Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью «Гранд ФИО1» к ФИО2 о взыскании задолженности по арендной плате

по кассационной жалобе общества с ограниченной ответственностью «Гранд ФИО1»

на решение Клинского городского суда Московской области от 16 августа 2019 г. и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 9 декабря 2019 г.,

заслушав доклад судьи Гольман С.В., выслушав представителя ООО «Гранд ФИО1» по доверенности ФИО3, поддержавшего кассационную жалобу,

установила:

общество с ограниченной ответственностью «Гранд ФИО1» (ОГРН №, ИНН №) (далее – ООО «Гранд ФИО1», Общество) обратилось в суд с иском к ФИО2 о взыскании задолженности по арендной плате по состоянию на 25 марта 2019 г. в сумме 230656 рублей 55 копеек (включая: задолженность по оплате постоянной арендной платы по договору – 184306 рублей 29 копеек, задолженность по оплате дополнительной арендной платы по договору – 41990 рублей 15 копеек, задолженность по оплате переменной арендной платы по договору за февраль 2019 г. – 4360 рублей 11 копеек), пени за нарушение сроков оплаты арендной платы по состоянию на 25 марта 2019 г. в размере 62996 рублей 33 копейки, пени за нарушение сроков оплаты арендной платы в размере 0,3 процента за каждый день просрочки исполнения денежного обязательства на сумму задолженности по арендной плате в размере 230389 рублей 82 копейки начиная с 26 марта 2019 г., штрафа в соответствии с пунктом 7.2.5 договора в размере 203389 рублей 82 копейки, судебных расходов на оплату государственной пошлины в размере 8171 рубль.

В обоснование заявленных требований истец указал, что 1 апреля 2017 г. между <данные изъяты> и индивидуальным предпринимателем ФИО2 был заключён договор аренды нежилого помещения № В2-А-КЛ-КР, по которому на основании передаточного акта от 1 апреля 2017 г. ответчику передано в аренду нежилое помещение со следующими характеристиками: нежилые помещение №, № и №, общей площадью <данные изъяты> квадратных метров, расположенные на первом этаже Здания торгово-развлекательного комплекса по адресу: <адрес>.

В связи с приобретением истцом права собственности на здание торгово-развлекательного комплекса и с учётом дополнительного соглашения (о замене стороны) в договоре, заключённому между истцом и ответчиком 10 декабря 2018 г., все права и обязанности по договору аренды нежилого помещения перешли к нему.

В связи с неоднократным нарушением арендатором своих обязательств по оплате арендной платы, согласованной договором, у арендатора образовалась задолженность по оплате арендной платы, и арендодателем 21 января 2019 г. в адрес арендатора направлено уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора аренды нежилого помещения и истребовании задолженности по арендной плате и начисленной неустойке. Договор на основании уведомления арендодателя расторгнут 2 марта 2019 г. Арендатор освободил нежилые помещения, вывез всё своё имущество.

Досудебные претензии от 11 января 2019 г. и от 21 января 2019 г. об оплате сумм задолженности по договору аренду и неустойки оставлены ответчиком без ответа и задолженность не погашена.

По сведениям из Единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей, ответчик прекратила деятельность в качестве индивидуального предпринимателя 29 декабря 2018 г.

Решением Клинского городского суда Московской области от 16 августа 2019 г. в удовлетворении исковых требований ООО «Гранд ФИО1» отказано в полном объёме.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 9 декабря 2019 г. решение Клинского городского суда Московской области от 16 августа 2019 г. оставлено без изменения, апелляционная жалоба ООО «Гранд ФИО1» – без удовлетворения.

В кассационной жалобе ООО «Гранд ФИО1» просит об отмене решения суда и апелляционного определения как незаконных и необоснованных и о направлении дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции, указывает на ошибочность выводов судов о расторжении договора аренды нежилого помещения по инициативе истца 2 марта 2019 г., о возврате ответчиком и принятие истцом нежилого помещения 11 января 2019 г., на то, что досрочное освобождение арендуемого помещения по инициативе арендатора не является основанием прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы, и ссылается на нарушение судами норм материального права.

В соответствии с частью 5 статьи 379.5 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, находя участвующих в деле лиц извещёнными о времени и месте судебного заседания согласно требованиям главы 10 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации и статьи 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, судебная коллегия рассматривает дело в отсутствие неявившихся в судебное заседание участвующих в деле лиц.

Исследовав материалы дела, выслушав представителя заявителя кассационной жалобы и обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

Согласно части 1 статьи 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Такие нарушения были допущены судами при рассмотрении настоящего дела.

Судом первой инстанции установлено, что 1 апреля 2017 г. между <данные изъяты> и индивидуальным предпринимателем ФИО2 заключён договор аренды нежилого помещения №В2-А-КЛ-КР, согласно которому арендодатель принял на себя обязательства передать, а арендатор принять в аренду нежилые помещения №, № и № общей площадью <данные изъяты> квадратных метров, расположенные на первом этаже Здания торгово-развлекательного комплекса по адресу: <адрес>

ЗАО «ТехноТрейд» передало, а ФИО2 приняла помещения, что подтверждается передаточным актом от 1 апреля 2017 г.

В связи с приобретением ООО «Гранд ФИО1» права собственности на здание торгово-развлекательного комплекса, между истцом и ответчиком 10 декабря 2018 г. подписано дополнительное соглашение к договору (о замене стороны).

11 января 2019 г. истцом в адрес ответчика была направлена претензия о нарушении арендатором условий договора с указанием, что по состоянию на 11 января 2019 г. за арендатором числится задолженность по оплате арендных платежей в размере 205161 рубль 29 копеек, также на ответчика возложена обязанность оплатить переменную арендную плату за декабрь 2018 г. и январь 2019 г. не позднее 15 января 2019 г. В претензии указано о том, что арендодатель приостанавливает исполнение своих обязательств по договору, а именно: ограничивает доступ арендатора в арендуемое помещение, до момента полного исполнения арендатором своих обязательств.

21 января 2019 г. арендодатель направил в адрес арендатора уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора, с требованием об оплате задолженности по арендной плате и начисленной неустойки, и о необходимости на дату прекращения договора возвратить помещение по акту.

В адрес ФИО2 14 марта 2019 г. направлено уведомление по договору аренды нежилого помещения № В2-А-КЛ-КР от 1 апреля 2017 г. о наличии задолженности по состоянию на 14 марта 2019 г., а также о начислении пени, об удержании из обеспечительного депозита суммы задолженности перед арендодателем.

10 января 2019 г. ответчик направила уведомление в адрес истца, где она сообщила о досрочном расторжении договора аренды нежилого помещения в связи с прекращением предпринимательской деятельности, акт сверки взаимных расчетов за 1 квартал 2019 г., уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора аренды от 18 января 2019 г. с расчетом задолженности на 18 января 2019 г.

Судом также установлено, что согласно акту возврата помещения (без номера и даты) ФИО2 сдала арендодателю помещение, переданное ей в аренду. Акт подписали обе стороны.

Руководствуясь статьями 310, 450, 606, 607, 610, 614, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, находя, что стороны по обоюдному соглашению расторгли договор аренды нежилого помещения в январе 2019 г., поскольку ФИО2 фактически освободила помещение 11 января 2019 г., при этом в декабре 2018 г. поставила истца в известность о том, что прекратила деятельность в качестве индивидуального предпринимателя, и согласно уведомлениям от 21 января 2019 г. и от 18 января 2019 <...>» в соответствии с пунктом 7.2.2.3 договора также уведомил арендатора об одностороннем отказе от исполнения договора аренды, суд первой инстанции, с которым согласился суд апелляционной инстанции, пришёл к выводу об отсутствии основания для взыскания с ответчика в пользу истца арендной платы, исчисленной по состоянию на 25 марта 2019 г., а также штрафа, так как он возмещён истцу во внесудебном порядке согласно пункту 7.2.9 договора, сумма обеспечительного платежа была зачтена в счёт исполнения соответствующего обязательства, и основное обязательство прекращено 11 января 2019 г.

Оставляя решение суда без изменения и отвергая доводы апелляционной жалобы истца, суд апелляционной инстанции также указал, что уведомление ответчика об освобождении арендуемого помещения в связи с просрочкой уплаты арендной платы и отказа истца в одностороннем порядке от исполнения обязательства по вышеуказанному договору аренды нежилого помещения суд первой инстанции верно расценил как предложение о досрочном расторжении договора, сделанное по правилам статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации. Фактическое освобождение ответчиком помещения и принятие его истцом по одностороннему акту, без оговорки сторон о том, что договор аренды сохраняет действие до момента истечения срока договора, свидетельствуют о прекращении договора аренды с момента возврата помещения, то есть с 11 января 2019 г., поэтому истец не вправе требовать арендную плату за период, указанный в иске; доказательств использования арендатором спорных помещений после прекращения договора аренды суду не представлено.

Между тем, выводы судов основаны на неправильном толковании и применении норм материального и процессуального права.

В соответствии с частью 1 статьи 195 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации решение суда должно быть законным и обоснованным.

Согласно части 1 статьи 196 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации при принятии решения суд оценивает доказательства, определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела, установлены и какие обстоятельства не установлены, каковы правоотношения сторон, какой закон должен быть применен по данному делу и подлежит ли иск удовлетворению.

Как разъяснено в пункте 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 декабря 2003 г. № 23 «О судебном решении», решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 1 статьи 1, часть 3 статьи 11 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

При определении закона и иного нормативного правового акта, которым следует руководствоваться при разрешении дела, и установлении правоотношений сторон следует иметь в виду, что они должны определяться исходя из совокупности данных: предмета и основания иска, возражений ответчика относительно иска, иных обстоятельств, имеющих юридическое значение для правильного разрешения дела.

Поскольку основанием иска являются фактические обстоятельства, то указание истцом конкретной правовой нормы в обоснование иска не является определяющим при решении судьей вопроса о том, каким законом следует руководствоваться при разрешении дела (пункт 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 июня 2008 г. № 11 «О подготовке гражданских дел к судебному разбирательству»).

В силу статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств (часть 1).

Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности (часть 3).

В соответствии со статьей 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом (часть 1).

Суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались (часть 2).

Таким образом, суду при рассмотрении дела следует вынести на обсуждение вопрос о юридической квалификации правоотношений и определить, какие нормы права подлежат применению при разрешении спора.

В соответствии со статьёй 606 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В соответствии со статьёй 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату (пункт 3). Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 данного Кодекса.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Статьёй 620 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплены основания для досрочного расторжения договора аренды по требованию арендатора, а также указано, что оговором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 данного Кодекса.

В соответствии с пунктом 1 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, предоставленное данным Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путём уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В силу пункта 2 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или изменённым.

В пункте 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22 ноября 2016 г. № 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении» разъяснено, что если односторонний отказ от исполнения обязательства или одностороннее изменение его условий совершены тогда, когда это не предусмотрено законом, иным правовым актом или соглашением сторон или не соблюдены требования к их совершению, то по общему правилу такой односторонний отказ от исполнения обязательства или одностороннее изменение его условий не влекут юридических последствий, на которые они были направлены.

В соответствии с пунктом 13 того же постановления, в случае правомерного одностороннего отказа от исполнения договорного обязательства полностью или частично договор считается соответственно расторгнутым или измененным (пункт 2 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 1 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации право на одностороннее изменение условий договорного обязательства или на односторонний отказ от его исполнения может быть осуществлено управомоченной стороной путём соответствующего уведомления другой стороны. Договор изменяется или прекращается с момента, когда данное уведомление доставлено или считается доставленным по правилам статьи 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами, иными правовыми актами или условиями сделки либо не следует из обычая или из практики, установившейся во взаимоотношениях сторон.

В пункте 14 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22 ноября 2016 г. № 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении» разъяснено, что при осуществлении стороной права на одностороннее изменение условий обязательства или односторонний отказ от его исполнения она должна действовать разумно и добросовестно, учитывая права и законные интересы другой стороны (пункт 3 статьи 307, пункт 4 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации). Нарушение этой обязанности может повлечь отказ в судебной защите названного права полностью или частично, в том числе признание ничтожным одностороннего изменения условий обязательства или одностороннего отказа от его исполнения (пункт 2 статьи 10, пункт 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 15 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22 ноября 2016 г. № 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении», предусмотренное диспозитивной нормой или договором право на односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, или на одностороннее изменение условий такого обязательства может быть обусловлено по соглашению сторон необходимостью выплаты определённой денежной суммы другой стороне обязательства (пункт 3 статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Если право на односторонний отказ от исполнения обязательства или на одностороннее изменение условий обязательства установлено императивной нормой, например абзацем вторым пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, то включение в договор условия о выплате денежной суммы в случае осуществления стороной этого права не допускается (пункт 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации). Такое условие договора является ничтожным, поскольку оно противоречит существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства (пункт 2 статьи 168 и статья 180 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Равным образом, по смыслу пункта 3 статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускается взимание платы за односторонний отказ от исполнения обязательства или одностороннее изменение его условий, вызванные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства другой его стороной.

Согласно пункту 16 названного постановления, по смыслу пункта 3 статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанность по выплате указанной в нем денежной суммы возникает у соответствующей стороны в результате осуществления права на односторонний отказ от исполнения обязательства или на одностороннее изменение его условий, то есть в результате соответствующего изменения или расторжения договора (пункт 2 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации). Если иное не предусмотрено законом или договором, с момента осуществления такого отказа (изменения условий обязательства) первоначальное обязательство прекращается или изменяется и возникает обязательство по выплате определённой денежной суммы.

Из материалов дела следует, что в договоре аренды сторонами предусмотрены срок действия договора аренды, основания и порядок расторжения договора аренды, в том числе по инициативе одной из сторон, порядок передачи предусмотренного договором аренды помещения арендатору и возврата его арендодателю, порядок и сроки уплаты, состав и размер арендной платы и санкций, подлежащих выплате.

Пунктом 7.1 договора аренды нежилого помещения предусмотрено, что данный договор вступает в силу с момента его подписания сторонами и действует в течение 360 календарных дней с даты подписания передаточного акта, если этот срок не будет продлён или прекращён досрочно в соответствии с условиями договора.

Согласно пункту 1.4 договора аренды нежилого помещения от 1 апреля 2017 г. № В2-А-КЛ-КР, срок аренды помещения начинается с даты приёмки арендатором помещения по акту передачи помещения согласно пункту 5.1 договора, и прекращается пор истечении 360 календарных дней с даты подписания передаточного акта, если этот срок не будет продлён или прекращён досрочно в соответствии с условиями договора.

По окончании срока аренды арендатор имеет преимущественное право на заключение договора аренды помещения на новый срок перед третьими лицами при прочих равных условиях. Для реализации своего преимущественного права в соответствии с данным пунктом договора арендатор должен направить арендодателю уведомление в письменной форме, в котором он заявляет о своё желании воспользоваться данным преимущественным правом, не позднее чем за три месяца до истечения срока аренды. В течение 60 дней после получения такого уведомления арендодатель обязуется предоставить арендатору оферту, указывающую новый срок аренды, а также предлагаемый размер арендной платы на новый срок аренды.

Если стороны не смогут согласовать новый срок аренды и новый размер арендной платы к моменту, когда до истечения срока аренды остаётся один месяц, предусмотренное разделом 1 договора преимущественное право прекращается, а договор прекращает действовать по истечении срока аренды.

За исключением случаев, когда договором оговорено иное, для прекращения срока аренды и договора на дату, установленную в договоре, не требуется никаких уведомлений сторонами друг друга. Если срок аренды не продлевается в порядке, предусмотренном договором, срок аренды истекает, а договор прекращается без необходимого направления сторонами друг другу каких-либо уведомлений.

Согласно дополнительному соглашению к договору аренды нежилого помещения от 22 марта 2018 г., стороны пришли к соглашению о том, что договора аренды по окончании срока действия считается возобновлённым на новый аналогичный срок (360 календарных дней) на аналогичных условиях (пункт 1).

В соответствии с пунктом 2.2.11 арендодатель вправе в случае систематических задержек любых платежей по договору со стороны арендатора в дополнение к иным правам, предусмотренным договором или применимым законодательством Российской Федерации, отказаться, в том числе, допустить посетителей, представителей, работников и должностных лиц арендатора и лиц, сотрудничающих с арендатором (включая, но не ограничиваясь: контрагенты арендатора, иные привлечённые арендатором лица) в помещение.

В соответствии с пунктом 4.5.10 договора аренды, просрочка арендатора по уплате постоянной арендной платы, и/или дополнительной арендной платы, и/или переменной арендной платы на срок более чем пять рабочих дней признаётся сторонами существенным нарушением условий договора и даёт арендодателю право потребовать от арендатора досрочного внесения постоянной арендной платы, и/или дополнительной арендной платы, и/или переменной арендной платы за следующий месяц срока аренды в течение периода времени, установленного арендодателем.

Согласно пункту 4.5.6 договора, постоянная, дополнительная и переменная арендная плата подлежат уплате арендатором по дату, которая является более поздней из двух следующих дат: (а) дата фактической передачи (возврата) помещения арендодателю по акту возврата помещения по пункту 5.3 договора (включительно), или (б) дата окончания срока аренды.

В соответствии с пунктом 7.2.2 договора аренды нежилого помещения, арендодатель праве отказаться в одностороннем внесудебном порядке посредством направления письменного уведомления арендатору в случае: неуплаты арендатором постоянной арендной платы, дополнительной арендной платы, переменной арендной платы или иных денежных средств, причитающихся с арендатора по договору, в течение 15 календарных дней после того, как арендодатель передал арендатору письменное уведомление о такой неуплате (пункт 7.2.2.2); систематического нарушения арендатором сроков уплаты любых сумм, подлежащих уплате по договору (при этом для целей договора систематическим считается нарушение сроков уплаты в количестве не менее двух случаев в течение календарного года) (пункт 7.2.2.3).

В соответствии с пунктом 7.2.5 договора аренды, независимо от других положений договора, в случае, если договор расторгается по инициативе арендодателя в соответствии с пунктом 7.2.2 договора, арендатор обязан оплатить арендодателю все услуги по уборке и ремонту помещения, другие обоснованные расходы, непосредственно связанные с прекращением действия договора, а также штраф в размере двухмесячной ставки постоянной арендной платы.

В соответствии с пунктом 7.2.7 договора аренды, сторона, заинтересованная в прекращении (за исключением случаев, предусмотренных пунктами 7.2.2, 7.2.3, 7.2.9 договора) или изменении договора, должна направить другой стороне своё предложение о внесении изменений и/или дополнений в договор или расторжении договора.

Согласно пункту 7.2.9 договора аренды нежилого помещения, арендатор вправе отказаться от исполнения договора до истечения срока аренды в одностороннем внесудебном порядке посредством направления письменного уведомления арендатору за три месяца до прекращения договора без обоснования причин; в этом случае обеспечительный депозит засчитывается арендодателем в качестве штрафа.

В соответствии с пунктом 3.1.32 договора, по истечении срока аренды арендатор обязан освободить помещение от своего имущества и возвратить его по акту возврата помещения на условиях, определённых в договоре.

Согласно пункту 5.3.1 договора аренды нежилого помещения, по окончании срока аренды (включая случаи досрочного расторжения, одностороннего отказа от исполнения договора, прекращения действия договора по иным основаниям) арендатор в последний день действия договора должен освободить помещение от своих материальных ценностей, от какого-либо оборудования и инвентаря, смонтированного, установленного или находящегося в помещении для цели его использования в соответствии с согласованным целевым назначением помещения и/или иных вещей арендатора и/или третьих лиц, передать (возвратить) помещение арендодателю с произведёнными неотделимыми улучшениями по акту возврата помещения, оформленному по форме, согласованной сторонами в приложении № 7 к договору, в состоянии, зафиксированном сторонами в передаточном акте по пункту 5.2 договора, с учётом его разумного физического износа.

Судами установлено, что 10 января 2019 г. ответчиком истцу представлено уведомление о досрочном расторжении договора аренды нежилого помещения в связи с прекращением предпринимательской деятельности.

Как указано в данном уведомлении, ФИО2 выражает сожаления по поводу непредупреждения ею об отказе от исполнения договора аренды нежилого помещения в предусмотренном пунктом 7.2.9 договора порядке и просит сделать для неё исключение, а также, ссылаясь на положения пункта 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 7.2.1 договора, предусматривающих возможность досрочного расторжения договора по соглашению сторон, предлагает подписать с нею соглашение о расторжении договора аренды нежилого помещения от 1 апреля 2017 г.

Согласно письму ООО «Гранд ФИО1» от 11 января 2019 г., Общество в ответ на означенное уведомление сообщило, что в соответствии с пунктом 1.4 договора аренды с учётом пункта 1 дополнительного соглашения от 22 марта 2018 г., срок аренды прекращается 24 марта 2019 г., утрата арендатором статуса индивидуального предпринимателя и/или прекращение ведения арендатором коммерческой деятельности не является основанием для досрочного прекращения договора аренды. Также Обществом указано требование о выполнении надлежащим образом обязательств арендатора по договору аренды вплоть до даты прекращения его.

Кроме того, в материалы дела представлены претензия от 11 января 2019 г. и уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора аренды помещения от 18 января 2019 г. и от 21 января 2019 г., в которых ООО «Гранд ФИО1» заявило требования о погашении задолженности по договора аренды, а также в уведомлении дополнительно уведомило об одностороннем внесудебном отказе от исполнения обстоятельств по договору на основании пункта 7.2.2.3 договора в связи с просрочкой арендатором арендной платы по договору, о зачёте в качестве штрафа суммы обеспечительного депозита в размере 120000 рублей согласно пункту 4.4.3.3 договора и потребовало возвращения арендодателю помещения по акту возврата.

Из решения суда, с которым согласился суд апелляционной инстанции следует, что согласно акту возврата помещения (без номера и даты) ФИО2 сдала арендодателю помещение, которое ей, в своё время, было передано в аренду; акт подписан обеими сторонами (л.д.56-57); ответчик данный факт не оспаривал.

Между тем, оценка акта (л.д.56-57), данная судом, противоречит требованиям статей 55, 67, 71 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации и статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку документ, положенный в основание выводов суда о передаче арендатором и принятии арендодателем арендованного помещения, является приложением № 7 к договору аренды нежилого помещения от 1 апреля 2017 г. и представляет собой согласованную сторонами форму акта возврата помещения (пункт 5.3.1 договора), подписанным 1 апреля 2017 г. ЗАО «ТехноТрейд» и индивидуальным предпринимателем ФИО2

Поскольку истец факта принятия нежилого помещения от истца именно 11 января 2019 г. не признавал, а судом других доказательств в подтверждение данного факта не приведено, выводы суда первой инстанции о принятии арендодателем нежилого помещения от арендатора по акту не могут быть признаны законными и обоснованными по смыслу статьи 195 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Положения пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, на которые ссылается суд первой инстанции в обоснование выводов о прекращении договора аренды по инициативе арендаторы в связи с направлением предупреждения о прекращении договора 11 января 2019 г., регламентируют право сторон на отказ от договора в одностороннем порядке в случае, если срок аренды в договоре не определён, договор аренды заключён на неопределенный срок. Между тем, фактов и доказательств, подтверждающих заключение договора аренды на неопределённый срок в решении суда не приведено, и оснований применения положений пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации не установлено.

Кроме того, оценка уведомления о досрочном расторжении договора аренды нежилого помещения в связи с прекращением предпринимательской деятельности от 10 января 2019 г. произведена с нарушением требований статей 55, 67, 71 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, поскольку судом оставлено без внимание его действительное содержание, буквально выраженное в нём предложение ответчика истцу подписать с нею соглашение о расторжении договора аренды нежилого помещения от 1 апреля 2017 г., то есть расторгнуть договора аренды нежилого помещения досрочно по соглашению сторон.

При таком положении, исходя из выше приведённых норм материального права, условий договора аренды, суду следовало установить достижение такого соглашения между истцом и ответчиком либо правомерности одностороннего отказа арендатора от договора согласно закону и условиям договора.

Таким достижением соглашения суд счёл совокупность действий арендатора по освобождению помещения и действий арендатора по его принятию, исходя из вышеуказанного акта возврата (л.д.56-57), в отсутствие в материалах дела письменного соглашения о расторжении договора аренды согласно статье 452 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункту 7.2.1 договора аренды, не дав оценки содержащимся в уведомлениях ООО «Гранд ФИО1», датированным позднее 11 января 2019 г., требованиям о передаче арендованного помещения арендодателю, а также не приняв во внимание, что по смыслу статей 450.1, 610, 619, 620 Гражданского кодекса Российской Федерации, сама обязанность арендатора возвратить имущество арендодателю возникает при прекращении арендных отношений по основаниям, предусмотренным законодательством и договором аренды, в том числе, в результате расторжения договора по соглашению сторон или в случаях одностороннего отказа от договора, когда такой отказ предусмотрен законодательством и договором аренды.

На основании какого одностороннего акта, который бы содержался в материалах дела, был исследован судом, истец принял от ответчика арендованное нежилое помещение суд апелляционной инстанции в апелляционном определении, соглашаясь с выводами суда первой инстанции о прекращении договора аренды 11 января 2019 г., не указал.

Из положений пункта 3 статьи 405, пункта 1 статьи 406, пункта 1 статьи 611, пункта 1 статьи 614, пункта 1 статьи 615, статей 450, 450.1, 451, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что договор аренды носит взаимный характер, и невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы, и в то же время неиспользование арендованного имущества арендатором не является безусловным основанием для прекращения договора аренды с момента прекращения такого использования либо уведомления о прекращении использования арендодателя в отсутствие противоправных действий арендодателя, лишивших арендатора возможности пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды или целевым назначением этого имущества.

Кроме того, следует учитывать, что по смыслу статей 611 и 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязанность по внесению арендной платы прекращается с момента возврата предмета аренды арендодателю, причём при аренде недвижимого имущества такой возврат оформляется составлением двухстороннего акта (статья 655 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Досрочное освобождение арендуемого помещения в соответствии со статьями 614, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации не является основанием прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы. Арендодатель лишается права требовать с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора в случае, если арендодатель сам уклонялся от приёмки арендованного имущества.

Между тем, выше приведённые нормы права судами не были учтены, в связи с чем выводы об отсутствии оснований для взыскания с ответчика арендной платы и штрафа следует признать незаконными и необоснованными.

Кроме того, судебная коллегия в интересах законности отмечает, что признавая факт прекращения договора аренды между истцом и ответчиком 11 января 2019 г. и прекращения обязанности ответчика по уплате арендной платы с данной даты, судом оставлено без внимания, что истцом заявлялись требования о взыскании задолженности по арендной плате и за период, предшествующий 11 января 2019 г. и по каким основаниям истребованная Обществом за этот период сумма не подлежит взысканию с ответчика в пользу истца решение суда не содержит.

Допущенные судом первой инстанции нарушения повлияли на исход дела.

По смыслу статьи 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, повторное рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции предполагает проверку и оценку фактических обстоятельств дела и их юридическую квалификацию в пределах доводов апелляционных жалобы, представления и в рамках тех требований, которые уже были предметом рассмотрения в суде первой инстанции.

Норма части 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации с учётом разъяснений в пункте 29 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 июня 2012 г. № 13 «О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции», закрепляет обязанность суда апелляционной инстанции в случае неправильного определения судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела (пункт 1 части 1 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации) поставить на обсуждение вопрос о представлении лицами, участвующими в деле, дополнительных (новых) доказательств и при необходимости по их ходатайству оказать им содействие в собирании и истребовании таких доказательств.

Суду апелляционной инстанции также следует предложить лицам, участвующим в деле, представить дополнительные (новые) доказательства, если в суде первой инстанции не доказаны обстоятельства, имеющие значение для дела (пункт 2 части 1 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), в том числе по причине неправильного распределения обязанности доказывания (часть 2 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Приведённые выше требования закона и разъяснения Пленума Верховного Суда Российской Федерации судом апелляционной инстанции по настоящему делу не выполнены, допущенные судом первой инстанции нарушения не устранены.

В связи с изложенным судебная коллегия приходит к выводу, что допущенные судами нарушения норм материального и процессуального права являются существенными, без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав и законных интересов сторон, и с учётом необходимости соблюдения разумных сроков судопроизводства (статья 6.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), находит подлежащим отмене апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 9 декабря 2019 г. с направлением дела на новое рассмотрение в апелляционную инстанцию судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда.

При новом рассмотрении дела суду апелляционной инстанции следует учесть изложенное и разрешить возникший спор в соответствии с установленными по делу обстоятельствами и требованиями закона.

Руководствуясь статьями 390, 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Первого кассационного суда общей юрисдикции

определила:

апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 9 декабря 2019 г. отменить, направить дело на новое рассмотрение в судебную коллегию по гражданским делам Московского областного суда.

Председательствующий: (подпись)

Судьи: (подпись)