Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску администрации города ФИО1 к ФИО2 о сносе самовольно возведенной постройки по кассационной жалобе администрации города ФИО1 на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 3 сентября 2019 года.

Заслушав доклад судьи Жогина О.В., судебная коллегия

установила:

администрация г. ФИО1 обратились в Адлерский районный суд города ФИО1 <адрес> с иском к ФИО2 о признании четырехэтажного объекта незавершенного строительства, ориентировочной площадью застройки 207 кв.м, расположенного на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: г. ФИО1, <адрес>, <адрес>», №, самовольной постройкой, и возложении обязанности осуществить снос объекта за свой счет, исключении из Единого государственного реестра недвижимости сведений об объекте.

Требования мотивированы тем, что земельный участок с кадастровым номером № площадью 615 кв.м, расположенный по вышеуказанному адресу, находится в пользовании на условиях аренды у ФИО2 на основании договора уступки прав от ДД.ММ.ГГГГ по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ, сроком до ДД.ММ.ГГГГ.

При этом, ДД.ММ.ГГГГ администрацией <адрес> г. ФИО1 выдано разрешение № № на строительство, по вышеуказанному земельному участку, индивидуального жилого дома – количество этажей – 3, площадь застройки 207,4 кв.м, общей площадью 628,9 кв.м.

Ответчиком зарегистрировано право собственности на трехэтажный жилой дом площадью 802,5 кв.м, с количеством этажей – 3, в том числе подземных, расположенный на данном участке.

Однако, в ходе проверки по соблюдению земельного законодательства установлено, что на вышеуказанном земельном участке расположено незавершенное строительством четырехэтажное капитальное здание, площадью застройки ориентировочно 207 кв.м, с нарушением отступов от границ участка, коэффициента использования территории, и по своему архитектурно планировочному решению отвечающему признакам многоквартирного жилого дома, чем нарушены Правила землепользования и застройки муниципального образования города-курорта ФИО1, в связи с чем обратились в суд.

Решением Адлерского районного суда города Сочи Краснодарского края от 14 ноября 2018 года требования администрации г. ФИО1 удовлетворены в полном объеме. Также указано, что в случае неисполнения решения суда о сносе самовольной постройки в течение двух месяцев со дня вступления решения суда в законную силу администрация города ФИО1 вправе исполнить решение суда самостоятельно, в том числе с привлечением иной организации для осуществления фактического сноса самовольно возведенного объекта за счет собственных средств данной организации с последующим взысканием расходов, понесенных организацией, с ответчика.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 3 сентября 2019 года решение Адлерского районного суда города Сочи Краснодарского края от 14 ноября 2018 года отменено. По делу принято новое решение, которым в удовлетворении исковых требований отказано.

В кассационной жалобе представитель администрация города ФИО1 просит отменить судебное постановление суда апелляционной инстанции, указывая на нарушение норм материального и процессуального права. Ответчиком возведен спорный объект со значительными отклонениями от разрешения на строительство (реконструкцию) по общей площади, количеству этажей, вид постройки. Строительство производилось с нарушением Правил землепользования и застройки на территории муниципального образования город-курорт ФИО1, утвержденных решением ФИО1 от 29.12.2009г. № с превышением коэффициента использования территории. Обращает внимание суда, что экспертом в судебной строительной-технической экспертизе не верно установлена площадь застройки спорного строения и отступы от объекта к границам земельного участка. Также обращает внимание суда, что экспертом установлено нарушение коэффициента использования территории (КИТ) 1,7 % вместо 0,6%. Согласно выводам судебной строительно-технической экспертизы спорный объект является многоквартирным домом секционного типа и используется ответчиком именно как многоквартирный дом секционного типа. В связи с чем, не нашли своего подтверждения доводы суда о том, что спорное строение согласно экспертизы является жилым домом. Также ответчиком нарушена статья 42 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которой собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту. Земельный участок, на котором расположен спорный объект строительства отнесен к категории земель населенных пунктов, имеет разрешенный вид использования – для индивидуального жилищного строительства, однако, ответчиком построен четырехэтажный многоквартирный дом секционного типа, помещения в котором обособлены и предназначены для проживания разных семей.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, рассмотрев дело в соответствии с ч. 1 ст. 379.6 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее также – ГПК РФ) в пределах содержащихся в поданной жалобе доводов, в отсутствие извещенных в порядке ст. 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее также – ГК РФ) и ст. 167 ГПК РФ, но неявившихся лиц, участвующих в деле, судебная коллегия приходит к следующему.

Согласно ч. 1 ст. 379.7 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Такие нарушения норм права допущены при рассмотрении данного дела судом апелляционной инстанции.

Как следует из материалов дела, ФИО2 является арендатором земельного участка площадью 615 кв.м, с кадастровым номером № из земель населенных пунктов, расположенного по адресу: г. ФИО1, <адрес>, в районе санатория «<адрес> для индивидуального жилищного строительства, сроком до ДД.ММ.ГГГГ, о чем заключен договор уступки прав и обязанностей от ДД.ММ.ГГГГ по договору о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды от ДД.ММ.ГГГГ.

В отношении указанного земельного участка администрацией <адрес> города ФИО1 выдано разрешение от ДД.ММ.ГГГГ года № № на строительство индивидуального жилого дома, площадью застройки 207,4 кв.м, общая площадь 628,9 кв.м, строительный объем 1929,0 кв.м, этажность – 3 этажа.

Вышеуказанное разрешение выдано ФИО6, которое не отменено, и действует до ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно выписке из ЕГРН за ФИО2 зарегистрировано право собственности на жилой дом площадью 802,5 кв.м, количество этажей – 3, год постройки – 2017, расположенный по адресу: <адрес>, г.ФИО1, <адрес>, о чем ДД.ММ.ГГГГ сделана запись регистрации №.

Объект недвижимого имущества поставлен на кадастровый учет за №.

В ходе осуществления муниципального земельного контроля специалистами управления муниципального контроля администрации города ФИО1, на основании распоряжения начальника управления муниципального земельного контроля администрации г. ФИО1 от ДД.ММ.ГГГГ№, установлено, что в границах вышеуказанного земельного участка осуществляются строительно-монтажные работы по возведению четырехэтажного объекта капитального строительства площадью застройки 207 кв.м, с отклонением от параметров разрешенного строительства, указанных в разрешении от ДД.ММ.ГГГГ. Также-выступающие элементы плиты перекрытия первого этажа объекта расположены за местом допустимого размещения, без соблюдения минимальных отступов от границ земельного участка. Кроме того, нарушен коэффициент использования территории, чем нарушены положения п.п. 5.1, 5.2, 5.3, 12.1 Правил землепользования и застройки муниципального образования города - курорта ФИО1, утвержденные решением Городского Собрания Сочи 29.12.2009 года №202.

Указанные обстоятельства явились основанием для предъявления администрацией требования о признании возведенного объекта самовольной постройкой, и возложении обязанности осуществить снос объекта.

Разрешая спор и удовлетворяя требования администрации города ФИО1, суд первой инстанции, сославшись на положения ст. 222 ГК РФ, ст. ст. 48, 49, 51, 55 ГрК РФ, пришел к выводу, что принадлежащий ответчику жилой дом не соответствует выданному разрешению на строительство, возведен при отсутствии проектной документации, положительного заключения экспертизы, поскольку возведено четырехэтажное здание, фактически отвечающее признакам многоквартирного жилого дома, без получения соответствующего разрешения, на не отведенном для этих целей земельном участке, чем нарушены Правила землепользования и застройки территории МО город-курорт ФИО1.

Суд апелляционной инстанции отменил решение суда первой инстанции и отказал в удовлетворении иска администрации города ФИО1 о сносе самовольно возведенной постройки, указав, что возведенный ответчиком объект капитального строительства отвечает выданному истцом разрешению на строительство, с учетом того, что ответчиком произведена реконструкция здания в рамках правомерно возведенных этажей, в результате которой новый объект не возник, соответственно требования положений ст. 222 ГК РФ, ст. ст. 1, 51 ГрК РФ в данном случае неприменимы.

Судебная коллегия находит, что апелляционное определение принято с нарушением норм действующего законодательства и согласиться с ним нельзя по следующим основаниям.

Согласно пунктам 1, 2 ст. 263 ГК РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о назначении земельного участка (пункт 2 статьи 260 Кодекса).

В соответствии с п. 1 ст. 222 ГК РФ (в редакции, действующей на момент возведения объекта) самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи (п. 2 ст. 222 ГК РФ).

Согласно пункту 23 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» в случае, когда недвижимое имущество, право на которое зарегистрировано, имеет признаки самовольной постройки, наличие такой регистрации не исключает возможности предъявления требования о его сносе. В мотивировочной части решения суда об удовлетворении такого иска должны быть указаны основания, по которым суд признал имущество самовольной постройкой.

Решение суда об удовлетворении иска о сносе самовольной постройки в данном случае служит основанием для внесения записи в ЕГРП о прекращении права собственности ответчика на самовольную постройку.

В силу приведенных норм права и разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, допускается снос самовольной постройки возведенной с нарушениями даже тогда, когда на такое имущество зарегистрировано право.

Принятие решения о сносе самовольной постройки, направлено на достижении баланса между публичными и частными интересами.

В соответствии с правовой позицией Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановление от 11.03.1998 года № 8-П; Определениях от 25.03.2004 года № 85-0, от 13.10.2009 года № 1276-0-0, от 25.01.2012 года № 184-0-0, от 27.03.2018 года № 648-0, где суд неоднократно указывал, что закрепленные в статье 35 Конституции Российской Федерации гарантии права собственности предоставляются лишь в отношении права, возникшего на законных основаниях. Самовольное строительство, как подчеркнул Конституционный Суд Российской Федерации в Определении от 03.07.2007 года № 595-О-П, представляет собой правонарушение, которое состоит в нарушении норм земельного законодательства, регулирующего предоставление земельного участка под строительство, либо градостроительных норм, регулирующих проектирование и строительство.

Таким образом, постройка, возведенная с нарушением установленных законодательных норм, и последствия сноса такой постройки, предусмотренные статьей 222 ГК РФ, направлены на защиту прав граждан, а также на обеспечение баланса публичных и частных интересов, и тем самым - на реализацию статей 17 (часть 3) и 55 (часть 3) Конституции Российской Федерации, и не могут расцениваться как нарушающие конституционные права и свободы ответчика, так как постройка возведена им в нарушение предусмотренных разрешением на строительство параметров объект недвижимого имущества, не соответствует виду разрешенного использования земельного участка.

В обоснование принятого решения об отказе в удовлетворении требования администрации города ФИО1 о сносе самовольно возведенной постройки суд апелляционной инстанции сослался на заключение проведенной по делу судебной строительно-технической экспертизы ООО «АКБ Гепар» от ДД.ММ.ГГГГ № ЭЗ/2-10/06-19, согласно которому строение, расположенное на земельном участке площадью 615,0 кв.м, с кадастровым номером №, по вышеуказанному адресу, является объектом капитального строительства – жилым домом, и предназначено для использования в качестве жилого дома. В результате обследования объекта экспертом установлено, что произведена реконструкция жилого дома путем надстройки ФИО3 этажа, площадь застройки составила – 207,4 кв.м, площадь здания – 1070,6 кв.м, высота здания – 14,9 метров, коэффициент использования территории – 1,7. Объект капитального строительства расположен в правомерных границах земельного участка площадью 615 кв.м, с кадастровым номером №, с соблюдением красных линий и градостроительных регламентов, отступы от границ земельного участка не нарушены. Исследуемый объект соответствует требованиям технических регламентов в том числе строительным нормам, противопожарным нормам и нормам строительства в сейсмических районах; отвечает Правилам землепользования и застройки на территории МО город-курорт ФИО1, утвержденных решением Городского собрания Сочи от 12.12.2002 года № 202 по минимальному отступу от границ земельного участка, максимальному коэффициенту застройки, максимальной разрешенной высоте здания и площади озеленения. Имеет место отклонение в части коэффициента использования застройки на 0,7%.

Сохранение спорного объекта капитального строительства в существующем виде не нарушает права и охраняемые законом интересы третьих лиц, а также будет являться безопасным и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Возможность демонтажа строения или его частей, без причинения несоразмерного ущерба правомерной части спорного здания и без причинения угрозы жизни и здоровью граждан – отсутствует.

Согласно статье 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств (часть 1).

Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы (часть 2).

Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности (часть 3).

Результаты оценки доказательств суд обязан отразить в решении, в котором приводятся мотивы, по которым одни доказательства приняты в качестве средств обоснования выводов суда, другие доказательства отвергнуты судом, а также основания, по которым одним доказательствам отдано предпочтение перед другими (часть 4).

Частью 4 статьи 198 указанного выше Кодекса также предусмотрено, что в мотивировочной части решения суда должны быть указаны обстоятельства дела, установленные судом; доказательства, на которых основаны выводы суда об этих обстоятельствах; доводы, по которым суд отвергает те или иные доказательства; законы, которыми руководствовался суд.

При этом приведенные положения гражданского процессуального закона не предполагают произвольной оценки доказательств судом.

С учетом взаимосвязанных положениям части 4 статьи 67 и части 4 статьи 198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд обязан указать в мотивировочной части решения мотивы, по которым одни доказательства приняты в качестве средств обоснования выводов суда, другие доказательства отвергнуты судом, а также основания, по которым одним доказательствам отдано предпочтение перед другими.

Суд апелляционной инстанции, приняв за основу вышеуказанное заключение экспертизы, в том числе в части этажности возведенного строения, не мотивировал имеющиеся разногласия в судебной экспертизе и разрешении на строительство относительно этажности здания.

Действующее законодательство относит к объектам индивидуального жилищного строительства отдельно стоящие здания (жилые дома, индивидуальные жилые дома) с количеством надземных этажей не более чем три, высотой не более 20 метров, которые состоят из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таких зданиях, и не предназначены для раздела на самостоятельные объекты недвижимости (п. 39 ст. 1 ГрК РФ).

В нарушение указанной нормы права судом апелляционной инстанции не мотивировано отнесение спорного строения к индивидуальному жилому дому, несмотря на указание в заключении судебной экспертизы, а также техническом паспорте (т. 1, л.д. 132-143) на этажность здания – 4 надземных этажа.

Кроме того, в материалах дела имеется экспертное заключение ООО «Центр экономических и инженерных экспертиз «Стандарт» от ДД.ММ.ГГГГ№.371 (т. 2, л.д. 1-188), согласно которому объект является многоквартирным жилым домом, в котором имеются обособленные помещения – квартиры и квартиры студии, а также фотографии спорного объекта, подтверждающие строительство четырехэтажного здания, чему также оценки не дано.

Несмотря на указанные несоответствия, обоснованные возражения и доводы истца, судом апелляционной инстанции в нарушение ст. 87 ГПК РФ не поставлен на обсуждение сторон вопрос о возможности назначения и проведения по делу повторной или дополнительной экспертизы, с представлением актуальных фотографий объекта.

Судебная коллегия также находит заслуживающими внимание ссылки кассатора на то, что при разрешении спора, судом апелляционной инстанции не дано оценки доводам администрации города ФИО1 о нарушении Правил землеустройства и застройки муниципального образования г.-к. ФИО1 в части этажности объекта и коэффициента использования территории, рассчитанного, в том числе, в заключении экспертизы.

С учетом изложенного судебная приходит к выводу, что судом апелляционной инстанции допущены нарушения норм материального и процессуального права, которые могут быть исправлены только посредством отмены апелляционного определения с направлением дела на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

При новом рассмотрении дела суду апелляционной инстанции следует учесть изложенное и разрешить дело в зависимости от установленных обстоятельств и в соответствии с требованиями закона.

Руководствуясь статьями 379.7, 390, 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

кассационную жалобу администрации города ФИО1 – удовлетворить.

Апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 3 сентября 2019 года отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

Председательствующий: О.В. Жогин

Судьи: Т.А. Хаянян

О.Л. Никольская