Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело № 3а-84/2021 по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «ПРОФИТРЕЙД» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости

по апелляционной жалобе Правительства Москвы и Департамента городского имущества города Москвы на решение Московского городского суда от 22 января 2021 года, которым административное исковое заявление удовлетворено.

Заслушав доклад судьи Первого апелляционного суда общей юрисдикции Корпачевой Е.С., возражения относительно доводов апелляционной жалобы представителя общества с ограниченной ответственностью «ПРОФИТРЕЙД» по доверенности Коробейниковой В.М., судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции

установила:

общество с ограниченной ответственностью «ПРОФИТРЕЙД» (далее также - ООО, ООО «ПРОФИТРЕЙД», административный истец), являясь собственником нежилого здания с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> обратилось в Московский городской суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, утвержденной по состоянию на 1 января 2018 года в размере 268 094 806 рублей 58 копеек, в котором просило установить кадастровую стоимость объекта недвижимости равной его рыночной стоимости по состоянию на дату кадастровой оценки в размере 101 266 102 рубля.

В обоснование заявленных требований указало, что кадастровая стоимость спорного объекта недвижимости значительно превышает его рыночную стоимость, что нарушает права юридического лица, поскольку влечет увеличение налогового бремени как плательщика налога на имущество организаций, исчисляемого исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Решением Московского городского суда от 22 января 2021 года заявленные административные исковые требования удовлетворены.

Судом установлена кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером № равной рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2018 года в размере 166 654 324 рубля на основании заключения повторной судебной оценочной экспертизы.

В апелляционной жалобе Правительством Москвы и Департаментом городского имущества города Москвы поставлен вопрос об отмене решения суда ввиду его незаконности и необоснованности и принятии нового судебного акта об отказе в удовлетворении административного иска.

По их мнению, факт расхождения величин между кадастровой стоимостью и рыночной не свидетельствует о недостоверности первой, административный истец, оспаривая кадастровую стоимость нежилого здания и требуя установления рыночной стоимости в качестве кадастровой для целей налогообложения, фактически пытается уменьшить императивно установленный, обязательный, индивидуально определенный налоговый платеж, что не основано на законе; заключение повторной судебной оценочной экспертизы, положенное в основу судебного решения, составлено с нарушением требований законодательства Российской Федерации об экспертной и оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки, в связи с чем не подтверждает действительную рыночную стоимость объекта оценки. В связи с изложенным просили назначить по административному делу повторную судебную оценочную экспертизу.

Возражения относительно доводов апелляционной жалобы административным истцом не представлены.

Представители Правительства Москвы, Департамента городского имущества города Москвы, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, извещенные о месте и времени рассмотрения административного дела надлежащим образом, в судебном заседании участие не принимали, ходатайств об отложении судебного заседания не заявляли.

На основании статьи 150, части 4 статьи 247, части 1 статьи 307 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации с учетом положений частей 8 и 9 статьи 96 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции находит возможным рассмотрение административного дела в отсутствие лиц, участвующих в деле.

Проверив материалы административного дела, обсудив доводы, изложенные в апелляционной жалобе, судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции приходит к следующему.

Производство по административным делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости регулируется главой 25 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Так, частью 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации определено, что с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (пункт 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

В соответствии с частью 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных данной статьей), в комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости в случае её создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Как установлено судом и следует из материалов административного дела, ООО является собственником нежилого здания с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>.

Кадастровая стоимость нежилого здания установлена на 1 января 2018 года распоряжением Департамента городского имущества города Москвы от 29 ноября 2018 года № 40557 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в городе Москве по состоянию на 1 января 2018 года» в размере 268 094 806 рублей 58 копеек.

В силу требований главы 30 Налогового кодекса Российской Федерации и Закона города Москвы от 5 ноября 2003 года № 64 «О налоге на имущество организаций» в отношении указанного объекта недвижимости административный истец является плательщиком налога на имущество организаций, размер которого исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта налогообложения, в связи с чем административный истец, вопреки доводам апелляционной жалобы, имеет право на оспаривание кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости.

В подтверждение величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимости административный истец представил суду отчет №Р об оценке рыночной стоимости нежилого здания от ДД.ММ.ГГГГ, подготовленный оценщиком ООО «<данные изъяты>» (далее также – отчет об оценке), согласно которому рыночная стоимость на 1 января 2018 года спорного объекта недвижимости составляет 101 266 102 рубля.

Принимая во внимание возражения Департамента городского имущества города Москвы относительно принятия приведенного выше отчета об оценке в качестве допустимого доказательства, мнение лиц, участвующих в деле, в соответствии со статьей 77 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации на основании определения Московского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ по административному делу была назначена судебная оценочная экспертиза, что полностью согласуется с разъяснениями, изложенными в пунктах 20 и 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости».

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы от ДД.ММ.ГГГГ, проведенной экспертом ООО «<данные изъяты>» ФИО6:

отчет об оценке, представленный административным истцом, требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки не соответствует;

по состоянию на 1 января 2018 года рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером № составляет 178 992 081 рубль.

Поскольку в процессе исследования материалов административного дела у суда первой инстанции заключение эксперта ФИО7 вызвало сомнения ввиду возражений административных ответчиков в его достоверности и обоснованности, по административному делу была назначена повторная судебная оценочная экспертиза, по результатам которой экспертом ООО «<данные изъяты>» ФИО8 установлена рыночная стоимость спорного нежилого здания в размере 166 654 324 рубля.

Разрешая заявленные требования суд исходил из результатов проведенной по административному делу повторной судебной оценочной экспертизы, установившей рыночную стоимость спорного здания.

Судебная коллегия, изучив приведенные заключения судебной оценочной экспертизы и повторной судебной оценочной экспертизы, не может согласиться с выводами суда первой инстанции в части определения размера рыночной стоимости, подлежащей установлению в качестве кадастровой исходя из следующего.

Согласно статье 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

При этом рыночная стоимость, в силу прямого указания цитируемого закона, может быть установлена в результате оценочной деятельности, то есть профессиональной деятельности субъектов оценочной деятельности, направленной на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой, ликвидационной, инвестиционной или иной предусмотренной федеральными стандартами оценки стоимости.

Судебная экспертиза как доказательство в административном судопроизводстве предусмотрена статьей 77 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, пункт первый которой предусматривает, что в случае возникновения в ходе рассмотрения административного дела вопросов, требующих специальных знаний, суд назначает экспертизу, которая может быть поручена экспертному учреждению, конкретному эксперту или нескольким экспертам.

В силу требований пункта 1 статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации на основании проведенных исследований и с учетом их результатов эксперт (комиссия экспертов) дает заключение в письменной форме и подписывает его, если иное не установлено настоящим Кодексом. Если экспертиза проводится в судебном заседании, эксперт может дать устное заключение.

Из материалов административного дела следует, что объект исследования нежилое офисное здание, расположенное в центре делового района «Пресненский» города Москвы, внутри Бульварного кольца, является памятником культурного наследия.

Вместе с тем, объект исследования является памятником культурного наследия, что в рамках используемых подходов экспертом не принято во внимание и привело к искажению (занижению) реальной величины рыночной стоимости объекта исследования.

Кроме того, расчет в рамках доходного подхода произведен экспертом на основании рыночных данных (рекламных объявлений), а не по фактическим арендным ставкам на дату исследования. Несмотря на то, что на дату оценки исследуемый объект представлял коммерческий объект, помещения которого сдаются в аренду, эксперт с целью определения реальной величины потенциального валового дохода, ходатайств о предоставлении дополнительных сведений и материалов об объекте исследования, в том числе договоров аренды и бухгалтерской отчетности по действующим договора, суду не заявлял.

При таких обстоятельствах, судебная коллегия не может согласиться с выводами суда первой инстанции о достоверности и допустимости данного экспертного заключения и возможности его принятия в качестве надлежащего доказательства рыночной стоимости спорного объекта недвижимости.

Вместе с тем, оценивая заключение судебной оценочной экспертизы от ДД.ММ.ГГГГ, выполненной экспертом ФИО6, по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации судебная коллегия учитывает, что исследование по вопросу определения рыночной стоимости объекта недвижимости выполнено экспертом, отвечающим требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» и приказа Минтруда России от 26 ноября 2018 года № 742н «Об утверждении профессионального стандарта «Специалист в оценочной деятельности», имеющим стаж работы в области оценки свыше 23 лет, являющимся действующим членом саморегулируемой организации оценщиков, обладающим квалификационным аттестатом в области оценочной деятельности по оценке недвижимости, застраховавшим свою профессиональную ответственность оценщика и предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Выводы и расчеты эксперта мотивированы, подробны, обоснованы, а исследования проведены всесторонне и в полном объеме, на строго научной и практической основе, в пределах имеющейся у эксперта соответствующей специальности.

По мнению эксперта, стоимость предложений для единых объектов недвижимости в сегменте рынка, к которому относится объект оценки, а также с учетом отнесения его к объектам культурного наследия, по данным предложений находилось в диапазоне от 217 000 руб/кв.м до 375 000 руб/кв.м.

Итоговое значение величины рыночной стоимости по расчетам эксперта сопоставимо с показателем коммерческих сделок.

Экспертом в целях расчета рыночной стоимости объекта недвижимости избраны как сравнительный подход к оценке, так и затратный, который для зданий-памятников культурного наследия наиболее отражает реальную рыночную стоимость объекта недвижимости в условиях сложившегося рынка. Используя метод сравнения продаж, эксперт подобрал максимально сопоставимые с объектом оценки объекты – аналоги, к ценам предложений которых ввел и обосновал со ссылкой на методическую литературу корректировки по основным ценообразующим признакам.

При таких обстоятельствах судебная коллегия находит проведенное экспертом ФИО6 исследование допустимым и достоверным доказательством и приходит к выводу, что судебный акт подлежит изменению, а кадастровая стоимость спорного здания установлению в размере, равном его рыночной стоимости, определенной по результатам судебной оценочной экспертизы от ДД.ММ.ГГГГ, проведенной экспертом ООО «<данные изъяты>» ФИО6

Руководствуясь статьями 308 - 311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции

определила:

решение Московского городского суда от 22 января 2021 года в части установления кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером № изменить.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером № по состоянию на 1 января 2018 года в размере 178 992 081 рубля.

В остальной части решение Московского городского суда от 22 января 2021 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Правительства Москвы и Департамента городского имущества города Москвы – без удовлетворения.

Кассационная жалоба может быть подана через суд первой инстанции в течение шести месяцев со дня вынесения апелляционного определения во Второй кассационный суд общей юрисдикции.

Председательствующий подпись Копия верна

Судьи подписи Судья