Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело № 3а-3378/2019 по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Телекоммуникационная компания «НЕОТЕЛ» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости по апелляционной жалобе Департамента городского имущества города Москвы на решение Московского городского суда от 21 октября 2019 г., которым заявленные требования удовлетворены.

Заслушав доклад судьи Первого апелляционного суда общей юрисдикции Бузмакова С.С., судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции,

установила:

общество с ограниченной ответственностью «Телекоммуникационная компания «НЕОТЕЛ» (далее также – ООО «ТК «НЕОТЕЛ», административный истец), являясь собственником нежилого здания с кадастровым номером №, общей площадью <данные изъяты> кв. м, расположенного по адресу: <адрес>, а также арендатором земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью <данные изъяты> кв. м, расположенного по адресу: <адрес>, обратилось в Московский городской суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости данных объектов недвижимости, установленной по состоянию на 1 января 2018 г. в размерах: 325 210 100 рублей 53 копейки, 324 159 051 рубль 98 копеек.

Административный истец просил (с учётом уточнённых требований) установить кадастровую стоимость нежилого здания и земельного участка в размере их рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2018 г. в суммах 89 583 262 рубля 35 копеек (№) и 89 293 737 рублей 65 копеек (№).

В обоснование заявленного требования ООО «ТК «НЕОТЕЛ» указало, что установленная кадастровая стоимость объектов недвижимости значительно превышает их рыночную стоимость, чем нарушаются права юридического лица как плательщика налога на имущество организаций и плательщика арендной платы, размер которых исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта налогообложения (предмета договора аренды).

Решением Московского городского суда от 21 октября 2019 г. административное исковое заявление ООО «ТК «НЕОТЕЛ» удовлетворено.

В апелляционной жалобе Департаментом городского имущества города Москвы поставлен вопрос об отмене решения суда ввиду его незаконности и необоснованности и принятии нового судебного акта об отказе ООО «ТК «НЕОТЕЛ» в удовлетворении административного иска.

Административный ответчик считает, что у административного истца отсутствует право на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, так как арендатор не вправе выступать заказчиком оценки рыночной стоимости государственного земельного участка; в материалах административного дела отсутствуют доказательства, подтверждающие наличие какой-либо ошибки при проведении государственной кадастровой оценки недвижимости; оспаривая кадастровую стоимость объектов недвижимости, административный истец фактически пытается уменьшить императивно установленный, обязательный, индивидуально определённый налоговый платёж, а также изменить условия договоров аренды, что не основано на законе; заключение судебной экспертизы, положенное в основу судебного решения, составлено с нарушением требований законодательства Российской Федерации о государственной судебно-экспертной и оценочной деятельности, а также требований федеральных стандартов оценки, в связи с чем не подтверждает действительную рыночную стоимость объектов оценки.

Относительно апелляционной жалобы ООО «ТК «НЕОТЕЛ» поданы возражения о необоснованности её доводов, с просьбой оставить решение суда первой инстанции без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель Департамента городского имущества города Москвы и Правительства Москвы участие не принимал, представил ходатайство о рассмотрении апелляционной жалобы в его отсутствие.

Представители ООО «ТК «НЕОТЕЛ», Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, извещённые о месте и времени рассмотрения административного дела надлежащим образом, в судебном заседании участие не принимали.

Учитывая положения статей 96, 150, 307 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, принимая во внимание, что информация о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы размещена на сайте Первого апелляционного суда общей юрисдикции в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Проверив материалы дела, обсудив доводы, изложенные в апелляционной жалобе и возражениях на неё, судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции приходит к следующему.

Производство по административным делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости регулируется главой 25 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Так, частью 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации определено, что с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (пункт 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

В соответствии с частью 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных данной статьёй), в комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости в случае её создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Как установлено судом и следует из материалов административного дела, ООО «ТК «НЕОТЕЛ» является собственником нежилого здания с кадастровым номером №, общей площадью 3 336,1 кв. м, назначение: нежилое, расположенного по адресу: <адрес> (свидетельство о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ№).

Кроме того, в соответствии с договором аренды земельного участка, предоставляемого правообладателю зданий, строений, сооружений, расположенных на земельном участке, от ДД.ММ.ГГГГ№ ООО «ТК «НЕОТЕЛ» является арендатором земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью <данные изъяты> кв. м, категория земель: земли населённых пунктов, вид разрешённого использования: для размещения коммерческих организаций, не связанных с проживанием населения, для размещения учреждений и организаций бытового обслуживания, расположенного по адресу: <адрес> (выписка из Единого государственного реестра недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ№).

В силу требований главы 30 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – Налоговый кодекс РФ) и Закона города Москвы от 5 ноября 2003 г. № 64 «О налоге на имущество организаций» в отношении нежилого здания административный истец является плательщиком налога на имущество организаций, размер которого исчисляется исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Согласно положениям статей 65, 66 Земельного кодекса Российской Федерации, статей 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также условиям договора аренды, в отношении земельного участка административный истец является плательщиком арендной платы, размер которой также определяется исходя из кадастровой стоимости предмета договора аренды.

Таким образом, довод апелляционной жалобы об отсутствии у ООО «ТК «НЕОТЕЛ» права на оспаривание кадастровой стоимости земельного участка основан на ошибочном толковании норм действующего законодательства.

Распоряжением Департамента городского имущества города Москвы от 29 ноября 2018 г. № 40557 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в городе Москве по состоянию на 1 января 2018г.» кадастровая стоимость нежилого здания и земельного участка по состоянию на 1 января 2018 г. установлена в размерах: 325 210 100 рублей 53 копейки и 324 159 051 рубль 98 копеек соответственно.

Оспаривая результаты определения кадастровой стоимости, ООО «ТК «НЕОТЕЛ» в обоснование своих доводов представило суду отчёт об оценке рыночной стоимости объекта капитального строительства и земельного участка от 26 марта 2019 г. №, подготовленный оценщиком общества с ограниченной ответственностью «<данные изъяты>», согласно которому рыночная стоимость по состоянию на 1 января 2018 г. нежилого здания с кадастровым номером № составляет: 157 166 389 рублей, земельного участка с кадастровым номером № – 129 872 312 рублей.

Учитывая возражения административных ответчиков Правительства Москвы и Департамента городского имущества города Москвы относительно принятия вышеназванного отчёта об оценке в качестве допустимого доказательства по административному делу, на основании определения Московского городского суда от 11 июля 2019 г. и в соответствии со статьёй 77 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации по административному делу назначена судебная оценочная экспертиза.

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы №, проведённой экспертом общества с ограниченной ответственностью «<данные изъяты>» ФИО.:

отчёт об оценке рыночной стоимости объекта капитального строительства и земельного участка от 26 марта 2019 г. №, подготовленный оценщиком ООО КГ «<данные изъяты>», не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе Федеральному закону от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее также – Закон об оценочно деятельности), федеральным стандартам оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности;

рыночная стоимость по состоянию на 1 января 2018 г. нежилого здания с кадастровым номером № составляет 89 583 262 рубля, земельного участка с кадастровым номером № – 89 263 737 рублей.

Устанавливая размер кадастровой стоимости нежилого здания и земельного участка в размере рыночной стоимости на основании экспертного заключения, суд первой инстанции исходил из того, что приведённое выше экспертное заключение (№) соответствует действующему законодательству Российской Федерации об экспертной и оценочной деятельности, содержит указание на применение экспертом при проведении исследования и производстве расчётов нормативных правовых актов и нормативных документов в области оценочной деятельности, стандартов по проведению оценки, учебных пособий, справочной аналитики и коэффициентов корректировок.

В заключении эксперта содержатся исчерпывающие суждения и выводы относительно совокупности всех ценообразующих факторов как по объектам- аналогам, так и по объектам оценки. В процессе исследования эксперт проанализировал возможность применения доходного, сравнительного и затратного подходов, а также соответствующих методов оценки, и пришёл к обоснованному выводу о возможности применения при определении рыночной стоимости объектов оценки сравнительного и доходного подходов.

Суд, исследовав и оценив в соответствии с правилами статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации заключение эксперта по результатам проведённой судебной оценочной экспертизы, признал требования административного истца обоснованными и подлежащими удовлетворению, поскольку доказательства, опровергающие выводы, изложенные в указанном заключении эксперта, а также документы, содержащие сведения об иной рыночной стоимости спорных нежилого здания и земельного участка, другие лица, участвующие в деле, не представили.

Вместе с тем, судебная коллегия не может согласиться с утверждением суда первой инстанции о том, что заключение эксперта ООО «<данные изъяты>» №, полностью соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об экспертной и оценочной деятельности.

Для целей Закона об оценочной деятельности под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчуждён на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платёж за объект оценки выражен в денежной форме (статья 3).

Отношения по взиманию налогов и сборов в Российской Федерации, в том числе налога на добавленную стоимость (далее также – НДС), регулируются законодательством Российской Федерации о налогах и сборах.

Согласно статье 19 Налогового кодекса РФ налогоплательщиками признаются организации и физические лица, на которых в соответствии с Налоговым кодексом РФ возложена обязанность по уплате налогов.

Режим налогообложения НДС не может определять различия в величине стоимости одного и того же объекта недвижимости.

Ни законодательство об оценочной деятельности, ни налоговое законодательство не предусматривает, что при определении рыночной стоимости объекта недвижимости для целей установления кадастровой стоимости налог на добавленную стоимость является ценообразующим фактором и увеличивает её размер. В свою очередь, реализация объектов недвижимости по рыночной стоимости является объектом налогообложения и в этом случае налог на добавленную стоимость подлежит определению по правилам главы 21 Налогового кодекса РФ. Поэтому величина рыночной стоимости, установленная в качестве кадастровой стоимости, не должна зависеть от особенностей налогообложения НДС, в частности, самого налогоплательщика по налогу на имущество организаций, а рыночная информация, используемая для её определения, не анализируется на предмет наличия или отсутствия в ценах налога на добавленную стоимость. При этом такая рыночная стоимость не должна отражать включение или невключение в её состав величины НДС. Следовательно, определение рыночной стоимости с выделением в её составе налога на добавленную стоимость противоречит приведённым нормам законодательства об оценочной деятельности.

Согласно заключению эксперта ООО «<данные изъяты>» № рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером № и земельного участка с кадастровым номером № определена с применением сравнительного и доходного подходов, при этом эксперт установил итоговую рыночную стоимость спорных объектов недвижимости без учёта (за вычетом) величины налога на добавленную стоимость.

В связи с изложенными обстоятельствами определением судебной коллегии по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции от 21 апреля 2020 г. по настоящему административному делу назначена дополнительная судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено тому же эксперту. Перед экспертом поставлен вопрос: какова рыночная стоимость по состоянию на 1 января 2018 г. нежилого здания с кадастровым номером № и земельного участка с кадастровым номером №? В мотивировочной части определения суд апелляционной инстанции указал, что эксперт должен определить рыночную стоимость объекта оценки безотносительно величины налога на добавленную стоимость.

В соответствии с заключением дополнительной судебной оценочной экспертизы №, проведённой экспертом ООО «<данные изъяты>» ФИО., по состоянию на 1 января 2018 г. рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером № составляет 93 059 880 рублей 40 копеек, земельного участка с кадастровым номером № – 92 759 119 рублей 60 копеек. Рыночная стоимость объектов недвижимости определена экспертом безотносительно величины НДС.

Согласно статье 59 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации заключение эксперта относится к доказательствам по делу, которое подлежит оценке судом в соответствии со статьёй 84 данного Кодекса в совокупности с другими доказательствами по делу.

Приведённое заключение дополнительной судебной оценочной экспертизы № подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, который предупреждён об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Эксперт ФИО имеет диплом о профессиональной переподготовке по программе «Профессиональная оценка и экспертиза объекта и прав собственности» специализация «Оценка стоимости предприятия (бизнеса)», повысила квалификацию по программам «Оценка стоимости предприятия (бизнеса)», «Оспаривание кадастровой стоимости», «Судебная экспертиза», «Оспаривание кадастровой стоимости», включена в реестр членов Некоммерческого партнёрства «Саморегулируемая организация оценщиков «Экспертный совет», имеет значительный стаж оценочной и экспертной работы, при осуществлении оценочной и экспертной деятельности её гражданская ответственность застрахована.

Заключение дополнительной судебной оценочной экспертизы содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорных объектов недвижимости, и соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки, в связи с чем у судебной коллегии отсутствуют основания ставить выводы эксперта под сомнение.

Исходя из разъяснений, содержащихся в пункте 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости.

Судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции, проанализировав заключение дополнительной судебной оценочной экспертизы в совокупности с другими имеющимися по делу доказательствами, считает необходимым определить кадастровую стоимость спорных объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости, определённой в заключении эксперта в рамках проведённой в суде апелляционной инстанции дополнительной судебной оценочной экспертизы.

Доводы апелляционной жалобы о том, что административным истцом не представлено доказательств использования недостоверных сведений об объектах оценки, нарушения методики и (или) процедуры проведения государственной кадастровой оценки, судебной коллегией во внимание не принимаются, так как административный истец, являясь собственником нежилого здания, обязан производить уплату налогов исходя из кадастровой стоимости спорного нежилого здания, и как арендатор земельного участка обязан вносить арендную плату, размер которой также исчисляется исходя из кадастровой стоимости предмета договора аренды, в связи с чем он вправе ставить вопрос об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной. Установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объектов недвижимости, и внесение её в качестве кадастровой стоимости, направлено, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учёта уникальных характеристик объектов оценки, и не направлено на опровержение предполагаемой достоверности ранее установленных результатов кадастровой оценки.

В связи с изложенным решение Московского городского суда от 21 октября 2019 г. в части установления кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером № и земельного участка с кадастровым номером № подлежит изменению с установлением кадастровой стоимости данных объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2018 г. в суммах, определённых в заключении дополнительной судебной оценочной экспертизы №, то есть в суммах 93 059 880 рублей 40 копеек и 92 759 119 рублей 60 копеек.

Иные доводы апелляционной жалобы не опровергают выводов суда, они были предметом рассмотрения суда первой инстанции, им дана надлежащая оценка, с которой апелляционная инстанция полностью соглашается.

Таким образом, в остальной части обжалуемое решение является законным и обоснованным, оснований для его отмены, предусмотренных статьёй 310 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, не имеется.

Руководствуясь статьями 308 – 311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции

определила:

решение Московского городского суда от 21 октября 2019 г. изменить в части установления кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами №, №.

Установить по состоянию на 1 января 2018 г. кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером № в размере рыночной стоимости в сумме 93 059 880 рублей 40 копеек, земельного участка с кадастровым номером № – в сумме 92 759 119 рублей 60 копеек.

В остальной части решение Московского городского суда от 21 октября 2019 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу Департамента городского имущества города Москвы – без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи