Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску ФИО1 к администрации Одинцовского городского округа Московской области, ФИО5 чу, ФИО2 об установлении права ограниченного пользования земельных участков

по кассационной жалобе администрации Одинцовского городского округа Московской области

на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 15 декабря 2021 г.,

заслушав доклад судьи Гольман С.В., возражения представителя ФИО1 по доверенности ФИО3,

установила:

ФИО1 обратилась в суд с иском к администрации Одинцовского городского округа Московской области, ФИО5, ФИО2 об установлении права ограниченного пользования (сервитута) земельными участками с кадастровыми номерами №.

В обоснование заявленных требований истец указала, что на основании договора купли-продажи является собственником земельных участков с кадастровыми номерами №, доступ к которым без установления частного сервитута в отношении частей земельных участков с кадастровыми номерами №, находящимися в аренде у ФИО5 и ФИО2, невозможен или затруднителен. После проведения судебной экспертизы истец полагала, что для обеспечения проезда к объектам недвижимости, принадлежащим истцу, следует установить сервитут на земельные участки по варианту № заключения эксперта.

Решением Звенигородского городского суда Московской области от 13 августа 2021 г. в удовлетворении исковых требований ФИО1 отказано.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 15 декабря 2021 г. решение Звенигородского городского суда Московской области от 13 августа 2021 г. отменено, по делу принято новое решение, которым исковые требования ФИО1 об установлении сервитута удовлетворены. В пользу ФИО1, собственника земельных участков с кадастровыми номерами №, установлено бессрочное ограниченное право пользования (частный сервитут) для осуществления проезда, прохода в отношении части земельного участка с кадастровым номером №, площадью 434 кв.м, согласно варианту № 1, указанному в заключении экспертов от 19 июля 2021 г. № 001, с оплатой в год ФИО1 в размере 12423 рублей (каталог координат приведён). В пользу ФИО1, собственника земельных участков с кадастровыми номерами № и №, установлено бессрочное ограниченное право пользования (частный сервитут) для осуществления проезда, прохода в отношении части земельного участка с кадастровым номером №, площадью 155 кв.м, согласно варианту №, указанному в заключении экспертов от 19 июля 2021 г. № 001, с оплатой в год ФИО1 в размере 4437 рублей (каталог координат приведён). Указано, что апелляционное определение является основанием для государственной регистрации сервитута в ЕГРН.

В кассационной жалобе администрация Одинцовского городского округа Московской области просит об отмене апелляционного определения как незаконного и необоснованного.

В соответствии с частью 5 статьи 379.5 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, находя участвующих в деле лиц извещёнными о времени и месте судебного заседания, судебная коллегия рассматривает дело в отсутствие неявившихся в судебное заседание участвующих в деле лиц.

Исследовав материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

Согласно части 1 статьи 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Такие нарушения были допущены при рассмотрении настоящего дела.

Из материалов дела следует и судами нижестоящих инстанций установлено, что ФИО1 на праве собственности принадлежат земельные участки:

земельный участок с кадастровым номером №, площадью 400 кв.м, категория земель – земли населённых пунктов, вид разрешённого использования – для ведения личного подсобного хозяйства, расположенный по адресу: <адрес> (запись в ЕГРН от 9 октября 2020 г. №);

земельный участок с кадастровым номером №, площадью 600 кв.м, категория земель – земли населённых пунктов, вид разрешённого использования – для ведения личного подсобного хозяйства, расположенный по адресу: <адрес> (запись в ЕГРН от 9 октября 2020 г. №).

Земельные участки с кадастровыми номерами № были приобретены истцом на основании договора купли-продажи, заключенного 28 сентября 2020 г. между ФИО10 в лице ФИО9 и ФИО1

Земельные участки поставлены на кадастровый учёт в 2002 г., в настоящее время со статусом «актуальные, ранее учтённые».

Из землеустроительной документации следует, что границы объектов, находящихся в собственности истца, определены в 2010 г. по заявлению предыдущего собственника ФИО10, в порядке уточнения местоположения границ и площади земельных участков с кадастровыми номерами № площадью 600 кв.м, № площадью 600 кв.м, № площадью 600 кв.м, № площадью 400 кв.м, № площадью 600 кв.м, № площадью 400 кв.м, 50-49-05-12-27 площадью 16 091 кв.м. При этом представителем от имени собственника по доверенности выступала ФИО1 – истец по настоящему спору.

Смежными по отношению к объектам, находящимся в собственности истца, являются земельные участки с кадастровыми номерами № (для ведения личного подсобного хозяйства, площадью 600 кв.м), № (для ведения личного подсобного хозяйства площадью 400 кв.м), земельные участки с кадастровыми номерами № государственная собственность на которые не разграничена, земельный участок общего пользования с кадастровым номером № (для автомобильного транспорта, площадью 5981 кв.м).

Земельный участок с кадастровым номером №, площадью 7000 кв.м, категория земель – земли населённых пунктов, вид разрешённого использования – для объектов оздоровительного и рекреационного назначения, кадастровой стоимостью 15089550 рублей, находящийся по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адресу ориентира: <адрес>, – принадлежит ФИО2 на праве аренды, предоставленным муниципальным образованием сроком действия с ДД.ММ.ГГГГ на 49 лет.

Земельный участок с кадастровым номером №, площадью 7000 кв.м, категория земель – земли населённых пунктов, вид разрешённого использования – для объектов оздоровительного и рекреационного назначения, кадастровой стоимостью 15089550 рублей, находящийся по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адресу ориентира: <адрес>, – принадлежит ФИО5 на праве аренды, предоставленным муниципальным образованием, сроком действия с ДД.ММ.ГГГГ на 49 лет.

Определением Звенигородского городского суда Московской области от 14 мая 2021 г. по делу назначена комиссионная судебная техническая, землеустроительная и оценочная экспертиза, производство которой поручено экспертам АНО «Судебная Экспертиза Недвижимости и Бизнеса».

Согласно заключению экспертов от 19 июля 2021 г. № 001, в настоящий момент времени доступ к земельным участкам с кадастровыми номерами №, № осуществим:

путём прохода с земель общего пользования – по земельному участку с кадастровым номером № (категория земель – земли населённых пунктов, вид разрешенного использования – автомобильный транспорт), при этом, ширина указанного земельного участка в районе участков истца составляет 1,5 м, а поэтому по виду разрешённого использования и месторасположению эксперты отнесли данный объект к Улично-дорожной сети (код 12.0.1); в соответствии с Генеральным планом, существующие дороги расположены в непосредственной близости относительно исследуемых земельных участков и относятся к улицам/дорогам (местного значения;

либо через земельные участки с кадастровыми номерами №, № – с предложенными вариантами установления сервитута, проектируемого, как отмечает эксперт, в нормативах для проезда к земельным участками истца (ширина проезжей части 4,5 м, общая ширина – 6,5 м.).

Экспертизой установлено, что в материалах межевания земельных участков истца отсутствует заключение кадастрового инженера, в котором указан способ доступа к земельным участкам с кадастровыми номерами №, и определить, как предполагался доступ на момент формирования, не представилось возможным.

Опираясь на вопросы суда и позицию стороны истца, экспертами разработаны два варианта установления сервитута на объекты и рассчитан размер платы на сервитут.

Оба разработанных экспертами варианта (№ и №) предполагают проектируемый проезд к земельным участкам истца с вышеуказанными по тексту нормативами (4,5 м и 6,5 м).

Оценивая заключение экспертов, суд первой инстанции посчитал, что анализ доступа к земельным участкам истца без требуемого проезда и без обеспечения сервитута – прохода с земель общего пользования с кадастровым номером № (категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – автомобильный транспорт), с технической точки зрения экспертом не отражён. Экспертами не приведено суждений о возможной разработке иных вариантов, с учётом расположения и нахождения в непосредственной близости к организованному проезду иных земельных участков меньшей площадью (кадастровые номера №, №).

Будучи опрошенным судом первой инстанции, эксперт ФИО11 подтвердил изложенные в заключении экспертов от 19 июля 2021 г. № 001 выводы, пояснил, что на местности организован земельный участок общего пользования с кадастровым номером №, площадью 5981 кв.м с разрешённым видом использования для автомобильного транспорта, границы которого являются смежными по отношению к границам приобретенных истцом земельных участков.

Эксперт настаивал на том, что при разработке вариантов установления сервитута были учтены пожелания истца (организация проезда с учётом минимальных размеров для транспорта), требования действующего законодательства, нормативно-правовых актов, методических рекомендаций, а также особенности местности, и сообщил, что при организации доступа (проезда) на земельные участки истца со стороны земель общего пользования (с кадастровым номером №) существует значительный уклон, что, по мнению эксперта, не является удобным для собственника.

Эксперт ФИО11 признал, что разработанные варианты (с учетом также особенностей местности) предполагают вырубку многолетних зелёных насаждений, поскольку арендуемые земельные участки, совокупной площадью 14000 кв.м, в настоящее время по назначению не используются.

Оценив представленные по делу доказательства, руководствуясь статьёй 17 Конституции Российской Федерации, статьями 216, 274 - 276 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьёй 23 Земельного кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции пришёл к выводу о том, что разработанные экспертом варианты установления сервитута не могут быть положены в основу решения суда и исковые требования ФИО1 не подлежат удовлетворению, поскольку обеспечение доступа к объектам истца в настоящее время имеет место быть и выводы экспертов о том, что доступ (путём проезда) к земельным участкам с кадастровыми номерами №, № в настоящее время без установления сервитута невозможен, в спорной правовой ситуации не основан на комплексной оценке всех обстоятельств, имеющих значение для правильного разрешения спора по существу.

Из данных публичной кадастровой карты усматривается и данный факт подтвердил эксперт в судебном заседании, что земельный участок с кадастровым номером № сформирован из свободных земель в 2021 г. таким образом, чтобы обеспечить доступ к объектам, находящимся в частной собственности лиц.

Фототаблицы, приложенные к заключению экспертов, подтверждают тот факт, что вышеназванный земельный участок является организованным проездом (фото № 3), и, следуя чертежу № 1 судебной экспертизы, данный проезд обеспечивает доступ к земельным участкам истца.

Учитывая целесообразность установления ограниченного права пользования земельными участками, находящимися в аренде ответчиков, исходя из разумного баланса интересов сторон спора с тем, чтобы ограниченное вещное право, обеспечивая только необходимые нужды истца, не создавало существенных неудобств для собственника обременённого земельного участка, суд первой инстанции не усмотрел совокупности обстоятельств, влекущей установление сервитута, так как нормальная эксплуатация объектов недвижимого имущества истца без установления сервитута на земельные участки, находящиеся в аренде ответчиков, возможна. Правом предъявления аналогичных требований к иным владельцам земельным участков, смежных с земельными участками истца, сторона истца не воспользовалась. Доступ к земельным участкам №, № осуществляется путём прохода с земель общего пользования с кадастровым номером № (категория земель – земли населённых пунктов, вид разрешённого использования – автомобильный транспорт).

Поскольку администрация Одинцовского городского округа Московской области является ненадлежащим ответчиком, титульными владельцами земельных участков являются их арендаторы, требования об установлении права ограниченного пользования напрямую затрагивают интересы последних, суд первой инстанции отказал в удовлетворении к данному ответчику иска ФИО1

Суд апелляционной инстанции, сославшись на положения статьи 23 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 274 Гражданского кодекса Российской Федерации, с выводами суда первой инстанции не согласился.

Суд апелляционной инстанции указал, что земельный участок с кадастровым номером № с видом разрешённого использования для автомобильного транспорта предполагает, что в границах земельного участка может осуществляться размещение зданий и сооружений автомобильного транспорта, однако, ширина земельного участка в районе участков истца составляет 1,5 м. Из заключения экспертов видно, что участки истца не примыкают к границам этого земельного участка напрямую, проход к ним осуществляется через ещё более узкий участок. В связи с этим суд посчитал, что доступ к участкам истца, обеспечивающий все основные потребности истца как собственника недвижимости невозможен без установления сервитута.

Экспертами разработаны два варианта доступа к земельным участкам истца с учётом требований СП 42.13330.2016, согласно которым ширина проезжей части – 4,5 кв.м, общая ширина (с учётом обочин и других элементов дороги) – 6,5 м.

Экспертом указано, что второй вариант менее приемлем, так как предполагает организацию проезда на склоне с большим уклоном.

С учётом указанных обстоятельств, находя, что рассматриваемый случай исключительный, предоставление права ограниченного пользования земельными участками является единственным способом обеспечения основных потребностей истца как собственника, суд апелляционной инстанции пришёл к выводу о необходимости установления сервитута по варианту № 1, приведённому в заключении экспертов от 19 июля 2021 г. № 001, как соблюдающему разумный баланс интересов спора и отмене решения суда.

Между тем, выводы суда апелляционной инстанции нельзя признать законными и обоснованными по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 1 статьи 274 Гражданского кодекса Российской Федерации, собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута).

Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, строительства, реконструкции и (или) эксплуатации линейных объектов, не препятствующих использованию земельного участка в соответствии с разрешённым использованием, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.

Сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута (пункт 3 статьи 274 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Требование, предусмотренное пунктом 3 статьи 274 Гражданского кодекса Российской Федерации, имеет целью создание на будущее необходимых правовых гарантий для нормальной эксплуатации истцом своего имущества посредством предоставления ему по решению суда права ограниченного пользования чужим земельным участком.

В соответствии со статьёй 39.23 Земельного кодекса Российской Федерации, соглашение об установлении сервитута в отношении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается в случаях, установленных гражданским законодательством, настоящим Кодексом, другими федеральными законами, и, в частности, в следующих случаях:

1) размещение линейных объектов, сооружений связи, специальных информационных знаков и защитных сооружений, не препятствующих разрешенному использованию земельного участка;

2) проведение изыскательских работ;

3) ведение работ, связанных с пользованием недрами.

Частью 1 статьи 39.24 Земельного кодекса Российской Федерации определено, что в случае, если находящийся в государственной или муниципальной собственности земельный участок предоставлен в постоянное (бессрочное) пользование, пожизненное наследуемое владение либо в аренду или безвозмездное пользование на срок более чем один год, соглашение об установлении сервитута заключают землепользователь, землевладелец, арендатор земельного участка. При этом согласие в письменной форме уполномоченного органа на заключение такого соглашения не требуется, если настоящей статьёй или договором аренды либо договором безвозмездного пользования не предусмотрено иное.

Арендатор или землепользователь, которому земельный участок предоставлен на праве безвозмездного пользования, вправе заключать соглашение об установлении сервитута на срок, не превышающий срока действия договора аренды земельного участка или договора безвозмездного пользования земельным участком (часть 4 статьи 39.24 Земельного кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 4 статьи 274 Гражданского кодекса Российской Федерации, на условиях и в порядке, предусмотренных пунктами 1 и 3 настоящей статьи, сервитут может быть установлен также в интересах и по требованию лица, которому участок предоставлен на праве пожизненного наследуемого владения или праве постоянного (бессрочного) пользования, и иных лиц в случаях, предусмотренных федеральными законами.

В соответствии со статьёй 52 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», государственная регистрация сервитута осуществляется на основании заявления лица, приобретающего право ограниченного пользования чужой вещью, или лица, права которого ограничиваются, в том числе в случае, если сведения о месте и об условиях ограниченного пользования чужим объектом недвижимости установлены судебным актом или соглашением об установлении сервитута (пункт 1).

В случае, если заключение соглашения об установлении сервитута в отношении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, допускается при наличии согласия органа государственной власти или органа местного самоуправления, к документам, представляемым для проведения государственной регистрации сервитута, прилагается согласие указанных органа государственной власти или органа местного самоуправления (пункт 2).

Таким образом, сервитут может быть установлен только в случае отсутствия у собственника земельного участка (объекта недвижимости) иной возможности реализовать своё право пользования принадлежащим ему участком (объектом).

То обстоятельство, что истцу удобнее организовать проход и проезд транспорта, в том числе в целях погрузочно-разгрузочных и других работ, к своему земельному участку со стороны земельного участка ответчика, само по себе не является основанием для установления сервитута на основании пункта 1 статьи 274 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Обременение земельного участка сервитутом не лишает собственника участка прав владения, пользования и распоряжения этим участком (пункт 2 статьи 274 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В связи с этим не может быть установлен сервитут, если его условиями собственник земельного участка лишается возможности использовать свой участок в соответствии с разрешённым использованием.

Подобное правовое регулирование направлено на поддержание баланса между интересами собственника земельного участка и нуждами других лиц, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута, и не предполагает установления сервитута таким образом, чтобы собственник земельного участка был фактически лишен права его владения, пользования и распоряжения.

Соответствующие разъяснения приведены в пункте 8 Обзора судебной практики по делам об установлении сервитута на земельный участок, утверждённого Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26 апреля 2017 г, определении Конституционного Суда Российской Федерации от 22 марта 2012 г. № 510-О-О.

Возможность установления сервитута как права ограниченного пользования соседним участком (и пределы такого пользования должны определяться судами в рамках их дискреционных полномочий с учетом фактических обстоятельств конкретного дела, заслуживающих внимания доводов сторон, а также исходя из общеправового принципа справедливости (определения Конституционного Суда Российской Федерации от 29 мая 2018 г. № 1181-О, от 27 февраля 2020 г. № 367-О, от 28 сентября 2021 г. № 1916-О).

Проезд и проход к недвижимому имуществу прямо отнесены к потребностям, при наличии которых возможно предоставление названного ограниченного вещного права, поэтому суду при рассмотрении иска об установлении сервитута в этой связи следует определять, имеется ли у истца возможность доступа к своему имуществу, не прибегая к правовым средствам, предусмотренным указанными нормами права.

В отношении требований, касающихся объёма и содержания права ограниченного пользования чужим участком, суду необходимо выяснять, связаны ли они с теми потребностями, в обеспечение которых, исходя из конкретных обстоятельств спора и принципа разумности, допустимо установление частного сервитута (пункт 5 Обзора правовых позиций Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации по вопросам частного права, май 2012 г.).

Положение абзаца первого пункта 1 статьи 274 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает возможность предоставления сервитута для собственника объекта недвижимого имущества либо на соседнем земельном участке, либо на ином соседнем земельном участке.

Таким образом, закон предполагает исследование судом по иску лица, требующего установления сервитута (пункт 3 части 274 Кодекса), всех возможных путей проезда к недвижимому имуществу (господствующей вещи) и не ограничивает количество таких альтернативных вариантов. Задачей суда является выбор варианта, наиболее экономичного (менее затратного) для собственника господствующей вещи и наименее обременительного для собственника служащего земельного участка, то есть соблюдение баланса интересов сторон.

В связи с этим суд в случае установления наличия нескольких различных путей проезда к недвижимому имуществу (господствующей вещи), должен привлечь к участию в деле как соответчиков по ходатайству сторон, с согласия истца собственников иных соседних земельных участков (альтернативных служащих земельных участков) или по собственной инициативе постольку, поскольку рассмотрение дела о предоставлении сервитута без участия таких лиц в качестве ответчиков невозможно, исходя из характера спорного правоотношения (часть 3 статьи 40 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

По смыслу пункта 1 статьи 274 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник недвижимого имущества (господствующей вещи) должен доказать, что его интересы не могут быть защищены способом, отличным от предоставления ограниченного пользования служащим земельным участком.

Суд, в свою очередь, для установления факта отсутствия такой возможности у собственника недвижимого имущества исследует все варианты обеспечения нормальной эксплуатации объекта недвижимого имущества и проезда к нему без установления сервитута.

В силу пункта 5 статьи 274 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник участка, обременённого сервитутом, вправе, если иное не предусмотрено законом, требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком.

Согласно пункту 12 Обзора судебной практики по делам об установлении сервитута на земельный участок, утверждённого Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26 апреля 2017 г., плата за сервитут определяется судом исходя из принципов разумности и соразмерности с учётом характера деятельности сторон, площади и срока установления сервитута и может иметь как форму единовременного платежа, так и периодических платежей.

Таким образом, размер платы за сервитут должен быть соразмерен той материальной выгоде, которую приобретает собственник земельного участка в результате установления сервитута, компенсируя те ограничения, которые претерпевает собственник земельного участка, обремененного сервитутом. В размер платы включаются разумные затраты, возникающие у собственника объекта недвижимости в связи с ограничением его права собственности или созданием условий для реализации собственником объекта недвижимости, для обеспечения использования которого сервитут установлен, права ограниченного пользования. При этом необходимо в том числе учитывать долю земельного участка, ограниченную сервитутом, в общей площади земельного участка; срок установления сервитута; объём ограничения пользования земельным участком и интенсивность его предполагаемого использования; характер неудобств, испытываемых собственником недвижимого имущества, обременённого сервитутом; степень влияния сервитута на возможность распоряжения земельным участком.

Принимая решение об определении характера платы за сервитут (единовременной выплате в полном объеме или периодических платежах в течение всего срока действия сервитута), в целях наибольшего соблюдения баланса интересов истца и ответчика необходимо учитывать не только содержание заявленных истцом требований, но и конкретные условия, и объём сервитута.

Согласно части 1 статьи 39.25 Земельного кодекса Российской Федерации, соглашение об установлении сервитута в отношении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, должно содержать:

1) кадастровый номер земельного участка, в отношении которого предполагается установить сервитут;

2) учётный номер части земельного участка, применительно к которой устанавливается сервитут, за исключением случая установления сервитута в отношении всего земельного участка или случая, предусмотренного пунктом 4 настоящей статьи;

3) сведения о сторонах соглашения;

4) цели и основания установления сервитута;

5) срок действия сервитута;

6) размер платы, определяемой в соответствии с пунктом 2 настоящей статьи;

7) права лица, в интересах которого установлен сервитут, осуществлять деятельность, в целях обеспечения которой установлен сервитут;

8) обязанность лица, в интересах которого установлен сервитут, вносить плату по соглашению;

9) обязанность лица, в интересах которого установлен сервитут, после прекращения действия сервитута привести земельный участок в состояние, пригодное для его использования в соответствии с разрешённым использованием.

Часть 1 статьи 39.25 Земельного кодекса Российской Федерации фактически предусматривает существенные условия соглашения об установлении сервитута в отношении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

Частью 2 статьи 39.25 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что, если иное не установлено федеральными законами, плата по соглашению об установлении сервитута в отношении земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, определяется:

1) в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности;

2) в порядке, установленном органом государственной власти субъекта Российской Федерации, в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъектов Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена;

3) в порядке, установленном органом местного самоуправления, в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

Постановлением Правительства Московской области от 8 июня 2015 г. № 407/21 утверждён Порядок определения размера платы по соглашению об установлении сервитута в отношении земельных участков, находящихся в собственности Московской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена (далее – Порядок № 407/21).

В соответствии с пунктом 2 названного Порядка № 407/21, ежегодная плата по соглашению об установлении сервитута в отношении земельных участков определяется:

1) в размере 1,5 процента кадастровой стоимости земельного участка, если иное не установлено настоящим Порядком;

2) в размере 1 рубля в случае установления сервитута для целей строительства, реконструкции автомобильных дорог регионального или межмуниципального значения Московской области.

Согласно пункту 3 Порядка № 407/21, смена правообладателя земельного участка не является основанием для пересмотра размера платы, определенного в соответствии с настоящим Порядком.

Пунктом 4 Порядка № 407/21 определено, что в случае если сервитут устанавливается в отношении части земельного участка, размер платы определяется пропорционально площади этой части земельного участка в соответствии с настоящим Порядком.

В силу части 3 статьи 39.25 Земельного кодекса Российской Федерации плата по соглашению об установлении сервитута в отношении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, поступает землепользователю, землевладельцу, арендатору земельного участка, с которыми заключено соглашение об установлении сервитута, за исключением случаев, предусмотренных настоящим пунктом.

В случае, если соглашение об установлении сервитута заключено с уполномоченным органом, государственным или муниципальным предприятием, государственным или муниципальным учреждением, плата по этому соглашению вносится, поступает и зачисляется в соответствующие бюджеты бюджетной системы Российской Федерации.

Положениями статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации и нормами статей 1, 15, 44, 52 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» предусмотрено, что сервитут подлежит государственной регистрации в ЕГРН.

Поскольку основанием для государственной регистрации сервитута при наличии спора между собственником недвижимости и лицом, претендующим на получение права ограниченного пользования этим имуществом, является решение суда, принятое в соответствии с пунктом 3 статьи 274 Гражданского кодекса Российской Федерации, постольку в резолютивной части соответствующего судебного акта (статьи 196, 198, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации) должны быть приведены все условия, на которых суд устанавливает сервитут.

В соответствии с пунктом 10 Обзора судебной практики по делам об установлении сервитута на земельный участок, утверждённого Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26 апреля 2017 г., удовлетворяя исковые требования об установлении сервитута, суд должен определить все условия, на которых он устанавливается, а именно: сведения о земельных участках, для обеспечения использования которого установлен сервитут и который обременен сервитутом, содержание сервитута, вид сервитута, сферу действия, срок, условия о плате, виды работ, если сервитут устанавливается для проведения ремонтных и иных работ, и пр.

В пункте 9 Обзора судебной практики по делам об установлении сервитута на земельный участок, утверждённого Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26 апреля 2017 г., разъяснено, что при наличии нескольких вариантов прохода (проезда) к земельному участку через соседний земельный участок суду следует исходить из необходимости обеспечить баланс интересов сторон и установить сервитут на условиях, наименее обременительных для собственника земельного участка, в отношении которого устанавливается сервитут.

Так, в тех случаях, когда имеются основания для предоставления права ограниченного пользования чужим имуществом, суд, рассматривая исковые требования об установлении сервитута, должен определить все условия, на которых он устанавливается, а именно: сведения о земельных участках, для обеспечения использования которого установлен сервитут и который обременен сервитутом, содержание сервитута, вид сервитута, сферу действия, срок, условия о плате. При этом условия сервитута должны соответствовать интересам истца, но быть наименее обременительными для собственника участка, обременяемого сервитутом.

Суд может самостоятельно определить оптимальные условия сервитута, а при необходимости разрешения вопросов, касающихся отдельных условий сервитута, возможных вариантов его установления, а также размера платы, которые требуют специальных знаний (например, в области оценочной, землеустроительной деятельности), суд в соответствии с положениями статьи 79 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации вправе назначить экспертизу.

Согласно части 1 статьи 87 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, в случаях недостаточной ясности или неполноты заключения эксперта суд может назначить дополнительную экспертизу, поручив ее проведение тому же или другому эксперту.

На основании части 2 статьи 87 данного Кодекса в связи с возникшими сомнениями в правильности или обоснованности ранее данного заключения, наличием противоречий в заключениях нескольких экспертов суд может назначить по тем же вопросам повторную экспертизу, проведение которой поручается другому эксперту или другим экспертам.

Суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств (часть 1 статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы (часть 2 статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности (часть 3 статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Результаты оценки доказательств суд обязан отразить в решении, в котором приводятся мотивы, по которым одни доказательства приняты в качестве средств обоснования выводов суда, другие доказательства отвергнуты судом, а также основания, по которым одним доказательствам отдано предпочтение перед другими (часть 4 статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Вместе с тем, приведёФИО4 нормы права и разъяснения по их применению судом апелляционной инстанции оставлены без внимания, а выводы суда об установлении сервитута имеют произвольный характер.

Судом первой инстанции и заключением судебной экспертизы установлено, а судом апелляционной инстанции не опровергнуто осуществление текущего доступа к земельным участкам №, № путём прохода с земель общего пользования с кадастровым номером № (категория земель – земли населённых пунктов, вид разрешённого использования – автомобильный транспорт) либо через земельные участки с кадастровыми номерами № и № и далее через земельный участок №.

Также экспертом установлено, что в настоящий момент доступ к земельным участкам истца осуществим исключительно путём прохода в границах земельного участка с кадастровым номером №, корректным видом разрешённого использования которого соответственно фактическому использованию и местоположению следует считать «улично-дорожная сеть (код 12.01)».

Согласно заключению эксперта, вариант № 1 доступа к земельным участкам истца подразумевает, что доступ будет осуществляться с земель общего пользования (дорог общего пользования) со стороны трассы 46К-1360 ММК (ЦКАД) – Поречье по существующей дороге, расположенной в границах земельных участков неразграниченной государственной собственности, земельных участков с кадастровыми номерами №, №. Далее проезд к участкам истца будет осуществляться по проектируемому проезду через земельные участки с кадастровыми номерами №.

Вариант № 1 в виду низкой интенсивности использования проезда предполагает совмещение проезжей части и тротуара для движения пешеходов. Данный вариант предполагает строительно-монтажные работы по организации дорожного полотна.

Границы земельного участка, нормативно необходимого для проезда к земельным участкам истца, в границах земельного участка с кадастровым номером №, охватываются площадью 434 кв.м, в границах земельного участка с кадастровым номером №, – площадью 155 кв.м.

Предложенный экспертом вариант № проезда исходит из осуществления проезда с земель общего пользования (дорог общего пользования) со стороны трассы 46К-1360 ММК (ЦКАД) – Поречье по существующей дороге, расположенной в границах земельных участков неразграниченной государственной собственности, земельного участка с кадастровым номером №. Далее проезд к участкам истца будет осуществляться по проектируемому проезду через земельные участки с кадастровыми номерами №.

Вариант № в виду низкой интенсивности использования проезда предполагает совмещение проезжей части и тротуара для движения пешеходов. Данный вариант предполагает строительно-монтажные работы по организации дорожного полотна.

Границы земельного участка, нормативно необходимого для проезда к земельным участкам истца, в границах земельного участка с кадастровым номером №, охватываются площадью 203 кв.м.

По мнению эксперта, данный вариант проезда к земельным участкам истца наименее приемлем, так как предполагает организацию на склоне с большим уклоном, что не является удобным для собственника.

Суждения суда апелляционной инстанции о том, что участки истца не примыкают к границам земельного участка с кадастровым номером № напрямую, проход к ним осуществляется через ещё более узкий участок противоречат выводам суда о согласии с заключением эксперта, установившим осуществление текущего и предложенного для установления сервитута доступа к земельным участкам истца (по обоим предложенным вариантам) путём прохода (проезда) через границы земельного участка с кадастровым номером №, без указания на какой-либо более узкий участок между данным участком и участками истца.

В нарушение требований статьи 274 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции пришёл к выводу об установлении сервитута и отдал предпочтение варианту № 1, – предполагающему обустройство на двух земельных участках дорожного полотна большей протяжённостью и площадью с вырубкой многолетних зелёных насаждений на земельных участках неразграниченной государственной собственности, предназначенных для объектов оздоровительного и рекреационного назначения, а также установление большей платы за сервитут, чем вариант № 2, – исходя по существу только из того, что это является наиболее удобным для собственника, в чьих интересах подлежит установлению сервитут.

Суд апелляционной инстанции не исследовал вопрос возможности сохранения возможности использования земельных участков, в отношении которых установил частный сервитут, в соответствии с разрешённым использованием арендаторами и собственником земельного участка, в случае установления сервитута.

При определении варианта установления сервитута, суду надлежало оценить долю земельного участка, ограниченную сервитутом, в общей площади земельного участка, срок и цели установления сервитута, объём ограничения пользования земельным участком и интенсивность его предполагаемого использования, характер неудобств, испытываемых собственником (арендатором) недвижимого имущества, подлежащего обременению сервитутом, степень влияния сервитута на возможность распоряжения земельным участком, экономичность (затратность) для собственника господствующей вещи и обременительность для собственника (арендатора) служащего земельного участка, обеспечение сохранности окружающей среды, исполнимость предлагаемого варианта прохода и проезда.

Определяя возможность установления сервитута и вариант, суд должен был исследовать все варианты обеспечения нормальной эксплуатации объекта недвижимого имущества истца и проезда к нему без установления сервитута, все разумные варианты обеспечения прохода и проезда к земельным участкам истца с обременением служащего земельного участка, дать каждому из них оценку в апелляционном определении.

Судом первой инстанции установлено и судом апелляционной инстанции не опровергнуто, что в непосредственной близости к организованному проезду имеются и другие земельные участки, в том числе с кадастровыми номерами №, №.

Делая вывод об отсутствии альтернативного доступа истца к своим объектам, суд апелляционной инстанции, между тем, не исследовал возможность обеспечения доступа путём установления сервитута в отношении других смежных земельных участков и соответственно не рассматривал вопрос о необходимости привлечения к участию в деле всех смежных землепользователей, права которых могут быть затронуты для определения оптимальных условий установления сервитута, исходя из разумного баланса интересов сторон спора с тем, чтобы ограниченное вещное право, обеспечивая только необходимые нужды истца, не создавало существенных неудобств для собственника (владельца) обременённого смежного земельного участка.

Определяя размер платы за сервитут по настоящему делу, эксперты и согласившийся с их выводами суд апелляционной инстанции, исходили из авторской методики, изложенной в исследовании «Методика определения стоимости соразмерной платы за сервитут» ФИО13 и рыночной стоимости права долгосрочной аренды на объект экспертизы, без учёта требований статьи 39.25 Земельного кодекса Российской Федерации, Порядка № соответственно правовому положению земельного участка, в отношении которого установлен сервитут.

При этом суд апелляционной инстанции не установил и субъекта, которому подлежит внесению плата за сервитут.

В соответствии с частью 1 статьи 195 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, решение суда должно быть законным и обоснованным.

Как разъяснено в пунктах 2 и 3 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 декабря 2003 г. № 23 «О судебном решении», решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 1 статьи 1, часть 3 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

В силу части 1 статьи 196 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации при принятии решения на суде лежит обязанность оценить доказательства, определить, какие обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела, установлены и какие обстоятельства не установлены, каковы правоотношения сторон, какой закон должен быть применен по данному делу и подлежит ли иск удовлетворению.

Указанные требования распространяются и на суд апелляционной инстанции в силу статьи 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

По смыслу статьи 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации повторное рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции предполагает проверку и оценку фактических обстоятельств дела и их юридическую квалификацию в пределах доводов апелляционных жалобы, представления и в рамках тех требований, которые уже были предметом рассмотрения в суде первой инстанции.

Согласно пункту 5 части 2 статьи 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, в апелляционном определении указываются обстоятельства дела, установленные судом апелляционной инстанции, доказательства, на которых основаны выводы суда об этих обстоятельствах, законы и иные нормативные правовые акты, которыми руководствовался суд при принятии постановления, мотивы, по которым суд отклонил те или иные доказательства и не применил законы и иные нормативные правовые акты, на которые ссылались лица, участвующие в деле.

Приведённым процессуальным нормам и разъяснениям Пленума Верховного Суда Российской Федерации по их применению апелляционное определение не отвечает.

На основании изложенного, принимая во внимание выше приведённые нормы права и разъяснения, судебная коллегия находит допущенные судом апелляционной инстанции нарушения норм материального и процессуального права существенными, без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав и законных интересов заявителя, и полагает необходимым апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 15 декабря 2021 г. отменить с направлением дела на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

При новом рассмотрении дела суду апелляционной инстанции следует учесть изложенное и разрешить возникший спор в соответствии с установленными по делу обстоятельствами и требованиями закона.

Руководствуясь статьями 390, 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Первого кассационного суда общей юрисдикции

определила:

апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 15 декабря 2021 г. отменить, направить дело на новое рассмотрение в апелляционную инстанцию судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда.

Председательствующий: (подпись)

Судьи: (подпись)