Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании поданную 27 октября 2023 года кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (далее - Росреестр) по Самарской области на решение Исаклинского районного суда Самарской области от 21 февраля 2023 года и апелляционное определение судебной коллегии по административным делам Самарского областного суда от 27 апреля 2023 года по административному делу № 2а-2-10/2023 по административному исковому заявлению Сайфулиной Хафизи Ибрагимовны к Управлению Росреестра по Самарской области о признании незаконным приостановления государственной регистрации дополнительного соглашения к договору аренды, возложении обязанности осуществить государственную регистрацию права.

Заслушав доклад судьи Карякина Е.А., изложившего обстоятельства административного дела, содержание судебных актов, принятых по административному делу и доводы кассационной жалобы, в ее поддержку объяснения представителя Управления Росреестра по Самарской области по доверенности Старковой Ю.К., судебная коллегия по административным делам Шестого кассационного суда общей юрисдикции

установила:

Сайфулина Х.И. (далее также – административный истец) обратилась в суд с вышеозначенным административным исковым заявлением к Управлению Росреестра по Самарской области (далее также – административный ответчик, орган регистрации, управление).

В обоснование административного иска указано, что 15 января 2019 года решением общего собрания участников общей долевой собственности земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения c кадастровым номером № в границах земель СПК (колхоз) «Надежда» Челно-Вершинского района Самарской области передан в аренду ООО Компания «БИО-ТОН» сроком на 10 лет, o чем заключен договор аренды № 63/35/95 от 17 января 2019 года, который зарегистрирован в Управлении Росреестра по Самарской области 8 мая 2019 года.

19 мая 2022 года решением общего собрания участников общей долевой собственности Сайфулина X.И. выбрана в качестве лица, уполномоченного действовать без доверенности от имени собственников в праве общей долевой собственности на земельный участок, а также принято решение об увеличении арендной платы за пользование земельным участком c 1 000 рублей за 1 га до 2 000 рублей за 1 га, о чем 20 июня 2022 года c ООО Компания «БИО-ТОН» заключено дополнительное соглашение к договору аренды № 63/35/95 от 17 января 2019 года.

27 июля 2022 года в управление подано заявление о регистрации дополнительного соглашения, однако 4 августа 2022 года государственная регистрация дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка приостановлена на основании пункта 37 части 1 статьи 26 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-Ф3 «О государственной регистрации недвижимости» в связи с тем, что в сведениях ЕГРН имеется информация o запрете на совершение регистрационных действий в отношении двух сособственников земельного участка: Хабибулина Ф.Ф. с долей в праве общей долевой собственности 1/640 и Ситдыкова Р.В. с долей в праве общей долевой собственности 1/2560.

По мнению административного истца, решение о приостановлении государственной регистрации дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка является незаконным, поскольку наличие записи o запрете на совершение действий по регистрации, не может препятствовать осуществлению регистрационных действий в отношении дополнительного соглашения к договору аренды.

Ссылаясь на указанное Сайфулина X.И., c учетом произведенных уточнений ее требований, просила суд: признать незаконными действия Управления Росреестра по Самарской области по приостановлению регистрации дополнительного соглашения от 20 июня 2022 года к договору аренды № 63/35/95 от 7 января 2019 года земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: Самарская область, Челно-Вершинский район, участок в границах земель СНК (колхоз), выраженные в уведомлении o приостановлении государственной регистрации № № от 4 августа 2022 года; возложить на Управление Росреестра по Самарской области обязанность устранить допущенные нарушения путем осуществления государственной регистрации дополнительного соглашения к договору аренды вышеуказанного земельного участка.

Решением Исаклинского районного суда от 21 февраля 2023 года, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по административным делам Самарского областного суда от 27 апреля 2023 года, признано незаконным уведомление Управления Росреестра по Самарской области № № от 4 августа 2022 года о приостановлении государственной регистрации в отношении земельного участка с кадастровым номером № (единое землепользование), в границах земель СПК (колхоз) «Надежда» Челно-Вершинского района, Самарской области, с возложением на Управление Росреестра по Самарской области обязанности осуществить государственную регистрацию дополнительного соглашения.

В кассационной жалобе, поданной через суд первой инстанции в Шестой кассационный суд общей юрисдикции, управление, выражая несогласие с выводами судов и повторно приводя доводы, ранее изложенные в апелляционной жалобе, просит отменить вышеуказанные судебные акты в связи с несоответствием выводов судов первой и апелляционной инстанций обстоятельствам административного дела, неправильным применением норм материального права, принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении административных исковых требований.

В обоснование жалобы заявитель, производя собственный анализ обстоятельств дела и норм законодательства, указывает, что орган регистрации действовал в пределах предоставленных полномочий, поскольку управлением установлено наличие запретов, наложенных на совершение любых регистрационных действий, в том числе на государственную регистрацию дополнительного соглашения от 20 июня 2022 года к договору аренды № 63/35/95 от 7 января 2019 года.

По мнению подателя жалобы, поскольку дополнительное соглашение к договору аренды подлежит государственной регистрации в виде ограничения (обременения), постольку действие по внесению записи о нем в ЕГРН является регистрационным, а, следовательно, совершение такого регистрационного действия при наличии в ЕГРН записей о запретах на совершение любых регистрационных действий не представляется возможным.

Лица, участвующие в деле, извещены о времени и месте судебного заседания своевременно и надлежащим образом.

Изучив материалы административного дела, выслушав явившегося участника, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия по административным делам Шестого кассационного суда общей юрисдикции приходит к следующему.

Согласно части 2 статьи 328 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных актов в кассационном порядке кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов, изложенных в обжалованном судебном акте, обстоятельствам административного дела, неправильное применение норм материального права, нарушение или неправильное применение норм процессуального права, если оно привело или могло привести к принятию неправильного судебного акта.

Таких нарушений судами первой и апелляционной инстанций по настоящему административному делу не допущено.

Как следует из материалов дела и установлено судами, решением общего собрания участников общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером № (единое землепользование) в границах земель СПК (колхоз) «Надежда» Челно-Вершинского района Самарской области от 15 января 2019 года на основании договора аренды № 63/35/95 от 17 января 2019 года, означенный земельный участок передан в аренду ООО Компания «БИО-ТОН».

Договор аренды № 63/35/95 от 17 января 2019 года зарегистрирован в соответствии с требованиями действующего законодательства, о чем в ЕГРН внесены сведения об ограничении прав и обременений объекта недвижимости с кадастровым номером № (единое землепользование) в виде аренды.

Дополнительным соглашением от 20 июня 2022 года к вышеуказанному договору аренды увеличена арендная плата за 1 га земельного участка до 2 000 рублей в год, арендная плата оплачивается из расчета за 1/160 земельную долю, размером 8,46 га, что составляет 16 920 рублей в год (т. 1 л.д. 21).

27 июля 2022 года участниками долевой собственности на земельный участок в лице представителя Сайфулиной Х.И. подано заявление о государственной регистрации дополнительного соглашения от 20 июня 2022 г. к договору аренды № 63/35/95 от 17 января 2019 года.

4 августа 2022 года государственная регистрация дополнительного соглашения органом регистрации приостановлена.

Согласно уведомлению Управления Росреестра по Самарской области № КУВД-001/2022-32134328/1 от 4 августа 2022 года, осуществление действий по государственной регистрации дополнительного соглашения к договору аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: Самарская область, Челно-Вершинский район, участок в границах земель СПК (колхоз) «Надежда», документы на которую предоставлены с заявлением от 27 июля 2022 года № КУВД-001/2022-32134328, приостановлено по основаниям, предусмотренным пунктом 37 части 1 статьи 26 Федерального закона от 13 мая 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», а именно: поступлением постановления Межрайонного отдела судебных приставов по исполнению постановлений налоговых органов по городу Самаре УФССП России по Самарской области о запрете совершения регистрационных действий № от 27 июня 2022 года в рамках исполнительного производства №-ИП от 23 марта 2022 года в отношении Хабибулина Ф.Ф. доля в праве общей долевой собственности 1/640 (т. 1 л.д. 106) и постановления Преображенского районного отдела судебных приставов УФССП России по городу Москве о запрете совершения регистрационных действий № от 10 января 2022 года в рамках исполнительного производства №-ИП от 2 ноября 2018 года в отношении Ситдыкова Р.Ф. доля в праве общей долевой собственности 1/2560 (т. 1 л.д. 216).

Оценив представленные по делу доказательства в их совокупности и взаимосвязи, проанализировав установленные на их основе обстоятельства, имеющие значение для административного дела, применительно к нормам материального права, подлежащим применению к рассматриваемым правоотношениям, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о неправомерности оспариваемых действий органа регистрации и об удовлетворении административного иска, исходил из того, что в отсутствие решения, принятого участниками долевой собственности по распоряжения всем либо частью земельного участка, а также протокола общего собрания участников долевой собственности, дополнительное соглашение от 20 июня 2022 года к договору аренды № от 17 января 2019 года, заключенное в отношении всего земельного участка с кадастровым номером № (единое землепользование) не направлено на отчуждение такого земельного участка или земельных долей, принадлежащих участникам общей долевой собственности, в том числе Хабибулину Ф.Ф. и Ситдыкову Р.Ф.

Согласно выводу суда первой инстанции, наличие запретов на осуществление регистрационных действий в отношении долей в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером №, наложенных в рамках исполнительных производств на Хабибулина Ф.Ф. и Ситдыкова Р.Ф., не является препятствием для государственной регистрации вышеуказанного дополнительного соглашения, в связи с чем отсутствовали правовые основания для приостановления государственной регистрации дополнительного соглашения от 20 июня 2022 года к договору аренды № 63/35/95 от 17 января 2019 года.

Оставляя решение суда первой инстанции без изменения, суд апелляционной инстанции согласился с его выводами, указал на то, что оспариваемые действия административного ответчика по приостановлению регистрации носили формальный характер, что недопустимо, поскольку государственная регистрация дополнительного соглашения не направлена на отчуждение земельных долей Хабибулина Ф.Ф. и Ситдыкова Р.Ф.

Судебная коллегия находит выводы судов обеих инстанций правильными, основанными на нормах действующего законодательства, а установленные по делу обстоятельства подтвержденными исследованной судами совокупностью доказательств, удовлетворяющих требованиям закона об их относимости и допустимости.

В соответствии с частью 1 статьи 218 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями (включая решения, действия (бездействие) квалификационной коллегии судей, экзаменационной комиссии), должностного лица, государственного или муниципального служащего (далее - орган, организация, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями), если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности.

Согласно пункту 1 части 2 статьи 227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд вправе принять решение об удовлетворении полностью или в части заявленных требований о признании оспариваемых решения, действия (бездействия) незаконными, если признает их не соответствующими нормативным правовым актам и нарушающими права, свободы и законные интересы административного истца.

Согласно статье 1 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Федеральный закон № 218-ФЗ) ЕГРН представляет собой свод достоверных систематизированных сведений об учтенном в соответствии с настоящим Законом недвижимом имуществе, о зарегистрированных правах на такое недвижимое имущество, основаниях их возникновения, правообладателях, а также иных установленных в соответствии с данным Законом сведений (часть 2); под государственным кадастровым учетом недвижимого имущества понимается внесение в ЕГРН сведений об объекте недвижимости, которые подтверждают существование такого объекта недвижимости с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение его существования, а также иных предусмотренных Федеральным законом № 218-ФЗ сведений об объекте недвижимости (часть 7).

Согласно пункту 2 части 2 статьи 14 Федерального закона № 218-ФЗ основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки.

В соответствии с частью 1 статьи 21 названного Закона документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, вид регистрируемого права, и в установленных законодательством случаях должны быть нотариально удостоверены, скреплены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством должностных лиц.

Согласно пункту 37 части 1 статьи 26 Федерального закона № 218-ФЗ осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если в орган регистрации прав поступил судебный акт или акт уполномоченного органа о наложении ареста на недвижимое имущество, или о запрете совершать определенные действия с недвижимым имуществом, или об избрании в качестве меры пресечения залога в соответствии с уголовно-процессуальным законодательством Российской Федерации.

В соответствии с частью 6 статьи 26 Федерального закона № 218-ФЗ осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав по основанию, указанному в пункте 37 части 1 настоящей статьи, приостанавливается до поступления в орган регистрации прав судебного акта или акта уполномоченного органа о снятии предусмотренных пунктом 37 части 1 настоящей статьи ареста или запрета.

В силу положений части 1 статьи 80 Федерального закона от 2 октября 2007 года № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» (далее – Федеральный закон № 229-ФЗ) судебный пристав-исполнитель в целях обеспечения исполнения исполнительного документа, содержащего требования об имущественных взысканиях, вправе, в том числе, в течение срока, установленного для добровольного исполнения должником содержащихся в исполнительном документе требований, наложить арест на имущество должника. При этом судебный пристав-исполнитель вправе не применять правила очередности обращения взыскания на имущество должника.

Согласно части 3 статьи 80 Федерального закона № 229-ФЗ арест на имущество должника применяется: для обеспечения сохранности имущества, которое подлежит передаче взыскателю или реализации; при исполнении судебного акта о конфискации имущества; при исполнении судебного акта о наложении ареста на имущество, принадлежащее должнику и находящееся у него или у третьих лиц.

Арест имущества должника включает запрет распоряжаться имуществом, а при необходимости - ограничение права пользования имуществом или изъятие имущества (часть 4 статьи 80 Федерального закона № 229-ФЗ).

Режим ареста земельного участка подразумевает дальнейшую неприкосновенность объекта, вплоть до его реализации, либо снятия ареста, путем запрета должнику распоряжаться арестованным имуществом.

Запрет на распоряжение имуществом налагается в целях обеспечения исполнения исполнительного документа и предотвращения выбытия имущества, на которое впоследствии может быть обращено взыскание, из владения должника в случаях, когда судебный пристав-исполнитель обладает достоверными сведениями о наличии у должника индивидуально-определенного имущества, но при этом обнаружить и/или произвести опись такого имущества по тем или иным причинам затруднительно (например, когда принадлежащее должнику транспортное средство скрывается им от взыскания).

Исходя из приведенного правового регулирования, судебная коллегия находит обоснованным вывод судов о том, что доказательств, подтверждающих правомерность оспариваемых действий административного ответчика, судам при рассмотрении административного дела не представлено.

Вопреки доводам кассационной жалобы о том, что запреты направлены на совершение любых регистрационных действий, в том числе и на государственную регистрацию спорного дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка, судами достоверно установлено, что установленные законом цели наложения запрета на совершение регистрационных действий в сложившейся ситуации не нарушаются.

Так, дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка не влечет за собой смены собственника земельной доли и, в свою очередь, не исключает возможности обращения на нее взыскания в рамках исполнительного производства, поскольку судебный пристав-исполнитель в целях исполнения исполнительного документа, наряду с кредитором должника (взыскателем), не лишен предусмотренной законом возможности в судебном порядке потребовать выдела доли должников в натуре из общей собственности и обращения на нее взыскания.

Изложенный правовой подход к оценке спорных правоотношений согласуется и с требованиями статьи 278 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с которой обращение взыскания на земельный участок по обязательствам его собственника допускается только на основании решения суда.

Как правильно указано судами первой и апелляционной инстанций, наличие в ЕГРН записи о запрете на совершение регистрационных действий в отношении принадлежащей Хабибулину Ф.Ф. 1/640 земельной доли и Ситдыкову Р.Ф. 1/2560 земельной доли, входящих в состав земельного участка с кадастровым номером №, не может служить препятствием для заключения участниками общей долевой собственности дополнительного соглашения к договору аренды на данный земельный участок, соответственно и для государственной регистрации данной сделки.

Таким образом, судебные акты судов первой и апелляционной инстанций следует признать законными и обоснованными, а кассационную жалобу - не содержащей оснований для их отмены или изменения.

На основании изложенного судебная коллегия по административным делам Шестого кассационного суда общей юрисдикции, руководствуясь статьями 329, 330 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации,

определила:

решение Исаклинского районного суда Самарской области от 21 февраля 2023 года и апелляционное определение судебной коллегии по административным делам Самарского областного суда от 27 апреля 2023 года оставить без изменения, кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области - без удовлетворения.

Кассационное определение может быть обжаловано в Судебную коллегию по административным делам Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, предусмотренные главой 35 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Кассационное определение в полном объеме изготовлено 20 декабря 2023 года.

Председательствующий:

Судьи: