Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело №а-261/2020 по апелляционной жалобе административного истца общества с ограниченной ответственностью «Цитадель Эссетс Менеджмент» ФИО1 паевым инвестиционным фондом недвижимости «Варшавский» на решение Московского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ, которым административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Цитадель Эссетс Менеджмент» ФИО1 паевым инвестиционным фондом недвижимости «Варшавский» об установлении кадастровой стоимости нежилого помещения и земельного участка удовлетворено.

Заслушав доклад судьи Первого апелляционного суда общей юрисдикции ФИО3, объяснения представителя административного истца общества с ограниченной ответственностью «Цитадель Эссетс Менеджмент» ФИО1 паевым инвестиционным фондом недвижимости «Варшавский» по доверенности ФИО6, поддержавшего апелляционную жалобу по изложенным в ней основаниям, судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции,

установила:

общество с ограниченной ответственностью «Цитадель Эссетс Менеджмент» ФИО1 паевым инвестиционным фондом недвижимости «Варшавский» (далее - ООО «Цитадель Эссетс Менеджмент» ФИО1 паевым инвестиционным фондом недвижимости «Варшавский») обратилось в Московский городской суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости:

- нежилого помещения общей площадью 48402,2 кв.м. с кадастровым номером 77:05:0006004:23841 по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере 2 357 000 000 руб.;

- земельного участка площадью 15643 кв.м. с кадастровым номером 77:05:0006004:23441 по адресу: <адрес>, вл. 118, <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере 370 200 000 руб.

Требования мотивированы тем, что административный истец является арендатором указанного земельного участка и собственником нежилого помещения, не согласен с кадастровой стоимостью этих объектов недвижимости, считает её завышенной и несоответствующей рыночной стоимости, чем нарушаются права и затрагиваются его интересы, как плательщика арендной платы и налога на имущество организации. В подтверждение заявленной рыночной стоимости предоставлен отчет об оценке от ДД.ММ.ГГГГ№/К-00/19, подготовленный оценщиком общества с ограниченной ответственностью «КорпоратФинанс».

В ходе рассмотрения дела административный истец ООО «Цитадель Эссетс Менеджмент» ФИО1 паевым инвестиционным фондом недвижимости «Варшавский» подало дополнительное (уточненное) административное исковое заявление, в котором просит установить кадастровую стоимость:

- земельного участка площадью 15643 кв.м. с кадастровым номером 77:05:0006004:23441 по адресу: <адрес>, вл. 118, <адрес> равной его рыночной стоимости по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере 813 240 198 руб. (л.д.106 том 4).

Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ прекращено производство по административному делу в части административных исковых требований ООО «Цитадель Эссетс Менеджмент» ФИО1 паевым инвестиционным фондом недвижимости «Варшавский» к Департаменту городского имущества <адрес> об установлении кадастровой стоимости земельного участка площадью 15643 кв.м. с кадастровым номером 77:05:0006004:23441 по адресу: <адрес>, вл. 118, <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере 813 240 198 руб., в связи с отказом от административного искового заявления в указанной части.

Решением Московского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ отказано ООО «Цитадель Эссетс Менеджмент» ФИО1 паевым инвестиционным фондом недвижимости «Варшавский» в удовлетворении административного искового заявления к Департаменту городского имущества <адрес> об установлении кадастровой стоимости нежилого помещения общей площадью 48402,2 кв.м. с кадастровым номером 77:05:0006004:23841 по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере 2 478 875 707 руб.

Дополнительным решением Московского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ установлена кадастровая стоимость равная рыночной стоимости по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ нежилого помещения с кадастровым номером 77:05:0006004:23841 в размере 3 244 665 000 рублей.

В апелляционной жалобе административный истец ООО «Цитадель Эссетс Менеджмент» ФИО1 паевым инвестиционным фондом недвижимости «Варшавский» просил решение суда и дополнительное решение суда первой инстанции отменить как незаконное и необоснованное, принятое с нарушением норм материального права и норм процессуального права. Автором жалобы обращается внимание на ошибочность выводов суда о соответствии повторного экспертного заключения, составленного экспертом ООО «Лаборатория независимой оценки «БОЛАРИ» требованиям действующего законодательства, поскольку, по мнению апеллянта, не могло быть положено в основу решения заключение повторной судебной оценочной экспертизы как не соответствующее требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности. Полагал, что невозможно проверить достоверность сведений, указанных в заключении эксперта; эксперт некорректно применяет поправку на этажное расположение и поправку на площадь для торговых помещений; не представлен расчет взвешенной скорректированной арендной ставки торговых помещений; эксперт некорректно увеличивает величину арендной ставки офисных помещений на эксплуатационные расходы; эксперт некорректно применяет коэффициент недозагрузки для торговых помещений на уровне 4,5%; эксперт неверно избирает подходы при оценке спорного имущества.

В судебном заседании представитель административного истца ООО «Цитадель Эссетс Менеджмент» ФИО1 паевым инвестиционным фондом недвижимости «Варшавский» по доверенности ФИО6 поддержал апелляционную жалобу по изложенным в ней основаниям.

Представители административного ответчика Департамента городского имущества <адрес>, заинтересованных лиц Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, Правительства Москвы, надлежащим образом извещенные о месте и времени рассмотрения административного дела, в судебном заседании участие не принимали.

Согласно положениям частей 8 и 9 статьи 96, статей 150, 307 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, принимая во внимание, что неявившиеся лица, участвующие в административном деле, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом, оснований для признания явки лиц, участвующих в административном деле, в суд обязательной не имеется, суд апелляционной инстанции счел возможным рассмотреть административное дело в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле.

В соответствии с частью 2 статьи 310 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для административного дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для административного дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам административного дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Судебная коллегия, выслушав объяснения представителя административного истца ООО «Цитадель Эссетс Менеджмент» ФИО1 паевым инвестиционным фондом недвижимости «Варшавский» по доверенности ФИО6, заслушав показания эксперта ООО «Лаборатория независимой оценки «БОЛАРИ» ФИО7, предоставившего письменные пояснения по вопросам к судебному экспертному заключению, проверив законность оспариваемого судебного акта на основании статьи 308 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, полагает, что таких нарушений судом первой инстанции при рассмотрении административного дела допущено не было.

В силу части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц.

Из системного анализа положений статей 372-375, 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации, статьи 1.1 Закона <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ№ «О налоге на имущество организаций», Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее по тексту - Закон об оценочной деятельности), Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее по тексту - Закон о государственной кадастровой оценке) и постановления Правительства Москвы от ДД.ММ.ГГГГ№-ПП «Об определении перечня объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость» следует, что административный истец вправе оспорить кадастровую стоимость принадлежащего ему на праве собственности объекта недвижимости, поскольку данной стоимостью затрагиваются его права и обязанности в сфере налогообложения.

Судом на основании материалов административного дела установлено, что ООО «Цитадель Эссетс Менеджмент» ФИО1 паевым инвестиционным фондом недвижимости «Варшавский» на праве собственности принадлежит нежилое помещение общей площадью 48402,2 кв.м. с кадастровым номером 77:05:0006004:23841, расположенное по адресу: <адрес> на праве аренды земельный участок площадью 15643 кв.м. с кадастровым номером 77:05:0006004:23441, расположенный по адресу: <адрес>, вл. 118, <адрес>.

Заявляя требования об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества в размере рыночной стоимости, административный истец представил в суд отчет об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ№/К-00/19, составленный ООО «КорпоратФинанс», в соответствии с которым стоимость нежилого помещения с кадастровым номером 77:05:0006004:23841 составила 370 200 000 рублей, стоимость земельного участка с кадастровым номером 77:05:0006004:23441 составила 2 357 000 000 рублей (т. 2 л.д. 188).

В целях устранения возникших сомнений относительно обоснованности представленного в материалы административного дела отчета об оценке суд по ходатайству представителя административного истца суд назначил судебную оценочную экспертизу, поручив ее производство эксперту ООО «Роосконсалтгруп», о чем вынесено определение от ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы по административному делу №А-5348/2019 от ДД.ММ.ГГГГ, составленному экспертом ООО «Роосконсалтгруп», отчет об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ№/К-00/19, исполненный оценщиком ООО «КорпоратФинанс», признан не соответствующим требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе Закону об оценочной деятельности, Федеральным стандартам оценки и другим актам уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовом регулированию оценочной деятельности; по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером 77:05:0006004:23841 определена в размере 2 478 875 707 рублей, стоимость земельного участка с кадастровым номером 77:05:0006004:23441 определена в размере 813 240 198 рублей.

Определением Московского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ по настоящему делу назначена повторная оценочная судебная экспертиза, поскольку судом установлено, что при проведении первоначальной судебной оценочной экспертизы, составленной ООО «Роосконсалтгруп», экспертом подобраны объекты – аналоги, не сопоставимые по своим количественным и качественным характеристикам с объектом оценки. Проведение повторной оценочной судебной экспертизы поручено эксперту ООО «Лаборатория независимой оценки «БОЛАРИ» ФИО7 (т. 4 л.д. 129-130).

Согласно заключения повторной оценочной судебной экспертизы по административному делу №А-5348/2019 от ДД.ММ.ГГГГ, составленному экспертом ООО «Лаборатория независимой оценки «БОЛАРИ» ФИО7 по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером 77:05:0006004:23841 определена в размере 3 244 665 000 рублей, стоимость земельного участка с кадастровым номером 77:05:0006004:23441 определена в размере 556 152 000 рублей.

Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ прекращено производство по административному делу в части административных исковых требований ООО «Цитадель Эссетс Менеджмент» ФИО1 паевым инвестиционным фондом недвижимости «Варшавский» к Департаменту городского имущества <адрес> об установлении кадастровой стоимости земельного участка площадью 15643 кв.м. с кадастровым номером 77:05:0006004:23441 по адресу: <адрес>, вл. 118, <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, в связи с отказом от административного искового заявления в указанной части.

Разрешая административное дело по административному исковому заявлению ООО «Цитадель Эссетс Менеджмент» ФИО1 паевым инвестиционным фондом недвижимости «Варшавский», суд первой инстанции в основу решения об удовлетворении административного иска положил выводы как судебной оценочной экспертизы судебной оценочной экспертизы по административному делу №А-5348/2019 от ДД.ММ.ГГГГ, составленному экспертом ООО «Роосконсалтгруп» в части признания отчета об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ№/К-00/19, исполненного оценщиком ООО «КорпоратФинанс», не соответствующим требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, так и выводы повторной оценочной судебной экспертизы по административному делу №А-5348/2019 от ДД.ММ.ГГГГ, составленному экспертом ООО «Лаборатория независимой оценки «БОЛАРИ» ФИО7 в части определения рыночной стоимости нежилого помещения с кадастровым номером 77:05:0006004:23841. Данным заключениям экспертов в постановленном решении и дополнительном решении дана надлежащая правовая оценка по правилам статьей 84 и 168 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в совокупности с иными установленными обстоятельствами и исследованными доказательствами по административному делу, и, согласившись с ее результатами, пришел к выводу, что рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером 77:05:0006004:23841 составляет 3 244 665 000 рублей, установив решением суда кадастровую стоимость в указанном размере.

Анализ текста апелляционной жалобы не выявил доводов, которые бы позволили не согласиться с таким выводом суда.

Доводы административного истца были предметом исследования в суде первой инстанции и им дана надлежащая судебная оценка, с которой соглашается судебная коллегия.

Так, судебная коллегия признает верными выводы суда первой инстанции в части того, что в заключении повторной оценочной судебной экспертизы экспертом ФИО7 проанализированы объект исследования и объекты-аналоги относительно их количественных и качественных характеристик. Принятые экспертом объекты-аналоги сопоставимы с объектом исследования по своим количественным и качественным характеристикам. В отношении объектов-аналогов применены необходимые корректировки. Полученная величина рыночной стоимости объекта исследования соответствует сложившимся условиям рынка коммерческой недвижимости в городе Москве на дату оценки; приведенный на странице 34 заключения Анализ фактических данных о ценах сделок и предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект, приведен экспертом справочно, анализ призван продемонстрировать степень неразвитости земельного рынка в городе Москве, связанного с ограниченным количеством незастроенных земельных участков и сделок с ним.

Не нашли своего подтверждения доводы о некорректном применении экспертом поправки на этажное расположение и на площадь помещений, в предоставленных экспертом скриншотах объявлений указано, что помещения расположены на 2 и 3 этажах здания, также приводится информация о назначении помещений – торговые, их площадь 1199 кв.м. и 1480 кв.м. и ставка аренды 20000 руб. за 1 кв.м./год.

В суде первой инстанции и апелляционной инстанции эксперт ФИО7 пояснил, что к расчету подлежит взвешенная ставка аренды, расчет которой производится на базе общепринятых научных и практических данных «Статистики», экспертом в письменных возражениях наглядно приведен сам расчет, что также отражено в заключении повторной экспертизы (л.д.140 том 5).

Судебной коллегией установлено, что в используемом экспертом источнике информации не отображены сведения о величине эксплуатационных расходов на дату актуальности сведений об арендных ставок, вследствие этого эксперт обоснованно исходит из допущения, что сумма эксплуатационных расходов величина инертная, что также подтверждается объявлениями с другого портала о сдаче в аренду офисных помещений в рассматриваемом бизнес центре по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ «1000 руб./к.м./год, коммунальные платежи оплачиваются дополнительно», скриншоты объявлении предоставлены экспертом (л.д.141-143 том 5).

Вывод эксперта о среднем уровне недозагрузки для торговых помещений в 4,5% основан на данных аналитического исследования, ссылка на который приведена в тексте заключения, в подтверждение этих данных экспертом в письменных пояснениях предоставлены еще одни данные исследований - Обзор «Магазин Магазинов» (л.д.145-146 том 5).

Кроме того, эксперт ФИО7 пояснил, что в рамках сравнительного подхода он не применил поправку на тип объекта недвижимости, по мнению эксперта она не требуется, поскольку при расчете объекта исследования учитывалась земельная составляющая, равно как и наличие парковки; поправка на местопложение объекта исследования и объектов-аналогов применена экспертом правильно, в используемом экспертом обзоре приводится градация расположения объектов как «До ЧТК» и «Вне ЧТК», что учитывает удаленность объекта от центра города.

Таким образом, доводы апелляционной жалобы являются необоснованными и не подлежат удовлетворению.

Оснований для переоценки экспертного заключения, которое подвергается административным ответчиком и заинтересованным лицом сомнению, судебная коллегия не усматривает.

Таким образом, повторное экспертное заключение в части определения рыночной стоимости объектов исследования сомнений в его обоснованности не вызывает, доводы представителя административного истца ООО «Цитадель Эссетс Менеджмент» ФИО1 паевым инвестиционным фондом недвижимости «Варшавский» о нарушениях при назначении и производстве экспертизы в ходе рассмотрения дела судом апелляционной инстанции своего подтверждения не нашли.

В целом доводы апелляционной жалобы по существу сводятся к несогласию административного истца с решением и дополнительным решением суда, не содержат фактов, которые были бы не проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении административного дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного решения по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем не могут служить основанием для отмены решения суда.

Нарушений судом норм процессуального права, являющихся в соответствии с положениями части 1 статьи 310 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основанием для безусловной отмены решения суда первой инстанции, не установлено.

На основании изложенного решение Московского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ следует признать законным и обоснованным, апелляционная жалоба по изложенным выше основаниям удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 308-311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции

определила:

решение Московского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ оставить без изменения, апелляционную жалобу административного истца общества с ограниченной ответственностью «Цитадель Эссетс Менеджмент» ФИО1 паевым инвестиционным фондом недвижимости «Варшавский» - без удовлетворения.

Кассационная жалоба может быть подана через суд первой инстанции в течении шести месяцев со дня вынесения апелляционного определения во Второй кассационный суд общей юрисдикции.

Председательствующий

Судьи