Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев апелляционную жалобу Управления муниципального имущества Администрации города Муравленко на решение суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 22 ноября 2019 года по административному делу №3а-218/2019 по иску Управления муниципального имущества Администрации города Муравленко к Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ямало-Ненецкому автономному округу, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ямало-Ненецкому автономному округу об оспаривании решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества от 19 июля 2019 года № 1712, восстановлении в государственном кадастре недвижимости сведений о кадастровой стоимости земельного участка,

заслушав доклад судьи Ехаловой Ю.А., судебная коллегия Второго апелляционного суда общей юрисдикции

установила:

Управление муниципальным имуществом Администрации города Муравленко обратилось в суд Ямало-Ненецкого автономного округа с административным иском к Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ямало-Ненецкому автономному округу, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ямало-Ненецкому автономному округу об оспаривании решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества от 19 июля 2019 года №, которым кадастровая стоимость земельного участка площадью 7 052 кв.м, с кадастровым №, расположенного по адресу: <адрес>, под эксплуатацию объектов: «Здание контрольно-пропускного пункта», «Болгарское РММ» (далее - земельный участок), была установлена равной его рыночной стоимости в размере 167 500 рублей по состоянию на 2 августа 2013 года; восстановлении в государственном кадастре недвижимости сведений о кадастровой стоимости земельного участка в размере 3 215 700 рублей.

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что кадастровая стоимость земельного участка, относящегося к земельным участкам, собственность на которые не разграничена, по состоянию на 2 августа 2013 года составляла 2 015 814 рублей 20 копеек.

По договору аренды от 21 апреля 2015 года земельный участок передан в аренду ОАО «Газпромнефть-Ноябрьскнефтегаз» (в настоящее время - АО «Газпромнефть-Ноябрьскнефтегаз»), базовым показателем для расчета арендной платы является кадастровая стоимость объекта недвижимости.

Оспариваемым решением Комиссии кадастровая стоимость земельного участка установлена в размере, равном его рыночной стоимости, определенной отчетом оценщика в размере 167 500 рублей.

По мнению административного истца, положенный в обоснование оспариваемого решения отчет оценщика, представленный АО «Газпромнефть-Ноябрьскнефтегаз», не соответствует требованиям закона об оценочной деятельности.

Комиссией не было принято во внимание, что отличие рыночной стоимости объекта недвижимости от его кадастровой стоимости составляет более тридцати процентов, обязательное положительное экспертное заключение на отчет оценщика представлено не было, в связи с чем ею должно было быть принято решение об отклонении заявления о пересмотре кадастровой стоимости.

Кроме того, решение Комиссии принято с нарушением установленного порядка. Так, уведомление о поступлении в Комиссию заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка и его принятии к рассмотрению было получено Администрацией только 16 июля 2019 года, что лишило административного истца возможности реализовать свое право на участие в заседании, ознакомление с содержанием отчета об оценке, приведение своих возражений; копия решения о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка была направлена административному истцу по истечении двух рабочих дней с даты его принятия.

Между тем, в целях определения действительной рыночной стоимости земельного участка административным истцом был заказан отчет независимого оценщика, согласно которому рыночная стоимость объекта недвижимого имущества составляет 3 215 700 рублей.

Ссылаясь на то обстоятельство, что оспариваемое решение Комиссии нарушает права органа местного самоуправления, поскольку влечет необоснованное уменьшение получаемых арендных платежей, административный истец просил восстановить в государственном кадастре недвижимости сведения о кадастровой стоимости земельного участка в размере 3 215 700 рублей.

Решением суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 22 ноября 2019 года в удовлетворении административного искового заявления отказано.

В апелляционной жалобе Управление муниципального имущества Администрации города Муравленко просит отменить решение суда первой инстанции, считая его незаконным и необоснованным, постановленным при неправильном применении норм материального права, и принять новое решение об удовлетворении требований административного истца.

В обоснование жалобы административный истец ссылается на те же обстоятельства, которые положил в основу заявленных исковых требований, а также дополнительно указывает, что ему не был предоставлен отчет оценщика о рыночной стоимости земельного участка, представленный АО «Газпромнефть-Ноябрьскнефтегаз», в связи с чем он был лишен возможности оценить его на предмет соответствия действующему законодательству. Кроме того, поскольку в материалы дела предоставлены два отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка, в которых эта стоимость существенно различается, суд первой инстанции, по мнению подателя жалобы, должен был назначить соответствующую экспертизу, что им сделано не было.

В возражениях на апелляционную жалобу представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ямало-Ненецкому автономному округу по доверенности Васильев М.А., представитель АО «Газпромнефть-Ноябрьскнефтегаз» по доверенности Чечеткина М.В. просят решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

В судебное заседание суда апелляционной инстанции представитель административного истца Управления муниципального имущества Администрации города Муравленко не явился, о времени и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом, в телефонограмме ходатайствовал о рассмотрении дела в его отсутствие.

Представители административных ответчиков - Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ямало-Ненецкому автономному округу, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ямало-Ненецкому автономному округу, а также заинтересованных лиц - Департамента имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа, ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Ямало-Ненецкому автономному округу, АО «Газпромнефть-Ноябрьскнефтегаз» в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного разбирательства также извещены надлежащим образом, представили ходатайства о рассмотрении дела в их отсутствие.

На основании части 1 статьи 307 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации с учетом положений частей 8 и 9 статьи 96 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации судебная коллегия находит возможным рассмотрение дела в их отсутствие.

Проверив материалы дела, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии предусмотренных статьей 310 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции.

Из материалов гражданского дела следует, что Управление муниципального имущества города Муравленко является структурным подразделением Администрации города Муравленко, уполномоченным осуществлять права собственника муниципального имущества, а также обеспечивать реализацию полномочий муниципального образования в сфере управления распоряжения муниципальным имуществом, в том числе, земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена.

Земельный участок площадью 7 052 кв.м, с кадастровым №, из земель населенных пунктов, расположенный по адресу: <адрес>, под эксплуатацию объектов: «Здание контрольно-пропускного пункта», «Болгарское РММ» относится к земельным участкам, государственная собственность на которые не разграничена.

Между Управлением муниципального имущества Администрации города Муравленко и ОАО «Газпромнефть-Ноябрьскнефтегаз» (в настоящее время - АО «Газпромнефть-Ноябрьскнефтегаз») 21 апреля 2015 года заключен договор аренды указанного земельного участка, по условиям которого кадастровая стоимость земельного участка является базовым показателем для расчета размера арендной платы.

Актом об утверждении результатов определения кадастровой стоимости от 02 августа 2013 года №, утвержденным филиалом ФГБУ «ФКП Росреестра» по Ямало-Ненецкому автономному округу, кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на 02 августа 2013 года определена в размере 2 015 814 рублей 20 копеек. Сведения об указанной кадастровой стоимости были внесены в государственный кадастр недвижимости.

Арендатор АО «Газпромнефть-Ноябрьскнефтегаз» 5 июля 2019 года обратился в Комиссию с заявлением об оспаривании кадастровой стоимости земельного участка, к которому приложил: отчет оценщика, согласно которому рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 02 августа 2013 года составляет 167 500 рублей; документы, подтверждающие право аренды земельного участка и размер его кадастровой стоимости.

Решением Комиссии от 19 июля 2019 года № кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на 2 августа 2013 года установлена в размере, равном его рыночной стоимости, указанном в отчете оценщика - 167 500 рублей.

Измененная решением Комиссии кадастровая стоимость земельного участка внесена в Единый государственный реестр недвижимости.

Указанные обстоятельства, установленные судом первой инстанции, подтверждаются письменными доказательствами и не оспаривались сторонами в процессе рассмотрения дела.

Отказывая административному истцу в удовлетворении исковых требований в полном объеме, суд первой инстанции исходил из доказанности того обстоятельства, что решение об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости принято уполномоченным на то органом; процедура принятия указанного решения, установленная статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и «Порядком создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости», утвержденным приказом Минэкономразвития России от 4 мая 2012 года № 263, соблюдена; положенный в основу определения кадастровой стоимости отчет оценщика отвечает требованиям к составлению и содержанию такого отчета, требованиям к информации, используемой в отчете об оценке, а также требованиям к проведению оценки земельного участка, установленным федеральными стандартами оценки.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных в административном иске требований.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Пунктами 1, 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В силу статьи 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Согласно статье 24.18 указанного Закона результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости; для оспаривания юридическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в Комиссию является обязательным; основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости, в том числе, является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Аналогичные полномочия Комиссии по принятию решения об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, предусмотрены в статье 22 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в абзаце шестом пункта 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», арендатор недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с административным иском об определении кадастровой стоимости, соответствующей рыночной, в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Доводы апелляционной жалобы о нарушении Комиссией процедуры принятия решения об определении кадастровой стоимости земельного участка соответствующей рыночной опровергаются представленными в материалы дела доказательствами, свидетельствующими о том, что Комиссия обладала необходимыми полномочиями по рассмотрению споров об определении кадастровой стоимости, поскольку была создана в установленном законом порядке на основании приказа Росреестра от 25 октября 2012 года № ПУ469 (с учетом изменений в персональный состав комиссии и секретаря, внесенных приказами № П/59 от 20 февраля 2013 года, № ПУЗ 71 от 13 сентября 2013 года, № П/0291 от 15 июня 2016 года); требования к составу Комиссии, установленные статьей 24.19 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в редакции, действующей на момент ее создания, и предусматривающие, что в состав Комиссии входят по одному представителю органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, органа, осуществляющего функции по государственной кадастровой оценке, органа кадастрового учета, Национального совета по оценочной деятельности, соблюдены, при этом принято во внимание, что последующие изменения указанного Федерального закона, содержащие, в числе прочего, дополнительные требования к составу Комиссии, не предусматривали внесение изменений в действующий состав Комиссии; оспариваемое административным истцом решение было принято при наличии необходимого кворума, поскольку на заседании, состоявшемся 19 июля 2019 года, присутствовали два члена Комиссии, включая председателя, из общего числа членов Комиссии - четыре человека, включая председателя; голосование проводилось открыто, за принятие оспариваемого решения члены Комиссии проголосовали единогласно, что подтверждается протоколом заседания Комиссии; заявление рассмотрено Комиссией в течение месяца, что соответствует пунктам 9-12, 16 «Порядка создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости».

Комиссия в порядке, установленном статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-Ф3 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в Ямало-Ненецком автономном округе не создавалась. При этом, как установлено судом апелляционной инстанции, в действующем составе Комиссии лица, замещающие должности государственной службы составляют не более половины членов ее состава (К.А.Г. и К.Н.С.). То обстоятельство, что в заседании Комиссии 19 июля 2019 года участвовали только лица, замещающие должности государственной службы, не противоречит «Порядку создания и работы Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости», утвержденного приказом Минэкономразвития РФ от 4 мая 2012 года № 263, и не препятствует наличию кворума на указанном заседании.

На официальном сайте Росреестра в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» 5 июля 2019 года, то есть, более чем за 5 дней до даты проведения заседания, была размещена информация о дате, времени и месте его проведения, наименовании юридического лица, подавшего заявление с указанием его адреса и фамилии представителя, кадастровый номер и адрес земельного участка, в отношении которого оспариваются результаты кадастровой стоимости, что соответствует требованиям, установленным пункту 9 вышеуказанного Порядка.

В Администрацию города Муравленко 5 июля 2019 года направлено почтовое уведомление о поступлении заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка, с указанием даты, места и времени его рассмотрения Комиссией, которое было получено администрацией 16 июля 2019 года, то есть заблаговременно до даты заседания, что соответствует абзацу третьему пункта 16 Порядка, согласно которому уведомление о поступлении заявления и принятии его к рассмотрению с указанием даты рассмотрения направляется в орган местного самоуправления, на территории которого находится объект недвижимости, не позднее семи дней с даты поступления заявления.

Оценивая содержание уведомления, в частности, неправильное указание в нем года - «2010» вместо «2019», суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что указанная техническая ошибка не может свидетельствовать о ненадлежащем уведомлении административного истца о времени проведения заседания Комиссии, поскольку, с учетом заблаговременного уведомления, Администрация имела возможность, как уточнить время проведения заседания, так и просить об отложении последнего по причине большого документооборота, значительного расстояния между городами Муравленко и Салехард, необходимости ознакомления с отчетом об оценке рыночной стоимости земельного участка, предоставленным АО «Газпромнефть-Ноябрьскнефтегаз», а также намерением направить на заседание комиссии своего представителя. Как следует из материалов дела, каких-либо ходатайств об отложении рассмотрения заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка с 19 июля 2019 года на другую дату от органа местного самоуправления в комиссию не поступало.

Вопреки доводам апелляционной жалобы, то обстоятельство, что Администрации не был предоставлен отчет о рыночной стоимости земельного участка, представленный АО «Газпромнефть-Ноябрьскнефтегаз», не влияет на законность принятого Комиссией решения, поскольку Порядок не вменяет в ее обязанность предоставлять заинтересованным лицам копии отчета оценщика.

Согласно пункту 21 Порядка, копия решения Комиссии об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в течение двух рабочих дней с даты его принятия, представляется в территориальный орган уполномоченного федерального органа и направляется заявителю, лицу, обладающему правом на объект недвижимости.

Как следует из материалов дела, копия решения Комиссии от 19 июля 2019 года № 1712, в отношении земельного участка с кадастровым №, была направлена в адрес административного истца 24 июля 2019 года, то есть, с нарушением установленного срока на один день, вместе с тем, указанное нарушение Правил не является существенным и не повлекло за собой нарушение прав и охраняемых законом интересов истца, в связи с чем не может повлечь за собой признание оспариваемого решения незаконным.

Доводы апелляционной жалобы о том, что отличие рыночной стоимости земельного участка от его кадастровой стоимости более чем на 30 процентов без предоставления положительного экспертного заключения на отчет оценщика, являлось основанием для принятия Комиссией решения об отклонении заявления о пересмотре кадастровой стоимости на основании абзаца 2 пункта 20 Правил не могут быть приняты во внимание судебной коллегией, как основанные на неправильном толковании норм материального права.

Положения абзаца 2 пункта 20 Правил не подлежат применению в силу несоответствия его нормативному правовому акту, имеющему большую юридическую силу, а именно, статье 24.18 Закона об оценочной деятельности, которая в редакции Федерального закона от 2 июня 2016 года № 172-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» не только не предусматривает необходимость предоставления положительного экспертного заключения в числе документов, предоставляемых в Комиссию, но и не ограничивает полномочия Комиссии по принятию решения об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в зависимости от их относительной разницы в процентах.

Отказывая административному истцу в удовлетворении заявленных исковых требований, суд первой инстанции также обоснованно исходил из экономической обоснованности установленной Комиссией кадастровой стоимости.

В соответствии со статьей 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки.

Отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

Согласно статье 12 указанного Закона, итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В соответствии с пунктами 20, 23 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

При этом суду надлежит выяснить, отвечает ли лицо, составившее отчет о рыночной стоимости, требованиям законодательства об оценочной деятельности, предъявляемым к оценщикам.

В частности, исходя из положений абзаца первого статьи 4, статьи 15, абзаца четвертого статьи 15.1, статьи 24.7 Закона об оценочной деятельности отсутствие в отчете сведений об обязательном страховании гражданской ответственности оценщика и непредставление иных доказательств, подтверждающих такие обстоятельства, свидетельствует о том, что данное лицо не является субъектом оценочной деятельности, а составленный им отчет не может расцениваться как допустимое доказательство (статья 60 ГПК РФ, статья 61 КАС РФ).

В случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении (статьи 79, 80 ГПК РФ, статьи 77, 78 КАС РФ).

Согласно пунктам 3, 4 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 299, обязательного к применению при осуществлении оценочной деятельности, отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящим Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет.

Отчет об оценке выполняется в соответствии с заданием на оценку и содержит обоснованное профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки, сформулированное на основе собранной информации и проведенных расчетов, с учетом допущений.

В соответствии с пунктом 11 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 297, основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком.

Согласно пункту 1 раздела IV Методических рекомендаций метод сравнения продаж применяется при наличии информации о ценах сделок с земельными участками, являющимися аналогами оцениваемого.

В пункте 10 ФСО № 1 указано, что объект-аналог - объект, сходный по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Согласно пункту 22 Федерального стандарта оценки № 7 «Оценка недвижимости» (ФСО № 7), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 611, при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает, в том числе, следующие положения:

а) сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений;

б) в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным;

в) при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке;

г) для выполнения расчетов используются типичные для аналогичного объекта сложившиеся на рынке оцениваемого объекта удельные показатели стоимости (единицы сравнения), в частности цена или арендная плата за единицу площади или единицу объема.

Как указано в пункте 11 ФСО № 7, объем исследований при анализе рынка недвижимости определяется оценщиком исходя из принципа достаточности.

Разрешая дело, суд первой инстанции установил, что оспариваемое решение Комиссии принято на основании анализа отчета об оценке от 1 июля 2019 года № 01-07-2019-89/ИП, подготовленного индивидуальным предпринимателем К.С.С., которая является членом «Межрегионального союза оценщиков», имеет диплом о высшем образовании, о профессиональной переподготовке по программе «Оценка собственности: «оценка стоимости предприятия (бизнеса)» от 30 июня 2015 года и квалификационный аттестат в области оценочной деятельности «Оценка недвижимости». Профессиональная ответственность оценщика подтверждается страховым полисом страхования ответственности оценщика при осуществлении оценочной деятельности от 23 апреля 2019 года, выданным САО «ВСК» на период с 28 апреля 2019 по 27 апреля 2020 года, то есть, отчет выполнен надлежащим субъектом оценочной деятельности и может расцениваться как допустимое доказательство.

Указанный отчет отвечает требованиям, предъявляемым к форме и содержанию отчета об оценке, к описанию в нем информации, используемой при проведении оценки, а также федеральным стандартам оценки.

Из отчета усматривается, что оценщиком был применен сравнительный подход к оценке, при этом был мотивированно обоснован отказ от использования затратного и доходного подхода к оценке, что согласуется с требованиями стандартов оценки.

В рамках сравнительного подхода оценщик использовал метод сравнения продаж по объектам-аналогам, предусматривающий сравнение объекта оценки с объектами-аналогами, в отношении которых имелась информация о ценах, выбранные объекты - аналоги для целей оценки являются сходными с объектом оценки по основным экономическим, материальным, техническим характеристикам, определяющим его стоимость, что соответствует пунктам 12, 13, 14 ФСО № 1.

Согласно Методическим рекомендациям по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденным распоряжением Министерства имущественных отношений Российской Федерации от 6 марта 2002 года № 568-р, применение метода сравнения продаж предусматривает определение элементов, по которым осуществляется сравнение объекта оценки с объектами-аналогами; определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка; определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка; корректировку по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающую их отличия от оцениваемого земельного участка; расчет рыночной стоимости земельного участка путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов.

Указанные требования были соблюдены при составлении отчета, поскольку оценщиком были выбраны объекты-аналоги сходные с объектом оценки по категории земель (земли населенных пунктов), применялись расчеты корректировки на дату оценки, условия рынка, местоположение, площадь аналогов, с указанием источника информации по объектам аналогам с приведением характеристик объекта оценки, с согласованием результатов.

В отчете оценщика приведены качественные и количественные характеристики объектов аналогов (адреса, площадь) с указанием цены предложения и источники информации, что позволяет идентифицировать объекты-аналоги, необходимые корректировки оценщиком вносились, выбранные оценщиком объекты-аналоги соответствовали категории земель объекта оценки - земли населенных пунктов, учитывалось назначение объектов-аналогов и объекта оценки, в том числе по уровню сопоставимости экономических показателей исходя из места расположения объекта оценки и аналогов.

В соответствии с подпунктом «в» пункта 22 ФСО № 7 оценщиком при составлении отчета от 1 июля 2019 года был использован весь объем доступных рыночных данных об объектах-аналогах.

Отчет содержит информацию об источниках информации в отношении объектов аналогов с приведением их адресов и характеристик, что соответствует пункту 13 ФСО № 1, пункту 11 Федерального стандарта оценки № 3 «Требования к отчету об оценке» (ФСО № 3), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 299.

Кроме этого, оценщиком проанализированы все необходимые факторы, оказывающие влияние на стоимость объекта оценки. В отчете приведена информация по ценообразующим факторам, использовавшимся при определении стоимости, приведены пояснения к расчетам, обеспечивающие проверку изложенных в отчете выводов и результатов.

Учитывая, что отчет оценщика от 1 июля 2019 года соответствует требованиям, установленным статьей 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности», требованиям к составлению и содержанию такого отчета, в частности, требованиям к информации, используемой в отчете об оценке, а также требованиям к проведению оценки недвижимости, установленным федеральными стандартами оценки, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что у Комиссии имелись основания для установления кадастровой стоимости земельного участка в размере, равном его рыночной стоимости, определенной отчетом оценщика в размере 167 500 рублей.

При этом суд правильно указал, что существенная разница между кадастровой стоимостью земельного участка, внесенной в реестр недвижимости, и рыночной стоимостью объекта недвижимости, установленной в отчете, сама по себе не свидетельствует о недостоверности отчета об оценке.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 19 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», по делам о пересмотре кадастровой стоимости лица, участвующие в деле, обязаны доказать обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений.

Как следует из материалов дела, административным истцом не представлены относимые и допустимые доказательства, свидетельствующие о том, что отчет об оценке от 1 июля 2019 года, представленный в Комиссию АО «Газпромнефть-Ноябрьскнефтегаз», не соответствует требованиям действующего законодательства.

Приложенный к административному исковому заявлению отчет №1229/19 от 10 октября 2019 года, выполненный ООО «ЗСК-Центр», согласно которому рыночная стоимость земельного участка составляет 3 215 700 рублей, суд обоснованно не признал допустимым доказательством, поскольку оценщиком неверно определена дата по состоянию, на которую определена кадастровая стоимость (1 января 2012 года вместо 02 августа 2013 года); использованы аналоги с недопустимой датой предложения от 2019 при оценке рыночной стоимости на 02 сентября 2013 года, что является нарушением п.8 ФСО №1, которым установлен запрет на использование информации о событиях, произошедших после даты оценки.

В отчете от 10 октября 2019 года применен сравнительный подход к оценке, однако выбранные объекты-аналоги существенно отличаются от объекта оценки по местоположению, по имущественным правам (указано на право собственности в отсутствие обременения права, в то время как спорный земельный участок находится в аренде), по дате предложения (2019 год, при этом скидка на торг на 2013 и 2019 годы не может быть признана одинаковой), что не согласуется с пунктами 6, 8, 10 ФСО № 1, пунктами 4, 5 ФСО № 3.

При таких обстоятельствах отчет оценщика от 10 октября 2019 года, как правильно указал суд первой инстанции, не опровергает выводы Комиссии, обоснованные отчетом оценщика от 1 июля 2019 года, отвечающем критерию допустимости и достоверности.

Доводы апелляционной жалобы о том, что для устранения противоречий в части размера рыночной стоимости земельного участка, содержащихся в двух предоставленных отчетах об оценке, суд должен был назначить экспертизу, что им сделано не было, не влияют на правильность постановленного судом первой инстанции решения.

Экспертизу, направленную на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности, суд может назначить по собственной инициативе, или по ходатайству лица, участвующего в деле, в том случае, если у него возникли вопросы, требующие специальных знаний в области оценочной деятельности. Таким образом, назначение экспертизы является не обязанностью суда, а правом, которое он может реализовать при наличии объективной необходимости.

Поскольку отчет оценщика от 1 июля 2019 года, положенный в основание оспариваемого решения Комиссии, соответствует законодательству об оценочной деятельности, в том числе, федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности), составлен лицом, являющимся субъектом оценочной деятельности, является полным и обоснованным, не содержит неточностей, оговорок и противоречий, и не допускает двойного толкования, а предоставленный административным истцом альтернативный отчет от 10 октября 2019 года не обладает такими признаками, у суда отсутствовали основания для назначения экспертизы.

Как следует из материалов дела, Управление муниципального имущества города Муравленко в судебное заседание суда первой инстанции своего представителя не направило, в письменной форме ходатайство о назначении оценочной экспертизы не заявляло, административное исковое заявление и апелляционная жалоба не содержат мотивированных доводов о том, по какой причине заключение оценщика от 1 июля 2019 года административный истец считает незаконным и подлежащим дополнительной проверке путем назначения экспертизы.

Разрешая дело, суд принял во внимание, что административный иск содержит взаимоисключающие требования, такие как восстановление в государственном кадастре недвижимости сведений о кадастровой стоимости земельного участка по состоянию на 02 августа 2013 года, а также требование об указании кадастровой стоимости на эту дату в размере 3 215 700 рублей.

Как следует из материалов дела, до принятия Комиссией 19 июля 2019 года оспариваемого решения, кадастровая стоимость земельного участка была определена Актом об утверждении результатов определения кадастровой стоимости от 02 августа 2013 года в размере 2 015 814 рублей 20 копеек и утверждена филиалом ФГБУ «ФКП Росреестра» по Ямало-Ненецкому автономному округу. Указанная кадастровая стоимость земельного участка административным истцом в установленном законом порядке не оспаривалась, сведения о ней были внесены в государственный реестр недвижимости. При таких обстоятельствах, правовые основания для восстановления в реестре сведений о кадастровой стоимости земельного участка в каком-либо другом размере, отсутствуют.

Кроме того, поскольку целью обращения в Комиссию является уменьшение кадастровой стоимости объекта недвижимости, влекущее за собой снижение финансовой нагрузки по оплате арендных платежей, то правовое положение арендатора при рассмотрении спора, возбужденного в целях отмены решения Комиссии, не может быть ухудшено.

Доводы административного истца о снижении уровня поступлений доходов в местный бюджет ввиду уменьшения размера арендной платы не могут быть приняты во внимание, поскольку в соответствии с действующим законодательством Комиссия наделена правом на изменение кадастровой стоимости объектов недвижимости вне зависимости от размера бюджетных поступлений за использование таких объектов.

Таким образом, принятое по делу решение суда является законным и обоснованным, оснований для его отмены либо изменения не имеется.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 309-311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия Второго апелляционного суда общей юрисдикции

определила:

решение суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 22 ноября 2019 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Управления муниципального имущества Администрации города Муравленко - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: