Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело по апелляционной жалобе представителя административного истца Правительства Амурской области – ФИО1 на решение Амурского областного суда от 25 января 2018 года.

Заслушав дело по докладу судьи Бушманова А.П., пояснение лиц, участвующих в деле, судебная коллегия

У С Т А Н О В И Л А:

Правительство Амурской области обратилось в Амурский областной суд с административным исковым заявлением о признании незаконным решение комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости объектов недвижимости при Управлении Росреестра по Амурской области от 21 апреля 2017 года №323 о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости – нежилого здания (здание-комплекс) с кадастровым номером №, расположенного по <адрес>, принадлежащего на праве собственности ООО «Фауст».

В обоснование своих требований административный истец указал, что согласно выписке из единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН) кадастровая стоимость объекта недвижимости - нежилого здания с кадастровым номером №, расположенного по <адрес>, утверждена в размере 568 285 001,79 рублей.

21 апреля 2017 года на заседании комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости объектов недвижимости при Управлении Росреестра по Амурской области (далее - Комиссия) принято решение №323 о пересмотре кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости.

Названным решением Комиссии кадастровая стоимость объекта оценки – нежилого здания, общей площадью 5301,6 кв.м., с кадастровым номер №, по состоянию на 14 декабря 2016 года определена в размере его рыночной стоимости в сумме 158 853 000 рублей, согласно Отчету об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости от 10 февраля 2017 года №42/17, выполненным ООО «Агентство «Эксперт».

Кадастровая стоимость объекта недвижимости пересмотрена в сторону уменьшения более чем на 72%.

Согласно п. 20 Приказа Минэкономразвития России «Об утверждении порядка создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости» от 04 мая 2012 года №263, в случае, если рыночная стоимость объекта недвижимости отличается от его кадастровой стоимости более чем на тридцать процентов, комиссия принимает решение об отклонении заявления о пересмотре кадастровой стоимости, за исключением случаев, если заявителем представлено положительное экспертное заключение, соответствующее требованиям, установленным к нему законодательством Российской Федерации, и содержание и оформление отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости соответствуют требованиям статьи 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», от 29.07.1998 № 135-ФЭ требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки.

Административный истец считает, что отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости от 10 февраля 2017 года №42/17, выполненный ООО «Агентство «Эксперт», не соответствует пунктам 5 и 11 ФСО №7 – некорректно подобраны объекты-аналоги; нарушен п.5 ФСО №3 – нарушен принцип существенности; в нарушение подп. «з» п.8 ФСО №3 отсутствуют сведения об анализе рынка.

При таких обстоятельствах, административный истец просил суд:

- признать незаконным решение комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости объектов недвижимости при Управлении Росреестра по Амурской области от 21 апреля 2017 года №323 о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости – нежилого здания с кадастровым номером №, расположенного по <адрес>;

- исключить из ЕГРН сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости - нежилого здания с кадастровым номером №, расположенного по <адрес>, внесённые на основании решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости объектов недвижимости при Управлении Росреестра по Амурской области от 21 апреля 2017 года №323;

- восстановить величину кадастровой стоимости объекта недвижимости - нежилого здания с кадастровым номером №, расположенного по <адрес>, по состоянию на 14декабря 2016 года в размере 568 285 001, 79 рублей.

В суде первой инстанции представитель административного истца - ФИО2 поддержал доводы, изложенные в административном исковом заявлении, в полном объеме. Просил суд отменить решение комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости объектов недвижимости при Управлении Росреестра по Амурской области от 21 апреля 2017 года №323.

Представитель заинтересованного лица ООО «Фауст» - ФИО3 исковые требования не признал. Суду пояснил, что оснований для признания незаконным решение комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости объектов недвижимости при Управлении Росреестра по Амурской области от 27 июня 2017 года №754 не имеется. В удовлетворении административного иска просил отказать.

Решением Амурского областного суда от 25 января 2018 года административному истцу Правительству Амурской области отказано в удовлетворении заявленных требований.

В апелляционной жалобе представитель административного истца Правительства Амурской области – ФИО1 ставит вопрос об отмене решения суда первой инстанции в связи с существенным нарушением норм материального и процессуального права. Оспаривает выводы суда о допустимости экспертного заключения ООО «Амур Оценка», согласно которому отчет №42/17 от 10.02.2017, выполненный ООО «Агентство «Эксперт», соответствует требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года №135-Ф3 и федеральным стандартам оценки. Не соглашается с выводами суда об отсутствии оснований для назначения по делу повторной судебной оценочной экспертизы.

Приводит доводы о том, что судом первой инстанции не указано, по каким основаниям отклонены доводы правительства Амурской области о несоответствии экспертного заключения требованиям статьи 11 Федерального закона об оценочной деятельности, предусматривающим наличие в Отчете точного описания объекта оценки, характеризующее, количественные и качественные характеристики объекта оценки. Судом первой инстанции не дана правовая оценка доводам административного истца о том, что в нарушение пунктов 13-15 Федерального стандарта оценки № 7 Экспертом указано, что при подготовке Отчета оценщиком (стр. 11, пункт 48, 49 Заключения) проведен анализ наиболее эффективного использования объекта оценки. Представитель административного истца также дублирует доводы административного иска о том, что отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости от 10 февраля 2017 года №42/17, выполненный ООО «Агентство «Эксперт», не соответствует пунктам 5 и 11 ФСО №7 – некорректно подобраны объекты-аналоги; нарушен п.5 ФСО №3 – нарушен принцип существенности; в нарушение подп. «з» п.8 ФСО №3 отсутствуют сведения об анализе рынка.

Письменных возражений на апелляционную жалобу не поступило.

В суде апелляционной инстанции представитель административного истца Правительства Амурской области – ФИО2 настаивал на удовлетворении доводов, изложенных в апелляционной жалобе. Заявил ходатайство о назначении повторной судебной экспертизы.

Представитель заинтересованного лица ООО «Фауст» - ФИО3 возражал относительно назначения повторной экспертизы, полагая представленное экспертное заключение обоснованным и достоверным. Просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, а апелляционную жалобу представителя административного истца – без удовлетворения.

Определением судебной коллегии по административным делам Амурского областного суда от 14 июня 2018 года представителю административного истца правительства Амурской области в удовлетворении ходатайства о проведении повторной судебной оценочной экспертизы отказано.

Представители административных ответчиков – Управления Росреестра по Амурской области, Комиссии по рассмотрению споров при Управлении Росреестра по Амурской области, в судебное заседание не явились, о месте, дате и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом. Судебная коллегия, руководствуясь положениями статьи 150, части 6 статьи 226 КАС РФ, полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Судебная коллегия по административным делам Амурского областного суда, проверив законность и обоснованность оспариваемого судебного акта на основании статьи 308 КАС РФ, приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, в результате рассмотрения заявления Амурской ООО «Фауст» о пересмотре результатов кадастровой стоимости решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Амурской области от 21 апреля 2017 года №323 кадастровая стоимость объекта недвижимости - нежилого здания (здание-комплекс) с кадастровым номером №, расположенного по <адрес>, пересмотрена и установлена в размере его рыночной стоимости в сумме 158 853 000 рублей.

Полагая, что положенный в основу оспариваемого решения комиссии отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости не соответствует действующему законодательству, Правительство Амурской области обратилось с иском в суд.

Учитывая дату вынесения решения Комиссии и дату обращения с иском в суд, судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции, что установленный ч. 1 статьи 219 КАС РФ срок обращения в суд административным истцом не пропущен.

Исходя из положений Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости могут быть оспорены административным истцом, в том числе, посредством предъявления требований об оспаривании решений Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

В соответствии с ч. 5 ст. 245 КАС РФ, административное исковое заявление об оспаривании решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости рассматривается по правилам главы 22 настоящего Кодекса.

Согласно ч. 1 ст. 218 КАС РФ, гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями (включая решения, действия (бездействие) квалификационной коллегии судей, экзаменационной комиссии), должностного лица, государственного или муниципального служащего (далее - орган, организация, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями), если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности. Гражданин, организация, иные лица могут обратиться непосредственно в суд или оспорить решения, действия (бездействие) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, в вышестоящие в порядке подчиненности орган, организацию, у вышестоящего в порядке подчиненности лица либо использовать иные внесудебные процедуры урегулирования споров.

По указанной категории споров, в силу требований части 11 статьи 226 КАС РФ на административного истца возлагается обязанность доказывания обстоятельств, перечисленных в пунктах 1 и 2 части 9 указанной статьи, а именно, наличие нарушений прав, свобод и законных интересов административного истца, и соблюдения сроков обращения в суд.

На административного ответчика в силу требований процессуального закона возлагаются обязанности доказывания следующих обстоятельств, перечисленных в пунктах 3 и 4 части 9 статьи 226 КАС РФ, соблюдения требований нормативных правовых актов, устанавливающих полномочия органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, на принятие оспариваемого решения, совершение оспариваемого действия (бездействия); порядка принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемого действия (бездействия) в случае, если такой порядок установлен; оснований для принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемого действия (бездействия), если такие основания предусмотрены нормативными правовыми актами; а также соответствие содержания оспариваемого решения, совершенного оспариваемого действия (бездействия) нормативным правовым актам, регулирующим спорные отношения.

Статья 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", регламентирующая рассмотрение споров о результатах определения кадастровой стоимости, в качестве основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости предусматривает, в том числе, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или решением суда.

В случае если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано на основании установления рыночной стоимости объекта недвижимости, Комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости или отклоняет заявление о пересмотре кадастровой стоимости в случаях, предусмотренных порядком сознания и работы комиссии утвержденным приказом Минэкономразвития России от 4 мая 2012 года № 263 "Об утверждении порядка создания работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости".

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что ООО «Фауст» на праве собственности принадлежит объект недвижимости: нежилое здание с кадастровым номером №, расположенное по <адрес>.

Согласно выписке из ЕГРН кадастровая стоимость объекта недвижимости - нежилого здания с кадастровым номером №, расположенного по <адрес>, утверждена в размере 568 285 001,79 рублей.

28 марта 2017 года ООО «Фауст» обратилось в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Амурской области (далее - Комиссия) с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости – нежилого здания с кадастровым номером №, расположенного по <адрес>, для установления кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости в сумме 158 853 000 рублей, представив в Комиссию Отчет от 10 февраля 2017 года №42/17, выполненный ООО «Агентство «Эксперт» об определении рыночной стоимости указанного объекта недвижимости.

21 апреля 2017 года Комиссия, рассмотрев заявление, представленные им документы, в том числе отчет об оценке ООО «Агентство «Эксперт» от 10.02.2017 №42/17, приняла решение, которым кадастровая стоимость объекта недвижимости была установлена в размере его рыночной стоимости 158 853 000 рублей по состоянию на 14 декабря 2016 года.

При этом Комиссия руководствовалась положениями Федерального закона об оценочной деятельности, Порядком создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 04 мая 2012 г. N 263 (далее Порядком), федеральными стандартами оценки (далее ФСО).

В силу пункта 20 Порядка в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано по основанию установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, указанной в отчете об оценке объекта недвижимости, содержание и оформление которого соответствуют требованиям, установленным статьей 11 Федерального закона, требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки, и такая рыночная стоимость отличается от его кадастровой стоимости не более чем на тридцать процентов, комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Исходя из приведенных положений Закона об оценочной деятельности, а также Порядка, Комиссия наделена самостоятельными полномочиями по проверке достоверности отчета об оценке рыночной стоимости, в частности, соответствие отчета об определении рыночной стоимости статье 11 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Суд первой инстанции, в соответствии с положениями ст. 84 КАС РФ, оценив представленные доказательства в их совокупности, при объективном и непосредственном исследовании, пришел к выводу, что нарушений порядка создания и работы комиссии, порядка проведения заседания и голосования по заявлению, а также каких-либо иных нарушений действующего законодательства, которые могли бы повлиять на законность принятого комиссией по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Амурской области решения от 21 апреля 2017 года №323 не допущено.

В решении комиссии от 21 апреля 2017 года №323 приведены основания пересмотра кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером № и выводы о соответствии Отчёта №42/17 об оценке объекта оценки: нежилое здание площадью 23 743,5 кв.м., кадастровый номер №, расположенного по <адрес>, требованиям законодательства Российской федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям федеральных стандартов оценки (л.д. 19-20). Оснований не соглашаться с выводами суда не имеется.

Проверяя доводы административного истца о несоответствии отчёта об оценке, судом первой инстанции назначалась судебная экспертиза представленного в комиссию отчета №42/17 от 10.02.2017, составленного оценщиком «Агентство «Эксперт», на его соответствие требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки.

Согласно заключению эксперта ООО «Амур Оценка» от 29 декабря 2017 года №593-17 Отчет об оценке от 29 декабря 2017 года №42/17 соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности. Оценщиком не нарушены требования федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, к методам расчёта рыночной стоимости конкретного объекта оценки. Факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости, определены верно, ошибки при выполнении математических действий не допускались. информация, использованная оценщиком является достоверной, достаточной, проверяемой.

Оценивая заключение судебной экспертизы, проведенной ООО «Амур Оценка» от 29 декабря 2017 года на Отчет об оценке от 10 февраля 2017 года №42/17, суд первой инстанции признал его допустимым доказательством, отвечающим требования ст.59 КАС РФ.

В соответствии со статьей 8 Федерального закона от 31 мая 2001 г. № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме. Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции о допустимости экспертного заключения, поскольку исследования проведены объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме, что соответствует положениям п.1 ст.8 Федерального Закона от 31 мая 2001 года № 73-Ф3 «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации». Указанное заключение эксперта основано на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных согласно ч.2 ст.8 Закона №73-Ф3. Приведенные в заключение оценочной судебной экспертизы выводы эксперта не допускают их неоднозначного толкования.

Квалификация эксперта ООО «Амур Оценка» соответствует требованиям ст. 13 Закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» от 31 мая 2001 года №73-Ф3. Эксперт предупрежден об ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Таким образом, оснований сомневаться в обоснованности заключения эксперта, а также полагать о наличии противоречий в выводах эксперта у судебной коллегии не имеется, в этой связи основания для назначения по делу повторной экспертизы, установленные ч. 2 ст. 83 КАС РФ, отсутствуют.

Доводы апеллянта о необоснованном отказе суда первой инстанции в проведении по делу повторной экспертизы судебная коллегия отклоняет, поскольку указанное ходатайство разрешено судом первой инстанции в соответствии с нормами действующего процессуального законодательства.

Доводы апеллянта о том, что в нарушение пунктов 13-15 Федерального стандарта оценки № 7 Экспертом указано, что при подготовке Отчета оценщиком (стр. 11, пункт 48, 49 Заключения) проведен анализ наиболее эффективного использования объекта оценки, не свидетельствует о наличии в экспертном заключении неясностей и противоречий.

Согласно пункту 12 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО № 7)", утвержденного Приказом Министерства экономического развития РФ от 25 сентября 2014 года N 611, в основе оценок рыночной стоимости недвижимости лежит анализ наиболее эффективного использования.

Наиболее эффективное использование представляет собой такое использование недвижимости, которое максимизирует ее продуктивность (соответствует ее наибольшей стоимости) и которое физически возможно, юридически разрешено (на дату определения стоимости объекта оценки) и финансово оправдано (п. 13 ФСО №7).

Наиболее эффективное использование объекта недвижимости может соответствовать его фактическому использованию или предполагать иное использование, например ремонт (или реконструкцию) имеющихся на земельном участке объектов капитального строительства (п. 14 ФСО №7).

Анализ наиболее эффективного использования позволяет выявить наиболее прибыльное использование объекта недвижимости, на который ориентируются участники рынка (покупатели и продавцы) при формировании цены сделки. При определении рыночной стоимости оценщик руководствуется результатами этого анализа для выбора подходов и методов оценки объекта оценки и выбора сопоставимых объектов недвижимости при применении каждого подхода (п. 14 ФСО №7).

Анализ наиболее эффективного использования объекта оценки проводится, как правило, по объемно-планировочным и конструктивным решениям. Для объектов оценки, включающих в себя земельный участок и объекты капитального строительства, наиболее эффективное использование определяется с учетом имеющихся объектов капитального строительства. При этом такой анализ выполняется путем проведения необходимых для этого вычислений либо без них, если представлены обоснования, не требующие расчетов (п. 15 ФСО №7).

Рассмотрев критерии анализа наиболее эффективного использования, Оценщик ООО «Агентство «Эксперт» пришел к выводу, что исходя из месторасположения, физического состояния (хорошее), текущего использования (комплекс подсобно - складских помещений), а также рассматривая вариант использования не требующий вложений на реконструкцию представленного к оценке объекта, Оценщик считает, что наиболее эффективным вариантом использования оцениваемого имущества будет являться его текущее использование, т.е. в качестве складского помещения. Ставка арендной платы для оцениваемого объекта будет определяться как арендная ставка при наиболее эффективном использовании объекта, т. е. для складского помещения.

Эксперт ООО «Амур Оценка», проверив отчет на соответствие вышеуказанным требованиям, нарушений не усмотрел.

Оснований не доверять выводам эксперта, сомневаться в них, у судебной коллегии не имеется, эксперт имеет необходимую квалификацию, предупрежден об уголовной ответственности и не заинтересован в исходе дела.

Доводы апелляционной жалобы не могут послужить основаниями для отмены или изменения правильного и обоснованного судебного постановления, им аналогична позиция Правительства Амурской области в суде первой инстанции, которой суд дал надлежащую правовую оценку, подробно изложив мотивы признания позиции административного истца несостоятельной.

Судебная коллегия не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы, которая не содержит доказательств, опровергающих выводы суда и выводы Комиссии об обоснованности установления кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости в размере равном его рыночной стоимости, а также опровергающих результаты рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером №.

При таких обстоятельствах, решение суда первой инстанции об отказе в удовлетворении заявленных требований Правительства Амурской области о признании незаконным решение комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости объектов недвижимости при Управлении Росреестра по Амурской области от 21 апреля 2017 года №323 о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости – нежилого здания с кадастровым номером №, расположенного по <адрес>; исключении из Единого государственного реестра недвижимости сведений о кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости; восстановлении величины кадастровой стоимости данного объекта недвижимости в размере 568 285 001, 79 рублей, является законным и обоснованным.

Руководствуясь ст. ст. 307-311 КАС РФ, судебная коллегия

о п р е д е л и л а:

Решение Амурского областного суда от 25 января 2018 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу представителя административного истца Правительства Амурской области – ФИО1, - без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

Судьи коллегии