Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело № по административному исковому заявлению Раенгулов Б.М. об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка по апелляционной жалобе департамента имущественных отношений <адрес> на решение суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГг., которым административный иск удовлетворен.

Заслушав доклад судьи Второго апелляционного суда общей юрисдикции Морозковой Е.Е., судебная коллегия по административным делам Второго апелляционного суда общей юрисдикции

установила:

являясь арендатором земельного участка с кадастровым номером №, Раенгулов Б.М. обратился в суд с административным иском об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, равном 4 290 590 руб., по состоянию на 01.01.2019г., указав, что установленная кадастровая стоимость земельного участка существенно превышает его рыночную стоимость, что затрагивает его права как арендатора земельного участка.

Решением суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ административное исковое заявление Раенгулов Б.М. удовлетворено.

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, категория земель – земли населенных пунктов, площадью 1706 кв.м., установлена в размере его рыночной стоимости равном 4 091 000 руб. по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ.

С Раенгулов Б.М. в пользу ООО «Априори» взысканы судебные расходы за проведение судебной оценочной экспертизы в размере 40 000 руб.

Датой подачи заявления Раенгулов Б.М. о пересмотре кадастровой стоимости названного земельного участка постановлено считать ДД.ММ.ГГГГ.

В апелляционной жалобе департамент имущественных отношений <адрес> (далее-административный ответчик, Департамент) просит решение суда отменить, принять по делу новое решение, которым в удовлетворении административного иска отказать. Административный ответчик не согласен с выводом суда о том, что заключение эксперта от 20.02.2021г. № является достоверным доказательством, так как при составлении последнего экспертом были допущены существенные нарушения (отсутствие данных о методике расчета начальной цены лота рассматриваемых аукционов; некорректное использование данных об инфляции потребительских цен при проведении корректировки на условия рынка; при проведении корректировок не учтены имеющиеся у аналогов обременения). По мнению административного ответчика, заключение эксперта не отвечает требованиям ст.59 КАС РФ. Ссылаясь на пункт 6 постановления Конституционного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ№-П, Департамент отметил, что результаты определения кадастровой стоимости земельных участков, находящихся на территории муниципального образования, могут затронуть права и законные интересы муниципальный образований.

Административным истцом поданы возражения в письменном виде относительно апелляционной жалобы.

Лица, извещенные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы своевременно и в надлежащей форме, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились. На основании части 1 статьи 307 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации с учетом положений частей 8 и 9 статьи 96 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации судебная коллегия по административным делам Второго апелляционного суда общей юрисдикции находит возможным рассмотрение дела в их отсутствие.

Суд апелляционной инстанции рассмотрел административное дело в соответствии с частью 1 статьи 308 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия по административным делам Второго апелляционного суда общей юрисдикции приходит к следующему.

Рассмотрев административное дело, суд пришел к выводу об обоснованности заявленных Раенгулов Б.М. требований. При определении размера рыночной стоимости суд исходил из результатов проведенной по делу судебной экспертизы, признав ее достоверным доказательством, и установив кадастровую стоимость земельного участка в размере ее рыночной стоимости, определенной судебной экспертизой.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и возражений на нее, судебная коллегия по административным делам Второго апелляционного суда общей юрисдикции приходит к следующему.

В соответствии с пунктами 1 и 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным; для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Согласно пункту 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи.

Пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Согласно части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее-КАС РФ), статьи 22 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее-Федеральный закон №237-ФЗ) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и гражданами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

В пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ№ «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с административным иском об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в случае, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Земельный участок с кадастровым номером №, площадью 1706 кв.м., расположен по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, городской округ <адрес>, земельный участок 9а, относится к категории земель-земли населенных пунктов.

Приказом департамента имущественных отношений <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ№-О «Об утверждении результатов определения государственной кадастровой оценки земельных участков категории земель населенных пунктов и земель водного фонда на территории <адрес>» кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № утверждена в размере 6 531 284, 52 руб. по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ№, заключенного между администрацией муниципального образования <адрес> и Раенгулов Б.М., последний является арендатором земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 1706 кв.м., на срок с 16.09.2014г. по ДД.ММ.ГГГГ для размещения здания: «Торговый комплекс по <адрес>». Из положений п.3.1 названного Договора следует, что арендная плата исчисляется из кадастровой стоимости земельного участка.

В суд административным истцом представлен отчет №-С/89 об оценке земельного участка с кадастровым номером № составленный оценщиком ФИО6 ООО «Судебная экспертиза и оценка».

Оценщиком проведен анализ рынка, дано описание и характеристика земельного участка, отражено, что земельный участок оценивался как незастроенный, предназначенный в соответствии с видом его фактического использования. Расчет рыночной стоимости произведен с применением метода сравнения продаж в рамках сравнительного подхода с использованием данных о трех объектах-аналогах с учетом корректировок и последующим проведением согласования результатов.

Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ по делу назначена судебная оценочная экспертиза с постановкой перед экспертом вопроса об определении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером №. по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ Проведение экспертизы поручено эксперту ООО «АПРИОРИ» ФИО7

Заключением эксперта ФИО7 от ДД.ММ.ГГГГ№ (далее-заключение эксперта) рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 89:08:010201:164 по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ определена в 4 091 000 руб.

В заключении эксперта приведено описание объекта исследования. При анализе наиболее эффективного использования эксперт сделал вывод о том, что с учетом требований п.20 ФСО № рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № определяется исходя из его фактического использования: для размещения здания торгового центра. Относительно рынка земли <адрес> эксперт отметил, что данный рынок является неактивным. Оцениваемый земельный участок относится к условно доходной недвижимости, способной приносить доход в совокупности с улучшениями торгово-офисного назначения, относится к землям поселений (населенных пунктов), является застроенным, предназначен для коммерческой, административно-торговой застройки. В заключении эксперт произвел анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений из сегмента рынка, к которому относится предмет экспертизы. Экспертом произведен мотивированный отбор подхода и примененной методики для расчета рыночной стоимости земельного участка. Расчет рыночной стоимости произведен в рамках сравнительного подхода с использованием метода валового рентного мультипликатора (ВРМ). При применении указанного метода для определения валового рентного дохода отобрано 9 аналогов, при их сравнении с объектом оценки проведены корректировки аналогов по следующим элементам сравнения: условия рынка, вид использования, доступность коммуникаций, площадь(масштабный фактор). При согласовании результатов корректировки значений единиц сравнения по выбранным объектам-аналогам средневзвешенное значение стоимости определено в 1 925 009 руб. Для определения ВРМ были использованы данные о результатах аукционов, проводимых администрацией <адрес> и администрацией МО ЯНАО. Расчет ВРМ произведен с использованием данных о 5 объектах с соответствующей корректировкой и установлен в размере 2, 12522. В рамках сравнительного подхода рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № определена в 4 091 000 руб. (округленно). Так как расчет рыночной стоимости производился с использованием только сравнительного подхода, то согласование результатов не производилось и рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № определена экспертом в 4 091 000 руб. по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ.

При рассмотрении административного дела судом первой инстанции экспертом даны мотивированные и обоснованные письменные пояснения относительно отсутствия необходимости определения методики расчета начальной цены лота аукционов, методологии установления поправки на условия рынка, не проведения корректировок на наличие обременений у аналогов.

Расчет рыночной стоимости земельного участка произведен с соблюдением требований Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО №)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от ДД.ММ.ГГГГ№, Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО №)», утвержденного приказом Минэкономразвития от ДД.ММ.ГГГГ№; каких-либо ошибок (включая арифметических) при расчете не допущено.

Исследовав заключение эксперта, сопоставив его содержание с иными материалами дела, суд пришел к обоснованному выводу о его соответствии действующему законодательству Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки, о том, что он отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.

Руководствуясь ст.84 КАС РФ и Федеральным законом №237-ФЗ, суд правомерно признал заключение эксперта надлежащим доказательством, подтверждающим с достоверностью рыночную стоимость земельного участка с кадастровым номером 89:08:010201:164 в размере 4 091 000 руб. по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ

В связи с чем, оспариваемым решением суд обоснованно установил кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № в размере его рыночной стоимости равном 4 091 000 руб.

Руководствуясь ч.4 ст.22 Федерального закона №237-ФЗ, ст.249 КАС РФ, разъяснениями пункта 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ№ «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», суд правильно определил, что датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости надлежит считать ДД.ММ.ГГГГ

Разрешая заявление эксперта ФИО7 о возмещении расходов за проведение судебной экспертизы в размере 40 000 руб., суд обоснованно руководствовался требованиями ст.ст.103, 106, 108, 111 КАС РФ, учел разъяснения постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ№ «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», правовые позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенные в постановлении от ДД.ММ.ГГГГ№-П.

Установив, что разница между рыночной стоимостью объекта недвижимости, установленной судом (4 091 000 руб.), и кадастровой стоимостью, установленной ранее в результате массовой государственной кадастровой оценки (6 531 284,52 руб.), составляет менее половины, суд пришел к обоснованному выводу о том, что допущенное при установлении кадастровой стоимости спорного объекта с его рыночной стоимостью расхождение не является существенным, что соответственно не свидетельствует об ошибочности ранее состоявшейся кадастровой оценки объекта, и не повлекло нарушение конституционных прав административного истца.

В связи с чем, расходы за проведение судебной экспертизы в размере 40 000 руб. правомерно возложил на Раенгулов Б.М.

Судом первой инстанции правильно установлены обстоятельства, имеющие значение для дела, применен закон, подлежащий применению к данным правоотношениям, выводы суда подробно мотивированы и обоснованы, судебная коллегия не находит оснований не согласиться с ними.

Возражения административного ответчика относительно заключения эксперта судебной коллегией отклоняются как необоснованные и не влияющие на итоговую величину рыночной стоимости земельного участка по следующим основаниям.

Экспертом ФИО7 даны убедительные письменные пояснения относительно доводов административного ответчика о необходимости определения методики расчета начальной цены лота рассматриваемых аукционов, исчисления поправки на условия рынка, проведение корректировок без учета наличия обременений у аналогов с представлением статистических данных, поверочного расчета, фотографий.

Так, экспертом пояснено, что свободный рынок устанавливает справедливую цену вне зависимости от методики определения начальной цены лота. Если цена предложения занижена относительно рыночной стоимости, то при условии ограничения количества товаров (что подразумевают условия земельного аукциона) повышенный спрос неизменно приведет к повышению цены продажи посредством роста ставок, в противном случае- рынок отреагирует отсутствием спроса.

Относительно методологии определения поправки на условия рынка эксперт указал, что приводимая в возражениях административного ответчика информация (информационно-аналитический портал «Недвижимость «Росриэлт») не могла быть использована для обоснования величины корректировки на условия рынка в силу разнонаправленного характера изменения цены на земельные участки; анализ цен на указанном портале производится в отношении земельных участков иного сегмента-под ИЖС; приведенный анализ не содержит данных по городам <адрес>. Опираясь на методические исследования ФИО8 «Оценка стоимости недвижимости», эксперт пояснил, что им не выявлены факторы, оказывающие особое влияние на стоимость недвижимости в рассматриваемый период, кроме инфляционных процессов в экономике. Использование индекса потребительских цен (ИПЦ) для расчета поправки на условия рынка обусловлено рядом характеристик, которые делают его удобным для широкого применения-высокая достоверность и степень доверия, месячная периодичность публикации.

Относительно не проведения корректировок на наличие обременений у аналогов, эксперт отметил, что в документации аукционов отсутствует информация о зарегистрированных в надлежащем порядке обременениях прав или ограничениях. Проанализировав доводы о наличии конкретных строений, сооружений на участках-аналогах, проиллюстрировав свои выводы соответствующими фотографиями, эксперт отметил, что в результате анализа с использованием метода парных продаж выявлено отсутствие влияния фактора «наличие/отсутствие строений под снос», поэтому корректировка по названному фактору не производилась. Равно как эксперт пришел к мотивированному выводу об отсутствии необходимости вносить поправку на перенос опоры линии электроснабжения в стоимость аналогов.

Согласно п.24 ФСО-1 оценщик вправе самостоятельно применять те или иные подходы к оценке и конкретные методы оценки.

Письменные пояснения эксперта ФИО7 согласуются с выводами, содержащимися в заключении эксперта.

Таким образом, утверждение в жалобе о том, что заключение эксперта не может быть признано надлежащим доказательством, является несостоятельным.

Обжалуемое решение не содержит выводов, которые бы противоречили правовым позициям, отраженным в пункте 6 постановления Конституционного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ№-П.

Доводы апелляционной жалобы сводятся к переоценке уже исследованных и оцененных судом обстоятельств, не содержат в себе обстоятельств, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела, имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли бы на обоснованность и законность судебного решения по существу.

Руководствуясь ст.ст.177, 309-311 КАС РФ, судебная коллегия по административным делам Второго апелляционного суда общей юрисдикции

определила:

решение суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ оставить без изменения, апелляционную жалобу департамента имущественных отношений <адрес>-без удовлетворения.

Состоявшиеся по делу судебные акты могут быть обжалованы в кассационном порядке в Седьмой кассационный суд общей юрисдикции через суд, принявший решение по первой инстанции, в течение шести месяцев с даты вынесения настоящего апелляционного определения.

Председательствующий

Судьи

Мотивированное апелляционное определение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