Гражданский кодекс часть 1

Рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Перми 25 ноября 2010 года гражданское дело по кассационной жалобе ФИО1, ФИО2 на решение Мотовилихинского районного суда г.Перми от 29 сентября 2010 года, которым постановлено:

«Исковые требования ФИО3, действующей за себя и в интересах несовершеннолетнего ФИО4, ФИО5 удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО6 в пользу ФИО3, действующей за себя и в интересах несовершеннолетнего ФИО4, ФИО5 30 000 рублей, в удовлетворении остальной части иска отказать.

Взыскать с ФИО6 государственную пошлину в пользу ФИО3, действующей за себя и в интересах несовершеннолетнего ФИО4, ФИО5 в размере 1 100 рублей, что составляет по 366 рублей 66 копеек в пользу каждого».

Изучив материалы дела, заслушав доклад судьи Валуевой Л.Б., объяснения представителя истцов - К., представителя ответчицы ФИО6 -М., судебная коллегия

Установила:

ФИО5, ФИО3, действующая в своих интересах и в интересах несовершеннолетнего ФИО4, обратились в суд с иском к ФИО6 о взыскании двойной суммы задатка в размере 60 000 рублей; расходов, понесенных в связи с определением рыночной стоимости квартиры в размере 3000 рублей; расходов за совершение нотариальных действий в размере 1800 рублей; расходов по оплате государственной пошлины в размере 2090 рублей.

Заявленные требования мотивировали следующим: 08.02.2010 года между ними и ФИО6 был заключен предварительный договор купли продажи квартиры, по условиям которого в срок не позднее 27.02.2010 года стороны в соответствии со ст.429 ГК РФ обязались заключить основной договор купли- продажи 2-х комнатной квартиры, находящейся на 4-м этаже 5-ти этажного панельного жилого дома, общей площадью 45, 1 кв.м., в том числе жилой 30,3 кв.м., расположенной по адресу: ****. В счет причитающихся платежей по договору купли -продажи истцы передали ответчику задаток в размере 30 000 рублей, о чем свидетельствует надпись, сделанная ФИО6 под фразой «подписи сторон». В срок до 27.02.2010 года продавец либо лицо, представляющее его интересы, на подписание основного договора купли- продажи квартиры не явились, о причинах своей неявки в адрес истцов не сообщили, тем самым нарушили условия подписанного предварительного договора. С учетом положения п.5 предварительного договора продавец, получивший задаток, в случае отказа, несвоевременного заключения или не заключения основного договора купли продажи, обязан уплатить покупателю сумму задатка в двойном размере в течение трех дней с момента истечения срока. Данное условие предварительного договора соответствует ст.381 ГК РФ. На претензию, направленную истцами 27.03.2010 года, ответчик не ответил, сумму задатка в двойном размере не вернул.

Истцы в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела были извещены надлежащим образом. Их представитель исковые требования поддержала в полном объеме.

Ответчик в судебное заседание не явилась, была извещена надлежащим образом, ее представитель исковые требования не признала, пояснив, что основной договор купли- продажи квартиры не был заключен по вине истцов.

Судом постановлено вышеуказанное решение, об отмене которого просят в кассационной жалобе истцы ФИО3 и ФИО5, полагая его незаконным и необоснованным в связи с неправильным определением судом обстоятельств, имеющих значение для дела, ненадлежащей правовой оценкой представленных доказательств, несоответствием выводов суда обстоятельствам дела. Делая вывод об отсутствии доказательств не заключения договора по вине продавца, суд не учел отправленную ответчицей телеграмму № ** о переносе даты подписания основного договора купли-продажи в связи с нахождением документов на согласовании в администрации Мотовилихинского района, что прямо указывает на факт невозможности подписания основного договора по вине ответчика. План жилого помещения, о котором идет речь в указанной телеграмме, неоднократно испрашивался у ответчика в связи с тем, что он является одним из необходимых документов, предоставляемых в кредитную организацию для получения кредитных средств ( ипотеки). Учитывая то обстоятельство, что значительная сумма платежа в размере 1 250 000 рублей должна была производиться за счет привлеченных кредитных средств, ответчик не мог не понимать, для каких целей необходим данный документ и какие могут быть последствия его непредоставления в кредитную организацию. В соответствии с ФЗ « Об ипотеке» соглашение с кредитной организацией должно быть включено в основной договор купли-продажи недвижимости и зарегистрировано одновременно с переходом права собственности к лицу, права которого обременяются ипотекой. Суд не учел, что в связи с отсутствием у ответчика плана жилого помещения на 28.02.2010 года основной договор не мог быть заключен по вине ответчика. Суд также не учел, что на момент приобретения квартиры у ФИО6 истцы располагали указанной в предварительном договоре суммой без необходимости отчуждения комнаты в общежитии, в связи с чем разрешение органа опеки и попечительства на отчуждение "/ 1/2 доли несовершеннолетнего не требовалось, абзац 3 п. 8 Приказа от 06 августа 2001 года № 233 « Об утверждении инструкции о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения» в части, требующей представления на государственную регистрацию договора продажи разрешения ( согласия) органа опеки и попечительства в тех случаях, когда в отчуждаемом жилом помещении проживают несовершеннолетние члены семьи собственника, не находящиеся под опекой, признан недействующим с 01 января 2005 года решением Верховного Суда РФ от 15.12.2008 года. Таким образом, отсутствие разрешения органа опеки и попечительства не могло само по себе являться причиной не заключения основного договора купли-продажи. Суд не принял во внимание, что для получения суммы в размере 1 250 000 рублей истцы своевременно обратились в кредитную организацию- ОАО « Организации 1», который участвует в государственной программе ипотечного кредитования. Кредит истцам был одобрен 15.12.2009 года, в связи с чем 27.02.2010 года истцы располагали всей необходимой суммой для приобретения квартиры. В жалобе также указывается на необоснованность отказа в удовлетворении судом требований о взыскании 3 000 рублей расходов по определению рыночной стоимости квартиры ФИО6, понесенных истцами для ускорения процедуры согласования банком объекта недвижимого имущества. Отказывая во взыскании этой суммы, суд не учел, что 02.03.2010 года ФИО6 добровольно пустила в квартиру лиц, производящих оценку, действия истцов указывают на их желание приобрести квартиру ФИО6

Проверив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия не находит оснований к отмене либо изменению решения суда по указанным доводам.

Совокупности собранных по делу доказательств судом дана надлежащая правовая оценка, обстоятельства установлены верно, нарушений в применении норм материального и процессуального права не допущено.

В соответствии со ст.ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

В соответствии со ст.ст. 421, ст. 425 ГК РФ ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Окончание срока действия договора не освобождает стороны от ответственности за его нарушение.

В силу п.6 ст. 429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Согласно п. 4 ст. 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон.В случае, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

На основании ст.ст. 420, 432 ГК РФ общими признаками договора являются: соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии со ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

В соответствии с п.1 ст. 329 ГК РФ исполнение обязательства может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Согласно ст. 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме.

В случае сомнения того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей задатком, в частности несоблюдения правил, установленного п.2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.

Согласно ст. 381 ГК РФ при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения задаток должен быть возвращен.

В силу ст. 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Из материалов дела следует: ФИО6 являлась собственником двухкомнатной квартиры по адресу: ****.

08.02.2010 года между ФИО3, действующей также в интересах своего несовершеннолетнего сына ФИО4, ФИО5 (покупатели) и ответчиком ФИО6 (продавец) был заключен предварительный договор купли-продажи двухкомнатной квартиры, находящейся в ****. По условиям указанного договора (п. 1) стороны обязались в будущем, в срок не позднее 27 февраля 2010 года, заключить договор купли-продажи указанной квартиры. Из п.4 предварительного договора следует, что Покупатели при подписании настоящего договора передают Продавцу задаток в сумме 30 000 руб. в счет причитающихся платежей по договору купли-продажи (основному договору).

Факт уплаты истцами 30 000 руб. при подписании предварительного договора путем передачи наличных денежных средств ответчику ФИО6 судом установлен и ответчицей не оспаривался.

Как следует из п.5 предварительного договора от 08.02.2010 года, сторонами было согласовано, что продавец в случае отказа, несвоевременного заключения или не заключения договора купли продажи названного в п.1 настоящего договора объекта обязан уплатить покупателям сумму задатка в двойном размере в течении трех дней с момента истечения срока, указанного в п.1 настоящего договора, в соответствии со ст.381 ГК РФ. В случае отказа Покупателя, несвоевременно заключения договора купли-продажи задаток остается у продавца в полном объеме.

27.02.2010 года основной договор купли-продажи заключен не был.

28.02.2010 года ФИО3 ответчицей была направлена телеграмма № **, из которой следует, что её приглашают на подписание основного договора купли-продажи кв.** дома ** по ул.**** на 03.03.2010 года. В этот же день ФИО3 была направлена телеграмма № ** о переносе даты подписания основного договора в связи с тем, что документы находятся на согласовании в администрации Мотовилихинского района.

Из справки ОАО «Организации 2» следует, что 15.12.2009 года К-ны были одобрены в качестве потенциальных заемщиков, повторное согласование состоялось 05.04.2010 года, заявка была одобрена 05.05.2010 года, 13.05.2010 года истцами был заключен кредитный договора с партнером ОАО «Организации 2»- ОАО «Организации 1», в соответствии с которым Банком был предоставлен истцам целевой ипотечный кредит на покупку трехкомнатной квартиры по адресу: ****.

26.04.2010 года Территориальным управлением Министерства социального развития Пермского края по городу Перми издан Приказ «О выдаче разрешения на отчуждение 1/2 доли в праве собственности на жилое помещение в общежитии, принадлежащее несовершеннолетнему ФИО4, на заключение договора купли-продажи».

Самовольная перепланировка жилого помещения по ул.**** согласована распоряжением главы администрации Мотовилихинского района г.Перми от 25.02.2010 года.

27 марта 2010 года истцами в адрес ответчицы направлена претензия с требованием уплатить в срок до 05.04.2010 года сумму задатка в двойном размере, что составляет 60 000 рублей, а также расходы, понесенные за определение рыночной стоимости квартиры, в размере 3000 рублей.

Данная претензия получена ответчицей 07.04.2010 года.

Установив указанные обстоятельства, суд пришел к выводу об отсутствии доказательств того, что основной договор купли-продажи не был заключен по вине какой-либо из сторон предварительного договора.

Делая такой вывод, суд исходил из фактических действий сторон, а также из того, что конкретное время и место встречи для заключения основного договора при подписании предварительного договора и впоследствии до 27.02.2010 года сторонами не оговаривалось.

Взыскивая в пользу истцов сумму задатка, внесенного в счет будущих платежей за квартиру, суд исходил из отсутствия оснований его удержания ответчицей в связи с незаключением основного договора купли-продажи квартиры.

Выводы суда, положенные в основу решения, являются обоснованными и мотивированными.

Доводы кассационной жалобы не свидетельствуют о неправильности постановленного решения.

Довод о том, что суд не учел направленные ответчицей телеграммы о переносе даты заключения договора в качестве доказательства вины ответчицы, необоснован. Согласно п. 6 ст. 429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направить другой стороне предложение заключить договор. Поскольку в данном случае основной договор в срок до 27.02.2010 года не был заключен, предложение его заключить ни одной из сторон направлено не было, то обязательства сторон по предварительному договору прекратились. Таким образом, телеграммы, направленные 28.02.2010 года после истечения установленного срока, правового значения для определения вины ответчицы не имеют.

Аналогичным образом судебная коллегия оценивает доводы кассационной жалобы относительно отказа во взыскании расходов по оценке объекта недвижимости в размере 3000 рублей, понесенных истцами по собственной инициативе после прекращения обязательств по предварительному договору 10.03.2010 года, т.е. по истечении срока предварительного договора от 08.02.2010 года. Как правильно указал суд первой инстанции, из условий предварительного договора не следует, что на истцов возлагалась обязанность по определению рыночной стоимости квартиры ответчицы. Довод жалобы о необходимости этой оценки для согласования получения ипотечного кредита не может быть принят во внимание, поскольку договор купли-продажи квартиры по ул. **** заключен не был, полученный истцами ипотечный кредит был израсходован на приобретение иного объекта недвижимости. При этом действия ФИО6, пустившей в свою квартиру лиц для проведения оценки стоимости квартиры, не являются основанием для взыскания с нее денежных средств в ползу истцов.

Довод о том, что согласование перепланировки к 27.02.2010 года не было произведено, что свидетельствует о вине ответчицы, также необоснован. Доводы жалобы о необходимости этого документа для получения истцами ипотечного кредита несостоятельны. По условиям предварительного договора ответчица на себя такой обязанности не брала, условия и источник получения истцами денежной суммы, необходимой для оплаты приобретаемой квартиры, для продавца значения не имеет. Следовательно, отсутствие согласования перепланировки на 27.02.2010 года не может быть поставлено ответчице в вину, по которой не был заключен основной договор купли-продажи.

Довод кассационной жалобы о том, что на 27.02.2010 года истцы располагали необходимой денежной суммой для заключения основного договора, не может быть принят во внимание, доказательств в подтверждение данного довода не представлено. Указанный довод, основанный на том, что 15.12.2009 года истцы были одобрены в качестве потенциальных заемщиков, несостоятелен. Повторное согласование состоялось только 05.04.2010 года, заявка была одобрена 05.05.2010 года, кредит истцам был выдан только 13 мая 2010 года.

Доводы кассационной жалобы относительно получения разрешения на отчуждение доли несовершеннолетнего не подлежат обсуждению, поскольку отсутствие этого документа на 27.02.2010 года в вину истцам не ставится, внесенный ими задаток возвращен в полном объеме.

Правовых оснований к отмене решения, предусмотренных ст.ст. 362-364 ГПК РФ, кассационная жалоба не содержит.

Исходя из изложенного, постановленное судом решение является законным и обоснованным.

Руководствуясь ст.ст. 193, 361 ГПК РФ, судебная коллегия

Определила:

Кассационную жалобу ФИО3, ФИО5 на решение Мотовилихинского районного суда г. Перми от 29 сентября 2010 года оставить без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи: