Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5 к комитету по управлению имуществом г. Саратова (далее КУИ г. Саратова), обществу с ограниченной ответственностью «Веста-Холдинг» (далее – ООО «Веста-Хролдинг»), ФИО6, ФИО7 о признании договоров недействительными, применении последствий недействительности ничтожной сделки

по кассационным жалобам ФИО7, комитета по управлению имуществом г.Саратова на решение Октябрьского районного суда г. Саратова от 20 мая 2011 года, которым исковые требования ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5 удовлетворены частично.

Заслушав доклад судьи Рябихина О.Е., объяснения ФИО7 и его представителя ФИО8, поддержавших доводы кассационной жалобы, представителя КУИ г. Саратова ФИО9, поддержавшего доводы кассационной жалобы КУИ г. Саратова, ФИО4 и ее представителя ФИО10, просивших решение суда оставить без изменения, представителя ООО «Феникс» ФИО11, поддержавшего доводы кассационных жалоб ФИО12 и КУИ г. Саратова, обсудив доводы кассационных жалоб и изучив материалы дела, судебная коллегия

установила:

Истцы ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, М.Ю.АБ. обратились в суд с исковыми требованиями к КУИ г. Саратова, ООО «Веста-Холдинг», ФИО6, ФИО7 и с учетом неоднократных изменений и уточнений заявленных требований просили суд признать недействительными договор купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: ***, от 02 июля 1996 г., заключенный между КУИ г. Саратова и ООО «Веста-Холдинг»; договор купли-продажи данного нежилого помещения от 11 марта 1997 г., заключенный между ООО «Веста-Холдинг» и ФИО6; договор купли-продажи указанного нежилого помещения от 11 января 2011 г., заключенный между ФИО6 и ФИО7; прекратить зарегистрированное право собственности ФИО7 на нежилое помещение общей площадью 80,7 кв.м., расположенное по адресу: ***, прекратить государственную регистрацию права ФИО6 на спорное нежилое помещение.

В обоснование заявленных требований указали, что они являются собственниками квартир многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: ***. Осенью им стало известно, что подвальные помещения их жилого дома, являющиеся местами общего пользования, были проданы КУИ г. Саратова согласно договору купли-продажи нежилого фонда от 02 июля 1996 года. Помещения, находящиеся в подвале, относятся к местам общего пользования и в соответствии с действующим на момент заключения договора, и на настоящий момент законодательством не могут быть вследствие этого отчуждены. В спорном подвальном помещении, являющимся в соответствии с действующим законодательством местом общего пользования, находятся сантехнические коммуникации и коммуникации тепло- и водоснабжения многоквартирного жилого дома. В настоящее время из-за действий ответчика не может быть выполнен своевременно ремонт технических коммуникаций многоквартирного жилого дома. Таким образом, действия ответчиков по приобретению в соответствии с договорами купли-продажи нежилого помещения являются ничтожными, так как по данным договорам было отчуждено общее имущество многоквартирного жилого дома, о чем ответчики заведомо знали, поскольку в данном помещении проходят инженерные коммуникации, необходимые для обслуживания всего многоквартирного дома.

Рассмотрев возникший спор, Октябрьский районный суд г. Саратова решением от 20 мая 2011 года постановил:

признать договор купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: ***, в подвальном этаже, общей площадью 81,7 кв.м., от 02 июля 1996 г., заключенный между КУИ г. Саратова и ООО «Веста-Холдинг», недействительным.

Признать договор купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: ***, в подвальном этаже, общей площадью 80,7 кв. м., от 11 марта 1997 г., заключенный между ООО «Веста-Холдинг» и ФИО6, недействительным.

Признать договор купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: ***, в подвальном этаже, общей площадью 80,7 кв.м., от 11 января 2011г., заключенный между ФИО6 и ФИО7, недействительным.

Прекратить зарегистрированное право собственности ФИО7 на нежилое помещение общей площадью 80,7 кв.м., расположенное по адресу: ***.

В удовлетворении исковых требований ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5 к КУИ г. Саратова, ООО «Веста-Холдинг», ФИО6, ФИО7 о прекращении государственной регистрации права от 10 марта 2010 г. отказать.

С постановленным решением не согласился ФИО7, в кассационных жалобах просит его отменить, дело направить на новое рассмотрение в Октябрьский районный суд г. Саратова. В обоснование доводов кассационных жалоб указано, что суд в решении истолковал ст. 167 ГК РФ в ином понимании, отличном от содержания Постановления Конституционного Суда РФ от 21 апреля 2003 года № 6-П. Исходя из положений п. 3.1 данного Постановления Конституционного Суда РФ права лица, считающего себя собственником имущества, не подлежат защите путем удовлетворения иска к добросовестному приобретателю с использованием правового механизма, установленного п. 1 и 2 ст. 167 ГК РФ. Такая защита возможна лишь путем удовлетворения виндикационного иска, если для этого имеются те предусмотренные ст. 302 ГК основания, которые дают право истребовать имущество и у добросовестного приобретателя. При рассмотрении дела суд руководствовался ст. 304 ГК РФ, в то время как следовало руководствоваться ст. 301 и 302 ГК РФ. При рассмотрении дела судом нарушены нормы процессуального права – судом неверно определены юридически значимые обстоятельства для рассмотрения дела, в частности, не выяснен факт добросовестности приобретателя. Выводы суда, изложенные в решении, не соответствуют обстоятельствам дела – суд в решении фактически изменил выбранный истцом способ защиты права с общеправового на вещный. В решении суда не указаны доказательства, по которым суд пришел к определенным выводам, не доказаны обстоятельства, имеющие значение для дела.

Также с постановленным решением не согласился КУИ г. Саратова, в кассационной жалобе просит его отменить, вынести новое решение об отказе в удовлетворении заявленных требований. В обоснование доводов кассационной жалобы указано, что на момент заключения договора купли-продажи № нп-517 от 02 июля 1996 года муниципальное образование являлось единственным собственником спорных помещений. Таким образом, вывод суда о наличии права общей долевой собственности на спорное жилое помещение на момент заключения договора не соответствует фактическим обстоятельствам дела и опровергается представленными в дело доказательствами. Неверен вывод суда о том, что заявленные истцами исковые требования по существу сводятся к требованию об устранении препятствий в пользовании общим имуществом собственников квартир – подвалом, и поэтому положения об исковой давности на эти требования не распространяются. Срок исковой давности по заявленным истцами требованиям о признании недействительными договоров истек в 1999 году. Кроме того, как следует из анализа сложившейся судебной практики, наличие инженерных коммуникаций и оборудования недостаточно для признания права общей долевой собственности домовладельцев на подвальное помещение. Документальные доказательства, подтверждающие право собственности ответчиков на подвальные помещения, в материалах дела отсутствуют.

Проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного решения согласно требованиям ст. 347 ГПК РФ в пределах доводов кассационной жалобы, судебная коллегия считает его законным и обоснованным по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом, истец ФИО1 является собственником квартиры № ***, расположенной по адресу: ***. Истец ФИО4 является собственником квартиры *** в данном доме. Собственником квартиры № *** является ФИО5, истец ФИО3 является собственником квартиры № ***. Истец ФИО2 является собственником квартиры № *** в указанном доме, что сторонами не оспаривается и подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права собственности (т. 1 л.д. 7-9).

С 1993 г. собственниками жилых помещений в жилом доме, расположенном по адресу: ***, являются Р***А.Г., Р***А.В., Д***Е.А., Д***Н.П., Д***Н.В., Г***Р.В., что подтверждается справками МУП Городское Бюро Технической Инвентаризации.

02 июля 1996 года между КУИ г. Саратова и ООО «Веста-Холдинг» заключен договор купли-продажи спорного подвального помещения (т. 2 л.д. 119).

11 марта 1997 года между ООО «Веста-Холдинг» и ФИО6 заключен договор купли-продажи данного помещения в подвале пятиэтажного дома (т. 2 л.д. 181).

11 января 2011 года между ФИО7 и ФИО6 заключен договор купли-продажи указанного нежилого помещения (т. 2 л.д. 33-36).

Как следует из свидетельства о государственной регистрации права от 20.01.2011 года в настоящее время собственником спорного нежилого помещения является ФИО7

С 2007 г. управление многоквартирным домом по адресу: *** осуществляет ООО «***».

ООО «Веста-Холдинг» ликвидировано (т. 1 л.д. 133-137).

Согласно ст. 3 Закона РСФСР от 04.07.1991 N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в РСФСР" (в редакции на момент возникновения спорных правоотношений) собственники приватизированных жилых помещений в доме государственного или муниципального жилищного фонда являются совладельцами либо пользователями внеквартирного инженерного оборудования и мест общего пользования дома.

Собственнику отдельного помещения в здании в силу статей 289, 290 ГК РФ принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания. Собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры. Собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру. К общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения (статья 36 ЖК РФ).

Право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в ЕГРП.

С момента начала реализации гражданами права на приватизацию жилья, предусмотренного Законом РСФСР от 04.07.1991 N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в РСФСР", жилой дом, в котором была приватизирована хотя бы одна квартира (комната), утрачивал статус объекта, находящегося исключительно в муниципальной собственности.

Поэтому правовой режим подвальных помещений, как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности нескольких собственников помещений в таких жилых домах, должен определяться на дату приватизации первой квартиры в доме.

Если по состоянию на указанный момент подвальные помещения жилого дома были предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, и не использовались фактически в качестве общего имущества домовладельцами, то право общей долевой собственности домовладельцев на эти помещения не возникло. Остальные подвальные помещения, не выделенные для целей самостоятельного использования, перешли в общую долевую собственность домовладельцев как общее имущество дома. Указанное имущество находится в общей долевой собственности всех собственников жилых и нежилых помещений в данном многоквартирном доме. Соответственно, если внутри помещений, не являющихся частями квартир, расположено оборудование, предназначенное для обслуживания нужд владельцев помещений, т.е. общее имущество в многоквартирном доме, то и сами эти помещения, также предназначенные для обслуживания нескольких или всех помещений в этом доме и не имеющие самостоятельного назначения, относятся к общему имуществу собственников.

Поскольку именно приватизация гражданами жилья являлась основанием появления в одном доме нескольких собственников и возникновения у них права общей долевой собственности на общее имущество дома, в том числе на технические этажи и подвалы, то это право в отношении каждого дома возникло только один раз - в момент приватизации первого помещения в доме.

Принятые в дальнейшем федеральные законодательные акты (включая Закон Российской Федерации от 24.12.1992 N 4218-1 "Об основах федеральной жилищной политики", Временное положение о кондоминиуме, утвержденное Указом Президента Российской Федерации от 23.12.1993 N 2275, статью 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, статью 36 Жилищного кодекса Российской Федерации) лишь подтверждали наличие у домовладельцев уже возникшего права общей долевой собственности на общее имущество дома и уточняли его состав, но не порождали названное право заново.

Как установлено судом первой инстанции, в спорном подвальном помещении проходят общедомовые коммуникации: лежаки и стояки отопления, лежаки и стояки водоснабжения, лежаки и стояки канализации, общедомовой ввод и счетчик холодной воды, что подтверждается справкой ООО «***» и заключением эксперта от 04 мая 2011 года (т. 2 л.д. 238-250).

Исследовав и оценив доказательства, в их совокупности по правилам ст.ст. 55, 67, 71, 86 ГПК РФ, с учетом указанных выше положений закона, а также положений ст. 1 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 г. № 491, ст.ст. 246, 247 ГК РФ, ст. 38 Федерального закона от 24.07.2007 года № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», руководствуясь ст. 56 ГПК РФ, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что спорное помещение подвала дома является помещением, предназначенным исключительно для обслуживания жилых помещений многоквартирного дома и не создавалось в качестве самостоятельного объекта недвижимости для использования в иных целях, как нежилое помещение; спорное нежилое помещение является неразрывным с жилыми и нежилыми помещениями, его отчуждение невозможно в силу того, что в нем имеются коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование и оно таким образом предназначено для удовлетворения потребностей собственников помещений в многоквартирном жилом доме.

Ответчиками доказательств, подтверждающих, что на момент приватизации первой квартиры в данном жилом доме в 1993 году спорное подвальное помещение жилого дома было предназначено (учтено, сформировано) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, и не использовалось фактически в качестве общего имущества домовладельцами, ни суду первой, ни суду кассационной инстанции не представлено.

В связи с изложенным суд первой инстанции обоснованно указал, что заключенный 02 июля 1996 года между КУИ г. Саратова и ООО «Веста-Холдинг» договор купли-продажи спорного нежилого помещения противоречит вышеприведенным положениям законов и, в соответствии со ст. 168 ГК РФ, является ничтожным, поскольку заключен с превышением полномочий КУИ г. Саратова и с нарушением прав собственников квартир в данном доме.

В соответствии со ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Поскольку договор купли-продажи спорного нежилого помещения от 02 июля 1996 года является недействительной (ничтожной) сделкой в силу ст. 168 ГК РФ с момента ее совершения, он не влечет правовых последствий, за исключением тех, которые связаны с его недействительностью, поэтому обоснованным является вывод суда первой инстанции о том, что недействительными являются производные от данного договора договоры купли-продажи указанного нежилого помещения, заключенные между обществом с ограниченной ответственностью «Веста-Холдинг» и ФИО6, а также между ФИО6 и К.И.ЮБ.

В силу изложенного суд обоснованно признал указанные выше договоры купли-продажи нежилого помещения недействительными и прекратил у К.И.ЮВ. право собственности на спорное нежилое помещение.

Доводы кассационной жалобы ФИО7 о том, что он является добросовестным приобретателем спорного подвального помещения, совершенная им сделка по приобретению спорного помещения была третьей, оснований для удовлетворения требований истцов о признании заключенной им сделке недействительной (ничтожной) не имелось, не принимаются во внимание судебной коллегией, поскольку в суде кассационной инстанции ФИО7 подтвердил, что до заключения 11 января 2011 года договора купли-продажи с ФИО6 он осматривал данное подвальное помещение, видел, что в нем проходят общедомовые инженерные коммуникации. Поэтому, заключая данный договор купли-продажи, ФИО7 заведомо знал, что приобретаемое им помещение является общим имуществом многоквартирного дома и действовал неосмотрительно на свой риск.

Довод кассационных жалоб о пропуске истцами срока исковой давности был предметом обсуждения суда первой инстанции и обоснованно отвергнут. Как правильно указал суд первой инстанции, заявленные по делу требования по существу сводятся к требованию об устранении препятствий в пользовании общим имуществом собственников квартир - подвалом (ст. 304 ГК РФ). Согласно п. 4 ст. 208 ГК РФ на эти требования исковая давность не распространяется.

Иные доводы кассационных жалоб являются неправильным толкованием правовых норм и фактических обстоятельств дела, и на законность обжалуемого судебного постановления повлиять не могут.

Судом правильно применен закон, подлежащий применению, в решении изложены доказательства, представленные сторонами по делу, им дана надлежащая правовая оценка в соответствии с требованиями ст. 67 ГПК РФ, оснований для переоценки выводов суда судебная коллегия не усматривает.

В кассационных жалобах не приведено обстоятельств, которые указывали бы на наличие предусмотренных ст. 362 ГПК РФ оснований к отмене решения суда в кассационном порядке. Нарушений норм материального и процессуального права, которые привели или могли привести к неправильному разрешению дела судом, не допущено.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 347, 361, 366 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Октябрьского районного суда г. Саратова от 20 мая 2011 года оставить без изменения, кассационные жалобы ФИО7, комитета по управлению имуществом г.Саратова – без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи