Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Пушкаревой Н.В. административное дело по апелляционной жалобе представителя Государственной жилищной инспекции КО Даниловой Е.Л. на решение Центрального районного суда г. Новокузнецка Кемеровской области от 21 марта 2016 года

по делу по административному исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Агат» к Государственной жилищной инспекции Кемеровской области, консультанту-юрисконсульту отдела контроля за деятельность УК и ТСЖ ГЖИ Кемеровской области Даниловой Е.Л. о признании незаконным предписания,

У С Т А Н О В И Л А:

ООО «Управляющая компания «Агат» обратилось в суд с административным иском к Новокузнецкому отделению Государственной жилищной инспекции о признании незаконным предписания ГЖИ.

Обоснованы требования тем, что 29 декабря 2015 года ГЖИ КО направила ООО «УК «Агат» запрос № о предоставлении информации по нежилому помещению, расположенному в доме по <адрес>, принадлежащему ООО «Зорро». Необходимо было предоставить: копию протокола общего собрания собственников помещений дома об установлении размера платы за содержание и ремонт общего имущества дома на 2015 год, отчет о выполнении условий договора управления за 2015 год, копию технического паспорта в части общей площади и мест общего пользования, копию свидетельства о праве собственности либо иной документ, подтверждающий площадь нежилого помещения, принадлежащего ООО «Зорро», копию договора с ООО «Зорро», информацию о начислении платы за жилищно-коммунальные услуги (имеются ли у собственника агентские договоры на поставку коммунальных ресурсов).

Согласно ООО «УК «Агат» предоставило всю имеющуюся информацию: копию протокола общего собрания собственников помещений в МКД по <адрес> от 22 декабря 2015 года, копии решений собственников помещений в доме по <адрес>. Иные документы ООО «УК «Агат» предоставить не могло по причине их изъятия сотрудниками правоохранительных органов 19 января 2016 года.

По результатам проведенной внеплановой документарной проверки от 01 февраля 2016 года нарушений обязательных требований не выявлено. 01 февраля 2016 года ГЖИ выдала ООО «УК «Агат» предписание № о выполнении мероприятий по подписанию договора управления многоквартирным домом по адресу г Новокузнецк, <адрес> от 01 августа 2015 года более чем <данные изъяты> % голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, срок исполнения до 10 марта 2016 года. Считают данное предписание незаконным, нарушающим права, свободы и законные интересы собственников помещений дома по <адрес>, а также на ООО «УК «Агат» незаконно возложена обязанность по подписанию договора управления третьими лицами, на волеизъявление которых ООО «УК «Агат» воздействовать не может.

Кроме того, управляющая компания лишена возможности понудить заключить договор управления третьими лицами. Неисполнение предписания ГЖИ в установленный срок может повлечь за собой факт совершения административного правонарушение и привлечение ООО «УК «Агат» к административной ответственности по ст. 19.5 КоАП РФ. Договор управления является публичным договором и обязателен для заключения исключительно для коммерческой организации, то есть для управляющей компании, но не для потребителей.

Также договор управления может быть заключен сторонами путем совершения конклюдентных действий, то есть управляющая компания выполняет работы, оказывает услуги, а потребитель в лице собственников помещений (более 50 %) оплачивает эти услуги. Особенность заключения договора управления, состоит в том, что договор управления считается заключенным с момента принятия общим собранием собственников помещений дома решения о заключении договора управления с управляющей компанией, условия договора управления считаются согласованными путем принятия решения общего собрания об утверждении условий договора управления. Обязанность подписания договора управления собственниками помещений дома, действующим законодательством не предусмотрена, таким образом ООО «УК «Агат» не может понудить собственников помещений дома по <адрес> подписывать договор управления.

Кроме того, считают, что договор управления многоквартирным домом по <адрес> является заключенным с момента принятия общим собранием собственников помещений дома по <адрес> решения об утверждении условий договора управления и о его заключении с ООО «УК «Агат», а также заключен путем совершения конклюдентных действий как со стороны управляющей компании, оказывающей услуги, так и со стороны собственников помещений путем оплаты услуг более <данные изъяты> %. Данное обстоятельно установлено актом проверки ГЖИ КО от 01 февраля 2016 года, согласно которому участие в собрании приняли более <данные изъяты> % собственников, собрание правомочно, кворум имеется. Таким образом, договор управления домом по <адрес> заключен. Предписание, обязывающее Общество с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Агат» в срок до 10 марта 2016 года подписать договор управления многоквартирным домом по адресу: <адрес>; <адрес> от 01 августа 2015 года более чем <данные изъяты> голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, незаконно. Данная формулировка «более чем <данные изъяты> % голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме» применяется исключительно для общего собрания собственников помещений, но не для подписания (заключения) договора управления, так как договор подписывается (заключается) физическими и/или юридическими лицами, а не голосами.

Таким образом, спорное предписание неисполнимо, незаконно и ведет к нарушению прав, свобод и законных интересов административного истца и третьих лиц.

Просила признать незаконным предписание ГЖИ КО № от 01 февраля 2016 года, обязывающее ООО «Управляющая компания «Агат» в срок до 10 марта 2016 года подписать договор управления многоквартирным домом по адресу: <адрес> от 01 августа 2015 года более чем <данные изъяты> % голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме.

Решением Центрального районного суда г. Новокузнецка Кемеровской области от 21 марта 2016 года постановлено:

административные исковые требования ООО «УК «Агат» к ГЖИ КО, консультанту-юрисконсульту отдела контроля за деятельность УК и ТСЖ ГЖИ Кемеровской области Даниловой Е.Л. о признании незаконным предписания о признании незаконным предписания удовлетворить;

признать незаконным предписание ГЖИ КО № от 01 февраля 2016 года, согласно которому ООО «УК «Агат» обязано в срок до 10 марта 2016 года подписать договор управления многоквартирным домом по адресу: <адрес> от 01 августа 2015 года более чем 50 % голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме.

В апелляционной жалобе представитель ГЖИ КО, Данилова Е.Л., действующая по доверенности от 13 января 2016 года с правом на обжалование, с решением суда не согласна, просит его отменить.

Указывает на то, что договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (ч. 1 ст. 422 ГК РФ).

Поскольку договор управления многоквартирным домом по адресу: <адрес> от 01 августа 2015 года подписан собственниками помещений в МКД с нарушением требований ч. 1 ст. 162 ЖК РФ, ч.1 ст. 422 ГК РФ он не может быть признан легитимным.

Кроме того, размер платы за содержание жилого помещения в МКД, в котором не созданы ТСЖ или жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, определяются на общем собрании собственников помещений в таком доме, которое проводится в порядке, установленном ст.ст. 45-48 ЖК РФ.

Из анализа ст. 426 ГК РФ и ст. 162 ЖК РФ следует, что договор управления МКД не является публичным, поскольку условия договора определяются общим собранием, то не может быть соблюдено одно из требований ГК РФ к публичным договорам — требование о равенстве условий для всех обратившихся к организации, в том числе по цене работ и услуг

Стороной в договоре управления может быть не только коммерческая организация, так как ЖК РФ допускает, чтобы в роли управляющей организации выступали и некоммерческие организации.

Управляющая компания может заключить договор управления не в отношении общего имущества собственников любого МКД, а только в отношении общего имущества собственников того МКД, собственники которого на своем общем собрании приняли решение о выборе данного юридического лица и выполнили условия ч. 1 ст. 162 ЖК РФ.

Кроме этого, выдача предписания в отношении ООО «УК «Агат» о необходимости подписания договора управления МКД по адресу: <адрес> от 01 августа 2015 года более чем <данные изъяты> % голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме не преследовала цели восстановления положения, существовавшего до нарушения законодательства. Целью предписания ГЖИ КО являлось именно пресечение и устранение выявленных нарушений при подписании договора управления МКД.

Из судебного решения невозможно установить о восстановлении положения какого лица идет речь.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность решения суда в соответствии с требованиями ст. 308 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

Согласно ч.1 ст.218 КАС РФ организация, может обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями, если полагает, что нарушены или оспорены его права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению е прав и реализации законных интересов или на нее незаконно возложены какие-либо обязанности.

Как следует из материалов дела и установлено судом по распоряжению Государственной жилищной инспекции Кемеровской области отделом контроля за деятельностью УК и ТСЖ в г. Новокузнецка в период с 13 по 26 октября 2015 г. была проведена внеплановая документарная проверка в отношении ООО «УК «Агат», составлен акт № от 19 октября 2015 г.

В ходе проверки было установлено, что собственниками помещений в многоквартирном доме по <адрес> с 06 апреля 2015 г. по 25 июня 2015 г. было проведено общее собрание в форме заочного голосования, что подтверждается протоколом общего собрания собственников от 26 июня 2015 г. По итогам собрания были приняты решения, в том числе об изменении способа и порядок управления МКД с непосредственного на управление управляющей организацией, выборе управляющей организацией ООО «УК «Агат» с 01 августа 2015 г., утверждении условий договора управления МКД с ООО «УК «Агат» и заключении с 01 августа 2015 г. с ООО «УК «Агат» договора управления МКД на условиях, утвержденных общим собранием собственников помещений <адрес>.

Также было установлено, что согласно техническому паспорту общая полезная площадь дома составляет <данные изъяты> кв. м, из них площадь квартир <данные изъяты> кв.м., площадь нежилых помещений - <данные изъяты> кв.м. В собрании приняли участие собственники помещений, обладающие <данные изъяты> кв.м, что составляет <данные изъяты> % от общей площади дома <данные изъяты> кв.м. следовательно, кворума на общем собрании не было, принятые решения неправомочны.

Согласно договора управления многоквартирным домом по адресу г. Новокузнецк, ул. Петракова,45 от 01 августа 2015 г. он подписан генеральным директором ООО «УК «Агат» Бредневой М. В. и собственниками помещений МКД № по ул. Петракова на основании решения общего собрания. Приложение к договору управления содержит реестр собственников, подписавших договор управления МКД, обладающих <данные изъяты> кв.м. или <данные изъяты> % от общей полезной площади МКД по техническому паспорту.

Поскольку договор управления многоквартирным домом по адресу <адрес> от 01 августа 2015 г. подписан лишь <данные изъяты> % собственников, консультантом-юрисконсультом отдела контроля за деятельностью УК и ТСЖ ГЖИ КО Даниловой Е.Л. было выдано предписание ООО «УК «Агат», указано, что в соответствии с ч. 5 ст. 20 ЖК РФ: подписать договор управления многоквартирным домом по адресу: <адрес> от 01 августа 2015 г. более чем <данные изъяты> % голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном МКД, срок выполнения предписания - до 10 марта 2016 г.

Разрешая требования по существу, суд первой инстанции пришел к выводу о признании оспариваемого предписания незаконным, поскольку требования, изложенные должностным лицом Государственной жилищной инспекции Кемеровской области в предписании, не могут быть выполнены управляющей организацией, так как не основаны на законе. Кроме того, поскольку имеется спор о действительности решения общего собрания собственников, на основании которого и был заключен договор управления, необходимо выяснить позицию собственников, для чего необходимо провести общее собрание. Выводы суда первой инстанции судебная коллегия полагает правильными.

По смыслу положений ст. 227 КАС РФ для признания решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями (включая решения, действия (бездействие) квалификационной коллегии судей, экзаменационной комиссии), должностного лица, государственного или муниципального служащего незаконными необходимо наличие совокупности двух условий - несоответствие оспариваемых решений, действий (бездействия) нормативным правовым актам и нарушение прав, свобод и законных интересов административного истца.

Согласно статье 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами. Гражданские права и обязанности возникают из договоров.

Договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. К обязательствам, возникшим из договора, применяются общие положения об обязательствах (статья 420 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Из статей 421 и 422 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что юридические лица свободны в заключение договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно ч. 2, ч. 3 ст. 161 ЖК РФ, собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом

Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

В силу ч. 1 ст. 162 ЖК РФ, договор управления многоквартирным домом заключается с управляющей организацией, которой предоставлена лицензия на осуществление деятельности по управлению многоквартирными домами в соответствии с требованиями настоящего Кодекса, в письменной форме или в электронной форме с использованием системы путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания. При этом собственники помещений в данном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора.

В силу ч. 2 ст. 162 ЖК РФ по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме) в течение согласованного срока за плату обязуется выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению многоквартирным домом, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

Частью 3 ст. 162 ЖК РФ установлены требования к содержанию договора управления многоквартирным домом.

Условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме (ч. 4 ст. 162 ЖК РФ).

Судебная коллегия, соглашаясь с выводом суда о незаконности оспариваемого предписания, считает необходимым указать, что из его содержания следует, что ООО «УК «Агат» предписано подписать договор управления многоквартирным домом по адресу <адрес> от 01 августа 2015 года более чем с <данные изъяты> % голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном МКД, иных требований предписание не содержит.

Согласно приложения к Договору управления многоквартирным домом от 01 августа 2015 года, заключенного между ООО «УК «Агат» и собственниками помещений в многоквартирном жилом доме, расположенном по адресу Петракова, 45, договор заключен с собственниками 58,61 % доли в праве на помещения в жилом доме. Договор, как и решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном жилом доме, на основании которого был заключен договор, в установленном законом порядке оспорены не были и недействительными не признаны. В связи, с чем требование оспариваемого предписания не основано на законе.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат обстоятельств, свидетельствующих о нарушении судом норм материального и процессуального права, и фактически повторяют правовую позицию административного ответчика при рассмотрении дела судом первой инстанции, которые нашли отражение в решении, судом первой инстанции им дана соответствующая оценка. По существу доводы жалобы сводятся к переоценке выводов суда об удовлетворении требования, между тем, оснований для переоценки доказательств и фактических обстоятельств дела судебная коллегия не находит.

С учетом изложенного, судебная коллегия считает, что разрешая заявленные требования, суд правильно определил юридически значимые обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела, применил закон, подлежащий применению, дал надлежащую правовую оценку доказательствам и постановил решение, отвечающее нормам материального права при соблюдении требований процессуального законодательства, вследствие чего оснований к удовлетворению доводов апелляционной жалобы и отмене оспариваемого решения не имеется.

Руководствуясь ст. 309 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации судебная коллегия,

О П Р Е Д Е Л И Л А:

Решение Центрального районного суда г. Новокузнецка Кемеровской области от 21 марта 2016 года оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя Государственной жилищной инспекции КО Даниловой Е.Л. без удовлетворения.

Председательствующий: Пушкарева Н.В.

Судьи: Бегунович В.Н.

Шалагина О.В.