Гражданский кодекс часть 1

дело по административному исковому заявлению ФИО1, ФИО2, ФИО3 к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области (Управлению Росреестра по Воронежской области) об оспаривании решения об отказе в государственной регистрации прекращения ограничения,

по апелляционной жалобе представителя ФИО4 в интересах административных истцов ФИО1, ФИО2, ФИО3

на решение Панинского районного суда Воронежской области от 12 сентября 2018 года,

(судья районного суда Негода В.Е.)

УСТАНОВИЛА:

Истцы обратились в суд с административным исковым заявлением к ответчику Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области (Управлению Росреестра по Воронежской области) об оспаривании решения об отказе в государственной регистрации прекращения ограничения,- договора аренды на земельный участок.

В обоснование иска указали, что 2.05.2017 г. представитель административных истцов ФИО5, действуя по доверенностям в интересах собственников земельного участка с кадастровым номером №, обратился через многофункциональный центр Воронежской области в Управление Росреестра Воронежской области с заявлением о регистрации прекращения договора аренды на земельный участок с кадастровым номером №, общей площадью 3172741 кв.м., имеющий местоположение: <адрес>, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, представив на государственную регистрацию документы, предусмотренные действующим законодательством.

16.08.2017 г. Управлением Росреестра по Воронежской области отказано в регистрации прекращения ограничения на основании п. 4 ст. 53 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», согласно которого если в отношении объекта недвижимого имущества или права на объект недвижимости осуществлена государственная регистрация ипотеки, перехода права собственности на такой объект недвижимости или данного права, возникновения, перехода или прекращения иных обременений такого объекта недвижимого имущества или ограничений данного права, внесение изменений в сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости, о таком объекте недвижимого имущества осуществляется при наличии письменного согласия залогодержателя, если иное не установлено настоящим Федеральным законом или договором об ипотеке. При государственной регистрации перехода права собственности на такой объект недвижимости или такого права, возникновения, перехода или прекращения иных обременений на такой объект недвижимого имущества запись, содержащаяся в Едином государственном реестре недвижимости, о государственной регистрации ипотеки такого объекта недвижимости или такого права сохраняется. Согласно записи в ЕГРН предметом залога является право аренды земельного участка, следовательно прекращение аренды возможно только либо с согласия залогодержателя, или после погашения записи о залоге права аренды. Приведенные основания отказа истцы считают незаконными и необоснованными.

Решением Панинского районного суда Воронежской области от 12.09.2018 г. в удовлетворении административного иска отказано.

В апелляционной жалобе представитель ФИО4 в интересах административных истцов ФИО1, ФИО2, ФИО3 просит решение суда первой инстанции отменить и удовлетворить заявленные требования.

В судебное заседание явились представитель административных истцов ФИО4 представитель административного ответчика Управления Росреестра по Воронежской области – ФИО6, представитель заинтересованного лица ФИО7 – ФИО8

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом. Судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Проверив материалы дела в полном объеме, обсудив доводы апелляционной жалобы и возражений, заслушав представителя истцов ФИО4, который поддержал доводы апелляционной жалобы и просил отменить решение суда и удовлетворить заявленные требования в полном объеме, а также представителя Управления Росреестра по Воронежской области ФИО6, представителя заинтересованного лица ФИО8, которые возражали против удовлетворения апелляционной жалобы и просили оставить решение суда без изменения, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии с ч.1 ст.218 КАС РФ гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями, должностного лица, государственного или муниципального служащего, если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности.

Как установлено судом первой инстанции в соответствии с соглашением от 18.09.2012 г. о передаче прав и обязанностей по договору аренда №76 земельных участков при множественности лиц на стороне арендодателей от 23.12.2003 КФХ ФИО7 приняло права и обязанности арендатора земельного участка, общей площадью 7730000 кв.м. с кадастровым номером № по адресу <адрес>, земли сельскохозяйственного назначения для сельскохозяйственного производства, по договору от 03.08.2007 года.

Земельный участок с кадастровым номером № образовался путем выдела из исходного земельного участка с кадастровым номером № который является предметом действующего договора аренды № от 23.12.2003 г., заключенного на срок до 23.12.2023 г., где арендатором выступает Глава КФХ ФИО7 При этом, в отношении права аренды, принадлежащего главе КФХ ФИО7 в Едином государственном реестре недвижимости зарегистрирован залог (ипотека) в пользу ООО «Фармкомплект».

02.05.2017 г. представитель административных истцов ФИО5, действуя по доверенностям в интересах собственников земельного участка с кадастровым номером №, обратился через многофункциональный центр Воронежской области в Управление Росреестра Воронежской области с заявлением о регистрации прекращения договора аренды на земельный участок с кадастровым номером №, что подтверждается описью документов, принятых для оказания государственных услуг от 02.05.2017 г., номер регистрации №.

Уведомлением ответчика № от 16.08.2017 г. отказано в прекращении договора аренды на земельный участок с кадастровым номером №, в связи с тем, что в соответствии с п. 4 ст. 53 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», если в отношении объекта недвижимого имущества или права на объект недвижимости осуществлена государственная регистрация ипотеки, перехода права собственности на такой объект недвижимости или данного права, возникновения, перехода или прекращения иных обременений такого объекта недвижимого имущества или ограничений данного права, внесение изменений в сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости, о таком объекте недвижимого имущества осуществляется при наличии письменного согласия залогодержателя, если иное не установлено настоящим Федеральным законом или договором об ипотеке. При государственной регистрации перехода права собственности на такой объект недвижимости или такого права, возникновения, перехода или прекращения иных обременений на такой объект недвижимого имущества запись, содержащаяся в Едином государственном реестре недвижимости, о государственной регистрации ипотеки такого объекта недвижимости или такого права сохраняется. Согласно записи Единого реестра недвижимости предметом залога является право аренды земельного участка, следовательно прекращение аренды возможно только либо с согласия залогодержателя, или после погашения записи о залоге права аренды.

Согласно п.5 ст. 14 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", участник долевой собственности, выразивший на общем собрании участников долевой собственности несогласие с передачей в аренду земельного участка, находящегося в долевой собственности, или с условиями договора аренды такого земельного участка, в случае передачи его в аренду вправе выделить земельный участок в счет принадлежащих ему земельной доли или земельных долей по правилам, установленным пунктом 4 статьи 13 настоящего Федерального закона, и распорядиться выделенным в счет земельной доли или земельных долей земельным участком по своему усмотрению. При этом согласие арендатора земельного участка или залогодержателя права аренды земельного участка на выдел в счет земельной доли или земельных долей земельного участка не требуется и договор аренды или залог прав аренды в отношении выделенного земельного участка прекращается. В целях изменения условий договора аренды земельного участка, находящегося в долевой собственности, в связи с выделом земельного участка в счет земельной доли или земельных долей проведение общего собрания участников долевой собственности не требуется.

Согласно пп.2,3, 5 ст. 22, ст.46 Земельного кодекса Российской Федерации от 25.10.2001 N 136-ФЗ ( в ред. от 30.06.2003, действующей на момент заключения договора аренды 23.12.2003 г.), земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом. По истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 статьи 35, пунктом 1 статьи 36 и статьей 46 настоящего Кодекса.

Арендатор земельного участка вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется. Аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством и ст.46 ЗК РФ.

Согласно п.5 ст.11.2 Земельного кодекса РФ (от ред. от 03.07.2016, действовавшей на момент образования спорного земельного участка), образование земельных участков из земельных участков, находящихся в частной собственности и принадлежащих нескольким собственникам, осуществляется по соглашению между ними об образовании земельного участка, за исключением выдела земельных участков в счет доли в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 24 июля 2002 года N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения".

Согласно п.1, 3 ст.11.5 Земельного кодекса РФ (от ред. от 03.07.2016) выдел земельного участка осуществляется в случае выдела доли или долей из земельного участка, находящегося в долевой собственности. Особенности выдела земельного участка в счет земельных долей устанавливаются Федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения". Согласно п.4, 6 ст.11.8 Земельного кодекса РФ (от ред. от 03.07.2016) в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного пользования, осуществляющее такое использование лицо в отношении измененных земельных участков сохраняет право аренды или безвозмездного пользования и (или) имеет право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов). Не указанные в пунктах 2, 4 и 5 настоящей статьи обременения (ограничения) прав, за исключением обременений (ограничений) прав, возникших на основании договоров, сохраняются в отношении образуемых земельных участков, измененных земельных участков в прежних границах. В случае, если такие обременения (ограничения) прав на земельные участки установлены на основании договоров, применяются установленные пунктом 4 настоящей статьи правила о заключении договоров, об изменении договоров.

Согласно п.1 ст.617 ГК РФ переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

В соответствии с ч.1 ст. 13, ч.1, 5 ст. 14 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", участник или участники долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения вправе выделить земельный участок в счет своей земельной доли или своих земельных долей, если это не противоречит требованиям к образованию земельных участков, установленным Земельным кодексом Российской Федерации и настоящим Федеральным законом.

Владение, пользование и распоряжение земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, находящимся в долевой собственности более чем пяти лиц, осуществляются в соответствии с решением участников долевой собственности, которое принимается на общем собрании участников долевой собственности.

Участник долевой собственности, выразивший на общем собрании участников долевой собственности несогласие с передачей в аренду земельного участка, находящегося в долевой собственности, или с условиями договора аренды такого земельного участка, в случае передачи его в аренду вправе выделить земельный участок в счет принадлежащих ему земельной доли или земельных долей по правилам, установленным пунктом 4 статьи 13 настоящего Федерального закона, и распорядиться выделенным в счет земельной доли или земельных долей земельным участком по своему усмотрению. При этом согласие арендатора земельного участка или залогодержателя права аренды земельного участка на выдел в счет земельной доли или земельных долей земельного участка не требуется и договор аренды или залог прав аренды в отношении выделенного земельного участка прекращается. В целях изменения условий договора аренды земельного участка, находящегося в долевой собственности, в связи с выделом земельного участка в счет земельной доли или земельных долей проведение общего собрания участников долевой собственности не требуется. От имени участников долевой собственности дополнительное соглашение к данному договору аренды заключает уполномоченное общим собранием лицо, срок осуществления полномочий которого не истек.

Согласно п.1, 2 ст.450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Согласно п.1,2 ст.452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное. Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Таким образом, по смыслу части 5 ст.14 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", ст.ст. 425, 450, 450.1, 452, 453 ГК РФ, для прекращения договора требуется не только констатация правовой нормы, но и соблюдение определенного порядка и формы, уведомления контрагента. Прекращение договора аренды влечет прекращение обязательств сторон в отношении земельного участка, передачу объекта аренды (ст.622 ГК РФ), а регистрация прекращения ограничения является лишь одним из последствий прекращения договора.

Согласно ч.4 ст.53 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», если в отношении объекта недвижимого имущества или права на объект недвижимости осуществлена государственная регистрация ипотеки, перехода права собственности на такой объект недвижимости или данного права, возникновения, перехода или прекращения иных обременений такого объекта недвижимого имущества или ограничений данного права, внесение изменений в сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости, о таком объекте недвижимого имущества осуществляется при наличии письменного согласия залогодержателя, если иное не установлено настоящим Федеральным законом или договором об ипотеке. При государственной регистрации перехода права собственности на такой объект недвижимости или такого права, возникновения, перехода или прекращения иных обременений на такой объект недвижимого имущества запись, содержащаяся в Едином государственном реестре недвижимости, о государственной регистрации ипотеки такого объекта недвижимости или такого права сохраняется.

Поскольку материалами дела подтверждается обременение земельного участка с кадастровым номером № правом аренды в пользу ФИО7 и ипотекой права аренды в пользу ООО «Фармкомплект», административный ответчик обоснованно потребовал предоставления письменного согласия залогодержателя на погашение обременения, находящегося у него в залоге.

Ввиду того, что истцами не представлено суду доказательств прекращения договора аренды спорного участка, а также не представлено доказательств письменного согласия залогодержателя на погашение обременения, находящегося у него в залоге, суд верно указал на наличие спора о праве между сторонами договора аренды и залогодержателем.

При этом районный суд обоснованно учел, что административными истцами в рамках настоящего дела не оспариваются действия Управления Росреестра по Воронежской области по внесению в ЕГРН записи об аренде и ее ипотеке. Доводы административных истцов фактически сводятся к оспариванию самого права аренды ФИО7 на спорный земельный участок, с чем сама ФИО7 не согласна. Вместе с тем, зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Поскольку при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства.

На основании изложенного, судебная коллегия находит, что суд первой инстанции правильно установил все имеющие значение для дела фактические обстоятельства, проанализировал положения федерального законодательства и пришел к обоснованному выводу об отказе в удовлетворении исковых требований, поскольку нарушения прав, свобод, законных интересов истцов оспариваемым ответом Управления Росреестра по Воронежской области не допущено.

Оспариваемый ответ Управления Росреестра дан по существу постановленных вопросов уполномоченным на то государственным органом, в пределах предоставленной компетенции в установленном законом порядке и сроки, мотивирован со ссылкой на нормы действующего законодательства.

Решение суда по существу является правильным. Выводы суда основаны на имеющихся в деле доказательствах, которым дана надлежащая правовая оценка в их совокупности. Нарушений требований ст.84 КАС РФ при оценке доказательств судом не допущено.

Представленные в суд апелляционной инстанции, постановление Девятнадцатого Арбитражного Апелляционного Суда от 8 октября 2018 года по делу № №, выписка из ЕГРН на 15.11.2018 года, правильность выводов суда первой инстанции по данному делу в под сомнение не ставят.

Доводы апелляционной жалобы повторяют доводы административного искового заявления и сводятся к тому, что суд должен был применить п.5 ст.14 Федерального закона от 24.07.2002 г. №101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» в отрыве от норм регулирующих аренду земельных участков. Указанные доводы не могут быть приняты во внимание, по основаниям, приведенным выше, выводов суда они не опровергают, основаны на субъективном понимании норм права и не влекут отмену решения суда.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 309-311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Панинского районного суда Воронежской области от 12 сентября 2018 оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя ФИО4 в интересах ФИО3 без удовлетворения.

Председательствующий

судьи коллегии