Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело № 3а-0067/2020 по апелляционным жалобам Департамента городского имущества города Москвы и Правительства Москвы, ГБУ «Центр имущественных платежей и жилищного страхования» на решение Московского городского суда от 8 сентября 2020 года, которым удовлетворено административное исковое заявление акционерного общества «ЕПК Москва» об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества.

Заслушав доклад судьи судебной коллегии по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции Гришиной Г.Н., объяснения представителей административного истца по доверенности ФИО2, ФИО3, представителя ГБУ «Центр имущественных платежей и жилищного страхования» по доверенности ФИО4 судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции

установила:

акционерное общество «ЕПК Москва» (далее – АО «ЕПК Москва») обратилось в Московский городской суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером №, общей площадью 162 629,6 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 07 февраля 2019 года в размере 5 819 660 000 рублей и земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 283 289 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2018 года в размере 4 845 000 рублей.

В обоснование требований общество указало на нарушение его прав как арендатора и плательщика налога на имущество, поскольку используемая для расчета налога и арендной платы кадастровая стоимость объектов недвижимости установленная по состоянию на 7 февраля 2019 года для нежилого здания с кадастровым номером № в размере 10 872 411 631,37 рублей и в отношении земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 1 января 2018 года в размере 17 647 199 300,22 рублей, не соответствует их реальной рыночной стоимости, определенной в отчетах об оценке рыночной стоимости <данные изъяты> № 39-09/19/2 и №39-09/19/1 от 25 ноября 2019 года.

Решением Московского городского суда от 8 сентября 2020 года требования административного истца удовлетворены, установлена кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером № по состоянию на 7 февраля 2019 года в размере 6 212 939 000 рублей и земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 1 февраля 2018 года в размере 8 987 037 000 рублей.

Не согласившись с вынесенным решением Департаментом городского имущества города Москвы и Правительством Москвы, ГБУ «Центр имущественных платежей и жилищного страхования» поданы апелляционные жалобы, в которых они просят решение суда отменить как незаконное и необоснованное, принятое с нарушением норм материального и процессуального права, Департамент городского имущества города Москвы и Правительство Москвы просят назначить по делу повторную судебную оценочную экспертизу.

В обоснование доводов апелляционной жалобы Департамент городского имущества города Москвы и Правительство Москвы указывают на несостоятельность довода административного истца о нарушении его интересов необоснованным завышением арендных платежей, недоказанность нарушения административным ответчиком процедуры и методики проведения государственной кадастровой оценки. Административный истец не наделен правом на установление кадастровой стоимости не принадлежащего ему земельного участка в размере рыночной стоимости, в случае дальнейшего предъявления требований о выкупе цена продажи государственного земельного участка собственнику расположенной на спорном земельном участке недвижимости является нормативно установленной, а изменение размера аренды на основании договора аренды в сторону ее увеличения не нарушает права и законные интересы административного истца. Стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, в связи с чем арендная плата за пользование такими объектами должна определяться с учетом определяемой действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды. Изменение размера арендной платы в сторону ее увеличения само по себе не нарушает права и законные интересы заявителя. Кроме того, суд первой инстанции необоснованно признал допустимым доказательством заключение судебной экспертизы, которое не соответствует действующему законодательству, поскольку стоимость объектов исследования, определенная экспертом, не соответствует сложившимся условиям рынка коммерческой недвижимости в городе Москве на дату оценки; экспертом не применена корректировка на градостроительный план земельного участка и на снос; экспертом не обоснован отказ от применения затратного подхода.

В апелляционной жалобе представитель ГБУ «Центр имущественных платежей и жилищного страхования» полагал, что заключение судебной оценочной экспертизы не соответствует требованиям закона, поскольку эксперт необоснованно отказался от применения затратного подхода при определении рыночной стоимости объектов недвижимости.

В письменных пояснениях административный истец просит оставить решение без изменения, апелляционные жалобы ответчиков без удовлетворения.

В судебном заседании апелляционной инстанции представители административного истца АО «ЕПК Москва» по доверенности ФИО3 и ФИО2 возражали против удовлетворения апелляционных жалоб.

Представитель ГБУ «Центр имущественных платежей и жилищного страхования» в судебном заседании апелляционную жалобу поддержал, не возражал против удовлетворения апелляционной жалобы Департамента городского имущества города Москвы, ходатайство о назначении по делу повторной судебной оценочной экспертизы поддержал.

Представители Департамента городского имущества города Москвы, Правительства Москвы и Управления Росреестра по Москве, будучи извещенными о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, ходатайств о рассмотрении дела в отсутствие представителя или об отложении рассмотрения дела не направляли.

Учитывая положения статей 96, 150, 307 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, принимая во внимание, что лица, участвующие в административном деле, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом, информация о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы размещена на сайте Первого апелляционного суда общей юрисдикции в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», судебная коллегия считает возможным рассмотреть административное дело в отсутствие неявившихся лиц.

Изучив материалы административного дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.

В силу пункта 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Из материалов дела усматривается, что на основании договора аренды 17 июля 1996 года № М-04-006045, заключенного с Департаментом городского имущества города Москвы, общество является арендатором земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 283 289 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>

Статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формой платы за использование земли является, в том числе, арендная плата. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в частной собственности, устанавливаются договорами аренды земельных участков (пункты 1, 4).

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности (пункт 5 статьи 65 кодекса).

В статье 66 Земельного кодекса Российской Федерации закреплено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением установленных законом случаев. Рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с Федеральным законом об оценочной деятельности.

Кроме того, согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 14 декабря 2019 года №99/2019/302461624 административный истец является собственником нежилого здания с кадастровым номером №, общей площадью 162 629,6 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>

В силу требований главы 30 Налогового кодекса Российской Федерации и Закона города Москвы от 5 ноября 2003 года № 64 «О налоге на имущество организаций» административный истец является плательщиком налога на имущество организаций, размер которого исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Кадастровая стоимость поименованных выше объектов недвижимости утверждена по состоянию на 7 февраля 2019 года в размере 10 872 411 631.37 рублей для нежилого здания с кадастровым номером №, по состоянию на 1 января 2018 года в размере 17 647 199 300,22 для земельного участка с кадастровым номером №

В силу требований части 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Согласно положениям части 7 статьи 22 названного федерального закона результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Таким образом, юридические и физические лица в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, вправе оспорить результаты кадастровой оценки в судебном порядке, при этом закон не связывает возможность реализации данного права с позицией органов исполнительной власти, а также с обоснованностью размера арендных платежей. Утверждение о недопустимости обращения в суд с требованием об изменении кадастровой стоимости арендаторов земельных участков не основано на положениях действующего законодательства.

В обоснование своих требований административный истец представил отчеты об оценке рыночной стоимости, выполненные <данные изъяты> № 39-09/19/2 и №39-09/19/1 от 25 ноября 2019 года, согласно которым, стоимость нежилого здания с кадастровым номером № по состоянию на 7 февраля 2019 года составляет 5 819 660 000 рублей и земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 1 февраля 2018 года составляет 4 845 000 рублей.

В связи с ходатайством административного истца по административному делу судом первой инстанции назначена судебная оценочная экспертиза, в которой эксперту предложено ответить на вопросы: соответствует ли отчет об оценке требованиям действующего законодательства в области оценочной деятельности, и, если не соответствует, определить рыночную стоимость объектов недвижимости.

Сформулированные судом в определении о назначении экспертизы вопросы направлены на установление рыночной стоимости объектов недвижимости и проверку отчетов на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности, что соответствует пункту 23 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28. Вопросы изложены четко, понятно, каких-либо неточностей не содержат.

Заключением эксперта <данные изъяты> № 487/2020 от 24 апреля 2019 года было установлено наличие нарушений требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки при составлении отчетов, которые существенно повлияли на определение итоговой величины рыночной стоимости объектов недвижимости. Одновременно экспертом определена рыночная стоимость объектов недвижимости по состоянию на 7 февраля 2019 года в размере 6 212 939 000 рублей для нежилого здания с кадастровым номером № и по состоянию на 1 января 2018 года для земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 1 февраля 2018 года в размере 8 987 037 000 рублей.

Оценивая заключение эксперта, по правилам статей 84 и 168 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд первой инстанции обосновано пришел к выводу, что определенная в них итоговая рыночная стоимость объектов исследования соответствует фактически сложившимся условиям рынка, приведенные в заключениях выводы эксперта непротиворечивы, в полной мере соответствуют поставленным вопросам и носят исчерпывающий характер. Эксперт имеет специальное высшее образование, длительный стаж экспертной работы, предупреждена об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения.

Устанавливая размер кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости объектов недвижимости на основании экспертного заключения, суд первой инстанции исходил из того, что названное заключение соответствует действующему законодательству об экспертной и оценочной деятельности, содержит подробное описание проведенного исследования, указание на использованные методы оценки иные сведения, имеющие существенное значение. Заключение основано на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе научных и практических данных, изложенные в нем суждения достаточным образом мотивированы, полученные результаты не допускают их неоднозначное толкование, приведенные в заключении ответы соответствуют поставленным вопросам и носят исчерпывающий характер. Для расчета рыночной стоимости объектов недвижимости экспертом выбраны объекты-аналоги, сопоставимые по своим характеристикам с оцениваемыми объектами недвижимости. В приведенных в заключении расчетах приведены значимые характеристики отобранных объектов-аналогов с указанием источников информации, при необходимости проведены соответствующие корректировки.

Суд апелляционной инстанции находит приведенные выводы суда правильными, соответствующими нормам действующего законодательства. Приведенная в решении суда оценка экспертного заключения и дополнительного заключения, как доказательств по делу, соответствует требованиям статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации. Эксперт имеет специальное высшее образование, квалификационный аттестат в области оценочной деятельности, членство в СРО, длительный стаж экспертной работы, предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения.

Доводы апелляционной жалобы Департамента городского имущества города Москвы и Правительства Москвы о допущенных экспертом нарушениях не свидетельствуют о том, что такие возможные нарушения имели место, повлияли или могли повлиять на итоговые выводы экспертного заключения.

Так, экспертом проведен анализ рынка в г. Москве, выбраны объекты-аналоги, сопоставимые по индивидуальным характеристикам с объектами исследования, дата предложения которых предшествует дате установления стоимости. Использованные экспертом сведения об объектах-аналогах, подтверждены приложенными к заключению материалами. В приведенных в заключении расчетах обозначены основные параметры, влияющие на рыночную стоимость, при необходимости проведены соответствующие корректировки. Административным ответчиком не доказано, что неприменение экспертом корректировки на коммуникацию, градостроительный план земельного участка и снос могло существенным образом повлиять на итоговую рыночную стоимость объектов недвижимости.

Доводы апелляционных жалоб Департамента городского имущества города Москвы и Правительства Москвы, ГБЦ «Центр имущественных платежей и жилищного страхования» о необоснованном отказе в применении затратного подхода своего подтверждения не нашли. Выбор метода оценки вопреки утверждению в апелляционных жалобах принадлежит оценщику (эксперту), за которыми - в отличие от прямо заинтересованных сторон - оставлен выбор методов оценки, как и решающее суждение об их состоятельности, совместимости и предпочтении одних перед другими.

Эксперт в разделе Процесс и методология оценки своего заключения обосновал выбор сравнительного подхода к оценке земельного участка и использование метода сравнения продаж, что отвечает требованиям пункта 11 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 года № 297, согласно которому основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком.

Таким образом, экспертное заключение сомнений в его обоснованности не вызывает, доводы апелляционной жалобы о наличии в нем противоречий в ходе рассмотрения дела судом апелляционной инстанции своего подтверждения не нашли. Оснований для назначения по делу повторной судебной оценочной экспертизы не имелось.

Иные доводы апелляционной жалобы не опровергают выводов суда, они были предметом рассмотрения суда первой инстанции, им дана надлежащая оценка, с которой апелляционная инстанция полностью соглашается.

При таком положении, решение Московского городского суда следует признать законным и обоснованным, предусмотренных статьей 310 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации оснований для его отмены не установлено.

Руководствуясь статьями 309, 311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Московского городского суда от 8 сентября 2020 года оставить без изменения, апелляционные жалоб Департамента городского имущества города Москвы и Правительства Москвы, ГБУ «Центр имущественных платежей и жилищного страхования» - без удовлетворения.

Кассационная жалоба может быть подана через суд первой инстанции в течение шести месяцев со дня вынесения апелляционного определения во Второй кассационный суд общей юрисдикции.

Председательствующий

Судьи