ГРАЖДАНСКОЕ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВО
ЗАКОНЫ КОММЕНТАРИИ СУДЕБНАЯ ПРАКТИКА
Гражданский кодекс часть 1
Гражданский кодекс часть 2

Апелляционное определение № 33А-741/2017 от 02.03.2017 Пензенского областного суда (Пензенская область)

Судья Иртуганова Г.К. дело № 33а-741/2017

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

02 марта 2017 года судебная коллегия по административным делам Пензенского областного суда в составе:

председательствующего Окуневой Л.А.,

судей Ирышковой Т.В., Репиной Е.В.,

при секретаре Аблязове Н.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Пензе административное дело по апелляционным жалобам Управления Росреестра по Пензенской области и заинтересованного лица Стрельцова А.А. в лице представителя Т. на решение Железнодорожного районного суда г. Пензы от 29 ноября 2016 г., которым постановлено:

«Административный иск удовлетворить.

Признать незаконным решение Управления Росреестра по Пензенской области от <данные изъяты> об отказе Кешишяну С.А. в государственной регистрации права собственности на жилой дом площадью <данные изъяты>.

Обязать Управление Росреестра по Пензенской области принять решение по заявлению Кешишяна С.А. в установленные законом сроки в соответствии с действующим законодательством»,

заслушав доклад судьи Репиной Е.В., объяснения представителя административного ответчика Управления Росреестра по Пензенской области, по доверенности Казаковой В.В, поддержавшей доводы апелляционной жалобы об отмене решения суда, представителя административного истца Кешишяна С.А. – П., возражавшего против удовлетворения жалобы, просившего решение оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения,

У С Т А Н О В И Л А:

Кешишян С.А. обратился в суд с административным иском, указывая, что 20.01.2016 Управлением Росреестра по Пензенской области было оказано в государственной регистрации права собственности на жилой дом, площадью <данные изъяты> Указанный жилой дом был образован путем переустройства (реконструкции) жилого дома, принадлежащего ему на праве собственности, общей площадью <данные изъяты>. 21.12.2015г. по решению государственного регистратора регистрация права собственности на жилой дом была приостановлена до 21.01.2016г. В уведомлении о приостановлении регистрации административный ответчик указал, что жилой дом с кадастровым номером <данные изъяты> был образован из жилого дома с кадастровым номером <данные изъяты>, находящегося на основании договора об ипотеке от 22.07.2011 в залоге у Стрельцова А.А., чье согласие на переустройство дома заявитель в регистрирующий орган не представил. Ему было предложено устранить имеющиеся недостатки. Полагает решение об отказе в государственной регистрации права собственности незаконным, поскольку изменение предмета залога без письменного согласия залогодержателя является основанием требовать досрочного исполнения обязательств, обеспеченных залогом, однако запрета на изменение объекта недвижимости без письменного согласия залогодержателя действующее законодательство не устанавливает, в связи с чем, полагает, что правовых оснований у административного ответчика в отказе в регистрации права собственности на жилой дом не было.

По изложенным основаниям, просил признать незаконным отказ Управления Росреестра по Пензенской области от 20.01.2016 в государственной регистрации права собственности на жилой дом, площадью <данные изъяты>

Железнодорожный районный суд г. Пензы постановил вышеуказанное решение.

В апелляционной жалобе Управление Росреестра по Пензенской области просит отменить решение, как незаконное и необоснованное, ссылаясь на нарушение судом норм материального права, неправильное определение обстоятельств, имеющих юридическое значение. Доводы жалобы, в частности, сводятся к тем обстоятельствам, что жилой дом с кадастровым номером <данные изъяты> образован из жилого дома с кадастровым номером <данные изъяты>, который является предметом договора ипотеки. Указанные объекты являются разными, поскольку имеют разные кадастровые номера. Залогодержатель не согласен с изменением предмета договора ипотеки. Такая возможность также не предусмотрена и договором ипотеки. Замена предмета ипотеки повлечет изменение записи об ипотеки, при этом такие изменения могут быть внесены на основании соглашения между залогодержателем и залогодателем. Суд необоснованно применил положения ст. 345 ГК РФ, поскольку подлежат применению нормы статьи в редакции, действовавшей до вступления в силу Федерального Закона № 367-ФЗ. Также судом не приняты во внимание доводы Управления о том, что 18.02.2016 в ГКН была аннулирована запись об объекте недвижимого имущества - жилой дом с кадастровым номером <данные изъяты>. Не допускается осуществление государственной регистрации права на объект недвижимого имущества, который не считается учтенным в соответствии с Федеральным законом «О государственном кадастре недвижимости». В связи с тем, что в настоящее время жилой дом не учтен в ГКН решение по заявлению о государственной регистрации права принято быть не может.

В апелляционной жалобе заинтересованное лицо Стрельцов А.А. в лице представителя Т ставит вопрос об отмене решения суда, в связи с неправильным применением норм материального права, несоответствия выводов суда фактическим обстоятельствам дела. Считает, что ссылка суда на нормы ст. 345 ГК РФ (новой редакции) недопустимы, поскольку действовавшая на момент заключения договора редакция указанной статьи не допускала изменения заложенного имущества без согласия залогодержателя.

Административный истец Кешишян С.А., заинтересованное лицо Стрельцов А.А., извещенные надлежащим образом о месте и времени судебного заседания, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, в связи с чем на основании части 7 статьи 150, части 4 статьи 247, части 1 статьи 307 КАС Российской Федерации, судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив материалы дела, судебная коллегия не находит оснований к отмене решения, исходя из следующего.

Согласно ст. 218 КАС РФ гражданин может обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, должностного лица, государственного или муниципального служащего, если полагает, что нарушены или оспорены его права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению его прав, свобод и реализации законных интересов или на него незаконно возложены какие-либо обязанности.

В силу ч. 9 ст. 226 КАС РФ если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, при рассмотрении административного дела об оспаривании решения, действия (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, суд выясняет, в том числе: нарушены ли права, свободы и законные интересы административного истца; соответствует ли содержание оспариваемого решения, совершенного оспариваемого действия (бездействия) нормативным правовым актам, регулирующим спорные отношения.

Как следует из обстоятельств дела и было установлено судом, Кешишян С.А. является собственником жилого дома с кадастровым номером № <данные изъяты>, о чем 03.04.2008 в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись № <данные изъяты>.

22.07.2011 между Кешишяном С.А. и Стрельцовым А.А. заключен договор об ипотеке указанного объекта недвижимости, который был зарегистрирован в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним 28.07.2011 запись № <данные изъяты>

08.12.2015 административный истец обратился в Управление Росреестра по Пензенской области с заявлением, в котором просил зарегистрировать его право собственности на жилой дом с кадастровым номером № <данные изъяты>

21.12.2015 по решению государственного регистратора регистрация права собственности на жилой дом была приостановлена до 21.01.2016, поскольку Кешишяном С.А. не представлено согласие Стрельцова А.А. на переустройство дома в регистрирующий орган.

20.01.2016 регистратором на основании п. 2 ст. 16, абз. 10 п. 1 ст. 20 Федерального закона от 21.07.1997 № 122 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» было принято решение об отказе в государственной регистрации права собственности на жилой дом. При этом отмечено, что в соответствии со ст. 345 ГК РФ предмет залога может быть заменен другим имуществом по соглашению залогодателя и залогодержателя. Кешишян С.А. обратился за государственной регистрацией права собственности на жилой дом площадью <данные изъяты>. Согласно данным государственного кадастра недвижимости данный дом образован из жилого дома площадью <данные изъяты>, принадлежащего ему на праве собственности и находящегося в залоге у Стрельцова А.А. во исполнение обязательств по договору займа от 22.07.2011. Согласно договора ипотеки от 22.07.2011 запрещается проводить переустройство и перепланировку, затрагивающие предмет залога без письменного согласия залогодержателя. В течении срока приостановления государственной регистрации им не было представлено согласие залогодержателя Стрельцова А.А. на изменение предмета залога.

Удовлетворяя заявленные требования, суд исходил из того, что отказ государственного регистратора в регистрации права собственности на жилой дом с кадастровым номером <данные изъяты>, является незаконным, поскольку изменение предмета ипотеки, которые не повлекли за собой ни физическую, ни юридическую гибель объекта недвижимости, не требует внесения изменений в договор об ипотеке и соответственно получение согласия залогодержателя на переустройство дома.

С таким выводом суда первой инстанции соглашается судебная коллегия, поскольку он основан на нормах действующего законодательства, регулирующего возникшие правоотношения, сделан на основании всестороннего исследования представленных сторонами доказательств, в совокупности с обстоятельствами настоящего дела по правилам статьи 84 КАС РФ.

В силу ст. 2 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее также - государственная регистрация прав) - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

В соответствии с абзацем первым пункта 2 статьи 16 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" к заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения.

На основании п. 2 ст. 17 Закона о регистрации не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, за исключением предусмотренных настоящим Федеральным законом, если представленные им документы отвечают требованиям ст. 18 названного Закона и если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

Согласно п. 1 ст. 18 Закона документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав (о государственной регистрации прав).

Абзацем десятым пункта 1 статьи 20 этого же Федерального закона предписано, что в государственной регистрации прав может быть отказано, если не представлены документы, необходимые в соответствии с этим Федеральным законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя.

Оспариваемый отказ Управления Росреестра по Пензенской области в проведении государственной регистрации по заявлению Кешишяна С.А. мотивирован отсутствием соглашения залогодержателя Стрельцова А.А. на изменение предмета залога.

Предметом ипотеки по договору от 22 июля 2011 г. является жилой дом, принадлежащий Кешишяну С.А. на праве собственности, общей площадью <данные изъяты>

Предусмотренные Законом "Об ипотеке" и договором об ипотеке права залогодержателя (право залога) на имущество считаются возникшими с момента внесения записи об ипотеке в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, если иное не установлено законом (пункт 3 статьи 11 Закона "Об ипотеке").

В соответствии с п. 6 ст. 6 Закона "Об ипотеке" ипотека распространяется на все неотделимые улучшения предмета ипотеки, если иное не предусмотрено договором или настоящим Федеральным законом.

Изменение предмета ипотеки в период действия договора об ипотеке не означает ни физической, ни юридической гибели предмета залога, которая по смыслу пп. 3 п. 1 ст. 352 Гражданского кодекса РФ (далее по тексту - ГК РФ) влечет прекращение залога. Ни ГК РФ, ни ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" не требуют для сохранения силы договора об ипотеке внесения в него изменений, касающихся описания предмета ипотеки и его оценки, и регистрации этих изменений, (информационное письмо Президиума ВАС РФ от 28.01.2005 N 90 "Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке").

Из материалов дела усматривается и сторонами не опровергнуто, что предмет ипотеки изменился только в части увеличения площади жилого дома с присвоением ему нового кадастрового номера, в этой связи оснований требовать у Кешишяна С.А. представления согласия залогодержателя Стрельцова А.А. на изменение предмета залога, у государственного регистратора не имелось.

Таким образом, суд первой инстанции обоснованно исходил из того, что отказ государственного регистратора в регистрации права собственности, в связи с непредставлением согласия залогодержателя Стрельцова А.А. на изменение предмета залога, не соответствует закону.

Несостоятельными являются доводы апелляционной жалобы относительно того, что замена предмета ипотеки повлечет изменение записи об ипотеки, поскольку изменение переданного в залог имущества происходит в пределах действия договора ипотеки.

То обстоятельство, что договором ипотеки от 22 июля 2011 г. предусмотрен запрет на проведение переустройства и перепланировки, затрагивающих предмет залога без письменного согласия залогодержателя, не может являться основанием для отказа в государственной регистрации права, поскольку несоблюдение указанной обязанности влечет иные правовые последствия для залогодателя.

В силу ст. 345 ГК РФ в ныне действующей редакции по соглашению залогодателя и залогодержателя предмет залога может быть заменен другим имуществом.

Независимо от согласия на это залогодателя или залогодержателя считаются находящимися в залоге: новое имущество, которое принадлежит залогодателю и создано либо возникло в результате переработки или иного изменения заложенного имущества.

Если замена предмета залога другим имуществом в случае, предусмотренном подпунктом 1 пункта 2 настоящей статьи, произошла в результате действий залогодателя, совершенных в нарушение договора залога, залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обязательства, обеспеченного залогом, а при его неисполнении - обращения взыскания на новый предмет залога.

Данная редакция закона вступила в силу с 01.07.2014 в соответствии с Федеральным законом от 21.12.2013 N 367.

В силу ст. 3 данного закона положения Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции настоящего Федерального закона) применяются к правоотношениям, возникшим после дня вступления в силу настоящего Федерального закона.

Вместе с тем, применение положений ст. 345 ГК РФ в редакции Федерального закона № 367-ФЗ, не влечет отмену правильного по существу решения суда.

Доводы апелляционной жалобы о том, что с 18.02.2016 в ГКН была аннулирована запись об объекте недвижимого имущества – жилого дома с кадастровым номером <данные изъяты>, что влечет невозможность осуществления государственной регистрации права, не могут повлечь отмену принятого решения, поскольку не являлись основанием для отказа в регистрации права в ЕГРП от 20.01.2016.

Иное толкование заявителями апелляционных жалоб норм права и другая оценка обстоятельств дела не свидетельствуют об ошибочности выводов суда первой инстанции и не опровергают их. Судом первой инстанции при рассмотрении настоящего дела по существу правильно определены и установлены обстоятельства, имеющие значение для разрешения спора по существу, им дана надлежащая правовая оценка с учетом норм права, регулирующих возникшие правоотношения, в результате чего постановлено законное и обоснованное решение.

Учитывая изложенное, судебная коллегия находит решение законным и обоснованным, не усматривает оснований для удовлетворения апелляционной жалобы.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 309, 311 КАС РФ, судебная коллегия-

О П Р Е Д Е Л И Л А:

решение Железнодорожного районного суда г. Пензы от 29 ноября 2016 г. оставить без изменения, апелляционные жалобы Управления Росреестра по Пензенской области и заинтересованного лица Стрельцова А.А., в лице представителя Т., – без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: