Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело № 3а-209/2021 по апелляционной жалобе Министерства имущественных и земельных отношений Рязанской области на решение Рязанского областного суда от 30 июля 2021 г., которым удовлетворено административное исковое заявление Любаева Андрея Викторовича об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной рыночной стоимости.

Заслушав доклад судьи Первого апелляционного суда общей юрисдикции Гришиной Г.Н., объяснения представителя административного ответчика Поповой М.В., поддержавшей доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции

установила:

Любаев А.В. обратился в суд с административным исковым заявлением, в котором с учетом уточнений, просил об установлении кадастровой стоимости принадлежащей ему на праве общей долевой собственности (доля в праве ?) квартиры с кадастровым номером №:304, общей площадью 314,2 кв.м., расположенной по адресу: <адрес>, в размере 10 592 250 рублей.

В обоснование заявленных требований административный истец ссылался на то, что кадастровая стоимость жилого помещения, утвержденная постановлением Министерства имущественных и земельных отношений Рязанской области от 14 октября 2020 г. № 23-П «Об утверждении результатов определения государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Рязанской области» по состоянию на 1 января 2020 г. для жилого помещения в размере 16 083 888,57 рублей его рыночной стоимости, нарушает законные права и интересы административного истца как плательщика налога на имущество.

Решением Рязанского областного суда от 30 июля 2021 г. административный иск удовлетворен, судом установлена кадастровая стоимость жилого помещения с кадастровым номером №:304, определенная по состоянию на 1 января 2020 г. в размере 10 592 250 рублей по результатам судебной оценочной экспертизы. Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости постановлено считать 30 декабря 2020 г. С административного истца Любаева А.В. в пользу ООО «<данные изъяты>» взыскано 35 000 рублей за производство экспертного заключения № 052э-2021 от 31 марта 2021 г. по административному делу № 3а-209/2021.

Не согласившись с данным решением, Министерство имущественных и земельных отношений Рязанской области подало апелляционную жалобу, в которой просит отменить названный выше судебный акт и принять по делу новый об отказе в удовлетворении заявленных требований в полном объёме, ссылаясь на неправильное применение судом норм материального и процессуального права.

В обоснование доводов жалобы указывает, что выводы суда не соответствуют обстоятельствам административного дела, заключение судебной экспертизы не соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 г. № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон о государственной судебно-экспертной деятельности) и действующему законодательству в области оценочной деятельности, поскольку эксперт некорректно выделил основную характеристику объектов сегмента рынка, к которому относится объект оценки – «жилье повышенной комфортности» (конструктивная особенность – расположение в двух уровнях), вследствие чего были отобраны несопоставимые объекты-аналоги по площади и местоположению, что является нарушением пункта 22 «б» ФСО № 7. Определяя сегмент рынка, к которому принадлежит объект оценки, эксперт выделяет в сегменте жилья повышенной комфортности современное жилье бизнес-класса, которое означает расположение в престижных районах города, возможность свободной планировки, зонирование площади на гостевое пространство и места для отдыха, так как часто в таких объектах есть пентхаусы и двухуровневые квартиры. Отличительные черты квартир повышенной комфортности: престижное местоположение, большая площадь квартир, качественные материалы, закрытая территория дома, а не только расположение в нескольких уровнях. Все объекты-аналоги, использованные экспертом в расчете рыночной стоимости объекта оценки сравнительным подходом, являются двухуровневыми квартирами, однако несопоставимы в полной мере с объектом оценки по площади и местоположению, учитывая, что речь идет о квартирах повышенной комфортности.

Апеллянт отмечает, что эксперт должен был учесть все характеристики объекта недвижимости, в том числе и место расположение. Эксперт нарушил пункт «д» статьи 22 ФСО № 7, так как сравнил объект оценки с объектами-аналогами не по всем ценообразующим факторам. Общая чистая корректировка (без учета корректировки на условия сделки) при расчете рыночной стоимости объекта оценки сравнительным подходом по объекту-аналогу № 5 превысила допустимое значение в 30%, что свидетельствует о некорректности подбора этого объекта-аналога.

Относительно доводов апелляционной жалобы административным истцом представлены возражения, согласно которым решение суда является законным и обоснованным, постановлено с учетом всех существенных обстоятельств дела.

В судебном заседании апелляционной инстанции представитель Министерства имущественных отношений Рязанской области по доверенности Попова М.В. просила решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении заявленных требований.

В заседание суда апелляционной инстанции административный истец, представители ГБУ Рязанской области «Центр государственной кадастровой оценки», ФГБУ «ФКП Росреестра» по Рязанской области, Администрации г. Рязани, заинтересованные лица Любаев А.А., Любаева П.А., Любаева А.В. не явились, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, представитель административного истца Кузнецов А.С., представитель ФГБУ ФКП Росреестра по Рязанской области просили о рассмотрении дела в свое отсутствие, от иных лиц ходатайств об отложении судебного заседания не поступало.

Учитывая положения статей 96, 150, 307 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, принимая во внимание, что информация о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы размещена на сайте Первого апелляционного суда общей юрисдикции в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», судебная коллегия считает возможным рассмотреть административное дело в отсутствие неявившихся лиц.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции приходит к следующему.

Законность и обоснованность решения суда первой инстанции проверена судебной коллегией с учетом части 1 статьи 308 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, по смыслу которой суд апелляционной инстанции рассматривает административное дело в полном объеме и не связан основаниями и доводами, изложенными в апелляционной жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

В силу части 1 статьи 4 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации каждому заинтересованному лицу гарантируется право на обращение в суд за защитой нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов, в том числе в случае, если, по мнению этого лица, созданы препятствия к осуществлению его прав, свобод и реализации законных интересов либо на него незаконно возложена какая-либо обязанность.

Согласно статье 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, статье 22 Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 267-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Закон о государственной кадастровой оценке) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в том числе путем установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции, пришел к верному выводу о наличии у административного истца как плательщика налога, исчисляемого из кадастровой стоимости объектов недвижимости, права на пересмотр кадастровой стоимости спорного жилого помещения, рыночная стоимость которого определена в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации в сфере оценочной деятельности. Данный вывод суда основан на анализе действующего законодательства и материалов дела, и оснований для признания его неправильным не имеется.

Как следует из материалов дела, административному истцу на праве общей долевой собственности (доля в праве ?) принадлежит жилое помещение с кадастровым номером №:304, общей площадью 314,2 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>.

В соответствии с пунктом 1 статьи 402 Налогового кодекса Российской Федерации и Закона Рязанской области от 30 октября 2014 г. № 65-ОЗ «Об установлении единой даты начала применения на территории Рязанской области порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения» с 1 января 2015 г. сумма налога на имущество физических лиц, подлежащего уплате в бюджет налогоплательщиком, поставлена в зависимость от кадастровой стоимости объектов налогообложения.

Обязанность по доказыванию размера действительной рыночной стоимости спорных объектов недвижимости возложена законом на административного истца (часть 5 статьи 247, пункт 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, пункт 19 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» (далее - Постановление № 28).

В соответствии с положениями статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным (часть 1); результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (часть 7).

Постановлением Министерства имущественных и земельных отношений Рязанской области от 14 октября 2020 г. № 23-П «Об утверждении результатов определения государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Рязанской области» была утверждена оспариваемая кадастровая стоимость спорного жилого помещения по состоянию на 1 января 2020 г. в размере 16 083 888,57 рублей.

Административный истец, оспаривая установленную в результате проведения государственной кадастровой оценки кадастровую стоимость, предоставил отчет об оценке рыночной стоимости жилого помещения, подготовленный оценщиком ООО «<данные изъяты>» от 25 декабря 2020 г. № 2962/2020, согласно которому рыночная стоимость жилого помещения с кадастровым номером №:304 по состоянию на 1 января 2020 г. составляет 7 484 000 рублей.

