственной регистрации (в случае если федеральным законом установлено требование о государственной регистрации договора об ипотеке), реквизиты соответствующего документа, на основании которого право на объект недвижимости, являющийся предметом ипотеки, перешло к новому правообладателю (договора купли-продажи, дарения, свидетельства о праве на наследство и так далее), дата и номер государственной регистрации перехода права. Предыдущие записи об ограничении (обременении) погашаются.

Из приведенных норм права в совокупности применительно к обстоятельствам настоящего дела следует, что в силу прямого указания на то в законе изменение регистрационной записи об ипотеке возможно только на основании соглашения, заключенного между должником по обеспеченному ипотекой обязательству, залогодателем и законным владельцем закладной, предусматривающего условия, отраженные в п.1 ст. 13.1 Закона об ипотеке.

Вместе с тем, административным истцом на регистрацию такого соглашения представлено не было, в связи с чем, решение государственного регистратора о приостановлении государственной регистрации перехода права, права собственности основано на законе и, следовательно, прав и законных интересов ФИО2 не нарушает.

При таких обстоятельствах, у суда первой инстанции отсутствовали предусмотренные ч.2 ст. 227 КАС РФ основания для удовлетворения заявленных требований.

Выводы судебного решения, мотивированные положениями п.1 ст. 33, п.1 ст. 34 СК РФ, п.1 ст. 256 ГК РФ, сделаны без учета приведенных выше требований Федерального закона № 218-ФЗ и Федерального закона № 102-ФЗ, которыми верно руководствовался государственный регистратор. При этом, выводы суда, со ссылками на ст. 53 Федерального закона № 218-ФЗ, о том, что перехода права собственности на квартиру в данном случае не произошло, а имело место трансформирование существовавшего в силу брачных отношений права совместной собственности на квартиру на право индивидуальной собственности ФИО2 не могут быть приняты, поскольку не опровергают законность оспариваемого в части решения, в котором уведомления о необходимости предоставлении согласия банка – залогодержателя не содержится. В уведомлении государственный регистратор предлагает предоставить только соглашение, предусмотренное п.8 ст. 13, п.1 ст. 13.1 Федерального закона № 102-ФЗ.

Применение судом первой инстанции применительно к настоящему делу правовой позиции, высказанной в кассационном определении Верховного Суда РФ от 19.10.2018 № 66-КГ18-16, ошибочно. В названном судебном акте обстоятельства дела иные, в частности, раздел имущества супругов, в том числе обремененной залогом квартиры, произведен на основании решения суда, что свидетельствует о разрешении в судебном порядке вопроса о залогодателях квартиры с участием залогодержателя. В таком случае, регистрация перехода права собственности, права собственности на квартиру, внесение изменений в регистрационную запись об ипотеке осуществляется на основании решения суда и дополнительных документов для такой регистрации в силу закона предоставлять не требуется.

Необходимость предоставления на регистрацию указанного в уведомлении государственного регистратора соглашения, являющегося основанием для внесения изменений в регистрационную запись об ипотеке, обусловлена соблюдением прав и законных интересов залогодержателя, для которого личность залогодателя с точки зрения возможного применения положений ч.3 ст. 54 Федерального закона № 102-ФЗ имеет существенное значение.

С учетом установленного, судебная коллегия приходит к выводу о том, что исходя из обстоятельств настоящего дела нормы материального права судом были применены не верно, что привело к неправильным выводам о наличии оснований для удовлетворения иска.

Таким образом апелляционные жалобы подлежат удовлетворению, а решение суда – отмене, с принятием нового решения об отказе в удовлетворении административного иска ФИО2

Руководствуясь статьями 309-311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия

О П Р Е Д Е Л И Л А:

Решение Железнодорожного районного суда г. Новосибирска от 08 апреля 2019 года отменить.

Принять по административному делу новое решение, которым в удовлетворении административного иска ФИО2 отказать.

Апелляционные жалобы представителя Банк ВТБ (ПАО) - ФИО4, представителя Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области – ФИО5 – удовлетворить.

Председательствующий

Судьи