Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело по административному иску ФИО1 к Управлению Росреестра по Самарской области об оспаривании решений об отказе в государственной регистрации и понуждении осуществить государственную регистрацию права,

по апелляционной жалобе Управления Росреестра по Самарской области на решение Самарского районного суда г. Самара от 29 апреля 2016 года, которым постановлено:

«Административный иск ФИО1 к Управлению Росреестра по Самарской области об оспаривании решений об отказе в государственной регистрации и обязании осуществить государственную регистрацию права собственности - удовлетворить.

Признать решения Управления Росреестра по Самарской области об отказе в государственной регистрации №63/001/820/2016-140, №63/001/820/2016-141, №63/001/820/2016-142 от 26.02.2016 – незаконными.

Обязать Управление Росреестра по Самарской области провести государственную регистрацию прекращения права собственности на земельный участок, площадью 1000 кв.м, с кадастровым номером №:646, расположенный по адресу: <адрес>; на земельный участок, площадью 1000 кв.м, с кадастровым номером №:679, расположенный по адресу: <адрес>, и государственную регистрацию права собственности и внести запись об ограничении (обременении) права – ипотеки на вновь образованный земельный участок с кадастровым номером на земельный участок с площадью 2000 кв.м, с кадастровым номером №:810, расположенный по адресу: <адрес>».

Заслушав доклад по делу судьи Самарского областного суда Вачковой И.Г., объяснения представителя Управления Росреестра по Самарской области - ФИО2 (по доверенности), поддержавшей доводы апелляционной жалобы, возражения представителя ФИО1 – ФИО3 (по доверенности), возражения представителя ПАО «Банк Зенит» - ФИО4 (по доверенности) на доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

ФИО1 обратился в суд с административным иском к Управлению Росреестра по Самарской области об оспаривании решений об отказе в государственной регистрации и понуждении осуществить государственную регистрацию права.

В обоснование заявленных требований указано, что 26.02.2016 Управление Росреестра по Самарской области отказало ФИО1 в государственной регистрации права собственности на земельный участок с кадастровым номером №:810, образованный в результате объединения земельных участков с кадастровыми номерами №:646 и №:679, принадлежащих административному истцу на праве собственности, расположенных по адресу <адрес>. Отказ мотивирован тем, что не представлены документы, необходимые в соответствии с ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 № 122-ФЗ, а именно: отдельное заявление, содержащее ходатайство о государственной регистрации прекращения ипотеки на объединенные земельные участки; заявление с ходатайством о государственной регистрации договора ипотеки на вновь образованный земельный участок; новые договоры, предметом которых будет являться вновь созданный земельный участок, поскольку на земельные участки зарегистрировано обременение (ипотека) ПАО Банк «Зенит». По мнению ФИО1 отказ Управления Росреестра по Самарской области в государственной регистрации незаконен, поскольку ипотека, как обременение, сохраняется в отношении каждого из земельных участков, образованных при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, предоставление дополнительных документов о ее прекращении и регистрации, а также предоставление на регистрацию договора ипотеки на новый объект, право собственности на который еще не зарегистрировано в установленном порядке, не предусмотрено законом.

Ссылаясь на указанные обстоятельства ФИО1 просил суд признать решения Управления Росреестра по Самарской области об отказе в государственной регистрации №63/001/820/2016 -140, №63/001/820/2016 -141, №63/001/820/2016-142 от 26.02.2016 – незаконными, а также обязать Управление Росреестра по Самарской области провести государственную регистрацию прекращения права собственности на земельный участок, площадью 1000 кв.м, с кадастровым номером №:646, и на земельный участок, площадью 1000 кв.м, с кадастровым номером №:679, и государственную регистрацию права собственности и ограничения (обременения) права – ипотеки на вновь образованный земельный участок с кадастровым номером на земельный участок с площадью 2000 кв.м, с кадастровым номером №:810, расположенный по адресу: <адрес>.

Судом постановлено вышеуказанное решение, с которым не согласилось Управления Росреестра по Самарской области, в апелляционной жалобе ставит вопрос об отмене решения как незаконного и необоснованного, указав, что решение суда не соответствует положениям ст.ст. 176, 226 КАС РФ.

В заседании судебной коллегии представитель Управления Росреестра по Самарской области – ФИО2 (по доверенности) доводы апелляционной жалобы поддержала и просила решение суда отменить по основаниям изложенным в жалобе.

Представитель ФИО1 – ФИО3 (по доверенности), представитель ПАО «Банк Зенит» ФИО4 (по доверенности) в судебном заседании возражали против удовлетворения апелляционной жалобы, просили оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, заслушав пояснения лиц участвовавших в судебном заседании, проверив законность и обоснованность судебного решения в соответствии с п. 1 ст. 308 КАС РФ, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

Согласно ч. 1 ст. 218 КАС РФ, гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями (включая решения, действия (бездействие) квалификационной коллегии судей, экзаменационной комиссии), должностного лица, государственного или муниципального служащего (далее - орган, организация, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями), если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности.

По смыслу положений ст. 227 КАС РФ для признания решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями (включая решения, действия (бездействие) квалификационной коллегии судей, экзаменационной комиссии), должностного лица, государственного или муниципального служащего незаконными необходимо наличие совокупности двух условий – несоответствие оспариваемых решений, действий (бездействия) нормативным правовым актам и нарушение прав, свобод и законных интересов административного истца.

При отсутствии хотя бы одного из названных условий решения, действия (бездействие) не могут быть признаны незаконными.

В силу ст. 2 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее также - государственная регистрация прав) - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Согласно ст. 18 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременении) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям законодательства РФ и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на имущество в Едином государственном реестре прав.

Пунктом 2 статьи 16 вышеназванного Закона к заявлению о государственной регистрации права должны быть приложены документы, необходимые для её проведения. Если иное не установлено настоящим Федеральным Законом и принятыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами, документами, необходимыми для государственной регистрации прав, предоставляются заявителем.

Материалами дела подтверждается, что ФИО1 является собственником земельных участков из категории земель населенных пунктов площадью 1000 кв.м с кадастровым номером №:646 и площадью 1000 кв.м с кадастровым номером №:679, расположенных по адресу: г<адрес>, с разрешенным использованием отдельностоящие жилые дома коттеджного типа на одну семью 1-3 этажа.

По данным регистрирующего органа, в отношении земельных участков с кадастровыми номерами №:646 и №:679 зарегистрирована ипотека на основании договора залога, заключенного между ПАО Банк «ЗЕНИТ» и ФИО1 от 18.02.2014.

Установлено, что собственником ФИО1 принято решение об объединении земельных участков с кадастровыми номерами №:646 и №:679, поставленных на кадастровый учет в установленном законом порядке, с образованием одного нового участка общей площадью 2000 кв.м с кадастровым номером №:810. В отношении образовавшегося земельного участка в результате объединения земельных участков составлен кадастровый паспорт.

15.01.2016 ФИО1 обратился в Управление Росреестра с заявлением о государственной регистрации прекращения права собственности на земельные участки с кадастровыми номерами №:646 и №:679 и государственной регистрации права собственности на вновь образованный земельный участок с кадастровым номером №:810, расположенный по адресу: <адрес>.

Уведомлениями Управления Росреестра по Самарской области от 25.01.2016 государственная регистрация приостановлена.

Установлено, что в целях устранения препятствий для государственной регистрации к документам на регистрацию приложено согласие Банка от 20.02.2016 на объединение вышеуказанных земельных участков, с условием одновременной регистрации ипотеки на вновь образованный земельный участок (л.д. 20).

26.02.2016 Управлением Росреестра по Самарской области ФИО1 отказано в регистрации на основании непредоставления последним документов в соответствии с ФЗ № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», а именно: отдельного заявления, содержащего ходатайство о государственной регистрации прекращения ипотеки на земельные участки с кадастровыми номерами №:646 и №:679, а также заявления, содержащего ходатайство о государственной регистрации договора ипотеки на вновь образованный земельный участок. Мотивируя тем, что земельные участки с кадастровыми номерами №:646 и №:679 имеют обременение в виде ипотеки, в связи с чем государственная регистрация вещного права на образованный земельный участок должна быть произведена одновременно с государственной регистрацией ограничения (обременения) права на этот участок на основании представленного нового договора об ипотеке.

Разрешая заявленный административный спор, удовлетворяя требования административного истца и признавая решения Управления Росреестра по Самарской области об отказе в государственной регистрации № №63/001/820/2016-140, №63/001/820/2016-141, №63/001/820/2016-142 от 26.02.2016 незаконными, суд первой инстанции исходил из того, что ФИО1 на регистрацию предоставлено согласие Банка от 20.02.2016 на объединение вышеуказанных земельных участков, с условием одновременной регистрации ипотеки на вновь образованный земельный участок, в связи с чем суд пришел к выводу, что в силу закона обременения ранее существовавших земельных участков сохраняются в отношении вновь образованного участка, соответственно не имеется препятствий для государственной регистрации права собственности ФИО1 на вновь образованный земельный участок.

Судебная коллегия находит приведенные суждения суда первой инстанции ошибочными, основанными на неверном толковании норм материального права.

В соответствии с ч.1 и ч.2 ст. 11.6 Земельного кодекса Российской Федерации при объединении смежных земельных участков образуется один земельный участок, и существование таких смежных земельных участков прекращается.

При объединении земельных участков у собственника возникает право собственности на образуемый земельный участок.

Согласно ч.6 ст. 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации не указанные в пунктах 2, 4 и 5 настоящей статьи обременения (ограничения) прав, за исключением обременений (ограничений) прав, возникших на основании договоров, сохраняются в отношении образуемых земельных участков, измененных земельных участков в прежних границах. В случае, если такие обременения (ограничения) прав на земельные участки установлены на основании договоров, применяются установленные пунктом 4 настоящей статьи правила о заключении договоров, об изменении договоров.

В соответствии с ч.1, ч.2 ст.16 Федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя. К заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения.

Согласно ч.1 ст.17 Федерального закона от 21.07.1997 N122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" основанием для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются, в том числе, договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки.

Согласно п. 1 ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение об изменении договора совершается в той же форме, что и договор.

Согласно пункту 5 и пункту 6 статьи 22.2 Федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», одновременно с государственной регистрацией права собственности и иных вещных прав на образуемые земельные участки осуществляется государственная регистрация ограничений (обременении) прав на такие земельные участки.

В случае если право на земельный участок, из которого при разделе, объединении или перераспределении образуются земельные участки, зарегистрировано в соответствии с настоящим Федеральным законом, одновременно с государственной регистрацией прав на образуемые земельные участки регистрируется прекращение права, ограничений (обременении) права на земельный участок, из которого были образованы такие земельные участки.

Согласно п. 2 ст. 23 Закона об ипотеке изменения и дополнения в регистрационную запись об ипотеке вносятся на основании соглашения между залогодателем и залогодержателем об изменении или о дополнении условий договора об ипотеке.

В силу п. 1, 3 ст. 29 Закона о регистрации государственная регистрация ипотеки проводится на основании заявления залогодателя или залогодержателя после государственной регистрации вещных прав залогодателя на недвижимое имущество. При государственной регистрации ипотеки указываются данные о залогодержателе, предмете ипотеки, стоимость обеспеченного ипотекой обязательства или данные о порядке и об условиях определения этой стоимости.

Таким образом, в системном толковании приведённых норм права объединение земельных участков, обременённых ипотекой на основании договора, должно производиться с согласия залогодержателя в той же форме, что и основной договор, т.е. путём составления нового договора или путем внесения изменений в ранее заключенный договор. При этом основанием приобретения права собственности на объединённый земельный участок является ч.1 и ч.2 ст. 11.6 Земельного кодекса Российской Федерации, что позволяет заключить новый договор ипотеки или внести изменения (дополнения) в ранее заключенный договор относительно нового предмета ипотеки (объединённого земельного участка), права на который не зарегистрированы.

Сторонами договора ипотеки от 18.02.2014 соглашение об изменении предмета договора ипотеки на государственную регистрацию не представлено.

Согласно абз.4, 10 ч.1 ст.20 Федерального закона от 21.07.1997 N122-ФЗ в государственной регистрации может быть отказано в случае, если не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя.

С учётом изложенного, судебная коллегия соглашается с государственным регистратором о невозможности регистрации прекращения права собственности на земельные участки с кадастровыми номерами №:646 и №:679 и в регистрации прав на образуемый земельный участок с кадастровым номером №:810 на основании представленных ФИО1 документов при наличии существующих обременений в виде ипотеки без внесения соответствующих изменений в договоры.

Поступившее от залогодержателя заявление о согласии на объединение земельных участков с условием одновременной регистрации ипотеки не может являться необходимым для регистрации документом в силу приведённых выше причин.

При таких обстоятельствах, отказ Росреестра по Самарской области в регистрации прекращения права собственности на земельные участки с кадастровыми номерами №:646 и №:679 и государственной регистрации права собственности на вновь образованный земельный участок с кадастровым номером №:810, закону не противоречит, поскольку одновременно с государственной регистрацией права собственности залогодателя на образуемый земельный участок должна осуществляться государственная регистрация прекращения права собственности и ипотеки на исходные земельные участки, а так же государственная регистрация ипотеки на образуемый земельный участок.

Таким образом, судебная коллегия приходит к выводу, что решение суда нельзя признать правильным и оно подлежит отмене по изложенным выше мотивам, с вынесением нового решения об отказе ФИО1 в удовлетворении административного иска к Управлению Росреестра по Самарской области об оспаривании решений об отказе в государственной регистрации и понуждении осуществить государственную регистрацию права.

На основании изложенного, руководствуясь ст.309-311 КАС РФ, судебная коллегия по административным делам Самарского областного суда

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Самарского районного суда г. Самары от 29 апреля 2016 года отменить, принять по делу новое решение, которым административный иск ФИО1 к Управлению Росреестра по Самарской области об оспаривании решений об отказе в государственной регистрации права и понуждении осуществить государственную регистрацию права - оставить без удовлетворения.

Апелляционную жалобу Управлению Росреестра по Самарской области удовлетворить.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в силу со дня его принятия, может быть обжаловано в суд кассационной инстанции в течение шести месяцев со дня вступления в законную силу.

Председательствующий –

Судьи –