Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-1636/2021 (УИД № 55RS0002-01-2021-002122-92) по исковому заявлению Янюк Ольги Игоревны к Шишкиной Эллине Юрьевне о понуждении к заключению договора купли-продажи жилого помещения, встречному исковому заявлению Шишкиной Эллины Юрьевны к Янюк Ольге Игоревне о расторжении предварительного договора купли-продажи жилого помещения,

по кассационной жалобе Янюк Ольги Игоревны на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Омского областного суда от 5 августа 2021 г.

Заслушав доклад судьи Восьмого кассационного суда общей юрисдикции Умысковой Н.Г.,

судебная коллегия по гражданским делам Восьмого кассационного суда общей юрисдикции,

установила:

Янюк Ольга Игоревна (далее - Янюк О.И.) обратилась с иском к Шишкиной Эллине Юрьевне (далее - Шишкина Э.Ю.) о понуждении к заключению договора купли-продажи жилого помещения - трёхкомнатной квартиры, расположенной по адресу: <адрес>. В обоснование иска указала, что ДД.ММ.ГГГГ истец внесла задаток Шишкиной Э.Ю. в размере 50 000 рублей в счёт приобретения спорной квартиры. ДД.ММ.ГГГГ между сторонами был заключён предварительный договор купли-продажи квартиры. Условиями договора предусмотрено, что при его подписании покупатель вносит на расчётный счёт продавца, открытый в АО «Газпромбанк» денежные средства в сумме 2 500 000 рублей. В день подписания основного договора купли-продажи производится окончательный расчёт, и покупатель вносит на расчётный счёт продавца денежные средства в размере 5 950 000 рублей. Внесение денежных средств на счёт продавца и погашение кредита подтверждается приходно-кассовым ордером № от ДД.ММ.ГГГГ в размере 2 500 000 рублей. После получения в банке закладной, ответчик сняла обременение в Росреестре Омской области и должна была выделить доли несовершеннолетним детям, а также согласовать вопросы с органом опеки. Впоследствии ответчик сообщила о своём отказе от продажи квартиры.

Шишкина Э.Ю. обратилась в суд со встречным иском к Янюк О.И. о расторжении предварительного договора купли-продажи квартиры с возложением обязанности возврата Янюк О.И. денежных средств в размере 2 550 000 рублей, указав, что, получив денежные средства, она исполнила свои обязательства по получению закладной и снятии обременения с квартиры. Вместе с тем, в связи с существенным ростом цен на рынке недвижимости, имеющихся денежных средств стало недостаточно для покупки подходящей недвижимости, условия проживания в которой не нарушали бы права её несовершеннолетних детей. Таким образом, в начале марта 2021 года обстоятельства существенно изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще бы заключён не был или был бы заключён на значительно отличающихся условиях. От предложения расторгнуть договор Янюк О.И. отказалась, требование о расторжении предварительного договора купли-продажи оставила без удовлетворения.

Решением Куйбышевского районного суда г. Омска от 19 мая 2021 г. исковое заявление Янюк О.И. удовлетворено.

Суд обязал Шишкину Э.Ю. заключить с Янюк О.И. договор купли-продажи жилого помещения – <адрес> на условиях, указанных в предварительном договоре купли-продажи жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ.

С Шишкиной Э.Ю. в пользу Янюк О.И. взысканы расходы по оплате государственной пошлины в размере 300 рублей.

Встречные исковые требования Шишкиной Э.Ю. оставлены без удовлетворения.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Омского областного суда от 5 августа 2021 г. решение Куйбышевского районного суда г. Омска от 19 мая 2021 г. отменено в части удовлетворения иска Янюк О. И. к Шишкиной Э. Ю. о понуждении к заключению договора купли-продажи жилого помещения.

По делу в этой части принято новое решение, которым применены последствия недействительности ничтожной сделки: с Шишкиной Э.Ю. в пользу Янюк О.И. взыскано 2 550 000 рублей.

В остальной части решение оставлено без изменения, апелляционная жалоба – без удовлетворения.

В кассационной жалобе Янюк О.И. просит отменить апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Омского областного суда от 5 августа 2021 г. Оставить в силе решение Куйбышевского районного суда г. Омска от 19 мая 2021 г.

Полагает, судом апелляционной инстанции не учтено правовое регулирование, содержавшееся в п. 1 ст. 42 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», в редакции Федерального закона от 01.05.2019 № 76-ФЗ, трансформировавшееся в п.п. 1 п. 1.1. ст. 42 Закона о государственной регистрации в редакции ФЗ от 30.04.2021 № 120-ФЗ.

Указывает, что на момент заключения предварительного договора Шишкина Э.Ю была единственным собственником согласно выписке из ЕГРН и утверждала, что доли детям вероятно будет выделять в 3-х комнатной квартире своей матери, либо во вновь приобретенной квартире большей площадью.

Утверждает, что предварительный договор купли-продажи доли в квартире в случае отчуждения всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке в силу норм действующего законодательства, вопреки ошибочным выводам суда апелляционной инстанции, не подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Поэтому у суда апелляционной инстанции отсутствовали законные основания для признания предварительного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ ничтожной сделкой в связи с несоблюдением формы заключения основного договора (п. 2 ст. 429, пп. 1 п. 1 ст. 163 ГК РФ).

Лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом. Судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело без их участия.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Восьмого кассационного суда общей юрисдикции не находит оснований для отмены в кассационном порядке обжалуемого апелляционного определения.

Кассационный суд общей юрисдикции проверяет законность судебных постановлений, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения и толкования норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного постановления, в пределах доводов, содержащихся в кассационной жалобе, представлении, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом (часть 1 статьи 379.6 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьей 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Такие нарушения судом апелляционной инстанции не допущены.

Судом первой инстанции установлено и из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ между Шишкиной Э. Ю. (сторона 1) и Янюк О.И. (сторона 2) было заключено соглашение о задатке, по условиям которого сторона 1 обязуется продать, а сторона 2 купить в срок до ДД.ММ.ГГГГ включительно следующий объект недвижимости: квартира, назначение жилое, общей площадью 95,9 кв.м., этаж 10, кадастровый №, адрес (местоположение): <адрес> (пункт 1).

Указанная квартира принадлежит стороне 1 на основании договора об участии в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ, право собственности зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области за № (пункт 2).

Стоимость продаваемого недвижимого имущества составляет 8 500 000 рублей, установлена соглашением сторон, является окончательной и изменению не подлежит. Объект недвижимости продается укомплектованный мебелью и техникой (пункт 3).

При подписании настоящего соглашения сторона 2 вносит стороне 1 задаток в размере 50 000 рублей перечислением на счёт стороны 1. Окончательный расчёт производится не позднее ДД.ММ.ГГГГ при заключении договора купли-продажи вышеуказанной объекта недвижимости (пункт 4).

В пункте 5 договора сторона 1 уведомила сторону 2 о том, что указанный объект недвижимости находится в залоге в ПАО «Газпромбанк». Сумма непогашенного остатка составляет 2 500 000 рублей. Сторона 2 берет на себя обязательства по гашению задолженности стороны 1 путём прямого внесения денежных средств на расчётный счёт продавца.

ДД.ММ.ГГГГ между Шишкиной Э. Ю. (продавец) и Янюк О. И. (покупатель) был заключён предварительный договор купли-продажи жилого помещения/квартиры по условиям которого стороны договорились в срок до ДД.ММ.ГГГГ заключить договор купли-продажи квартиры (основной договор) назначение жилое, общей площадью 95,9 кв.м., этаж 10, кадастровый №, адрес (местоположение): <адрес>.

В абзаце втором пункта 1.3 договора продавец взял на себя обязательство нотариально оформить соглашение о наделении долями несовершеннолетних детей, бывшего супруга и получить разрешение органов опеки и попечительства.

В соответствии с пунктом 2.3 договора, расчёт производится следующим образом: задаток в размере 50 000 рублей передаётся продавцу до подписания настоящего (предварительного) договора. При подписании настоящего договора покупатель вносит на расчётный счёт продавца №, открытый в АО «Газпромбанк» денежные средства в сумме 2 500 000 рублей в счёт гашения задолженности по кредитному договору № на покупку строящейся недвижимости, заключенному Шишкиной Э. Ю. и «Газпромбанк» ОАО ДД.ММ.ГГГГ.

В день заключения предварительного договора Янюк О. И. внесла на счёт Шишкиной О. Ю. 2 500 000 рублей по приходному кассовому ордеру № (л.д. 12).

Разрешая спор и удовлетворяя иск Янюк О. И., суд первой инстанции исходил из того, что, заключив предварительный договор купли-продажи жилого помещения, Шишкина Э. Ю. тем самым выразила свою волю на отчуждение принадлежащего ей имущества и приняла на себя обязательство по заключению основного договора, которое должно быть исполнено в соответствии с положениями статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Отказывая в удовлетворении встречного иска Шишкиной Э. Ю., суд первой инстанции не усмотрел наличия существенного изменения обстоятельств, указал, что, поскольку отчуждение имущества и принятие на себя соответствующих обязательств является свободным усмотрением гражданина, это связано исключительно с его личным волеизъявлением.

Суд апелляционной инстанции не согласился с выводами суда первой инстанции о наличии оснований для возложения на Шишкину Э.Ю. обязанности заключить с Янюк О.И. договор купли-продажи жилого помещения, отменил в этой части решение суда и принял новое об отказе в удовлетворении требований в этой части.

Отказывая в удовлетворении требований Янюк О.И., апелляционный суд, руководствуясь положениями статей 166, 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 7, 10 Федерального закона от 29 декабря 2006 года № 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей», статьи 54 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», пункта 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2016) утверждённого Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 06 июля 2016 года, установив обстоятельства того, что Шишкина Э. Ю. является матерью троих несовершеннолетних детей, а также то, что спорная квартира приобретена с использованием средств материнского семейного капитала, пришел к обоснованному выводу о ничтожности предварительного договора, поскольку обстоятельств заключения сторонами договора в требуемой нотариальной форме судом первой инстанции не установлено. В то же время, предполагаемая к продаже квартира обременена правами несовершеннолетних детей продавца, о чем Янюк О.И. знала, это следует из содержания искового заявления. На это же обстоятельство указано в пункте 1.3 предварительного договора купли-продажи.

Судебная коллегия по гражданским делам Восьмого кассационного суда общей юрисдикции полагает, что оснований не согласиться с данным выводом суда апелляционной инстанции по доводам кассационной жалобы не имеется.

В соответствии с пунктом 1 части 3 статьи 7 Федерального закона от 29 декабря 2006 года № 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» лица, получившие сертификат, могут распоряжаться средствами материнского (семейного) капитала в полном объёме либо по частям на улучшение жилищных условий.

В пункте 1 части 1 статьи 10 названного закона указано, что средства (часть средств) материнского (семейного) капитала в соответствии с заявлением о распоряжении могут направляться на приобретение (строительство) жилого помещения, осуществляемое гражданами посредством совершения любых не противоречащих закону сделок и участия в обязательствах (включая участие в жилищных, жилищно-строительных и жилищных накопительных кооперативах), путём безналичного перечисления указанных средств организации, осуществляющей отчуждение (строительство) приобретаемого (строящегося) жилого помещения, либо физическому лицу, осуществляющему отчуждение приобретаемого жилого помещения, либо организации, в том числе кредитной, предоставившей по кредитному договору (договору займа) денежные средства на указанные цели.

В силу части 4 статьи 10 этого же федерального закона жилое помещение, приобретённое (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, оформляется в общую собственность родителей, детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению.

Вопреки доводам кассационной жалобы о неправильном применении апелляционным судом норм материального права, вторая инстанция разрешая заявленные требования Янюк О.И., правильно определила юридически значимые обстоятельства, применила закон, подлежащий применению, дала надлежащую правовую оценку собранным и исследованным в судебном заседании доказательствам и постановила судебный акт, отвечающий нормам материального права при соблюдении требований гражданского процессуального законодательства. Согласно пункту 2 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечёт его ничтожность.

На основании пункта 2 статьи 54 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» сделки, связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки, а также сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным, подлежат нотариальному удостоверению.

Таким образом, как верно указал апелляционный суд, исходя из положений указанных норм права дети должны признаваться участниками долевой собственности на объект недвижимости, приобретённый (построенный, реконструированный) с использованием средств материнского капитала. По смыслу приведённых требований законодательства, несоблюдение нотариальной формы предварительного договора об отчуждении недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину, влечёт его ничтожность.

Доводы кассатора о том, что в данном случае выводы суда об обязательном нотариальном удостоверении сделки, являются ошибочными, поскольку подлежат отчуждению всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, не принимаются судебной коллегией, как основанные на неверном толковании норм материального права.

Нарушений норм материального и процессуального права, которые в соответствии со статьей 379.7 ГПК РФ являются основанием к отмене или изменению обжалуемого судебного акта, кассационным судом не установлено.

Учитывая изложенное, судебная коллегия по гражданским делам Восьмого кассационного суда общей юрисдикции не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы.

Руководствуясь статьями 390, 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Омского областного суда от 5 августа 2021 г. оставить без изменения, кассационную жалобу Янюк Ольги Игоревны - без удовлетворения.

Председательствующий В.Н. Бойко

Судьи Н.Г. Умыскова

С.В. Вульферт