Гражданский кодекс часть 1

Судебная коллегия по гражданским делам Пермского краевого суда в составе: Председательствующего Гилевой М.Б. Судей Кузнецовой Г.Ю., Абашевой Д.В. При секретаре Кармановой Ж.П.

Рассмотрела в открытом судебном заседании 03.08.2011 года в г.Перми гражданское дело по кассационной жалобе Шабалиной (Ахмаровой) Ю.С. на решение Дзержинского районного суда г.Перми от 28.01.2011 года, которым постановлено:

Взыскать солидарно с Ахмарова А.Р., Ахмарова Р.Н., Ахмаровой Н.Г. в пользу ОАО «Акционерный инвестиционный коммерческий банк «***» задолженность по кредитному договору в размере 3725939 руб. 79 коп.

Обратить взыскание на находящееся в залоге имущество Ахмаровой Ю.С.:

-земельный участок под индивидуальный жилой дом (земли поселений), общей площадью 580 кв.м, находящееся по адресу ****, кадастровый ( или условный) номер **, с находящимися и строящимися на нем зданиями ( жилыми домами) и сооружениями путем продажи с публичных торгов, определив его начальную продажную стоимость в размере 2026800 рублей;

-земельный участок для индивидуального жилого дома, категория земель: земли поселений, общая площадь 598 кв.м, находящийся по адресу: ****, кадастровый ( или условный) номер : **, с находящимися и строящимися на нем зданиями (жилыми домами) и сооружениями, путем продажи с публичных торгов, определив его начальную продажную стоимость в размере 2089600 рублей.

Обратить взыскание на имущество Ахмарова А.Р., Ахмарова Р.Н. 2-комнатную квартиру, общей площадью 68,8 кв.м в том числе 33.9 кв.м на 6 этаже 17 этажного кирпичного дома, расположенную по адресу ****, условный номер объекта ** с определением начальной продажной стоимости 3476000 рублей

Заслушав доклад судьи Кузнецовой Г.Ю., пояснения представителя Ахмаровой Ю.С. на основании доверенности Н., поддержавшего доводы кассационной жалобы, проверив материалы дела, судебная коллегия

Установила:

ОАО «АИКБ «***» обратилось в суд с иском к Ахмаровой А.Р., Ахмарову Р.Н., Ахмаровой Н.Г., Ахмаровой ( Шабалиной) Ю.С. о взыскании задолженности по кредитному договору в размере 3725939 руб. 79 коп., обращении взыскания на заложенное имущество, возмещении судебных расходов.

Заявленные требования истец обосновывал тем, что 08.06.2007 года с Ахмаровым А.Р. заключен кредитный договор, по условиям которого Ахмарову А.Р. предоставлены денежные средства в размере 5.000.000 рублей на условиях платности и возвратности. В целях обеспечения принятых на себя Ахмаровым А.Р. обязательств заключены договоры поручительства с Ахмаровым Р.Н. и Ахмаровой Н.Г., договор залога с Шабалиной Ю.С. (в настоящее время Ахмарова). Поскольку Ахмаров А.Р. прекратил исполнять обязательства по возврату кредитных средств и оплате процентов, истец просил взыскать образовавшуюся задолженность с ответчиков в солидарном порядке, обратить взыскание на заложенное имущество.

В судебном заседании представитель истца на заявленных исковых требованиях банка настаивал.

Ахмаров Р.Н., Ахмарова Н.Г., Ахмарова Ю.С. в судебное заседание не явились.

Ахмаров А.Р., действующий от своего имени и на основании доверенности от имени Ахмарова Р.Н. и Ахмаровой Н.Г., исковые требования признал в полном объеме.

Судом постановлено приведенное выше решение, об отмене которого просит Шабалина (Ахмарова) Ю.С, ссылаясь на то обстоятельство, что не была извещена о дате судебного заседания.

Обращение взыскания на земельный участок с находящимися и строящимися на нем зданиями (жилыми домами) и сооружениями полагает неправомерным, поскольку договор залога заключен в отношении земельных участков по ****, на момент заключения договоров на земельных участках ничего не строилось и не находилось, право собственности на находящиеся на земельных участках в настоящее время строящиеся жилые дома не оформлено. В договоре залога не содержится условие об оформлении залога в отношении имущества, которое может быть приобретено залогодателем в будущем, следовательно, обращение взыскания на находящиеся на земельном участке и строящиеся жилые дома является незаконным. Кроме того, принадлежность указанного имущества Ахмаровой Ю.С. не установлена.

Ахмарова Ю.С. не согласна с залоговой стоимостью земельных участков, которая определена Банком приблизительно и не соответствует фактическим ценам, существующим в настоящее время.

Обращает внимание, что стоимость имущества, на которое обращено взыскание, составляет 7.592.400 рублей, в то время как размер задолженности - 3.725.939 руб. 79 коп., следовательно, необходимости для реализации всего заложенного имущества не имелось.

Указывает, что с несовершеннолетним ребенком проживает в недостроенном доме по ****, иного жилья не имеет.

Изучив доводы кассационной жалобы, заслушав пояснения представителя ответчика, судебная коллегия приходит к следующему.

Разрешая заявленные ОАО «АИКБ «***» исковые требования, суд руководствовался положениями ст.ст.160, 432, 434, 435, 438, 309-310, 811, 819, 361, 363 ГК РФ, исходил из следующих обстоятельств.

31.05.2007 года Ахмаров А.Р. обратился в банк с заявлением о предоставлении кредита на потребительские нужды в размере 5.000.000 рублей, сроком на 60 месяцев, уплатой процентов за пользование кредитом 18 % годовых и ежемесячной уплатой комиссии за обслуживание счета в размере 150 рублей.

31.05.2007 года Ахмаров Р.Н., Ахмарова Н.Г. обратились с заявлениями о принятии на себя обязанности солидарно отвечать за исполнение Ахмаровым А. Р. своих кредитных обязательств.

На основании указанных заявлений 08.06.2007 банком выдан Ахмарову А.Р кредит, денежные средства в размере 5.000.000 рублей перечислены ответчику.

Удовлетворяя исковые требования о взыскании задолженности, суд исходил из того, что Банк свои обязательства перед Ахмаровым А.Р. исполнил: предоставил кредит. Ахмаров А.Р., заключая кредитный договор, принял на себя обязательство по возврату сумм кредита и процентов по данному договору, однако надлежащим образом их не исполнил, каких-либо доказательств о надлежащем исполнении ответчиком вышеуказанного обязательства в полном объеме суду при рассмотрении дела не представлено.

Учитывая, изложенное выше, суд правильно взыскал задолженность по кредитному договору с заемщика и поручителей в солидарном порядке, определив размер задолженности с учетом внесенных Ахмаровым А.Р. денежных средств, взыскав проценты за пользование кредитом, исходя из процентной ставки, установленной договором.

Указанные выводы суда первой инстанции судебная коллегия считает правильными, должным образом мотивированными, основанными на анализе и соответствующей правовой оценке фактических обстоятельств дела, собранных по делу доказательств, верном применении норм материального права, доводами кассационной жалобы Шабалиной (Ахмаровой) Ю.С. данные выводы не опровергаются.

Доводы кассационной жалобы, касающиеся нарушения судом норм процессуального права, выразившегося по мнению автора жалобы в принятии судом решения в отсутствие ответчика, не извещенного о времени и месте слушания дела, отвергаются судебной коллегией, как противоречащие материалам дела.

Как следует из материалов дела, Ахмарова Ю.С. была извещена о слушании судом настоящего дела в 9 часов 28 января 2011 года, что подтверждается личной подписью ответчика (л.д.96). Ходатайств об отложении дела слушанием, с указанием причин, препятствующих явке в судебное заседание, со стороны Ахмаровой Ю.С. в суд направлено не было.

При таких обстоятельствах у суда не имелось оснований, предусмотренных ст. 167 ГПК РФ, для отложения дела слушанием, суд обоснованно приступил к разрешению спора по существу, обсудив вопрос о возможности рассмотрения дела при данной явке.

Не оспаривая решение суда в части взыскания с ответчиков кредитной задолженности и размера указанной задолженности, Ахмарова Ю.С. полагает, что обращение взыскания на находящиеся на земельных участках и строящиеся жилые дома, принадлежность которых ответчику не установлена, является незаконным.

Как следует из материалов дела, 31.05.2007 года между банком и Шабалиной Ю.С. (в настоящее время Ахмаровой) заключен договор об ипотеке № 4067Ф, в соответствии с которым последняя передала в залог следующее имущество:

земельный участок под индивидуальный жилой дом ( земли поселений), общей площадью 580 кв.м, находящееся по адресу ****, кадастровый номер **, стоимостью 2.026.800 руб.;

земельный участок для индивидуального жилого дома, категория земель : земли поселений, общая площадь 598 кв.м, находящийся по адресу: ****, кадастровый ( или условный) номер : **, стоимостью 2.089.600 руб.

Согласно пункту 1 статьи 64 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" и пункту 4 статьи 340 Гражданского кодекса Российской Федерации если договором об ипотеке или договором, влекущим возникновение ипотеки в силу закона, не предусмотрено иное, при ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящиеся или строящиеся на земельном участке здание или сооружение залогодателя.

При наличии в договоре условия, предусматривающего, что находящиеся или строящиеся на земельном участке и принадлежащие залогодателю здание или сооружение не заложены тому же залогодержателю, залогодатель при обращении взыскания на земельный участок сохраняет право на такие здание или сооружение и приобретает право ограниченного пользования (сервитут) той частью земельного участка, которая необходима для использования таких здания или сооружения в соответствии с их назначением. Условия пользования указанной частью земельного участка определяются соглашением между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора - судом.

В договоре ипотеки от 31.05.07 года отсутствует указание на то, что на спорном земельном участке находятся либо строятся какие-либо принадлежащие залогодателю здания или сооружения.

Предметом иска по настоящему делу является обращение взыскания на заложенные по договору ипотеки земельные участки, в связи с чем государственная регистрация находящихся на данном земельном участке строений не имеет правового значения для рассмотрения настоящих исковых требований, поскольку в силу ст. 64 ФЗ Закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" Ахмарова Ю.С. при обращении взыскания на принадлежащие ответчику земельные участки сохраняет право на здание или сооружение и приобретает право ограниченного пользования (сервитут) той частью земельного участка, которая необходима для использования таких здания или сооружения в соответствии с их назначением.

Следовательно, доводы кассационной жалобы о том, что на заложенных земельных участках, имеются строения, права на которые не зарегистрированы за залогодателем, а суд не принял это внимание, и обратил взыскание на земельный участок со всеми находящимися или строящимися зданиями или сооружениями, не могут повлечь отмену решения суда.

Суд правильно исходил из того, что договор ипотеки не содержал условий о том, что какие-либо находящиеся, строящиеся или не принятые в эксплуатацию здания и сооружения не являются предметом залога, поэтому в силу положений п. 1 ст. 64 ФЗ "Об ипотеке" и п. 4 ст. 340 ГК РФ на указанные объекты распространяется право залога.

Доводы кассационной жалобы о том, что начальная продажная стоимость земельных участков, являющихся предметом залога, определена судом неверно, заслуживают внимания.

На основании п. 4 ч. 2 ст. 54 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора - самим судом.

При наличии спора между залогодателем и залогодержателем начальная продажная цена заложенного имущества устанавливается судом исходя из рыночной цены этого имущества.

Определяя начальную продажную стоимость земельных участков, суд исходил из залоговой оценки, определенной сторонами при заключении кредитного договора. При этом судом не принято во внимание, что договором о залоге определена лишь залоговая стоимость имущества, которая не может являться его начальной продажной ценой.

К настоящему времени стоимость заложенного имущества изменилась, в связи с чем возникла необходимость в проведении оценки заложенного имущества для определения цены, по которой возможна его реализация для погашения образовавшихся долгов.

В ходе рассмотрения дела суду был представлен отчет № 1181107 от 20.04.2007 года, составленный ООО «**», из которого следует, что рыночная стоимость земельного участка по **** составляет 2.252.000 руб., земельного участка по **** -2.322.000 руб.

Поскольку представленный отчет об оценке в ходе рассмотрения настоящего дела оспорен не был и свидетельствует о том, что начальная продажная цена имущества является иной по сравнению с суммами, указанными в договоре о залоге, у суда не имелось оснований для установления цены заложенного имущества размере, установленном договором о залоге.

Однако, указанный отчет как доказательство по настоящему делу, в нарушение положений ст.67 ГПК РФ, судом не оценен, какие-либо суждения относительно возможности либо невозможности принятия представленного отчета об оценке в качестве доказательства в решении суда не приведены.

При таком положении, начальная продажная стоимость земельных участков, установленная судом, не соответствует их действительной цене (рыночной стоимости), что может впоследствии привести к нарушению прав должников в ходе осуществления исполнительного производства.

С учетом изложенного решение суда в части определения начальной продажной стоимости земельных участков не может быть признано законным и обоснованным, подлежит отмене. Поскольку установление в судебном порядке начальной продажной стоимости объектов недвижимости взаимосвязано с заявленными требованиями об обращении взыскания на заложенное имущество, решение суда и в части удовлетворения исковых требований об обращении взыскания на земельные участки также подлежит отмене.

Принимая во внимание размер задолженности по кредитному договору, составляющий 3.725.939 руб. 79 коп., то обстоятельство. Что предметом залога является жилое помещение, расположенное по адресу ****, условный номер объекта **, стоимость которой определена судом в размере 3.476.000 рублей, судебная коллегия считает возможным принять новое решение об отказе Банку в удовлетворении заявленных исковых требований об обращении взыскания на земельные участки, являющиеся предметом залога.

Руководствуясь ст. 361 ГПК РФ, судебная коллегия

Определила:

Решение Дзержинского районного суда г.Перми от 28.01.2011 года в части обращения взыскания на земельные участки, с находящимися и строящимися на нем зданиями ( жилыми домами) и сооружениями, принадлежащие на праве собственности Ахмаровой Ю.С., отменить.

Принять в указанной части новое решение, которым:

ОАО «Акционерный инвестиционный коммерческий банк «***» в удовлетворении иска об обращении взыскания на принадлежащее Ахмаровой Ю.С. имущество:

В остальной части кассационную жалобу Шабалиной (Ахмаровой) Ю.С. на решение Дзержинского районного суда г.Перми от 28.01.2011 года оставить без удовлетворения

Председательствующий

Судьи -