Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело по административному иску Бондарюка В.Э., Общества с ограниченной ответственностью «Салаир» к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ханты-Мансийскому автономному округу - Югре (Управление Росреестра по ХМАО-Югре) об оспаривании решения о приостановлении государственной регистрации договора долевого участия в строительстве многоквартирного дома,

по апелляционной жалобе ООО «Салаир» на решение Сургутского городского суда от 25 июля 2017 года, которым в удовлетворении административного искового заявления отказано.

Заслушав доклад судьи Симоновича В.Г., объяснения представителя административного истца ООО «Салаир» (ФИО)4, поддержавшего доводы жалобы, судебная коллегия

установила:

Бондарюк В.Э. и ООО «Салаир» обратились в суд с требованиями о признании незаконным решения Управления Росреестра по ХМАО-Югре о приостановлении государственной регистрации договора долевого участия в строительстве многоквартирного дома от 20 марта 2017 года (номер), заключенного между Бондарюком В.Э. и ООО «Салаир»; обязать административного ответчика осуществить государственную регистрацию данного договора. Полагают, что приостановив государственную регистрацию договора долевого участия в строительстве на основании пункта 5 части 1 статьи 26 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», по тем основаниям, что срок действия договора аренды переданного застройщику земельного участка истек, административный ответчик превысил свои полномочия, поскольку не вправе требовать предоставления документов, не предусмотренных Законом, в частности - дополнительных документов, подтверждающих право пользования застройщиком земельным участком.

Судом постановлено вышеуказанное решение, которое ООО «Салаир», повторяя доводы административного иска, просит отменить как незаконное и необоснованное, принять по делу новое решение об удовлетворении заявленных требований. Дополнительно указывает на отсутствие у суда полномочий по разрешению вопросов аренды, привлечения денежных средств и залога, которые не подлежат рассмотрению в административном судопроизводстве, а также на отсутствие какого-либо значения для административного дела факта прекращения аренды земельного участка у застройщика.

Возражений на апелляционную жалобу не поступило.

В соответствии со статьей 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации административное дело рассмотрено судебной коллегией в отсутствие административного истца Бондарюка В.Э., представителя административного ответчика Управления Росреестра по ХМАО-Югре, представителя заинтересованного лица администрации города Сургута, извещенных о времени и месте рассмотрения дела, явка которых не является обязательной и не признана судом обязательной.

В силу части 1 статьи 308 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения суда первой инстанции в полном объеме и не связан основаниями и доводами, изложенными в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

Согласно части 1 статьи 218 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями (включая решения, действия (бездействие) квалификационной коллегии судей, экзаменационной комиссии), должностного лица, государственного или муниципального служащего (далее - орган, организация, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями), если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности.

Из материалов административного дела усматривается, что 4 мая 2017 года Бондарюк В.Э. (дольщик) и ООО «Салаир» (застройщик) обратились в Управление Росреестра по ХМАО-Югре с заявлением о государственной регистрации договора долевого участия в строительстве многоквартирного дома от 20 марта 2017 года (номер).

10 мая 2017 года Управлением Росреестра по ХМАО-Югре на основании пункта 1 части 5 статьи 26 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» принято решение о приостановлении с 10 мая 2017 года по 9 августа 2017 года государственной регистрации договора долевого участия в строительстве от (дата)(номер), по тем основаниям, что 21 декабря 2016 года истек срок действия договора аренды переданного застройщику земельного участка с кадастровым номером (номер).

Для устранения причин, препятствующих проведению государственной регистрации, заявителям предложено представить документы, подтверждающие право собственности либо право пользования Застройщиком данным земельным участком.

Полагая названное решение незаконным, Бондарюк В.Э. и ООО «Салаир» обратились в суд с административным иском.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции исходил из правомерности действий регистрирующего органа, так как по истечению срока аренды предоставленного застройщику земельного участка, регистрация договора долевого участия в строительстве многоквартирного дома, расположенного на этом участке, является невозможной.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда и не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы.

Согласно пункту 3 части 1 статьи 29 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав включают в себя, в том числе: проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Таким образом, правовая экспертиза представленных на государственную регистрацию документов является одним из ее обязательных этапов и представляет собой изучение таких документов на соответствие требованием законодательства, о чем свидетельствует сам термин «правовая экспертиза», в целях установления отсутствия установленных законом оснований, препятствующих государственной регистрации прав.

В соответствии со статьей 26 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав (пункт 5 части 1).

Как следует из договора долевого участия в строительстве многоквартирного дома от 20 марта 2017 года, Застройщик, заключая данный договор, в качестве правового обоснования ссылается на наличие у него всех необходимых юридически действительных прав и полномочий, в том числе на право аренды земельного участка, на котором осуществляется строительство многоквартирного жилого дома по договору от (дата)(номер).

Согласно пункту 1 статьи 3 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» право на привлечение денежных средств участников долевого строительства для строительства многоквартирного дома застройщик приобретает только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с настоящим Федеральным законом и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, либо договора аренды, договора субаренды такого земельного участка или в случаях, предусмотренных Федеральным законом «О содействии развитию жилищного строительства» либо подпунктом 15 пункта 2 статьи 39.10 Земельного кодекса Российской Федерации, договора безвозмездного пользования таким земельным участком.

Следовательно, наличие у Застройщика права пользования земельным участком, на котором осуществляется строительство многоквартирного жилого дома (собственность, аренда, субаренда, безвозмездное пользование), является одним из необходимых условий, позволяющих застройщику привлекать на указанные цели денежные средства граждан, и, как следствие, заключать с такими гражданами договоры долевого участия в строительстве.

При таких обстоятельствах, проведя правовую экспертизу представленных документов и установив, что срок действия договора аренды земельного участка с кадастровым номером 86:10:0101046:3 на момент заключения договора долевого участия в строительстве истек, регистрирующий орган правомерно приостановил государственную регистрацию договора ввиду несоответствия его требованиям действующего законодательства из-за отсутствия документов, подтверждающих право застройщика на пользование земельным участком, на котором осуществляется строительство.

Довод жалобы о неправомерности истребования регистрирующим органом названных документов основан на ошибочном толковании норм материального права и подлежит отклонению как несостоятельный.

В соответствии со статьей 18 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» заявление о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав и прилагаемые к нему документы представляются в орган регистрации прав в порядке, установленном органом нормативно-правового регулирования…(часть 1).

К заявлению о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав прилагаются, если федеральным законом не установлен иной порядок представления (получения) документов и (или) содержащихся в таких документах сведений, следующие необходимые для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав документы: 1) документ, подтверждающий соответствующие полномочия представителя заявителя (если с заявлением обращается его представитель); 2) документы, являющиеся основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав; 3) иные документы, предусмотренные настоящим Федеральным законом и принятыми в соответствии с ним иными нормативными правовыми актами (часть 4).

Не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 21 настоящего Федерального закона и требованиям принятых в соответствии с настоящим Федеральным законом нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, если иное не установлено настоящим Федеральным законом или иными федеральными законами (часть 5).

Статьей 21 названного Федерального закона предусмотрено, что документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости.

Действительно, перечень документов, для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, предусмотрен положениями части 2 статьи 48 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», в число которых документы, подтверждающие право пользования земельным участком, на котором осуществляется строительство, не включены.

Между тем в силу пункта 8 части 2 статьи 14 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» основанием для осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав, являются, в том числе, иные документы, предусмотренные федеральным законом, а также другие документы, которые подтверждают наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости в соответствии с законодательством, действовавшим в месте и на момент возникновения, прекращения, перехода, ограничение прав и обременения объектов недвижимости.

Следовательно, для государственной регистрации прав регистрирующим органом могут быть истребованы и иные (дополнительные) документы, предусмотренные действующим законодательством и подтверждающие определенные, юридически значимые обстоятельства, необходимые для государственной регистрации прав, перечень которых определяется государственным регистратором в каждом конкретном случае на основании положений соответствующих нормативных правовых актов Российской Федерации при проведении правовой экспертизы документов.

Поскольку в данном случае наличие права пользования земельным участком, на котором осуществляется строительство многоквартирного жилого дома, является одним из обязательных условий, определяющим возможность привлечения средств граждан путем заключения с ними договора долевого участия в строительстве, а по истребованной регистрирующим органом в порядке межведомственного запроса информации срок договора аренды земельного участка истек, административный ответчик правомерно приостановил регистрацию и предложил заявителям представить необходимые документы, подтверждающие право пользования земельным участком, без которых, государственная регистрация договора долевого участия в строительстве не представляется возможной.

Также вопреки доводу жалобы следует отметить, что действия регистрирующего органа и суда первой инстанции по правовой оценке договора долевого участия в строительстве на его соответствие требованиям действующего законодательства, в том числе положениям Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», нельзя расценивать как превышение государственным органом своих полномочий, либо выходом за пределы предмета административного иска судом, поскольку такая оценка является одним из обязательных этапов государственной регистрации прав, что прямо предусмотрено законом, а, следовательно, одним из юридически значимых обстоятельств, подлежащих установлению по данному делу судом.

Таким образом, суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что обжалуемое решение принято в пределах предоставленных регистрирующему органу полномочий, порядок принятия оспариваемого решения соблюден, основания для принятия оспариваемого решения имелись, содержание оспариваемого решения соответствует нормативным правовым актам, регулирующим данные правоотношения.

Подтвержденное арбитражным судом право пользования Застройщиком земельным участком, на что ссылается представитель административного ответчика в судебном заседании суда апелляционной инстанции, основанием для отмены либо изменения правильного решения суда не является. Судебный акт, устанавливающий названные обстоятельства (право пользования земельным участком), застройщик вправе представить регистрирующему органу в качестве устранения причин, послуживших основанием для приостановления государственной регистрации договора.

Выводы суда соответствуют установленным обстоятельствам. Нарушений норм процессуального и материального права, влекущих отмену решения, судом допущено не было.

Доводы жалобы основаны на неверном толковании действующего законодательства, поэтому не могут служить основанием к отмене решения.

Новых обстоятельств, которые не были бы предметом обсуждения судом первой инстанции или опровергали бы выводы судебного решения, доводы жалобы не содержат.

При таких обстоятельствах, судебная коллегия не усматривает оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены решения суда.

Руководствуясь статьям 309, 311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия по административным делам

определила:

решение Сургутского городского суда от 25 июля 2017 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью «Салаир» – без удовлетворения.

Председательствующий Волков А.Е.

Судьи коллегии: Симонович В.Г.

Степанова М.Г.