Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании с использованием систем видеоконференц-связи при содействии Краснодарского краевого суда административное дело УИД № 23OS0000-01-2021-001015-76 по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «СБС Мегамолл» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества,

по апелляционной жалобе общества с ограниченной ответственностью «СБС Мегамолл» на решение Краснодарского краевого суда от 3 ноября 2021 года, которым в удовлетворении административного искового заявления отказано.

Заслушав доклад судьи Артамоновой Т.А., объяснения представителей административного истца ФИО1, поддержавшей доводы апелляционной жалобы, административного ответчика ГБУ Краснодарского края «Краевая техническая инвентаризация – Краевое БТИ» ФИО2 и заинтересованного лица департамента имущественных отношений Краснодарского края ФИО3, возражавших против удовлетворения апелляционной жалобы, судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции

установила:

общество с ограниченной ответственностью «СБС Мегамолл» (далее также - ООО «СБС Мегамолл», общество) обратилось в Краснодарский краевой суд с административным исковым заявлением о признании незаконным решения ГБУ Краснодарского края «Краевая техническая инвентаризация – Краевое БТИ» (далее также – учреждение) № 12-06/21-550 от 24 мая 2021 года об отказе в пересчете кадастровой стоимости принадлежащего административному истцу на праве собственности нежилого здания с кадастровым номером №, площадью 24 026,82 кв.м., по адресу: <адрес>, в размере 798 705 060,33 рублей, определенной по состоянию на 1 января 2018 года и подлежащей применению с 1 января 2019 года по 3 марта 2021 года; возложении обязанности на ГБУ Краснодарского края «Краевая техническая инвентаризация – Краевое БТИ» устранить техническую и методологическую ошибку, допущенную в отчете об определении кадастровой стоимости объектов в 2018 году и выразившуюся в недостоверности сведений об объекте недвижимости, а именно, о материале наружных стен данного здания, использованных при определении его кадастровой стоимости; осуществить пересчет указанной кадастровой стоимости здания в связи с недостоверностью сведений и передать об этом сведения в уполномоченный орган субъекта Российской Федерации.

В обоснование заявленных требований истец сослался на недостоверность использованных учреждением в 2018 году при расчете кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером № сведений о материале наружных стен, выполненных согласно техническому паспорту по состоянию на 8 июня 2009 года, из металлических сэндвич-панелей (90,79%). Однако стоимость объекта рассчитана из показателей Справочника «Ко-Инвест «Общественные здания», 2014 года (далее – Справочник Ко-Инвест) с подбором объекта-аналога ru.03.08.000.0053, относящегося к классу конструктивных систем КС-3 (здания из железобетона, монолитные, шлакоблочные, здания со смешанным материалом стен, здания из прочих материалов), что повлекло значительное увеличение кадастровой стоимости спорного здания. 3 марта 2021 года в единый государственный реестр недвижимости внесены изменения в связи с исправлением реестровой ошибки в сведениях о характеристиках объекта в части материала наружных стен, и, соответственно, был осуществлен пересчет кадастровой стоимости здания с 3 марта 2021 года, который составил 427 547 567,51 рубль. В исправлении аналогичной ошибки и пересчете кадастровой стоимости здания за предыдущий период с 1 января 2019 года по 3 марта 2021 года учреждением было отказано. Допущенные ошибки при определении кадастровой стоимости вышеуказанного нежилого здания, рассчитанной в рамках массовой государственной кадастровой оценки объектов недвижимости по состоянию на 1 января 2018 года, привели к внесению в единый государственный реестр недвижимости недостоверных сведений о ее размере – 798 705 060,33 рублей.

Решением Краснодарского краевого суда от 3 ноября 2021 года в удовлетворении административного искового заявления ООО «СБС Мегамолл» отказано.

В апелляционной жалобе административный истец ООО «СБС Мегамолл» просит решение суда отменить, вынести новое решение об удовлетворении заявленных требований в полном объеме, указывая, что суд первой инстанции пришел к ошибочному выводу о недоказанности использования учреждением недостоверных сведений при определении кадастровой стоимости спорного здания. Материалами дела подтверждается, что правоустанавливающие документы в их изначальном виде (в данном случае технический паспорт и разрешение на ввод в эксплуатацию без уточнения основного материала наружных стен) были недостоверны, ошибочно воспроизведены в ЕГРН, затем указанные искаженные данные об объекте недвижимости использованы при расчете кадастровой стоимости. Административным истцом представлены копия заключение судебного эксперта от ДД.ММ.ГГГГ года № №, полученного в рамках аналогичного административного дела, согласно которому учреждением допущена техническая ошибка, связанная с определением материала наружных стен, которые полностью выполнены из сэндвич-панелей (100%). Судом не учтен факт внесения изменений в ГКН в части материала наружных стен и пересчета в связи с этим 3 марта 2021 года кадастровой стоимости спорного здания в сторону уменьшения; необоснованно положены в основу решения доказательства ответчика и проигнорированы доказательства истца. Допущенные нарушения норм материального и процессуального права привели к принятию неправильного решения, в связи с чем имеются основания для его отмены в апелляционном порядке.

Департаментом имущественных отношений Краснодарского края и ГБУ Краснодарского края «Краевая техническая инвентаризация – Краевое БТИ» поданы письменные возражения на апелляционную жалобу.

Иные участвующие в деле лица о времени и месте рассмотрения апелляционных жалоб извещены своевременно и надлежащим образом в соответствии с требованиями главы 9 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее также - КАС РФ), в судебное заседание не явились, о причинах неявки не сообщили. Сведения о дате и времени судебного заседания суда апелляционной инстанции также размещены на официальном сайте Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в сети «Интернет».

В соответствии с положениями части 4 статьи 247 КАС РФ судебная коллегия пришла к выводу о возможности рассмотрения дела в отсутствие неявившихся лиц.

Проверив материалы дела, законность и обоснованность решения суда первой инстанции в соответствии со статьей 308 КАС РФ, изучив доводы апелляционной жалобы, возражений, заслушав пояснения явившихся лиц, судебная коллегия приходит к следующему.

Исходя из положений части 1 статьи 218 КАС РФ гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями (включая решения, действия (бездействие) квалификационной коллегии судей, экзаменационной комиссии), должностного лица, государственного или муниципального служащего, если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности. Гражданин, организация, иные лица могут обратиться непосредственно в суд или оспорить решения, действия (бездействие) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, в вышестоящие в порядке подчиненности орган, организацию, у вышестоящего в порядке подчиненности лица либо использовать иные внесудебные процедуры урегулирования споров.

Отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации, регулируются Федеральным законом № 237-ФЗ от 3 июля 2016 года «О государственной кадастровой оценке» (статья 1) (далее также - Закон о государственной кадастровой оценке, Закон № 237-ФЗ).

Государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации.

Уполномоченный орган субъекта Российской Федерации наделяет полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости, бюджетное учреждение, созданное субъектом Российской Федерации (части 1 и 2 статьи 6 названного Закона № 237-ФЗ).

Как следует из материалов дела и установлено судом, ООО «СБС Мегамолл» является собственником нежилого здания с кадастровым номером №, площадью 24 026,82 кв.м., по адресу: <адрес>. В Едином государственном реестре недвижимости (далее - ЕГРН) содержатся сведения об указанном объекте: наименование – здание гипермаркета «Ашан», назначение – нежилое, 2 этажа, год ввода в эксплуатацию - 2007.

Распоряжением главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 10 апреля 2017 года № 101-р «О реорганизации государственного унитарного предприятия Краснодарского края «Крайтехинвентаризация - Краевое БТИ» в форме преобразования в государственное бюджетное учреждение Краснодарского края» полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Краснодарского края наделено ГБУ Краснодарского края «Крайтехинвентаризация - Краевое БТИ».

Государственная кадастровая оценка стоимости спорного объекта недвижимости проводилась ГБУ Краснодарского края «Крайтехинвентаризация - Краевое БТИ» по правилам и в порядке, регламентированным Законом о государственной кадастровой оценке, Методическими указаниями о государственной кадастровой, утвержденными Приказом Минэкономразвития России от 12 мая 2017 года № 226 (далее - Методические указания)

Кадастровая стоимость данного объекта недвижимого имущества по состоянию на 1 января 2018 года определена в результате проведения в 2018 году на территории Краснодарского края государственной кадастровой оценки в соответствии с приказом департамента имущественных отношений Краснодарского края от 21 сентября 2017 года № 2197 «О проведении государственной кадастровой оценки на территории краснодарского края в 2018 году», утверждена приказом департамента имущественных отношений Краснодарского края от 1 ноября 2018 года № 2368 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки зданий, помещений, объектов незавершенного строительства, машино-мест, земельных участков из состава земель лесного фонда, земельных участков из состава земель водного фонда».

Кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № определена в размере 798 705 060,33 рублей на основании решения ГБУ Краснодарского края «Крайтехинвентаризация - Краевое БТИ» о пересчете кадастровой стоимости от 26 января 2021 года № № в рамках рассмотрения ранее поданного заявления ООО «СБС Мегамолл» от 20 января 2021 года об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости (использованы некорректные значения ценообразующих факторов – подгруппа, к которой относится объект недвижимости 0403 вместо положенной 0402 в группе 4), в соответствии со статьей 21 Закона № 237-ФЗ, применяется в период с 1 января 2019 года до 3 марта 2021 года для целей, предусмотренных законодательством, дата, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость – 1 января 2018 года.

Согласно части 3 статьи 21 Закона о государственной кадастровой оценке с обращением об исправлении технических и (или) методологических ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, в бюджетное учреждение вправе обратиться юридические лица и физические лица, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органы государственной власти и органы местного самоуправления.

В силу пункта 23 статьи 21 Закона о государственной кадастровой оценке решение бюджетного учреждения, принятое по итогам рассмотрения заявления об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства.

Из системного толкования приведенных норм следует, что положениями федерального закона предусмотрено право гражданина либо юридического лица оспорить в судебном порядке решение бюджетного учреждения, принятое по итогам рассмотрения обращения об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости.

Как установлено судом первой инстанции, ООО «СБС Мегамолл» 26 апреля 2021 года обратилось в ГБУ Краснодарского края «Крайтехинвентаризация - Краевое БТИ» с заявлением об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости в отношении принадлежащего ему на праве собственности объекта недвижимости с кадастровым номером №, в связи с использованием недостоверных сведений о характеристиках данного объекта, а именно, сведений о материале наружных стен, которые были исправлены в качестве реестровой ошибки в ЕГРН.

Решением от 24 мая 2021 года № 12-06/21-550 учреждение, руководствуясь частью 14 статьи 21 Закона № 237-ФЗ, отказало обществу в пересчете кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером № в размере 798 705 060,33 рублей в связи с отсутствием ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости в 2018 году. Указанное решение бюджетного учреждения является предметом настоящего судебного спора.

Суд первой инстанции, мотивируя отказ в удовлетворении иска об оспаривании решения ГБУ Краснодарского края «Крайтехинвентаризация - Краевое БТИ», пришел к выводу, что административным истцом не представлены надлежащие доказательства незаконности оспариваемого решения, равно как и недостоверности использованных им на дату определения кадастровой стоимости 1 января 2018 года сведений о материале стен, следовательно, основания признания незаконным отказа в исправлении реестровой, кадастровой либо технической ошибки отсутствуют.

Судебная коллегия с такими выводами суда нижестоящей инстанции соглашается в силу следующего.

В пункте 2 статьи 21 Закона о государственной кадастровой оценке предусмотрено, что ошибками, допущенными при определении кадастровой стоимости, являются: 1) несоответствие определения кадастровой стоимости положениям методических указаний о государственной кадастровой оценке; 2) описка, опечатка, арифметическая ошибка или иная ошибка, повлиявшие на величину кадастровой стоимости одного или нескольких объектов недвижимости.

Согласно части 13 статьи 21 Закона о государственной кадастровой оценке при рассмотрении заявления об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, учитывается, что ошибкой также является допущенное при определении кадастровой стоимости искажение данных об объекте недвижимости, на основании которых определялась его кадастровая стоимость, в том числе: неправильное определение условий, влияющих на стоимость объекта недвижимости (местоположение объекта недвижимости, его целевое назначение, разрешенное использование земельного участка, аварийное или ветхое состояние объекта недвижимости, степень его износа, нахождение объекта недвижимости в границах зоны с особыми условиями использования территории); использование недостоверных сведений о характеристиках объекта недвижимости при определении кадастровой стоимости.

В соответствии с частью 14 статьи 21 Закона о государственной кадастровой оценке в результате рассмотрения заявления бюджетным учреждением принимается одно из следующих решений: об удовлетворении заявления и необходимости пересчета кадастровой стоимости в связи с наличием ошибок, допущенных при ее определении; об отказе в ее пересчете, если наличие ошибок не установлено.

Судом первой инстанции верно установлено, что государственная кадастровая оценка объекта недвижимости с кадастровым номером № проведена в 2018 году уполномоченным учреждением - ГБУ Краснодарского края «Крайтехинвентаризация - Краевое БТИ», с соблюдением положений Закона о государственной кадастровой оценке, Методических указаний о государственной кадастровой оценке, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 12 мая 2017 года № 226 (далее - Методические указания № 226), определяющих правила установления кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Согласно пункту 1.3 Методических указаний № 226 при определении кадастровой стоимости используются методы массовой оценки, при которых осуществляется построение единых для групп объектов недвижимости, имеющих схожие характеристики, моделей определения кадастровой стоимости. При невозможности применения методов массовой оценки определение кадастровой стоимости осуществляется индивидуально в отношении объектов недвижимости в соответствии с пунктом 8.1 Указаний.

Для моделирования стоимости может быть использована методология любого из подходов к оценке (совокупность методов (последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта недвижимости в рамках одного из подходов к оценке), объединенных общей методологией): затратного, сравнительного или доходного. Выбор подхода или обоснованный отказ от его использования осуществляется исходя из особенностей вида разрешенного использования, назначения объектов недвижимости, а также достаточности и достоверности располагаемой рыночной информации, которые определяются по итогам анализа рынка недвижимости. Выбор подходов и методов, используемых для определения кадастровой стоимости, моделей массовой оценки должен быть обоснован.

Как следует из Отчета № № об итогах государственной кадастровой оценки зданий, помещений, объектов незавершенного строительства, машино-мест на территории Краснодарского края по состоянию на 1 января 2018 года (далее – Отчет № №), определение кадастровой стоимости спорного здания осуществлялось с применением затратного подхода методом сравнительной единицы.

В соответствии с приложением № 2 к Методическим указаниям № 226, данный объект недвижимости отнесен к 4 группе «Объекты коммерческого назначения, предназначенные для оказания услуг населению, включая многофункционального назначения», подгруппе 0402 – «магазины более 250 кв.м.».

Исходя из наименования материала стен «сборные железобетонные панели, сэндвич панели» объекту недвижимости с кадастровым номером № в соответствии с приложением № 4 к Методическим указаниям № 226 был присвоен класс конструктивной системы (КС) – 3 (код поля 61001003000, основной материал – смешанные). Выбор объекта-аналога был произведен с использованием Справочника «Ко-Инвест «Общественные здания», 2014 года, стр. 353 (далее – Справочник Ко-Инвест) из объектов соответствующей конструктивной системы с аналогичным оцениваемому объекту функциональным назначением, код объекта-аналога ru.03.08.000.0053.

Как установлено судом первой инстанции и подтверждено материалами дела, учреждением в соответствии с пунктом 5.2 Методических указаний № 226 при определении кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости использованы сведения, содержащиеся в Перечне объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке по состоянию на 1 января 2018 года (далее – Перечень), сформированном органом регистрации прав в соответствии с частью 1 статьи 13 Закона № 237-ФЗ, а также сведения, содержащиеся в архиве в составе учетно-технической документации (технический паспорт на здание гипермаркета Ашан, инв. № №, выполненный филиалом ГУП КК «Крайтехинвентаризация» по городу Краснодару по состоянию на 18 ноября 2007 года), разрешении на ввод объекта в эксплуатацию от ДД.ММ.ГГГГ года № №

Суд первой инстанции, проанализировав с учетом вышеприведенных правовых норм данные документы, послужившие в 2018 году основанием для определения кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером №, пришел к обоснованному выводу о том, что содержащиеся в них сведения свидетельствуют о материале стен спорного здания «сборные железобетонные панели, сэндвич панели», что позволяло учреждению отнести данное здание к классу конструктивной системы КС-3.

Судом первой инстанции верно приняты во внимание информация, содержащаяся в ответе заместителя директора ГБУ Краснодарского края «Крайтехинвентаризация - Краевое БТИ» ФИО10 от ДД.ММ.ГГГГ № № об отсутствии оснований для исправления ошибок в техническом паспорте на спорное здание в части материала стен, а также результаты мероприятий по визуальному осмотру здания, проведенного 4 апреля 2019 года сотрудниками учреждения, и подтвердившего, что здание имеет монолитный железобетонный каркас в виде колон (связанных металлическими фермами) и стен (в осях от E1 до G устроенные монолитные железобетонные стены и лестничный марш).

В ходе проверки, проведенной специалистами Росреестра, подтверждено, что отчет Отчет № соответствует требованиям подпункта «е» пункта 8 Требований к отчету об итогах государственной кадастровой оценки, утвержденных приказом Росреестра от 9 июня 2017 года № 284.

В такой ситуации суд первой инстанции, оценив представленные в дело доказательства по правилам статьи 84 КАС РФ, пришел к верному выводу о том, что, учитывая имеющиеся на дату определения кадастровой стоимости сведения о материале стен, ошибки при определении кадастровой стоимости объекта оценки отсутствовали, в связи с чем правовых оснований для удовлетворения заявленных требований о признании незаконным решения ГБУ Краснодарского края «Крайтехинвентаризация - Краевое БТИ» об отказе в пересчете кадастровой стоимости от 24 мая 2021 года, не имелось.

Судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции о невозможности принятия в качестве доказательства недостоверности сведений об объекте недвижимости по состоянию на 1 января 2018 года факта внесения 3 марта 2021 года Управлением Росреестра Краснодарского края в ЕГРН изменений в сведения о характеристиках объекта недвижимости с кадастровым номером № в части материала наружных стен – «металлические сэндвич панели» в связи с реестровой ошибкой на основании технического плана кадастрового инженера ФИО11 от ДД.ММ.ГГГГ года, так как он выполнен после даты, по состоянию на которую определялась кадастровая стоимость (1 января 2018 года) спорного здания.

Кроме того, судебная коллегия исходит из того, что в соответствии с частью 1 статьи 61 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» техническая ошибка (описка, опечатка, грамматическая или арифметическая ошибка либо подобная ошибка), допущенная органом регистрации прав при осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав и приведшая к несоответствию сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, сведениям, содержащимся в документах, на основании которых вносились сведения в Единый государственный реестр недвижимости, исправляется по решению государственного регистратора прав в течение трех рабочих дней со дня обнаружения технической ошибки в записях или получения от любого заинтересованного лица заявления об исправлении технической ошибки в записях либо на основании вступившего в законную силу решения суда об исправлении технической ошибки в записях.

Однако имеющееся в техническом плане от 11 февраля 2021 года заключение кадастрового инженера ФИО12 не содержит указания на то, в каких именно документах, послуживших основанием для внесения сведений в Единый государственный реестр недвижимости (на дату присвоения кадастрового номера 9 августа 2013 года), содержались недостоверные сведения о материале наружных стен спорного нежилого здания, впоследствии в 2018 году использованные учреждением при определении кадастровой стоимости объекта. Как пояснил в судебном заседании апелляционной инстанции представитель ГБУ Краснодарского края «Крайтехинвентаризация - Краевое БТИ» и подтверждено материалами дела, пересчет кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером № по состоянию на 3 марта 2021 года в сторону уменьшения до 427 547 567,51 рублей осуществлен учреждением 30 марта 2021 года в порядке статьи 16 Закона о государственной кадастровой оценке после учета изменений сведений о материале наружных стен здания.

Ссылки апеллянта на положения статьи 18 Закона о государственной кадастровой оценке отмену судебного акта не влекут, поскольку данная статья регулирует порядок применения кадастровой стоимости объектов недвижимости для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации.

Представленные административным истцом в материалы дела копии технического паспорта на здание гипермаркета Ашан, выполненного филиалом ГУП КК «Крайтехинвентаризация» по городу Краснодару по состоянию на 8 июня 2009 года, с указанием, что 90,79 % объекта выполнены из металлических сэндвич панелей, не отвечают требованиям, предусмотренным статьями 59-61,70 КАС РФ к письменным доказательствам, поскольку представленная уполномоченным учреждением архивная копия данного документа таких отметок не содержит.

По этим же основаниям не может быть принято в качестве относимого доказательства представленная административным истцом копия заключения судебного эксперта от ДД.ММ.ГГГГ № №, как полученного в рамках иного административного дела.

Надлежащих, допустимых и достаточных доказательств, опровергающих выводы суда первой инстанции, лицами, участвующими в деле, не представлено, и в материалах дела не имеется.

Доводы апелляционной жалобы по существу сводятся к несогласию с решением суда, однако не содержат фактов, которые не были бы проверены и учтены при рассмотрении дела судом первой инстанции.

Суд установил все юридически значимые обстоятельства и дал надлежащую оценку собранным по делу доказательствам. Нарушений норм материального и процессуального права, которые могли бы повлечь вынесение незаконного решения, судом первой инстанции не допущено.

Таким образом, решение суда следует признать законным и обоснованным, оснований для его отмены, предусмотренных статьей 310 КАС РФ, не имеется.

Исходя из изложенного и руководствуясь статьями 307-311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции

определила:

решение Краснодарского краевого суда от 3 ноября 2021 года оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «СБС Мегамолл» – без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Четвертый кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции по правилам, установленным главой 35 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, в течение шести месяцев.

Председательствующий

Судьи