Учитывая необходимость установления обстоятельств, имеющих существенное значение для рассмотрения настоящего дела и требующих специальных познаний, суд по ходатайству административного истца определением Рязанского областного суда от 12 февраля 2021 г. назначил по административному делу судебную оценочную экспертизу, поручив ее производство эксперту ООО «<данные изъяты>» ФИО13.

Заключением эксперта ООО «<данные изъяты>» ФИО14. от 31 марта 2021 г. № 052э-2021 было установлено, что отчет ООО «Центр оценки и экспертизы собственности» от 25 декабря 2020 г. № 2962/2020 не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности и (или) стандартов и правил оценочной деятельности; рыночная стоимость жилого помещения с кадастровым номером №:304 по состоянию на 1 января 2020 г. составила 10 592 250 рублей.

Устанавливая величину кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости объекта недвижимости на основании экспертного заключения, суд первой инстанции исходил из того, что заключение эксперта соответствует действующему законодательству об экспертной и оценочной деятельности, содержит указание на применение экспертом при проведении исследований и производстве расчетов коэффициентов корректировок нормативных актов в области оценочной деятельности, стандартов по проведению оценки, учебных пособий, справочной аналитики. В заключении эксперта содержатся исчерпывающие суждения и выводы относительно совокупности всех ценообразующих факторов как по объектам – аналогам, так и по объекту оценки. В процессе работы эксперт проанализировал возможность применения необходимых подходов к оценке и методов оценки в рамках каждого из них к определению рыночной стоимости объекта экспертизы.

Судебная коллегия находит данный вывод суда законным и обоснованным, соответствующим нормам законодательства, регулирующим возникшие правоотношения, и представленным доказательствам.

Анализ текста апелляционной жалобы не выявил доводов, которые бы позволили не согласиться с таким выводом суда.

Так, при проведении оценки рыночной стоимости квартиры эксперт ФИО15. использовал сравнительный подход с применением метода сравнения продаж, как наиболее полно учитывающий цель оценки и обеспеченный исходной информацией. Экспертом был проведен анализ рынка многоуровневых квартир с учетом информации, полученной из средств массовой информации в сети «Интернет», используемые материалы представлены в открытом доступе на соответствующих официальных сайтах. В приведенных в заключении расчетах указаны значимые характеристики отобранных объектов-аналогов с указанием источников информации, также проведены соответствующие корректировки. К заключению приложены скриншоты объявлений, размещенных в сети «Интернет», имеются надлежащие ссылки, приложены копии распечаток, позволяющие делать выводы о достоверности фактов рыночных предложений.

При анализе фактических данных о ценах сделок и предложений экспертом, в соответствии с положениями пункта 11 ФСО № 7, использовались сведения о 26 двухуровневых квартирах, расположенных в городе Рязани по состоянию на даты оценки (страницах 21-24 заключения), из которых для сравнения подобрано 5 объектов-аналогов, относящихся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка, наиболее соответствующих ему по количественным и качественным характеристикам.

По результатам анализа рынка на страницах 25-26 заключения, эксперт привел выводы о том, что сегмент рынка, к которому относится объект оценки, характеризуется преобладанием предложений над спросом, диапазон цен составляет - от 22 159 до 90 323 рублей/кв.м., в зависимости от местоположения, размера и состояния квартиры, средняя стоимость предложения 1 кв.м. составляет 46 531 рубль/кв.м.

В таблице 2 на страницах 21-25 экспертного заключения приведено обоснование выбора аналогов для целей проведения расчетов, изложено по каким именно характеристикам иные объекты аналоги из выборки в анализе рынка не соответствуют объекту оценки. По мнению эксперта, им выбраны объекты-аналоги, максимально сопоставимые с объектом исследования по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим стоимость.

Поскольку объектом оценки является нестандартная квартира, в отношении объектов-аналогов экспертом ФИО16. применены корректировки на уторговывание, местоположение, размер, физическое состояние здания, год постройки, материал стен, этаж расположения, наличие или отсутствие лоджии, состояние отделки.

Эксперт, в компетенцию которого входит выбор корректировок в зависимости от ценообразующих факторов, на страницах 40-43 исследовательской части заключения обосновал необходимость либо отсутствие необходимости их введения.

Согласно расчетам эксперта, коэффициент вариации составил 13,5 %, что не превышает допустимого значения (33%), числовой ряд является однородным, следовательно, исходные данные об аналогах объектов оценки, пригодны для формулирования выводов по |результатам статистического анализа.

В соответствии с пунктом 25 ФСО № 7 оценщик вправе использовать иную методологию расчетов и самостоятельно определять метод (методы) оценки недвижимости в рамках каждого из выбранных подходов, основываясь на принципах существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности.

В силу положений статьи 3 Закона об оценочной деятельности под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

При этом, с учетом оборачиваемости объекта оценки и развитости рынка, к которому он относится, существует интервал значений, в котором может находиться рыночная стоимость объекта оценки. Все значения рыночной стоимости, полученные различными субъектами оценочной деятельности, находящиеся в границах данного интервала, будут являться допустимыми и достоверными значениями величины рыночной стоимости объекта оценки.

Проведя согласование результатов оценки, эксперт ФИО17. осуществил расчет рыночной стоимости объекта оценки, исходя из средневзвешенной стоимости - 33 711,8 рубля за 1 кв.м., установив ее в размере, не выходящем за пределы диапазона рыночных цен предложений, исследованных в результате анализа рынка недвижимости.

На все представленные административным ответчиком замечания (совпадающие с доводами апелляционной жалобы) экспертом даны письменные ответы с представлением пояснений, содержащих опровержения утверждений о порочности экспертного заключения.

Административным ответчиком по административному делу не представлено доказательств, бесспорно свидетельствующих о том, что при исправлении выявленных, по мнению апеллянта, недостатков заключения эксперта значение определенной в ней итоговой величины рыночной стоимости выйдет за границы допустимого интервала.

Судебная коллегия считает, что заключение эксперта соответствует действующему законодательству об экспертной и оценочной деятельности, содержит подробное описание проведенного исследования, указание на использованные методы оценки и проведенные расчеты, иные сведения, имеющие существенное значение. Заключение эксперта основано на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе научных и практических данных, изложенные в нем суждения достаточным образом мотивированы, полученные результаты не допускают их неоднозначное толкование, приведенные в нем ответы соответствуют поставленным вопросам и носят исчерпывающий характер.

При таких обстоятельствах экспертное заключение сомнений в его обоснованности не вызывает, доводы апелляционной жалобы о нарушениях при производстве экспертизы в ходе рассмотрения административного дела судом апелляционной инстанции своего подтверждения не нашли, в связи с чем оснований для переоценки экспертного заключения, которое подвергается апеллянтом сомнению, судебная коллегия не усматривает.

По указанным основаниям доводы административного ответчика о недостоверности выводов заключения эксперта по результатам проведения судебной оценочной экспертизы судебной коллегией признаются необоснованными.

Как следствие, суд первой инстанции принял правильное решение об удовлетворении административного иска в соответствии с заключением эксперта по результатам проведенной экспертом ООО «<данные изъяты>» ФИО18. судебной оценочной экспертизы.

В целом доводы апелляционной жалобы сводятся к несогласию с экспертным заключением, не содержат фактов, которые были бы не проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении административного дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного решения, влияли на обоснованность и законность судебного решения либо опровергали выводы суда первой инстанции по существу, в связи с чем не могут служить основанием для отмены решения суда.

Нарушений судом норм процессуального права, являющихся в соответствии с положениями части 1 статьи 310 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основанием для безусловной отмены решения суда первой инстанции, не установлено.

При таких обстоятельствах решение Рязанского областного суда от 30 июля 2021 г. отмене не подлежит, апелляционная жалоба не может быть удовлетворена.

Руководствуясь статьями 309, 311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции

определила:

решение Рязанского областного суда от 30 июля 2021 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу Министерства имущественных и земельных отношений Рязанской области – без удовлетворения.

Кассационная жалоба может быть подана через суд первой инстанции в течение шести месяцев со дня вынесения апелляционного определения во Второй кассационный суд общей юрисдикции.

Председательствующий

Судьи