Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело №3а-3035/2019 по апелляционной жалобе Правительства Москвы и Департамента городского имущества города Москвы на решение Московского городского суда от 25 сентября 2019 года, которым удовлетворено административное исковое заявление акционерного общества «Спортивно-экологический комплекс «Лата Трэк» об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2016 года,

Заслушав доклад судьи Первого апелляционного суда общей юрисдикции Овсянкиной Н.В., возражения представителя АО «СЭК «Лата Трэк» ФИО1, судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции

установила:

акционерное общество «Спортивно-экологический комплекс «Лата Трэк» (далее АО СЭК «Лата Трэк») обратилось в Московский городской суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости принадлежащего ему на праве аренды земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 1 454 350 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, в размере равном его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2016 года.

В обоснование заявленных требований АО СЭК «Лата Трэк» указало, что установленная в отношении данного объекта недвижимого имущества постановлением Правительства Москвы от 29 ноября 2016 года №791-ПП кадастровая стоимость в размере 32 463 011 742 руб. значительно превышает его рыночную стоимость в размере 82 401 000 руб., определенную на основании отчета об оценке от 27.04.2017 года № от 27.04.2017, подготовленного оценщиком <данные изъяты>, чем нарушаются права и обязанности общества как плательщика арендной платы, размер которой рассчитывается исходя из кадастровой стоимости земельного участка.

В судебном заседании представитель административного истца АО СЭК «Лата Трэк» по доверенности ФИО2 поддержала заявленные требования с учетом их уточнения по результатам проведенной по делу судебной экспертизы.

Представитель административных ответчиков Правительства Москвы и Департамента городского имущества города Москвы ФИО3 возражал против удовлетворения заявленных требований.

Решением Московского городского суда от 25 сентября 2019 года административное исковое заявление АО СЭК «Лата Трэк» удовлетворено, кадастровая стоимость земельного участка установлена в размере 653 686 000 руб.

Не согласившись с постановленным по делу судебным решением, Департамент городского имущества г. Москвы и Правительство Москвы подали апелляционную жалобу, в которой административные ответчики со ссылкой на незаконность и необоснованность судебного акта, как принятого с нарушением норм материального и процессуального права, просили его отменить.

В обоснование доводов жалобы указывают, что административный истец не вправе был выступать заказчиком оценки рыночной стоимости земельного участка, находящегося в государственной собственности, поскольку является его арендатором. Административный истец также не вправе продавать земельный участок. Для спорного земельного участка кадастровая стоимость является основой расчета его выкупной цены, следовательно, требуя установления рыночной стоимости согласно отчета об оценке, административный истец фактически оспаривает потенциальную цену продажи участка, в свою очередь продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется по цене, установленной соответственно органами исполнительной власти и органами местного самоуправления и данная цена является нормативно установленной.

Административный истец, требуя установления кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, пытается в одностороннем порядке изменить условия договора аренды, что не предусмотрено договором. Административным истцом не представлено доказательств нарушения общих начал определения арендной платы, установленных законодателем.

По мнению административных ответчиков, заключение судебной оценочной экспертизы не соответствует требованиям Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», поскольку экспертом необоснованно применение в качестве объектов-аналогов предложений по продаже объектов недвижимости из сети Интернет.

Относительно апелляционной жалобы АО СЭК «Лата Трэк» представлен отзыв, в котором административный истец указывает на необоснованность поданной жалобы и законность принятого судом решения.

В судебное заседание апелляционной инстанции представители Департамента городского имущества города Москвы, Правительства Москвы Управления Росреестра по г. Москве не явились, о времени и месте слушания дела извещены надлежащим образом.

В соответствии с частью 7 статьи 96 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации информация о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы размещена на сайте Первого апелляционного суда общей юрисдикции в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

Учитывая категорию обжалуемого судебного акта, наличие доказательств надлежащего извещения участвующих в деле лиц о времени и месте судебного разбирательства, суд апелляционной инстанции считает возможным рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие неявившихся участников административного судопроизводства, в порядке, установленном статьями 150, 306, 307 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и возражений на нее, судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции приходит к следующим выводам.

Согласно части 1 статьи 308 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд апелляционной инстанции рассматривает административное дело в полном объеме и не связан основаниями и доводами, изложенными в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

В соответствии с частью 2 статьи 310 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для административного дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для административного дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам административного дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции исходил из того, что установленная в результате государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость принадлежащего административному истцу на праве аренды земельного участка с кадастровым номером № в размере 32 463 011 742 руб. не соответствует его рыночной стоимости, в связи с чем, оценив представленные в материалы дела письменные доказательства, руководствуясь положениями статей 65, 66 Земельного кодекса Российской Федерации, Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности), постановлением Правительства Москвы от 25 апреля 2006 года № 273-ПП «О совершенствовании порядка установления ставок аренды за землю в городе Москве», пришел к выводу об их удовлетворении.

При этом суд исходил из результатов проведенной по административному делу судебной оценочной экспертизы, установившей несоответствие представленного административным истцом отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости требованиям законодательства об оценочной деятельности и определившей размер рыночной стоимости земельного участка.

Судебная коллегия находит выводы суда о наличии у административного истца права на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости обоснованными.

В силу статьи 5 Земельного кодекса Российской Федерации правообладателями земельного участка являются, в том числе и арендаторы.

Арендатор земельного участка, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности указанного лица, наравне с собственником земельного участка либо органом местного самоуправления, осуществляющим правомочия собственника объекта недвижимости, наделен правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости в комиссии и в суде, в том числе посредством предъявления требования об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной.

Не являясь обладателем вещного права на земельный участок, арендатор по договору аренды приобретает право временного владения и пользования объектом недвижимости, а также обязанность своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором аренды (статьи 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», лицо, имеющее исключительное право выкупа или аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе оспорить его кадастровую стоимость, если выкупная цена или арендная плата такого участка исчисляется исходя из его кадастровой стоимости (статья 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, пункты 1 и 2 статьи 2, пункты 2, 2.2 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»).

Необходимость наличия согласия собственника на такой пересмотр, выраженного в договоре аренды либо в иной письменной форме, о чем указано в абзаце 7 пункта 6 названного Постановления, требуется только в случае аренды имущества, находящегося в собственности граждан или юридических лиц, что к рассматриваемой ситуации не применимо, так как предметом договора аренды является земельный участок, находящийся в собственности города Москвы.

Доводы административного ответчика о том, что арендатор не вправе выступать заказчиком отчета об оценке также являются несостоятельными. Действительно, абзацем 12 статьи 10 Закона об оценочной деятельности предусмотрено, что в отношении оценки объектов, принадлежащих муниципальным образованиям, договор на проведение оценки от имени заказчика заключается лицом, уполномоченным собственником на совершение сделок с объектами, если иное не установлено законодательством Российской Федерации, однако в рассматриваемом случае договор на оценку заключен не от имени собственника, а от имени владельца объекта недвижимости на основании статьи 6 данного Федерального закона, согласно которой юридические лица имеют право на проведение оценщиком оценки любых принадлежащих им объектов оценки.

Разрешая заявленные требования по существу, суд первой инстанции установил, что АО СЭК «Лата Трэк» является пользователем спорного земельного участка на основании договора аренды №, заключенного 4 сентября 2009 года между Департаментом земельных ресурсов города Москвы и ЗАО «СЭК «ЛатаТрэк» во исполнение решения Арбитражного суда г. Москвы от 28 июня 2007 года по делу №. Указанным решением суд удовлетворил исковые требования ЗАО «СЭК «ЛатаТрэк» о понуждении заключить договор аренды земельного участка и обязал Департамент земельных ресурсов г. Москвы заключить с ЗАО «СЭК «Лата-Трэк» договор аренды земельных участков общей площадью, 1 468 353, 9 кв.м, кадастровый номер №, имеющих адресные ориентиры: <адрес>, сроком на 25 лет, по условиям проекта договора, с учетом арендных платежей согласно постановлению Правительства г. Москвы.

Материалами дела подтверждено, что спорный земельный участок с кадастровым номером № по состоянию на дату оценки (1 января 2016 года) имел следующие ценообразующие характеристики: местоположение: <адрес> (<адрес>, ближайшая станция метро <данные изъяты>, окружение: жилая застройка и объекты культурно-развлекательного и оздоровительного назначения), общая площадь : 1 454 350 кв.м., категория земель : земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: эксплуатация велодороги: земельные участки, предназначенные для размещения объектов физической культуры и спорта, земельные участки, занятые особо охраняемыми территориями и объектами.

Из приложения к договору аренды следует, что кадастровая стоимость спорного земельного участка на дату заключения договора составляла 25 702 407 593 руб.

На спорном земельном участке расположено 8 объектов недвижимого имущества, права на которые зарегистрированы в Едином государственном реестре недвижимости:

- с кадастровым номером № (кольцевая автодорога 1978 года постройки);

- с кадастровым номером № (сооружение коммунального назначения);

- с кадастровым номером № (нежилое одноэтажное кирпичное здание 1939 года постройки, площадью 44,1 кв.м);

- с кадастровым номером № (сооружение, водопровод);

- с кадастровым номером № (нежилое двухэтажное кирпичное здание 1939 года постройки, площадью 964,2 кв.м);

- с кадастровым номером № (нежилое одноэтажное кирпичное здание 1973 года постройки, площадью 13 кв.м);

- с кадастровым номером № (нежилое одноэтажное кирпичное здание 1965 года постройки, площадью 29,7 кв.м);

- с кадастровым номером № (сооружение коммунального назначения – водопровод).

Кроме вышеуказанных объектов на спорном земельном участке располагаются прочие сооружения спортивной базы (судейские вышки, батуты, фудкорты, горнолыжные склоны, теннисные корты, ангары, металлоконструкции колон, анкерные рамы, сарай, трибуны и пр.).

Оцениваемый земельный участок полностью входит в границы особо охраняемой природной территории <данные изъяты> на основании постановления Правительства Москвы от 29 декабря 1998 года №1012 «О проектных предложениях по установлению границ особо охраняемых природных территорий: природно-исторического парка «Москворецкий» и природно-исторического парка «Останкино».

Административный истец в силу требований статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации и условий договора аренды земельного участка является плательщиком арендной платы в отношении спорного объекта недвижимости уплачивает арендные платежи исходя из его кадастровой стоимости.

Кадастровая стоимость принадлежащего административному истцу на праве аренды земельного участка утверждена постановлением правительства Москвы от 29 ноября 2016 года № 791-ПП по состоянию на 1 января 2016 года в размере 32 463 011 742 рублей.

Понятие кадастровой стоимости определено в пункте 3 Федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости (ФСО № 4)» (утв. Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 22 октября 2010 года № 508).

Под кадастровой стоимостью понимается установленная в процессе государственной кадастровой оценки стоимость объекта недвижимости, определенная методами массовой оценки, или, при невозможности определения рыночной стоимости методами массовой оценки, рыночная стоимость, определенная индивидуально для конкретного объекта недвижимости в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Согласно пункту 1 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка его кадастровая стоимость устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3 статьи 66 названного Кодекса).

Таким образом, действующими нормами федерального законодательства предусмотрена возможность определения кадастровой стоимости земельного участка либо в результате проведения государственной кадастровой оценки, либо путем установления кадастровой стоимости в размере рыночной, определенной индивидуально для этого земельного участка с учетом всех его уникальных характиристик. Законодательство допускает возможность пересмотра кадастровой стоимости земельного участка, установленной в результате государственной кадастровой оценки, при определении рыночной стоимости данного участка.

Отношения, возникающие при осуществлении оценочной деятельности, регулируются Законом об оценочной деятельности, в соответствии с положениями статьи 24.18 которого результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, - в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (абз. 1).

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (абз. 4).

Согласно статье 3 Закона об оценочной деятельности под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

При этом рыночная стоимость, в силу прямого указания цитируемого закона, может быть установлена в результате оценочной деятельности, то есть специальной профессиональной деятельности субъектов оценочной деятельности, направленной на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой, ликвидационной, инвестиционной или иной предусмотренной федеральными стандартами оценки стоимости.

С учетом положений статьи 59 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одним из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Закона об оценочной деятельности и Федеральных стандартов оценки.

Согласно статье 11 Закона об оценочной деятельности итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки, независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки. Отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

В подтверждение рыночной стоимости земельного участка заявителем был представлен отчет об оценке от 18 декабря 2017 года №, подготовленный оценщиком <данные изъяты>ФИО7, согласно которому рыночная стоимость спорного земельного участка по состоянию на 1 января 2016 года составила 82 401 000 руб.

Решением от 28 февраля 2019 года Комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданная на основании приказа Росреестра от 26 октября 2014 года № П/481 в городе Москве при территориальном органе в городе Москве, заявление ЗАО «СЭК «Лата Трэк» от 27 декабря 2017 года о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка отклонила, ввиду несоответствия указанного отчета требованиям законодательства об оценочной деятельности, поскольку расчет рыночной стоимости объекта оценки произведен одним подходом (доходным) на основании данных, полученных от заказчика оценки, а не на рыночных данных развитого рынка недвижимости Москвы и приведенных корректировками к идентичности с объектом оценки, оценщик произвел оценку бизнеса правообладателя объекта оценки, что вводит в заблуждение и не формирует стоимость оцениваемого земельного участка, представленного на открытом рынке, как условно свободного.

Кроме того, Комиссия указала, что представленное вместе с отчетом положительное экспертное заключение не соответствует требованиям установленным к нему Федеральным стандартом оценки №5, утвержденным приказом Минэкономразвития России от 4 июля 2011 года №328.

Невозможность урегулирования спора о кадастровой стоимости в досудебном порядке послужила основанием для обращения с административным иском в суд.

В соответствии с положениями статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Поскольку в процессе рассмотрения дела административным ответчиком правильность выводов оценщика о рыночной стоимости земельного участка была поставлена под сомнение, суд первой инстанции обоснованно назначил по делу судебную оценочную экспертизу в целях проверки отчета об оценке на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности и правильности определенной в нем рыночной стоимости земельного участка, что согласуется с разъяснениями пункта 23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости».

По результатам первичной судебной оценочной экспертизы, проведенной экспертом ФИО8 (заключение эксперта № от 7 августа 2019 года) отчет об оценке от 18 декабря 2017 года №, подготовленный оценщиком <данные изъяты>ФИО7, был оценен как не соответствующий требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки Российской Федерации.

Определяя рыночную стоимость спорного земельного участка, эксперт ФИО14., применив сравнительный и доходный подходы к оценке, рассчитал ее по состоянию на 1 января 2016 года в размере 653 686 000 руб.

Суд первой инстанции согласился с указанным заключением эксперта, оценил его в качестве допустимого и достоверного доказательства и, отказав в удовлетворении ходатайства административного ответчика о проведении по делу повторной судебной оценочной экспертизы, установил кадастровую стоимость спорного земельного участка в размере, равном его рыночной стоимости, определенном заключением эксперта ФИО8

Между тем, судом первой инстанции не было учтено следующее.

В силу требований статьи 2 Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» задачей судебно-экспертной деятельности является оказание содействия судам, судьям, органам дознания, лицам, производящим дознание, следователям в установлении обстоятельств, подлежащих доказыванию по конкретному делу, посредством разрешения вопросов, требующих специальных знаний в области науки, техники, искусства или ремесла.

Согласно требованиям статьи 41 указанного закона в соответствии с нормами процессуального законодательства Российской Федерации судебная экспертиза может производиться вне государственных судебно-экспертных учреждений лицами, обладающими специальными знаниями в области науки, техники, искусства или ремесла, но не являющимися государственными судебными экспертами.

Экспертом в административном судопроизводстве является лицо, обладающее специальными знаниями по касающимся рассматриваемого дела вопросам и назначенное судом для дачи заключения в случаях и в порядке, которые предусмотрены настоящим Кодексом (часть 1 статьи 49 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации ).

Как следует из положений приказа Минтруда России от 26 ноября 2018 года №742н «Об утверждении профессионального стандарта «Специалист в оценочной деятельности», оценщики и эксперты осуществляющие определение стоимостей особо охраняемых территорий и объектов с составлением итогового документа должны иметь высшее образование - магистратура или специалитет или Высшее образование (непрофильное) - магистратура или специалитет и дополнительное профессиональное образование - программы профессиональной переподготовки по профилю оценочной деятельности, не менее трех лет в сфере определения стоимостей (цен), оценки, членство в саморегулируемой организации оценщиков - для регулируемого вида деятельности в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, дополнительное профессиональное образование - программы повышения квалификации по профилю оценочной деятельности.

В свою очередь, при осуществлении экспертом деятельности по экспертизе (проверке) итогового документа об определении стоимостей к такому специалисту предъявляются дополнительные требования не менее пяти лет в сфере определения стоимостей (цен), оценки.

Согласно абзацу 3 статьи 4 Закона об оценочной деятельности оценщик может осуществлять оценочную деятельность по направлениям, указанным в квалификационном аттестате.

Статьей 24 Закона об оценочной деятельности установлены требования к членству в саморегулируемой организации, среди которых обязательно наличие квалификационного аттестата.

Данная норма была включена в Закон об оценочной деятельности Федеральным законом от 2 июня 2016 года №172-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 172-ФЗ). В соответствии с пунктом 4 статьи 9 Закона № 172-ФЗ для лиц, являющихся членами саморегулируемых организаций оценщиков по состоянию на 1 января 2017 года, указанные нормы применяются с 1 апреля 2018 года.

Согласно Письму Минэкономразвития России от 25 апреля 2018 года № Д22и-520 «О квалификационном аттестате, подтверждающем сдачу квалификационного экзамена в области оценочной деятельности», с 1 апреля 2018 года оценщик может осуществлять оценочную деятельность только по направлениям, указанным в квалификационном аттестате.

Учитывая указанные положения Закона об оценочной деятельности, лица, не имеющие квалификационный аттестат соответствующего проводимой оценке направления, после 1 апреля 2018 года не вправе подписывать отчеты об оценке объектов оценки (далее - отчет об оценке), а следовательно не являясь специалистом в соответствующем направлении проводить экспертизу отчетов об оценке объектов данного направления.

Направлениями оценочной деятельности, по которым выдается квалификационный аттестат, являются: оценка недвижимости, оценка движимого имущества, оценка бизнеса.

Анализ приведенных положений позволяет прийти к выводу, что специалист в области оценки после 1 апреля 2018 года должен иметь квалификационный аттестат по соответствующему направлению оценочной деятельности. В ином случае отчет об оценке (экспертное заключение на отчет об оценке) будет составлено с нарушением норм законодательства, регулирующего оценочную деятельность в Российской Федерации, а, следовательно, учитывая положения абзаца первого пункта 3 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 299, такой отчет (заключение) не может считаться отчетом об оценке (экспертным заключением) и не влечет соответствующих правовых последствий.

Сведения о получении ФИО15 квалификационного аттестата по направлению оценка недвижимости в материалы дела представлены не были. Допрошенный в судебном заседании суда апелляционной инстанции ФИО8 пояснил, что имеет высшее образование по специальности финансовое обеспечение и контроль финансово-хозяйственной деятельности войск, финансы и военная экономика, прошел профессиональную переподготовку по программе профессиональная оценка и экспертиза объектов и прав собственности по специализации оценка стоимости предприятия (бизнеса), судебно-оценочная экспертиза, является членом некоммерческого партнерства <данные изъяты>, его ответственность как оценщика застрахована в установленном законом порядке, ему по состоянию на дату назначения и производства судебной экспертизы выдан квалификационный аттестат в области оценки движимого имущества.

Данный квалификационный аттестат дает оценщику право на проведение оценки имущества, способного свободно перемещаться в пространстве без ущерба функциональному назначению (машины, оборудование, транспортные средства и т.п.).

В связи с тем, что составленное экспертом ФИО8 заключение вызвало сомнения в своей обоснованности, судебной коллегией по ходатайству представителя административного ответчика по делу была назначена и проведена повторная судебная оценочная экспертиза, производство которой было поручено эксперту ФИО9

Судебная коллегия не может согласится с доводами представителя административного истца о нарушении его прав назначением повторной судебной оценочной экспертизы в суде апелляционной инстанции, поскольку вопрос о проведении повторного экспертного исследования, ввиду несоответствия первичного заключения требованиям законодательства об оценочной деятельности, обсуждался в суде первой инстанции, однако в проведении повторной экспертизы судом было отказано.

По смыслу части 2 статьи 84, статьи 168 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации экспертное заключение не имеет для суда заранее установленной силы и оценивается наравне с другими доказательствами.

В случае возникновения сомнений в обоснованности судебной экспертизы и достоверности определения рыночной стоимости суд в соответствии со статьей 62 КАС РФ обязан вынести эти обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на них не ссылались.

Таким образом, назначая по делу повторную судебную экспертизу, суд апелляционной инстанции нарушений прав административного истца не допустил, причины по которым по делу была назначена повторная экспертиза указаны в определении о ее назначении, вынесенном после допроса эксперта ФИО8 в судебном заседании суда апелляционной инстанции, указавшего на отсутствие у него квалификационного аттестата по оценке недвижимости, на необходимость наличия которого прямо указано в приказе Минтруда России от 26 ноября 2018 года №742н «Об утверждении профессионального стандарта «Специалист в оценочной деятельности» при определении стоимостей особо охраняемых территорий и объектов с составлением итогового документа.

Повышенные квалификационные требования к специалисту в области оценки, которому может быть поручена оценка стоимостей особо охраняемых территорий и объектов, по мнению судебной коллегии означает особую сложность работ по оценке таких объектов, ввиду их особого правового статуса, установленного Федеральным законом от 14 марта 1995 года № 33-ФЗ «Об особо охраняемых природных территориях» и признаваемой государством особой ценности данного вида земель, ввиду альтернативной полезности охраны экосистем над тем объемом дохода, который можно получить на этих землях при иных видах их использования.

Согласно заключению повторной судебной оценочной экспертизы № от 31 марта 2020 года, подготовленному экспертом ФИО9, отчет об оценке от 18 декабря 2017 года №, выполненный оценщиком <данные изъяты>ФИО7, не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки Российской Федерации.

Данные выводы экспертом в заключении мотивированы со ссылками на положения федеральных стандартов оценки, в связи с чем при разрешении требований об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере равном его рыночной стоимости, суд апелляционной инстанции руководствуясь данным заключением эксперта, отклоняет представленный административным истцом отчет об оценке, признавая его недостоверным доказательством. При этом судебная коллегия также учитывает, что аналогичную оценку, как составленного с нарушением требований законодательства об оценочной деятельности, спорный отчет получил и в Комиссии при управлении Росреестра по городу Москве.

Определяя рыночную стоимость спорного земельного участка, эксперт ФИО9 использовал затратный подход к оценке с учетом отнесения оцениваемого объекта недвижимости к землям особо охраняемых природных территорий.

Вывод о невозможности оценки земельного участка как занятого спортивным объектом эксперт мотивировал тем, что основное целевое назначение участка - особо охраняемая природная территория, поскольку согласно Правил землепользования и застройки города Москвы, утвержденных постановлением Правительства Москвы от 28 марта 2017 года № 120-ПП, данный земельный участок полностью включен в состав зоны особо охраняемых природных территорий, вид разрешенного использования Н:территории, для которых градостроительный регламент не устанавливается, его обременение договором аренды, является срочным. (раздел заключения -описание объекта оценки).

Определяя сегмент рынка к которому может быть отнесен спорный земельный участок эксперт, со ссылкой на положения Классификатора видов разрешенного использования земельных участков, постановление Правительства Москвы от 16 декабря 2008 года №1141-ПП, постановление Правительства Москвы от 29 декабря 1998 года № 1012 «О проектных предложениях по установлению границ особо охраняемых природных территорий: <адрес> отнес его к землям особо охраняемых природных территорий.

Выбор затратного подхода к оценке земель такой категории экспертом мотивирован.

Итоговая величина рыночной стоимости земельного участка по мнению эксперта составила 16 696 609 000 руб.

Оценив по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации данное экспертное заключение, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что экспертом проанализированы все необходимые факторы, оказывающие влияние на стоимость объекта оценки, приведена информация по всем ценообразующим признакам, использовавшимся при определении стоимости земельного участка. В заключении имеются ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии материалов и распечаток. Кроме того, экспертом приведены не только расчеты, но и пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов.

Приведенные в заключении выводы не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение.

Доказательств, ставящих под сомнение правильность данного заключения, суду апелляционной инстанции представлено не было.

Эксперт ФИО9 был предупрежден судом об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в соответствии со статьей 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, о чем дал подписку, последняя представлена вместе с заключением по результатам оценочной экспертизы, в заключении эксперт ответил на поставленные вопросы.

Исследование рыночной стоимости объекта недвижимости выполнено экспертом, отвечающим требованиям Закона №73-ФЗ и приказа Минтруда России от 26 ноября 2018 года № 742н «Об утверждении профессионального стандарта «Специалист в оценочной деятельности», являющимся доктором экономических наук, профессором <данные изъяты>, членом <данные изъяты>, имеющим стаж работы в области оценки свыше 22 года, действующим членом саморегулируемой организации оценщиков <данные изъяты>, обладающим квалификационным аттестатом в области оценочной деятельности по оценке недвижимости, застраховавшим свою профессиональную ответственность оценщика и имеющим более 30 научных работ по оценке земельных участков.

Оснований не доверять указанному заключению, вопреки представленным представителем административного истца возражениям, судебная коллегия не усматривает.

Приведя в заключении уникальные характеристики оцениваемого земельного участка, эксперт пришел к выводу, что его рыночная стоимость складывается из затрат на приобретение земельного участка и его последующее озеление, а также инженерное обеспечение.

При расчете базовой стоимости земельного участка эксперт подобрал объекты-аналоги из земель сельскохозяйственного назначения, максимально сопоставимые по виду разрешенного использования со спорным земельным участком, применив к ценам предложений объектов-аналогов корректировки, по основным ценообразующим признакам и обосновав их со ссылками на специализированную литературу.

Выбор земель сельскохозяйственного использования эксперт мотивировал тем, что создание природных парков на таких землях позволит минимизировать затраты на их обустройство.

Необходимость учета затрат на озеленение при определении кадастровой и рыночной стоимости особо охраняемых природных территорий предусмотрено методикой оценки данного вида земель.

Затраты на озеленение участка эксперт рассчитал исходя из доли площади зеленых насаждений в 93% со ссылкой на Нормы посадки деревьев и кустарников городских зеленых насаждений, исключив тем самым из расчета земли, занятые объектами капитального строительства, принадлежащими административному истцу.

Вопреки доводов административного истца, эксперт самостоятелен в выборе подходов и методов оценки. Так, согласно пункту 25 ФСО № 7 оценщик вправе использовать иную методологию расчетов и самостоятельно определять метод (методы) оценки недвижимости в рамках каждого из выбранных подходов, основываясь на принципах существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности.

Причины, по которым рыночную стоимость спорного земельного участка невозможно рассчитать как занятого объектом спортивного назначения, на чем категорически настаивал представитель административного истца в судебном заседании суда апелляционной инстанции, экспертом подробно изложены при обосновании причин несоответствия отчета об оценке, представленного при подаче административного иска, требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Кроме того, Закон г. Москвы от 26 сентября 2001 года № 48 «Об особо охраняемых природных территориях в городе Москве» предусматривает, что утверждение границ особо охраняемой природной территории является основанием для прекращения использования земельных участков в целях, не соответствующих режиму охраны и использования особо охраняемой природной территории (часть 3 статьи 9).

При этом в силу положений части 2 статьи 10 цитируемого закона на особо охраняемых природных территориях в городе Москве в зависимости от их категории, целей и задач, площади, природных, историко-культурных, градостроительных и иных особенностей могут быть выделены различные зоны и участки, в том числе: физкультурно-оздоровительные и спортивные зоны, предназначенные для организации и проведения физкультурных и спортивных мероприятий и специально обустроенные для этих целей.

Таким образом, вопреки утверждению представителя административного истца оценка рыночной стоимости общей площади земельного участка особо охраняемых природных территориях не может производится исходя из назначения одного из девяти видов зон, которые могут быть предусмотрены (выделены) на спорном земельном участке.

То обстоятельство, что участок по договору аренды предоставлен именно для эксплуатации объектов спортивного назначения не снижает его ценности с точки зрения природоохранного законодательства, что, как указал эксперт, в первую очередь и определяет его ценность и рыночную стоимость.

В связи с этим доводы возражений представителя административного истца о возможности использования экспертом для расчетов в качестве объекта-аналога земельного участка выставленного на продажу в мае 2014 года в <адрес>, площадью 73 сот. (промназначения) под строительство фитнесклуба, находящегося в аренде сроком на 6 лет не обоснован, поскольку данный участок по своим ценообразующим признакам не сопоставим с объектом оценки.

Доводы о необходимости анализа операционных и финансовых показателей эксплуатации административным истцом спорного земельного участка противоречат подпункту «г» пункта 22 Приказа Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 611 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», согласно которому для выполнения расчетов используются типичные для аналогичного объекта сложившиеся на рынке оцениваемого объекта удельные показатели стоимости (единицы сравнения), в частности цена или арендная плата за единицу площади или единицу объема. В противном случае, будет иметь место не расчет рыночной стоимости, а оценка бизнеса, что методологически неверно.

Доводы о необоснованном использовании экспертом методической литературы на иностранном языке как основании для признания заключения недопустимым доказательством несостоятельны, поскольку отсутствие перевода наименования методической литературы на русский язык, на выводы эксперта о рыночной стоимости объекта оценки не влияют.

В силу требований Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации вызов эксперта в судебное заседание является правом, а не обязанностью суда и отказ в вызове эксперта сам по себе, не нарушает прав стороны по делу и не ограничивает ее в способах доказывания своей правовой позиции.

Представленное в материалы дела заключение эксперта ФИО9 являлось ясным и полным, сомнений в правильности или обоснованности не вызывало, соответствовало требованиям, предъявляемым к доказательствам такого вида, выводы эксперта не противоречили проведенному исследованию и примененным при его проведении методикам, экспертом даны обоснованные, мотивированные и объективные ответы на поставленные перед ним судебной коллегией при назначении экспертизы вопросы, доказательств, достаточных для опровержения выводов эксперта, административным истцом представлено не было, а несогласие стороны спора с результатом экспертизы само по себе не влечет необходимости вызова эксперта в суд, в связи с чем в удовлетворении соответствующего ходатайства административному истцу судебной коллегией было отказано. При этом, вопреки доводов представителя административного истца, оценка заключению эксперта в судебном заседании судебной коллегией не давалась, поскольку констатация отсутствия сомнений в обоснованности заключения не является его оценкой, а лишь свидетельствует о том, что судебной коллегией не усмотрено оснований для вызова эксперта в суд в целях разъяснения составленного заключения, устранения его неполноты либо неясности. Более того, сомнения в обоснованности экспертного заключения являются основанием к назначению по делу повторной экспертизы, что прямо предусмотрено статьей 83 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, при этом суд излагает мотивы несогласия с ранее данным заключением, однако оценка как первичного, так и повторного заключения на предмет его достоверности, допустимости и относимости дается судом при вынесении итогового судебного акта.

Доводы административного истца о том, что определенная экспертом ФИО9 рыночная стоимость по состоянию на 1 января 2016 года выше ранее установленной по состоянию на 1 января 2014 года в обоснование недостоверности результатов повторной экспертизы несостоятельны, поскольку данная оценка проводилась на иную дату и ее результаты не могут быть предметом оценки по настоящему делу.

Кроме того, суд апелляционной инстанции учитывает, что кадастровая стоимость спорного земельного участка по результатам государственной кадастровой оценки в 2009 году составляла 25 702 407 593 руб., в 2014 году -36 843 964 790.50 руб. и была снижена на основании решения Комиссии при управлении Росреестра по Москве до 1 331 713 000.00 руб., однако, проверка законности и обоснованности данного решения комиссии не относится к предмету настоящего судебного разбирательства.

Прочие доводы письменных возражений представителя административного истца направлены на иную оценку обстоятельств дела и представленных по делу доказательств, основаны на неправильном понимании закона и правового значения для разрешения спора по существу не имеют.

Доводы апелляционной жалобы о неверно избранном способе защиты права судебная коллегия находит несостоятельными, поскольку действующим законодательством предусмотрено законное право административного истца обращаться в суды с целью установления кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества в размере его рыночной стоимости и указанное право не может быть ограничено фактом снижения размера налоговых и иных обязательных платежей в пользу заинтересованных лиц, а равно необходимостью согласования размера рыночной стоимости с органом, установившим кадастровую стоимость объекта недвижимости.

Само по себе указание подателя апелляционной жалобы на несоответствие рыночной стоимости объекта оценки его кадастровой стоимости не является основанием для вывода, что рыночная стоимость определена неверно.

Допустимые различия в методах оценки кадастровой и рыночной стоимости, а также допущения касающиеся индивидуальных характеристик объекта оценки по разному учитывающиеся при проведении оценки, делают неизбежными определенные расхождения между результатами разных оценок в отношении одного объекта недвижимости, притом что и тот, и другой результаты считаются достоверными, поскольку они законно получены либо в процедурах массовой государственной кадастровой оценки, либо в порядке приведения кадастровой стоимости объекта к его рыночной стоимости на основании индивидуальной оценки.

Таким образом, судебная коллегия полагает правильным при определении рыночной стоимости спорного земельного участка подлежащей установлению в качестве кадастровой руководствоваться заключением повторной судебной оценочной экспертизы, признав его допустимым, относимым и достоверным доказательством, а отчет об оценке, положительное экспертное заключение на него и заключение первичной судебной экспертизы - недостоверными и недопустимыми доказательствами, поскольку они получены с нарушением требований законодательства об оценочной деятельности.

При этом судебная коллегия учитывает положения пункта 24 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», в котором разъяснено, что суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости.

Кроме того, судебная коллегия учитывает, что снижение арендных платежей при аренде земель особо охраняемых природных территорий, к которым относится спорный земельный участок, может производится не только путем оспаривания результатов определения кадастровой стоимости, но и в силу пункта 5 статьи 17 Закона города Москвы от 26 сентября 2001 года № 48 «Об особо охраняемых природных территориях в городе Москве» путем установления пониженного размера арендной платы при осуществлении в установленном порядке природоохранных мероприятий, направленных на улучшение состояния земельных участков и природных объектов.

В соответствии с частью 4 статьи 311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в определении суда апелляционной инстанции указывается на распределение между сторонами судебных расходов, в том числе расходов, понесенных в связи с подачей апелляционных жалоб.

В процессе рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции была назначена повторная судебная оценочная экспертиза. Определением судебной коллегии по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции от 16 декабря 2019 года обязанность по оплате повторной судебной экспертизы в размере 200 000 рублей была возложена на Департамент городского имущества города Москвы, данная обязанность Департаментом была исполнена, что объективно подтверждено платежным поручением № от 26 февраля 2020 года.

Разрешая вопрос о распределении между сторонами расходов по оплате труда эксперта в размере 200 000 руб., судебная коллегия исходит из следующего.

Согласно пункту 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» вопрос о судебных расходах, понесенных заявителем, административным истцом, заинтересованным лицом, административным ответчиком, разрешается в соответствии с правилами главы 10 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации с учетом того, что главой 25 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации не установлено каких-либо особенностей распределения судебных расходов по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости.

В соответствии со статьей 103 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела.

Согласно положениям статьи 106 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации к издержкам, связанным с рассмотрением административного дела, относятся, в том числе, суммы, подлежащие выплате экспертам (пункт 1).

Постановлением Конституционного Суда Российской Федерации от 11 июля 2017 года № 20-П «По делу о проверке конституционности положений статьи 111, части 5 статьи 247 и пункта 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, частей 1 и 2 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с жалобами гражданки ФИО4 и федерального государственного бюджетного учреждения «Российский сельскохозяйственный центр» положения статьи 111, части 5 статьи 247 и пункта 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, частей 1 и 2 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации признаны не соответствующими Конституции Российской Федерации, ее статьям 19 (части 1 и 2), 35 (части 1, 2 и 3), 46 (части 1 и 2), 53, 55 (часть 3) и 57, в той мере, в какой этими положениями - по смыслу, придаваемому им правоприменительной практикой, - при отсутствии возражений ответчика, административного ответчика на требования истца, административного истца фактически исключается возможность присуждения судебных расходов лицу, чье исковое заявление, административное исковое заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости удовлетворено судом.

При решении вопросов о распределении судебных расходов по указанной категории дел не исключается учет того обстоятельства, что допущенное при установлении кадастровой стоимости ее расхождение с рыночной стоимостью может укладываться в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений и, соответственно, не является свидетельством ошибки, приводящей к нарушению конституционных прав и свобод граждан, организаций как налогоплательщиков.

При этом в определении Конституционного Суда Российской Федерации от 3 июля 2014 года № 1555-О разъяснено, что нарушение прав лица суд может установить как при доказанном отступлении от правил кадастровой оценки объекта недвижимости, так и при таком отличии кадастровой стоимости от рыночной стоимости объекта недвижимости, которое, например, при доказанной кратной между ними разнице лишает обязательства, определяемые кадастровой стоимостью, справедливых экономических оснований. Если в споре о пересмотре кадастровой стоимости суд установит, что стоимостные расхождения доказывают нарушение прав лица, он определит (в пределах иска) и меры восстановления нарушенного права.

При рассмотрении дела не было установлено, что ранее определенная в порядке массовой оценки кадастровая стоимость земельного участка кратно превышает его кадастровую стоимость, установленную судом в размере рыночной стоимости, что может свидетельствовать о повлекшей нарушение прав административного истца ошибке, допущенной при формировании методики определения кадастровой стоимости или при ее применении, а следовательно, с АО «СЭК «Лата Трэк» в пользу Департамента городского имущества города Москвы в возмещение расходов на проведение судебной экспертизы следует взыскать 200 000 руб.

С учетом изложенного, а также принимая во внимание, что других доводов, влекущих безусловную отмену судебного решения в апелляционной жалобе не приводится, руководствуясь статьями 309, 310, 311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Московского городского суда от 25 сентября 2019 года изменить.

Установить по состоянию на 1 января 2016 года кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № общей площадью 1 454 350 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, в размере равном его рыночной стоимости 16 696 609 000 руб.

Взыскать с АО «СЭК «Лата Трэк» в пользу Департамента городского имущества города Москвы в возмещение расходов на проведение судебной экспертизы 200 000 руб.

В остальной части решение оставить без изменения, апелляционную жалобу Правительства Москвы и Департамента городского имущества города Москвы –без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: