Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о приведении договоров аренды в соответствие с российским законодательством и понуждении к государственной регистрации договоров аренды земельных участков, а также по встречному иску ФИО2 к ФИО1 о признании договоров аренды земельных участков недействительными и применении последствий недействительности сделок, по кассационной жалобе ФИО2 на решение Красногвардейского районного суда Республики Крым от 26 февраля 2020 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда Республики Крым от 21 мая 2020 года.

Заслушав доклад судьи Косарева И.Э., объяснения ответчика (истца по встречному иску) ФИО2, третьего лица ФИО3, а также их представителя, допущенного к участию в деле в порядке ст. 53 ГПК РФ, ФИО4, поддержавших доводы поданной жалобы (копии доверенности и диплома о высшем юридическом образовании приобщены к материалам дела), судебная коллегия

установила:

ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО2 о понуждении к государственной регистрации договоров аренды земельных участков, приведении договоров аренды в соответствие с российским законодательством.

В обоснование иска ФИО1 указал, что 12.01.2012 между ним и ФИО3, ФИО5, ФИО6 были заключены договоры аренды земельных участков площадью 58785 кв.м каждый (кадастровые номера №, №, №), расположенных по адресу: <адрес>, сроком на 49 лет. В начале декабря 2017 года ему стало известно, что ФИО3, ФИО5, ФИО6 произведено отчуждение (дарение) вышеуказанных земельных участков ответчику. Направленное в адрес ФИО2 письмо с предложением о перезаключении договоров аренды земельных участков оставлено без ответа, в связи с чем истец, уточняя свои требования, просил привести в соответствие с законодательством Российской Федерации договоры долгосрочной аренды земельных участков, заключенных 12.01.2012 между ним и ФИО3, ФИО5, ФИО6, на условиях предлагаемых проектов договоров аренды земельных участков, понудить ФИО2 к государственной регистрации права долгосрочной аренды вышеуказанных земельных участков.

Ответчик ФИО2 при рассмотрении дела обратилась со встречным иском к ФИО1, в котором просила признать недействительными заключенные 12.01.2012 между ФИО1 и первоначальными ответчиками договоры аренды земельных участков, площадью 58 785 кв.м каждый, расположенных по адресу: <адрес>, и применить последствия недействительности ничтожных сделок, обязав ФИО1 возвратить ФИО2 спорные земельные участки.

Ничтожность заключенных сделок, согласно доводам встречного иска, обусловлена их притворным характером, поскольку при их заключении собственники земельных участков в действительности имели намерение продать земельные участки ФИО1, однако не смогли этого сделать в связи с действием на Украине моратория на отчуждение земель сельскохозяйственного назначения.

В ходе рассмотрения дела в качестве третьих лиц к участию в нем привечены ФИО5, ФИО3, ФИО6, а также Государственный комитет по государственной регистрации и кадастру Республики Крым.

Ответчики: по первоначальному иску - ФИО2, по встречному иску - ФИО1 просили в удовлетворении предъявленных к каждому из них требований отказать.

Решением Красногвардейского районного суда Республики Крым от 12 марта 2019 года иск ФИО1 удовлетворен, в удовлетворении встречного иска ФИО2 отказано.

Апелляционным определением Верховного Суда Республики Крым от 11 июля 2019 года решение Красногвардейского районного суда Республики Крым от 12 марта 2019 года оставлено без изменения, апелляционная жалоба ФИО2 - без удовлетворения.

Постановлением президиума Верховного Суда Республики Крым от 13 ноября 2019 года решение Красногвардейского районного суда Республики Крым от 12 марта 2019 года и апелляционное определение судебной коллеги по гражданским делам Верховного Суда Республики Крым от 11 июля 2019 г. отменены, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции в ином составе суда.

При новом рассмотрении дела решением Красногвардейского районного суда Республики Крым от 26 февраля 2020 года иск ФИО1 удовлетворен частично. Суд обязал ФИО2 внести изменения в договоры аренды земельного участка, заключенные 12 января 2012 года между ФИО3, ФИО5, ФИО6 и ФИО1, зарегистрированные в отделе госкомзема в Красногвардейском районе Автономной Республики Крым Республиканского комитета по земельным ресурсам Автономной Республики Крым Государственного комитета Украины по земельным ресурсам 29.03.2012, с целью приведения их в соответствие с требованиями законодательства Российской Федерации, а именно: в договоре и дополнениях к нему наименование стороны арендодателя заменить указанием на ФИО2 (в соответствующих падежах); пункт 1 изложить в новой редакции: «Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в срочное платное пользование земельный участок для ведения крестьянского фермерского хозяйства, находящийся по адресу: Российская Федерация, <адрес>»; пункт 2 изложить в новой редакции: «В аренду передаются земельные участки, имеющие следующие характеристики: площадь - 58 785 кв.м каждый, кадастровые номера - №; № и №, соответственно, категория земель - земли сельскохозяйственного назначения; вид разрешенного использования - сельскохозяйственное использование»; пункт 6 изложить в новой редакции: «Размер ежемесячной арендной платы за арендованный земельный участок составляет 600 (шестьсот) рублей»; пункт 8 изложить в новой редакции: «Арендная плата вносится арендатором не позднее 25 числа каждого месяца путем перечисления указанной суммы на расчетный счет Арендодателя»; пункт 10 изложить в следующей редакции: «Изменение размера арендной платы и порядка ее внесения осуществляется путем подписания дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка. Арендная плата пересматривается по обоюдному соглашению сторон, но не более одного раза в десять лет». В удовлетворении исковых требований ФИО1 о понуждении ФИО2 к государственной регистрации права долгосрочной аренды земельных участков, а также в удовлетворении встречного иска ФИО2 к ФИО1 о признании договоров аренды земельных участков недействительными и применении последствий недействительности сделок отказано.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда Республики Крым от 21 мая 2020 года решение Красногвардейского районного суда Республики Крым от 26 февраля 2020 года оставлено без изменения, апелляционная жалоба истца по встречному иску - без удовлетворения.

В кассационной жалобе ФИО2 со ссылкой на нарушение норм материального и процессуального права, несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела и неправильное определение имеющих значение для дела обстоятельств ставится вопрос об отмене вступивших в законную судебных актов в части удовлетворения первоначального иска. Податель жалобы полагает, что в рассматриваемом случае возможность понуждения к заключению договора законом не предусмотрена, а заявленные истцом требования о приведении договоров в соответствие с законодательством РФ нарушают действие принципа свободы договора. Обосновывая жалобу, заявитель указывает на ошибочность выводов судов о продолжении отношений по аренде спорных земельных участков в настоящее время, поскольку воля сторон по договором аренды земельных участков от 12.01.2012 была направлена на их куплю-продажу, однако поскольку по состоянию на 01.03.2020 денежные средства, переданные истцом в счет покупки этих земельных участков, ему возвращены по решению суда, сделка по своей сути, являлась предварительным договором купли-продажи. Кроме того, указывает, что земельные участки не используются ФИО1 согласно их целевому назначению – для ведения крестьянского фермерского хозяйства. При разрешении спора суды не приняли во внимание, что между сторонами имеются разногласия по ряду существенных условий договора, в частности о цене договора, что привело к установлению судом арендной платы в размере 600 руб. в месяц за участок, которая не соответствует средним рыночным ценам на аренду аналогичного имущества. Считает, что обращение ФИО1 с настоящим иском в суд являлось преждевременным, поскольку предложение о приведении договоров в соответствие с действующим законодательством, а также дополнительные соглашения в адрес ответчика не направлялись. Судом не принято во внимание и то обстоятельство, что договоры аренды земли были заключены от имени физического лица-предпринимателя (ФЛП) ФИО1, скреплены печатью предпринимателя, и следовательно, ФИО1, как физическое лицо, по мнению подателя жалобы, является ненадлежащим истцом.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, рассмотрев дело в соответствии с ч. 1 ст. 379.6 ГПК РФ в пределах содержащихся в поданной жалобе доводов, в отсутствие извещенных в порядке ст. 165.1 ГК РФ и ч. 5 ст. 379.5 ГПК РФ, но неявившихся иных лиц, участвующих в деле, судебная коллегия приходит к следующему.

Согласно ч. 1 ст. 379.7 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Таких нарушений, вопреки доводам кассационной жалобы, судами при рассмотрении указанного дела допущено не было. Обжалуемые судебные постановления по разрешенному спору надлежащим образом мотивированы и содержат оценку всех значимых обстоятельств дела, приводившихся сторонами с соблюдением норм материального и процессуального права.

Как следует из материалов рассмотренного дела и установлено судами нижестоящих инстанций, 12 января 2012 года ФИО1 заключил с ФИО5, ФИО3 и ФИО6 договоры аренды земельных участков площадью 58 785 кв.м каждый (впоследствии участкам присвоены кадастровые номера №, №, №), расположенных по адресу: <адрес>, земли запаса, предназначенных для ведения крестьянского фермерского хозяйства. Срок аренды составляет 49 лет. Земельные участки переданы ФИО1 по акту приема-передачи 29 марта 2012 года.

Обстоятельства, связанные с принадлежностью арендодателям на праве собственности земельных участков на момент заключения договора аренды, а также регистрации договоров в установленном порядке, подтверждаются материалами дела и никем из участвующих в деле лиц сомнению не подвергались.

02 октября 2017 года ФИО5, ФИО3 и ФИО6 произвели отчуждение принадлежащих им земельных участков по договору дарения в пользу своей матери ФИО2, за которой в настоящее время зарегистрировано право собственности на эти участки.

Заявляя требования о понуждении ответчика к внесению изменений в договоры аренды, ФИО1 ссылается на то, что переход права собственности на арендованное имущество не ведет к прекращению арендных отношений, а направленное ФИО2 предложение подписать дополнительные соглашения к ранее заключенным договорам аренды оставлено ею без ответа.

Предъявляя встречный иск к ФИО1, ФИО2 указывает на притворность заключенных договоров и фактическую направленность воли сторон на куплю-продажу спорных участков.

Разрешая возникшие между сторонами в связи с указанными обстоятельствами спорные правоотношения, районный суд правомерно руководствовался положениями ст.ст. 170, 209, 421 Гражданского кодекса РФ, исходя из отсутствия оснований для признания договоров аренды земельных участков притворными сделками ввиду неустановления порока воли сторон при их заключении, и отказал в удовлетворении встречного иска. Одновременно, приняв во внимание, что срок действия договоров аренды не истек, районный суд с учетом положений ст. 617 Гражданского кодекса РФ и условий договоров аренды о том, что изменение собственника арендуемого имущества не является основанием для изменения или расторжения договоров аренды, посчитал требования первоначального иска обоснованными в части обязания ФИО2 внести изменения в договоры аренды, отклонив при этом требования истца о понуждении к государственной регистрации (уже зарегистрированного) изменений договора.

С данными выводами суда и их правовым обоснованием согласился суд апелляционной инстанции, оставив решение без изменения.

С такими суждениями судебных инстанций следует согласиться, поскольку они соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам и постановлены при правильном применении норм материального права.

В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Земельные участки в силу п. 1 ст. 607 Гражданского кодекса РФ могут быть объектом аренды.

Нормами Гражданского кодекса РФ (статьи 607, 610, 614), а также Гражданского кодекса Украины (ст. 792) предусмотрены существенные условия для договора аренды, которые в данном случае сторонами были согласованы.

Положения части 2 статьи 170 Гражданского кодекса РФ, а также ст. 235 Гражданского кодекса Украины (действующего в момент заключения оспариваемых договоров аренды) определяют притворную сделку как сделку, совершенную с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях.

Согласно ст. 170 Гражданского кодекса РФ к сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.

Суды обеих инстанций, проанализировав представленные материалы, в том числе судебные акты по ранее рассмотренным гражданским делам о взыскании в пользу ФИО1 денежных средств, пришли к правильному выводу об отсутствии доказательств, указывающих на намерения сторон договора аренды скрыть заключаемыми договорами отношения, связанные с куплей-продажи спорного имущества. Договоры аренды земельных участков, на притворность которых ФИО2 указывает во встречном иске, соответствуют требованиям норм материального права, регулирующим обязательства по данным договорам, содержат все существенные условия договоров аренды.

При этом, судебной коллегией Верховного Суда Республики Крым обоснованно приняты во внимание требования подпункта «б» пункта 15 Раздела X Переходных положений Земельного кодекса Украины (в редакции на день заключения договоров аренды 12.01.2012) о том, что до 1 января 2013 года не допускается: купля-продажа или иным способом отчуждение земельных участков и изменение целевого назначения (использования) земельных участков, находящихся в собственности граждан и юридических лиц для ведения товарного сельскохозяйственного производства, земельных участков, выделенных в натуре (на местности) владельцам земельных долей (паев) для ведения личного крестьянского хозяйства, а также земельных долей (паев), кроме передачи их в наследство, обмена земельного участка на другой земельный участок в соответствии с законом и изъятия (выкупа) земельных участков для общественных потребностей. Соглашения (в том числе доверенности), заключенные во время действия запрета на куплю-продажу или иным способом отчуждение земельных участков и земельных долей (паев), определенных подпунктами «а» и «б» этого пункта, в части их купли-продажи и иным способом отчуждения, а также в части передачи прав на отчуждение этих земельных участков и земельных долей (паев) на будущее являются недействительными с момента их заключения (удостоверения).

Следовательно, в связи с действием моратория на отчуждение земель сельскохозяйственного назначения по состоянию на дату заключения договоров аренды, существовал запрет на заключение договоров купли-продажи земельных участков, предназначенных для ведения личного крестьянского хозяйства и такие сделки, в том числе заключенные на будущее, признавались законом недействительными, т.е. не порождающими соответствующие права и обязанности с момента их заключения.

При рассмотрении гражданских дел по искам ФИО1 к ФИО3, ФИО5, ФИО6 о взыскании денежных средств и процентов за их использование было установлено, что в марте 2011 года истцом ФИО1 была осуществлена передача ответчикам ФИО7, ФИО5, ФИО3 денежных средств за приобретение спорных земельных участков в будущем после отмены законодательно установленного ограничения на отчуждение земель сельскохозяйственного назначения. При этом, полученные собственниками денежные средства квалифицированы судом как неосновательное обогащение, поскольку заключение договора купли-продажи спорного имущества между сторонами с указанного периода являлось невозможным.

В этой связи, с учетом обстоятельств, преюдициально установленных при рассмотрении гражданских дел по искам ФИО1 о взыскании денежных средств, а также принимая во внимание распоряжение ФИО6, ФИО5 и ФИО3 в 2017 году этими земельными участками как своими собственными, выводы судов о том, что наличие между сторонами договоренности о продаже имущества в будущем при наступлении определенных обстоятельств само по себе не исключает возможности заключения между этими же сторонами до наступления оговоренных обстоятельств договора аренды того же имущества, следует признать правильными. При этом судами верно отмечено отсутствие оснований полагать, что в момент заключения договоров аренды в 2012 году вышеуказанные лица фактически осуществляли исключительно продажу имущества, являющегося предметом аренды.

При таких обстоятельствах суды правомерно отказали в удовлетворении требований встречного иска и оснований не согласиться с таким решением суд кассационной инстанции не усматривает.

В силу положений ст. 617 Гражданского кодекса РФ переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. Аналогичные положения содержатся в пункте 28 спорных договоров аренды земельных участков от 12.01.2012 (т. 1 л.д. 10, 16, 22).

В этой связи утверждения судебных инстанций о продолжении действия спорных договоров аренды и после перехода 08.11.2017 права собственности на арендованные земельные участки к ответчику ФИО2 соответствуют вышеприведенным нормам гражданского законодательства, и обязанность по внесению изменений в данные договоры возложена судами на нового собственника правомерно.

При этом, также судами верно принято во внимание, что с учетом норм Федерального конституционного закона РФ от 21 марта 2014 года № 6-ФКЗ «О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов Республики Крым и города федерального значения Севастополь», а также Закона Республики Крым от 31.07.2014 года № 38-ЗКР «Об особенностях регулирования имущественных и земельных отношений на территории Республики Крым» договор аренды, заключенный в соответствии с законодательством, действовавшим на территории Республики Крым до 18 марта 2014 года, и прошедший государственную регистрацию по законодательству Украины, продолжает свое действие и соответствует праву аренды, которое предусмотрено законодательством Российской Федерации.

Проанализировав представленные доказательства во взаимосвязи с требованиям ст.ст. 451, 452 Гражданского кодекса РФ применительно к ненаправлению ФИО2 в адрес ФИО1 ответа на предложение изменить договоры, судами сделан обоснованный вывод о соблюдении истцом досудебного порядка урегулирования настоящего спора и наличии оснований для приведения договоров аренды земельных участков от 12 января 2012 года в соответствие с законодательством Российской Федерации, с учетом условий приобщенных к материалам гражданского дела проектов дополнительных соглашений, направленных ФИО1 в адрес ФИО2

Кассационный суд соглашается с указанными выводами судов первой и апелляционной инстанций, не повторяя их мотивов, поскольку они основаны на правильном применении приведенных норм материального права.

Вопреки доводам подателя жалобы, материалами дела подтверждается факт направления ФИО2 проектов дополнительных соглашений как в 2018 году, так и в январе 2020 года, при этом, как верно отмечено судами, предъявление иска до направления предложения изменить договоры в уточненной редакции не лишало ответчика права изменить договоры в добровольном порядке в течение тридцатидневного срока, который истек до рассмотрения судом спора по существу.

Вместе с тем, высказанные ответчиком при рассмотрении дела в суде первой инстанции возражения против внесения в спорные договоры аренды изменений указывают на отсутствие возможности добровольного урегулирования спора.

Утверждения ФИО2 о том, что рассматриваемая ситуация не относится к числу тех, для которых законом предусмотрена возможность понуждения к заключению договора, правового значения не имеют, поскольку в данном случае ФИО1 не просил понудить ответчика к заключению договоров аренды, а лишь требовал привести договоры, действие которых исходя из положений ст. 617 Гражданского кодекса РФ, не прекратилось, в соответствие с действующим законодательством РФ путем внесения в них изменений.

Являются необоснованными и доводы заявителя кассационной жалобы о занижении размера арендной платы по сравнению с аналогичными земельными участками. Как правильно указано судами нижестоящих инстанций, требований об изменении условий договора аренды в отношении размера арендной платы ответчиком не заявлялось, однако, ответчик не лишена права заявить такие требования в порядке ст.ст. 452, 453 Гражданского Кодекса РФ. При этом, ранее установленный договорами размер арендной платы в сумме 100 гривен с учетом курса денежных единиц Украины и России соотносится с размером, указанным в решении суда, и положение ответчика по сравнению с прежней редакцией договора не ухудшает.

Доводам ответчика ФИО2 о наличии в договорах несогласованных сторонами исправлений и о заключении договора ФИО1 как физическим лицом при проставлении на договоре его печати предпринимателя была дана надлежащая оценка при рассмотрении апелляционной жалобы, оснований не согласиться с которой суд кассационной инстанции не находит.

В целом доводы кассационной жалобы, повторяющие изложенную в ходе рассмотрения дела позицию стороны по спору, основаны на иной, отличной от изложенной в судебных актах оценке представленных в материалы дела доказательств и обстоятельств дела, и при этом уже были предметом исследования судов первой и апелляционной инстанций, в связи с чем их повторение в поданной в суд кассационной инстанции жалобе представляет собой требование о переоценке доказательств и обстоятельств дела, что выходит за предусмотренные частью 3 статьи 390 Гражданского процессуального кодекса РФ пределы компетенции суда кассационной инстанции.

При этом, по каждому доводу, выдвигаемому ответчиком (истцом по встречному иску) в качестве обоснования своих возражений (доводов), судами дана надлежащая правовая оценка в соответствии с требованиями статьи 67 Гражданского процессуального кодекса РФ со ссылкой на конкретные обстоятельства с анализом совокупности доказательств, подтверждающих выводы суда.

Доводы, изложенные в кассационной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судами нижестоящих инстанций, влияли бы на их обоснованность и законность либо опровергали выводы судов, в связи с чем признаются судом кассационной инстанции несостоятельными и не могут служить основанием для отмены постановленного судебного решения и апелляционного определения.

Таким образом, поводов, предусмотренных статьей 379.7 ГПК РФ, для отмены обжалуемых судебных актов в кассационном порядке по жалобе ФИО2 не усматривается.

Руководствуясь статьями 379.7, 390, 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Красногвардейского районного суда Республики Крым от 26 февраля 2020 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда Республики Крым от 21 мая 2020 года оставить без изменения, а кассационную жалобу ФИО2 – без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: