Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску администрации городского округа Химки Московской области к ФИО1 о расторжении договора аренды земельного участка и возложении обязанности возвратить земельный участок

по кассационной жалобе ФИО1 на решение Химкинского городского суда Московской области от 13 мая 2021 г. и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 26 июля 2021 г.

Заслушав доклад судьи Князькова М.А., выслушав объяснения представителя ФИО1 – ФИО2, поддержавшей доводы кассационной жалобы, судебная коллегия

установила:

администрация городского округа Химки Московской области обратилась в суд с иском к ФИО1 о расторжении договора аренды земельного участка и об обязании возвратить земельный участок.

В основание исковых требований указано, что ФИО1 как арендатор земельного участка не выполнил условия договора аренды об использовании земельного участка по его назначению, а именно для дачного строительства.

В рамках осуществления полномочий по земельному контролю истцом установлено, что участок длительное время не используется по назначению.

Определением суда в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора привлечены Министерство имущественных отношений Московской области, и предыдущие арендаторы ФИО3 и ФИО4

Решением Химкинского городского суда Московской области от 13 мая 2021 г., оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 26 июля 2021 г., исковые требования удовлетворены.

В кассационной жалобе ответчик просит об отмене решения суда и апелляционного определения как незаконных и необоснованных.

В соответствии с частью 5 статьи 379.5 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, находя участвующих в деле лиц извещенными о времени и месте судебного заседания согласно требованиям главы 10 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации и статьи 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, судебная коллегия рассматривает дело в отсутствие неявившихся в судебное заседание участвующих в деле лиц.

В силу статьи 379.6 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации кассационный суд общей юрисдикции проверяет законность судебных постановлений, принятых судами первой и апелляционной инстанций, в пределах доводов, содержащихся в кассационных жалобе, и в той части, в которой они обжалуются, не находя оснований для выхода за пределы доводов кассационных жалобы.

Судебная коллегия, исследовав материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, приходит к следующему.

Согласно части 1 статьи 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Таких нарушений по доводам кассационной жалобы не усматривается.

Из материалов дела и обжалуемых судебных постановлений следует, что ФИО1 является арендатором земельного участка площадью 723 кв.м, расположенного по адресу: <адрес> с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для дачного строительства на основании договора № № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного с администрацией городского округа Химки Московской области на срок <данные изъяты> лет.

Права аренды указанного земельного участка приобретены ответчиком на основании соглашения об уступке прав и обязанностей от ДД.ММ.ГГГГ у ФИО4, который в свою очередь приобрел их у ФИО3, которая являлась первичным арендатором спорного земельного участка с ДД.ММ.ГГГГ.

На основании административного регламента по осуществлению муниципального земельного контроля на территории городского округа <адрес>, утвержденного постановлением Главы городского округа Химки № от ДД.ММ.ГГГГ администрацией составлен акт обследования земельного участка с кадастровым номером №. Компетентным органом установлено, что территория земельного участка не огорожена, не охраняется, доступ не ограничен, имеется древесно-кустарниковая растительность, объекты капитального строительства отсутствуют.

Судом установлено, что земельный участок не использовался по назначению, на нем не велось дачное строительство в течение длительного срока после заключения договора аренды.

Данные обстоятельства следуют из акта проверки, ответа ДНП «Рассвет», спутниковых снимков, объяснений лиц, участвующих в деле.

Разрешая спор, суд первой инстанции, руководствовался статьей 450, пунктом 3 статьи 615, подпунктом 1 пункта 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 42, 45, 46 Земельного кодекса Российской Федерации пришел к выводу об обоснованности иска.

Принимая решение, суд первой инстанции исходил из того, что ответчиком нарушены условия договора аренды участка, поскольку участок не использовался в соответствии с целевым назначением более 3-х лет при отсутствии доказательств объективной уважительности такого неиспользования.

Суд апелляционной инстанции не нашел поводов для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены обжалуемого судебного постановления суда первой инстанции.

Правовая позиция судов первой и апелляционной инстанций, изложенная в решении суда и апелляционном определении, является правильной, поскольку она основана на нормах права, регулирующих спорные правоотношения, учитывает характер этих правоотношений, а также конкретные обстоятельства дела; выводы судов не противоречат требованиям законодательства и доводами кассационной жалобы не опровергаются.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим кодексом, другими законами или договором.

Такие случаи предусмотрены положениями Гражданского кодекса Российской Федерации и Земельного кодекса Российской Федерации.

Согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 619 и пункту 3 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендодателя в случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.

В соответствии с пунктом 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации, аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 Земельного кодекса Российской Федерации.

В силу абзаца 6 подпункта 1 пункта 2 статьи 45 Земельного кодекса Российской Федерации право прекращается при неиспользовании земельного участка, предназначенного для жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет.

Кроме того в соответствии с абзацем 4 статьи 42 Земельного кодекса Российской Федерации собственники земельных участков и не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами.

Такой срок прямо предусмотрен договором аренды.

В силу абзаца 4 пункта 4.1. договора аренды земельного участка, арендодатель вправе требовать расторжения в результате неиспользования в течение трех лет.

Кроме того, под «использованием земельного участка» понимается непосредственное использование земельного участка в соответствии с договором, исходя из категории земельного участка и вида его разрешенного использования.

Земельный участок с кадастровым номером № имеет вид разрешенного использования: для ведения дачного строительства.

Условие об обязанности использования земельного участка в течение трех лет содержится в договоре и было известно ответчику, соответственно риск реализации права арендодателя на расторжение был ему известен в момент приобретения прав аренды.

Вопреки требованиям статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации ответчиком не представлено достаточных доказательств использования земельного участка в юридически значимый период, а именно в период с сентября 2014 года по сентябрь 2017 г.

В частности, не представлены доказательства совершения необходимых действий в течение установленного законом периода после заключения договора аренды, в частности получения градостроительного плана земельного участка, разработки проектной документации на дачное строение, заключения договоров на выполнение геодезических работ, договор на выполнение кадастровых работ, договор об осуществлении технологического присоединения к инженерным сетям и непосредственно осуществления дачного строительства.

Кроме того, согласно условиям договора: арендатор обязан использовать земельный участок в соответствии с целевым назначением и видом разрешенного использования (пункт 4.4.2); выполнять работы по благоустройству и уборке территории, прилегающей к арендованному земельному участку (пункт 4.4.10), заключить договор на вывоз мусора (пункт 4.4.13), за свой счет содержать земельный участок и прилегающую территорию в надлежащем санитарном состоянии и противопожарном состоянии, в том числе осуществлять уборку мусора, расчистку снега и льда (пункт 4.4.16).

Вопреки названным условиям ответчиком не представлено доказательств исполнения обозначенных обязанностей по договору, напротив вся совокупность обстоятельств по делу свидетельствует о том, что они не исполнялись.

Доказательством неиспользования также являются спутниковые снимки поверхности земли с 2014 г. по 2020 г. где изображен спорный земельный участок, из которых однозначно следует, что на земельном участке в юридически значимый период не велась какая-либо хозяйственная деятельность.

Доказательства того, что до момента разрешения настоящего спора судом у арендаторов имелись препятствия для освоения и использования участка по целевому назначению в материалах дела отсутствуют, привлеченные судом третьи лица (предыдущие арендаторы), также не представили каких-либо доказательств.

В силу пункта 1 статьи 384 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права.

Из системного толкования статей 384, 615 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации следует, что лицо, получившее статус арендатора в результате перенайма, приобретает полный объем прав и обязанностей по договору в том виде, в каком они существовали на момент передачи, то есть в отношении прав и обязанностей арендатора, которые возникнут после совершения сделки перенайма. С момента перехода прав и обязанностей ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка.

Переход прав и обязанностей арендатора к ответчику не прерывает и не приостанавливает течение трехлетнего срока, предусмотренного статьями 45, 46 Земельного кодекса Российской Федерации, который начинает течь с момента предоставления земельного участка в аренду для целей, связанных со строительством, первому арендатор.

При совершении сделки по уступке права аренды земельного участка арендодатель не может быть поставлен в положение худшее, чем он занимал до совершения данной сделки.

Как указано в Определении Конституционного Суда Российской Федерации от 30 сентября 2019 г. № 2485-О предусмотренный абзацем шестым подпункта 1 пункта 2 статьи 45 Земельного кодекса Российской Федерации трехлетний срок для начала использования земельного участка в указанных целях не может рассматриваться как необоснованный, что предопределяет возможность введения данного законодательного требования в отношении заключенных до его вступления в силу долгосрочных договоров аренды, призванных изначально обеспечить взаимные интересы арендаторов и арендодателей в наиболее эффективном использовании земельных участков, предоставленных для строительства, в соответствии с их целевым назначением и разрешенным использованием.

Согласно пункту 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, пункта 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации право аренды может быть передано только в совокупности предусмотренных договором прав и обязанностей арендатора земельного участка. Недопустима передача права аренды без обязанностей, определенных договором.

Судебная коллегия по гражданским делам Первого кассационного суда общей юрисдикции соглашается с позицией судов, что из материалов дела следует, что арендатором не предпринимались предусмотренные договором (дачное строительство) действия по освоению земельного участка и он не был заинтересован в сохранении арендных отношений.

Согласно статье 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

При таких обстоятельствах суд пришел к обоснованному выводу о наличии правовых оснований для удовлетворения иска.

Доводы ответчика об использовании земельного участка, подробно исследовались судами, с выводами которых, суд кассационной инстанции не может не согласиться.

Несогласие истца с оценкой судом доказательств и установленными судом обстоятельствами не может служить основанием для пересмотра судебных постановлений в кассационном порядке, поскольку в соответствии с частью 3 статьи 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации кассационный суд общей юрисдикции не вправе устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены либо были отвергнуты судом первой или апелляционной инстанции, предрешать вопросы о достоверности или недостоверности того или иного доказательства, преимуществе одних доказательств перед другими.

Доводов, которые бы свидетельствовали о существенных нарушениях норм материального или процессуального права, допущенных судами при вынесении обжалуемых судебных актов, без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов, кассационная жалоба ответчика не содержит и поэтому удовлетворению не подлежит.

Предусмотренных частью 4 статьи 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации нарушений не установлено.

Руководствуясь статьями 390, 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Первого кассационного суда общей юрисдикции

определила:

решение Химкинского городского суда Московской области от 13 мая 2021 г. и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 26 июля 2021 г. оставить без изменения, кассационную жалобу ФИО1 – без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи