Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Ибрагимова А. В. к Титовой Н. В. о признании предварительного договора купли-продажи земельного участка расторгнутым, взыскании денежных средств

по кассационной жалобе Титовой Н. В.

на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 21 октября 2020 г.,

заслушав доклад судьи Гольман С.В.,

установила:

Ибрагимов А.В. обратился в суд с иском к Титовой Н.В., с учётом уточнения исковых требований в порядке статьи 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации просил признать расторгнутым предварительный договор купли-продажи земельного участка от 1 сентября 2016 г. между Ибрагимовым А.В. и Титовой Н.В., взыскать с Титовой Н.В. в пользу Ибрагимова А.В. денежные средства в размере 348700 рублей, уплаченные истцом ответчику, и судебные расходы на оплату услуг представителя в размере 40000 рублей и на оплату государственной пошлины в размере 6987 рублей.

В обоснование исковых требований Ибрагимов А.В. указал, что 1 сентября 2016 г. заключил с Титовой Н.В. предварительный договор купли-продажи земельного участка, в соответствии с которым стороны договорились о продаже ответчиком истцу земельного участка с кадастровым номером 50:16:0502009:965, площадью 400 квадратных метров, за 400000 рублей. Расчёт между сторонами должен производиться с рассрочкой платежа сроком на 50 месяцев, до 1 ноября 2020 г. Обязательным условием продажи земельного участка являлось заключение договора аренды земельного участка от 1 сентября 2016 г., арендная плата по которому является частичной оплатой стоимости земельного участка; срок действия договора аренды – с 1 сентября 2016 г. по 31 декабря 2016 г.

При заключении предварительного договора купли-продажи земельного участка ответчик гарантировал, что на момент заключения договора он не скрывает сведения о нахождении участка под запрещением.

После подписания договоров истец стал оплачивать стоимость земельного участка и по окончании срока договора аренды продолжил, уплатив ответчику 348700 рублей.

Поскольку истец не имел возможности приехать и осмотреть земельный участок, в апреле 2019 г. у истца появилась возможность полностью погасить стоимость земельного участка и заключить договор купли-продажи земельного участка с последующей регистрацией перехода права, истец обратился к ответчику с просьбой о показе земельного участка и организации сделки, на что ответчик предложила ему осмотреть земельный участок самостоятельно. По прибытии на место, найдя с помощью соседей земельный участок, истец узнал от них, что всем жителям отказано в строительстве на их земле, поскольку она находится в охранной зоне водопровода и зоне культурного наследия. В ответ на обращение с запросом о предоставлении сведений управление архитектуры и строительства сообщила о недопустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома на земельном участке.

Истец считает, что был введён ответчиком в заблуждение. Ответчику было известно о невозможности строительства на приобретённом истцом и соседних земельных участках, что он скрыл от истца, который, заключая предварительный договор купли-продажи, намеревался в последующем возвести на нём жилой дом и проживать в нём. От возврата полученных от истца денежных средств ответчик отказывается.

Решением Ногинского городского суда Московской области от 10 октября 2019 г. в удовлетворении исковых требований Ибрагимова А.В. отказано в полном объёме.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 20 января 2020 г. решение Ногинского городского суда Московской области от 10 октября 2019 г. оставлено без изменения, апелляционная жалоба Ибрагимова А.В. – без удовлетворения.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Первого кассационного суда общей юрисдикции от 30 июня 2020 г. апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 20 января 2020 г. отменено, дело направлено на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 21 октября 2020 г. решение Ногинского городского суда Московской области от 10 октября 2019 г. отменено. По делу принято новое решение, которым исковые требования Ибрагимова А.В. к Титовой Н.В. о признании предварительного договору купли-продажи земельного участка расторгнутым и взыскании денежных средств удовлетворены частично; с Титовой Н.В. в пользу Ибрагимова А.В. взыскана денежная сумма, уплаченная по предварительному договору, в размере 316700 рублей, расходы по оплате госпошлины в размере 6367 рублей, расходы по оплате услуг представителя в размере 40000 рублей; в удовлетворении остальной части исковых требований Ибрагимова А.В. к Титовой Н.В. отказано.

В кассационной жалобе Титова Н.В. просит об отмене апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 21 октября 2020 г. как незаконного и необоснованного, постановленного с нарушением норм материального и процессуального права.

В соответствии с частью 5 статьи 379.5 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, находя участвующих в деле лиц извещёнными о времени и месте судебного заседания согласно требованиям главы 10 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации и статьи 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, судебная коллегия рассматривает дело в отсутствие неявившихся в судебное заседание участвующих в деле лиц.

Судебная коллегия, обсудив доводы кассационной жалобы, приходит к следующему.

Согласно части 1 статьи 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Такие нарушения были допущены при рассмотрении настоящего дела.

Судом первой инстанции установлено, что 1 сентября 2016 г. между Ибрагимовым А.В. и Титовой Н.В. был заключён предварительный договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № общей площадью 400 квадратных метров, расположенного по адресу: <адрес>.

Согласно условиям предварительного договора купли-продажи, земельный участок продавался за 400000 рублей, расчёт между сторонами производился с рассрочкой платежа сроком на 50 месяцев, до 1 ноября 2020 г. В пункте 6 предварительного договора Титова Н.В. гарантировала, что на момент заключения договора она не скрывает сведения о нахождении земельного участка под запрещением.

Из выписки из Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН) от 15 апреля 2019 г. следует, что собственником спорного земельного участка является Титова Н.В., ограничения прав и обременения объекта недвижимости отсутствуют.

Судом также установлено, что Ибрагимов А.В. по истечении срока договора аренды, то есть после 31 декабря 2016 г. продолжал пользоваться арендованным земельным участком, оплачивать за него арендную плату, в связи с чем данный договор был возобновлён на тех же условиях на неопределённый срок.

Поскольку Ибрагимов А.В. не просил о расторжении договора аренды, пользовался земельным участком, суд первой инстанции, ссылаясь на положения статей 610, 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, пришёл к выводу о том, что требования истца о возврате уплаченной денежной суммы являются несостоятельными.

Поскольку с заявлением о планируемом строительстве объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома в администрацию Богородского городского округа Московской области мог обратиться только законный владелец земельного участка, при заключении предварительного договора купли-продажи земельного участка и до даты вынесения решения суда какая-либо информация о зонах с особыми условиями использования территории по спорному земельному участку в сведениях ЕГРН отсутствует, Правила землепользования и застройки части территории муниципального образования «Сельское поселение Аксено-Бутырское Московской области» утверждено решением Совета депутатов Ногинского муниципального района 29 декабря 2017 г., после заключения договора, истцом не представлено доказательств того, что земельный участок невозможно использовать по целевому назначению, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, фактов нарушения обязательства или причинения вреда, наличия убытков и причинно-следственной связи между допущенными нарушениями и возникшими у истца убытками, а препятствие в использовании земельного участка, на которое ссылается истец, обнаружено им за пределами установленного законом разумного срока, и истец просит признать предварительный договор купли-продажи земельного участка от 1 сентября 2016 г. расторгнутым и не требует его расторжения, то суд первой инстанции, руководствуясь нормами статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, статей 3, 37 Земельного кодекса Российской Федерации, статей 1, 10, 15, 475, 476, 477 Гражданского кодекса Российской Федерации, пришёл к выводу о ом, что при заключении сделки продавец сообщила покупателю необходимые и имеющиеся у неё для приобретения земельного участка сведения, в связи с чем не имеется оснований для признания предварительного договора купли-продажи земельного участка расторгнутым. Как производные от основных исковых требований о признании предварительного договора купли-продажи расторгнутым не подлежат удовлетворению требования истца о взыскании денежных средств и судебных расходов.

Суд апелляционной инстанции в апелляционном определении судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 20 января 2020 г. с выводами суда первой инстанции согласился, дополнительно указав, что истец ранее не обращался в суд с иском о понуждении к заключению договора купли-продажи, продолжал добровольно исполнять условия предварительного договора и договора аренды земельного участка.

Отменяя апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 20 января 2020 г., суд кассационной инстанции указал на неправильное определение судами юридически значимых обстоятельств по делу, нарушение распределения бремени доказывания, принципа состязательности и равноправия сторон, правил оценки доказательств, в том числе отметив наличие в деле только фрагмента копии предварительного договора купли-продажи земельного участка от 1 сентября 2016 г., не содержащего подписи сторон, подлинник которого, как и договора аренды земельного участка с передаточным актом, судами первой и апелляционной инстанции в нарушение статей 71, 67, 157 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, не исследовались и не оценивались.

При повторном рассмотрении дела суд апелляционной инстанции вновь не предложил сторонам представить предварительный договор купли-продажи земельного участка от 1 сентября 2016 г. в подлиннике либо надлежащим образом заверенной копии в полном содержании и договор аренды земельного участка с передаточным актом в подлинниках либо надлежащим образом заверенных копиях, и их не исследовал, однако в основание выводов их положил, в том числе сославшись на условия предварительного договора, отсутствующие в имеющемся в деле фрагменте копии предварительного договора.

Отменяя решение суда первой инстанции и частично удовлетворяя исковые требования Ибрагимова А.В., суд апелляционной инстанции исходил из того, что предусмотренные предварительным договором от 1 сентября 2016 г. обязательства прекратились в силу пунктов 4 и 6 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, так как оснований договор не был заключён в течение одного года с момента заключения предварительного договора, потому оснований для нахождения у ответчика внесённых по предварительному договору денежных средств не имеется.

Указание в пунктах 4 и 10 предварительного договора на возникновение права собственности на земельный участок в соответствии с заключённым между сторонами основным договором купли-продажи, но не ранее 100 процентов оплаты участка, с учётом необходимости оплаты в срок до 1 ноября 2020 г., суд апелляционной инстанции счёл не являющимся условием о срок заключения основного договора, поскольку оплата участка зависит от воли истца и не является событием, которое неизбежно наступит.

Оценив представленные истцом документы о перечислении денежных средств Ибрагимовым А.В. и его дочерью Ибрагимовой Д.А., суд апелляционной инстанции отверг факты перевода Ибрагимовой Д.А. на счёт Титовой Н.В. 19 июня 2017 г. денежных средств в размере 8000 рублей, 11 сентября 2017 г. денежных средств в размере 8000 рублей в связи с неподтверждением оплаты именно за спорный земельный участок. С учётом этого суд установил, что всего Ибрагимовым А.В. и его дочерью Ибрагимовой Д.А. было передано Титовой Н.В. 332700 рублей за спорный земельный участок.

Поскольку по условиям договора аренды земельного участка от 1 сентября 2016 г. его срок установлен с 1 сентября 2016 г. по 31 декабря 2016 г., а размер платы 4000 рублей, то суд апелляционной инстанции пришёл к выводу о том, что за 4 месяца аренды истец должен был произвести оплату в размере 16000 рублей, поэтому оснований для удержания ответчиком остальной суммы полученных денежных средств не имелось, и в связи с тем, что из совокупности установленных обстоятельств по делу следует, что договор не был заключён из-за недобросовестных действий ответчика, который умолчал о нахождении земельного участка в санитарно-защитной зоне магистрального водовода и в границах защитной зоны объектов культурного наследия, а обязательства сторон по предварительному договору прекращены, то с ответчика в пользу истца подлежат взысканию денежные средства в сумме 316700 рублей.

Исходя из статей 98, 100 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации с ответчика в пользу истца взысканы расходы на оплату услуг представителя в размере 40000 рублей, с учётом сложности дела и объёма оказанной помощи, и судебные расходы на оплату государственной пошлины в размере 6367 рублей.

Между тем, выводы суда апелляционной инстанции постановлены с существенными нарушениями норм материального и процессуального права, влекущими отмену судебного акта.

В соответствии с частью 1 статьи 195 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, решение суда должно быть законным и обоснованным.

Как разъяснено в пунктах 2 и 3 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 декабря 2003 г. № 23 «О судебном решении», решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 1 статьи 1, часть 3 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

В силу части 1 статьи 196 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации при принятии решения на суде лежит обязанность оценить доказательства, определить, какие обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела, установлены и какие обстоятельства не установлены, каковы правоотношения сторон, какой закон должен быть применён по данному делу и подлежит ли иск удовлетворению.

В соответствии с частью 2 статьи 12 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд, сохраняя независимость, объективность и беспристрастность, осуществляет руководство процессом, разъясняет лицам, участвующим в деле, их права и обязанности, предупреждает о последствиях совершения или несовершения процессуальных действий, оказывает лицам, участвующим в деле, содействие в реализации их прав, создает условия для всестороннего и полного исследования доказательств, установления фактических обстоятельств и правильного применения законодательства при рассмотрении и разрешении гражданских дел.

Согласно части 2 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались.

Суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств (часть 1 статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы (часть 2 статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности (часть 3 статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Результаты оценки доказательств суд обязан отразить в решении, в котором приводятся мотивы, по которым одни доказательства приняты в качестве средств обоснования выводов суда, другие доказательства отвергнуты судом, а также основания, по которым одним доказательствам отдано предпочтение перед другими (часть 4 статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

В силу части 7 статьи Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд не может считать доказанными обстоятельства, подтверждаемые только копией документа или иного письменного доказательства, если утрачен и не передан суду оригинал документа, и представленные каждой из спорящих сторон копии этого документа не тождественны между собой, и невозможно установить подлинное содержание оригинала документа с помощью других доказательств.

Согласно статье 148 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, задачами подготовки дела к судебному разбирательству являются, в частности: уточнение фактических обстоятельств, имеющих значение для правильного разрешения дела; определение закона, которым следует руководствоваться при разрешении дела, и установление правоотношений сторон; разрешение вопроса о составе лиц, участвующих в деле, и других участников процесса; представление необходимых доказательств сторонами, другими лицами, участвующими в деле.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пунктах 5 и 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 июня 2008 г. № 11 «О подготовке гражданских дел к судебному разбирательству», под уточнением обстоятельств, имеющих значение для правильного разрешения дела, следует понимать действия судьи или лиц, участвующих в деле, по определению юридических фактов, лежащих в основании требований и возражений сторон, с учётом характера спорного правоотношения и норм материального права, подлежащих применению.

В случае заблуждения сторон относительно фактов, имеющих юридическое значение, судья на основании норм материального права, подлежащих применению, разъясняет им, какие факты имеют значение для дела и на ком лежит обязанность их доказывания (статья 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

При определении закона и иного нормативного правового акта, которым следует руководствоваться при разрешении дела, и установлении правоотношений сторон следует иметь в виду, что они должны определяться исходя из совокупности данных: предмета и основания иска, возражений ответчика относительно иска, иных обстоятельств, имеющих юридическое значение для правильного разрешения дела.

Поскольку основанием иска являются фактические обстоятельства, то указание истцом конкретной правовой нормы в обоснование иска не является определяющим при решении судьёй вопроса о том, каким законом следует руководствоваться при разрешении дела.

Таким образом, именно на суд возлагается обязанность по определению предмета доказывания как совокупности обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела. Предмет доказывания определяется судом на основании требований и возражений сторон, а также норм материального права, регулирующих спорные правоотношения. Каждое доказательство, представленное лицами, участвующими в деле, в обоснование своих выводов или возражений на доводы другой стороны спора, должно быть предметом исследования и оценки суда, в том числе в совокупности и во взаимной связи с другими доказательствами и в соответствии с нормами материального права, подлежащими применению к спорным правоотношениям.

Оценка доказательств и отражение её результатов в судебном решении являются проявлением дискреционных полномочий суда, необходимых для осуществления правосудия, вытекающих из принципа самостоятельности судебной власти, что, однако, не предполагает возможность оценки судом доказательств произвольно и в противоречии с законом. В противном случае нарушаются задачи и смысл гражданского судопроизводства, установленные статьёй 2 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Данные требования распространяются и на суд апелляционной инстанции в силу статьи 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

По смыслу статьи 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации повторное рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции предполагает проверку и оценку фактических обстоятельств дела и их юридическую квалификацию в пределах доводов апелляционных жалобы, представления и в рамках тех требований, которые уже были предметом рассмотрения в суде первой инстанции.

Согласно пункту 29 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 июня 2012 г. № 13 «О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции», если судом первой инстанции неправильно определены обстоятельства, имеющие значение для дела (пункт 1 части 1 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), то суду апелляционной инстанции следует поставить на обсуждение вопрос о представлении лицами, участвующими в деле, дополнительных (новых) доказательств и при необходимости по их ходатайству оказать им содействие в собирании и истребовании таких доказательств.

Суду апелляционной инстанции также следует предложить лицам, участвующим в деле, представить дополнительные (новые) доказательства, если в суде первой инстанции не доказаны обстоятельства, имеющие значение для дела (пункт 2 части 1 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), в том числе по причине неправильного распределения обязанности доказывания (часть 2 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Между тем, вышеприведённые требования закона и разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации судом апелляционной инстанции не выполнены.

Согласно предварительному договору купли-продажи земельного участка от 1 сентября 2016 г., Титова Н.В. и Ибрагимов А.В. заключили договор о том, что Титова Н.В. как продавец обязуется продать, а Ибрагимов А.В. как покупатель - купить в собственность, принадлежащий продавцу земельный участок с кадастровым номером №, общей площадью 400 квадратных метров, категория земель - земли населённых пунктов, разрешённое использование – для ведения личного подсобного хозяйства, находящийся по адресу: <адрес>

Указанный земельный участок продаётся продавцом покупателю за 400000 рублей. Продажная цена указанного земельного участка является договорной и истинной, любые другие документы, в которых говорится об иной продажной стоимости данного земельного участка, признаются недействительными (пункт 3).

Расчёт между сторонами производится с рассрочкой платежа на срок 50 месяцев с возможностью досрочного погашения задолженности. Покупатель ежемесячно не позднее первого числа месяца, начиная с 1 сентября 2016 г. перечисляет в качестве задатка денежные средства продавцу в счёт погашения задолженности за приобретаемый земельный участок в сумме не менее 8000 рублей. Расчёт между продавцом и покупателем будет произведён до 1 ноября 2020 г. (пункт 4).

Стороны договорились, что обязательным условием настоящего предварительного договора является аренда приобретаемого земельного участка по фиксированной ставке 4000 рублей в месяц. Участок должен арендоваться всё время рассрочки оплаты, то есть до 1 ноября 2020 г., если покупатель не рассчитается за участок раньше (пункт 5).

Продавец гарантирует, что на момент совершения настоящего договора указанный земельный участок никому не подарен, не продан, не заложен, в споре под арестом (запрещением) не состоит и свободен от любых прав третьих лиц. Продавец несёт ответственность за сокрытие сведений о нахождении настоящей недвижимости под запрещением или в залоге (пункт 6).

В соответствии с пунктом 1.1 договора аренды земельного участка от 1 сентября 2016 г., арендодатель Титова Н.В. сдаёт, а арендатор Ибрагимов А.В. принимает в аренду принадлежащий арендодателю земельный участок с кадастровым номером №, общей площадью 400 квадратных метров, категория земель – земли населённых пунктов, разрешённое использование – для ведения личного подсобного хозяйства, находящийся по адресу: <адрес>.

Земельный участок передаётся от арендодателя к арендатору и возвращается обратно по катам приёма-передачи (пункт 1.3)

Арендодатель гарантирует, что земельный участок не обременён правами третьих лиц, не находится под арестом, его права не оспариваются в суде (пункт 1.4)

Согласно пунктам 2.1, 2.2 договора аренды, размер платы за арендованный земельный участок составляет 4000 рублей в месяц, арендная плата вносится арендатором не позднее 1 числа каждого месяца, начиная с 1 сентября 2016 г.

В соответствии с пунктом 8.1 договора аренды, данный договор заключён сроком с 1 сентября 2016 г. по 31 декабря 2016 г. и вступает в силу с момента его подписания.

Также в дело представлен передаточный акт от 1 сентября 2016 г. о передаче по договору аренды земельного участка Ибрагимову А.В.

Истцом в материалы дела представлена выписки по счёту банковской карты о переводе денежных средств ответчику ежемесячно платежами по 4000 рублей и по 8000 рублей. Всего истец утверждал о внесении платежей на сумму 348700 рублей на дату подачи иска, при том, что исходя из вышеуказанных условий договора аренды и предварительного договора, плата за аренду земельного участка за 34 месяца (сентябрь 2016 г. – июнь 2019 г.) должна составить 136000 рублей (из расчёта 4000 рублей в месяц). Истец в судебном заседании, согласно протоколу судебного заседания от 1 октября 2019 г., пояснил, что оплачивал денежные средства за аренду земельного участка в размере 4000 рублей в начале месяца и за выкуп, в связи с чем проводились платежи по 4000 рублей и 8000 рублей.

Судом также установлено, что 25 июня 2019 г. Ибрагимов А.В. направил Титовой Н.В. уведомление о предложении расторгнуть предварительный договор купли-продажи.

Из объяснений сторон, в том числе истца в исковом заявлении, следует, что стороны полагали, что предварительный договор от 1 сентября 2016 г. действует и срок заключения основного договора обусловлен моментом внесения всех платежей по предварительному договору, то стопроцентной оплаты земельного участка, которая по условиям рассрочки должна быть осуществлена к 1 ноября 2020 г., с учётом того, что в соответствии с пунктом 10 предварительного договора покупатель приобретает право собственности на указанный в договоре земельный участок в соответствии с заключённым между сторонами основным договором купли-продажи, но не ранее 100 процентов оплаты земельного участка.

Из материалов дела следует, что истец обратился в суд с настоящим иском о признании предварительного договора купли-продажи земельного участка от 1 сентября 2016 г. расторгнутым и взыскании перечисленных ответчику денежных средств, ссылаясь на невозможность строительства жилого дома (садового дома) на земельном участке и введение его продавцом в заблуждение при заключении данного договора.

В соответствии со статьёй 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нём слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путём сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если данные правила не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора; при этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

В пункте 43 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 г. № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» разъяснено, что условия договора подлежат толкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 Гражданского кодекса Российской Федерации, другими положениями Гражданского кодекса Российской Федерации, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статьи 3, 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При толковании условий договора в силу абзаца первого статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование). Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (пункт 5 статьи 10, пункт 3 статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела.

Условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из её незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду.

Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (абзац первый статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации). Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование).

Толкование условий договора осуществляется с учётом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств.

В соответствии с пунктом 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В силу пункта 3 данной статьи предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

Согласно пункту 4 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

В соответствии с пунктом 6 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключён либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Согласно статье 190 Гражданского кодекса Российской Федерации, установленный законом, иными правовыми актами, сделкой или назначаемый судом срок определяется календарной датой или истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами.

Срок может определяться также указанием на событие, которое должно неизбежно наступить.

В пункте 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 г. № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» разъяснено, что в силу положений пункта 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны или одна из них обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ, об оказании услуг и т.п. (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Если сторонами заключён договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются, например, заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную её часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате. Правила статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации к такому договору не применяются.

Таким образом, предметом предварительного договора является обязательство сторон только по поводу заключения будущего договора. Предварительный договор, устанавливающий обязанность приобретателя недвижимого имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества как единовременно, так и в рассрочку, следует квалифицировать как договор купли-продажи вещи с условием о предварительной оплате.

Предварительный договор является организационным договором, в том время как договор купли-продажи недвижимости, по смыслу статей 454, 549 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривает реальное исполнение непосредственно в отношении объекта недвижимости: внесение платы за него и передачу объекта недвижимости.

Сами по себе указание оплаты земельного участка в срок до 1 ноября 2020 г., а также указание о возникновение права собственности не ранее 100 процентов оплаты участка, как установленное волей лиц событие и предусматривающее полную оплату товара условие, не могут отдельно взятые безусловно толковаться как условие о сроке заключения основного договора.

Отсутствие полного текста предварительного договора купли-продажи, который был бы исследовал судом по правилам статей 67, 71, 157 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, препятствует его квалификации судом как предварительного или основного договора, как предварительного договора с установленным или не установленным сроком, в который стороны обязуются заключить основной договор, в связи с невозможностью дать его толкование согласно правилам статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, установить его действительное содержание и волеизъявление сторон.

Кроме того, следует учитывать, что Гражданский кодекс Российской Федерации допускает возможность заключения договора купли-продажи с условием о том, что до перехода права собственности на товар к покупателю последний является нанимателем (арендатором) переданного ему товара.

Согласно статье 501 Гражданского кодекса Российской Федерации, договором может быть предусмотрено, что до перехода права собственности на товар к покупателю (статья 491) покупатель является нанимателем (арендатором) переданного ему товара (договор найма-продажи).

Если иное не предусмотрено договором, покупатель становится собственником товара с момента оплаты товара.

В соответствии со статьёй 606 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Таким образом, специфика договора найма-продажи состоит в том, что до перехода права собственности на товар к покупателю он является нанимателем (арендатором) переданного ему товара. При найме-продаже покупатель становится собственником товара с момента его оплаты, следовательно, покупатель всегда приобретает товар в кредит или с рассрочкой платежа. На покупателя-несобственника распространяются положения статьи 491 Гражданского кодекса Российской Федерации, из которых вытекает, что, если в срок, установленный договором, переданный товар не будет оплачен или не наступят иные обстоятельства, при которых право собственности переходит к покупателю, продавец вправе потребовать от покупателя возвратить ему товар, если иное не предусмотрено договором.

Вместе с тем в отношении передачи товара покупателю, последствий обнаружения в нем недостатков, прав третьих лиц на переданный товар, прав покупателя по пользованию товаром до полной оплаты его стоимости и т.д. на продавца и покупателя распространяется действие норм § 1 и 2 главы 30, а не § 1 главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации, то есть правил об обязательствах из договоров купли-продажи, а не аренды.

Таким образом, в случае, если по именованный предварительным договор устанавливает обязанность приобретателя имущества, включая недвижимое, до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную её часть и в то же время предусматривает условие об аренде переданного товара до перехода права собственности на него, то есть что до перехода права собственности на товар к покупателю покупатель является нанимателем (арендатором) переданного ему товара, то такой договор следует квалифицировать как договор найма-продажи, и правила статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации к этому договору не применимы.

Следовательно, выводы судов об имеющихся в заключённых между сторонами договорах, в том числе указанном как предварительный договор купли-продажи земельного участка, условиях противоречат выводам о правовой квалификации спорных правоотношений, как вытекающих из предварительного договора и договора аренды самостоятельно, а свидетельствуют о наличии между сторонами отношений, вытекающих из договора найма-продажи недвижимого имущества с условием о рассрочке оплаты товара.

На вышеизложенные нормы права, акты их официального толкования, условия предварительного договора, договора аренды и юридически значимые обстоятельства для правильной квалификации спорных правовых отношений было указано в определении судебной коллегии по гражданским делам Первого кассационного суда общей юрисдикции от 30 июня 2020 г., однако оставлено без должного внимания судом апелляционной инстанции при повторном рассмотрении дела.

С учётом условия пункта 5 предварительного договора, предусматривающего аренду земельного участка на всё время рассрочки оплаты, пункт 8.1 договора аренды, закрепляющий, что данный договор аренды заключён сроком с 1 сентября 2016 г. по 31 декабря 2016 г., не может трактоваться как ограничивающий срок нахождения земельного участка в аренде и свидетельствующий о дате прекращения арендных правоотношений.

Кроме того, согласно пункту 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновлённым на тех же условиях на неопределённый срок (статья 610).

Таким образом, в случае, если по окончании предусмотренного договором срока арендатор продолжил пользоваться земельным участком, вносить платежи за него, и арендодателем не заявлено каких-либо возражений, то договор аренды считается возобновлённым на неопределённый срок на основании пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.

При таком положении, ограничение судом апелляционной инстанции арендного обязательства истца сроком с 1 сентября 2016 г. по 31 декабря 2016 г. нельзя признать законным и обоснованным.

Положения главы 29 Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующей общие правила расторжения договоров, подлежат распространению как на основной договор, так и на предварительный договор.

По общим правилам пунктов 1 и 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменён или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признаётся нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно пункту 1 стать 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признаётся существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключён или был бы заключён на значительно отличающихся условиях.

В соответствии с пунктом 2 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 данной статьи, изменён судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий: 1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; 2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; 3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; 4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несёт заинтересованная сторона.

Таким образом, вышеприведённые положения закона допускают расторжение договора и в случае, если контрагент не вводил в заблуждение другую сторону договора.

Для признания договора расторгнутым (его расторжения) и применения соответствующих последствий необходима правильная правовая квалификация договора.

Квалификация спорного договора как предварительного, не предусматривающего непосредственно даты его заключения, в силу статей 429, 1102, 1103 Гражданского кодекса Российской Федерации, влечёт вопрос об основательности обогащения продавца, получившего денежные средств в счёт платы за товар, по предварительному договору при прекращении по истечении предусмотренного пунктом 4 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации срока и обязательств, установленных предварительным договором, при том, что правила, предусмотренные главой 60 Гражданского кодекса Российской Федерации, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли (пункт 2 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Квалификация спорного договора как договора найма-продажи влечёт необходимость установления оснований для его расторжения, о которых заявлено истцом, и определение момента и последствий его расторжения. В такой ситуации суду следует проверить, имеются ли основания для возврата всей суммы арендных платежей либо ответчик имеет права на удержание сумм арендных платежей за весь период аренды товара по договору найма-продажи на основании статей 501, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации и условий достигнутого между сторонами соглашения.

Согласно выпискам из ЕГРН от 13 апреля 2019 г., от 1 апреля 2019 г. спорный земельный участок, относящийся к землям населённых пунктов, с разрешённым использованием для ведения личного подсобного хозяйства, обременений не имеет.

В соответствии с пунктом 2 статьи 5 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 252-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации», сведения о местоположении границ зон с особыми условиями использования территории подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости до 1 января 2022 г.

Таким образом, само по себе отсутствие в ЕГРН сведений о местоположении границ зон с особыми условиями использования территории при наличии подтверждения фактического существования таких ограничений, в том числе в градостроительном плане и т.п., само по себе не может безусловно толковаться как свидетельствующее о добросовестности ответчика при заключении договоров и принятии исполнения от истца по ним, а должно рассматриваться исходя из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации.

Согласно уведомлению о несоответствии указанных в уведомлении о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома параметров объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома установленным параметрам и (или) недопустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома на земельном участке от 30 апреля 2019 г. № И-500, выданного администрацией Богородского городского округа Московской области, в соответствии Проектом строительства Восточной системы водоснабжения, утверждённым распоряжением Совета Министров РСФСР от 17 апреля 1984 г. № 445-р, земельный участок с кадастровым номером № частично расположен в санитарно-защитной зоне магистрального водовода Восточной системы водоснабжения. В соответствии со статьёй 5 СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03 «Санитарно-защитные зоны и санитарная классификация предприятий, сооружений и иных объектов», в санитарно-защитной зоне не допускается размещать жилую застройку, включая отдельные жилые дома. Размещение объекта капитального строительства в санитарно-защитной зоне магистрального водовода допускается только при наличии согласования с балансодержателем инженерной коммуникации.

В соответствии с Правилами землепользования и застройки части территории муниципального образования «Сельское поселение Аксено-Бутырское Московской области», утверждёнными решениям Совета депутатов Ногинского муниципального района от 29 декабря 2017 г. № 59/7, земельный участок расположен в защитной зоне объекта культурного наследия федерального значения «Усадьба «Троицкое-Ратманово», XVIII-XIX вв.» В соответствии со статьёй 34.1 Федерального закона от 25 июня 2002 г. № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» в границах защитных зон объектов культурного наследия запрещаются строительство объектов капитального строительства и их реконструкция, связанная с изменением их параметров (высоты, количества этажей, площади).

В судебном заседании, согласно протоколу судебного заседания от 1 октября 2019 г., представитель ответчика признала, что строительство на спорном участке запрещено.

Из материалов дела следует, что при повторном рассмотрении дела судом апелляционной инстанции были представлены новые доказательства.

Согласно постановлению администрации Ногинского муниципального района Московской области от 7 декабря 2016 г. № 3767 «Об утверждении градостроительного плана земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, спорный земельный участок частично расположен в охранное зоне магистрального водопровода, 50 метров в обе стороны, ГУП МО «ВСВ». В другой части участка допускается размещение объектов жилого назначения с соблюдением требований СП42.13330.2011 и СП 4.12120.2013 при условии отсутствия инженерных коммуникаций. Сведений о расположении участка в зонах охраны объекта культурного наследия федерального значения «Усадьба Троицкое» («Ратманово»), XVIII – XIX вв» градостроительный план не содержит.

Согласно постановлению администрации Ногинского муниципального района Московской области от 29 мая 2018 г. № 1513 «Об отмене постановлений администрации Ногинского муниципального района, утверждающих градостроительные планы земельных участков, расположенных в Ногинском районе, сельском поселении Аксено-Бутырское, с.Ивашево, массив «Троицкое-Ротманово», спорный земельный участок допускает на своей части размещение зданий, строений и сооружений с соблюдением требований СП 4.13130.2013 при условии отсутствия инженерных коммуникаций. Весь земельный участок расположен в защитной зоне объекта культурного наследия федерального значения «Усадьба Троицкое» («Ратманово»), XVIII – XIX вв». Часть земельного участка расположена в охранной зоне магистрального водопровода, 50 метров в обе стороны, ГУП МО «ВСВ».

В данном градостроительном плане указано, что в соответствии со статьёй 30 Федерального закона от 25 июня 2002 г. № 73-ФЗ (в редакции от 7 марта 2017 г.) «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» на земельном участке, подлежащем воздействию земляных, строительных, мелиоративных, хозяйственных и иных работ, необходимо проведение государственной историко-культурной экспертизы в случае, если орган охраны объектов культурного наследия не имеет данных об отсутствии объектов культурного наследия, включённых в реестр, выявленных объектов культурного наследия, либо объектов, обладающих признаками объекта культурного наследия на данном земельном участке.

Согласно пунктам 1 и 2 статьи 6 Федерального закона от 7 июля 2003 г. № 112-ФЗ «О личном подсобном хозяйстве», для ведения личного подсобного хозяйства могут использоваться земельный участок в границах населенного пункта (приусадебный земельный участок) и земельный участок за пределами границ населённого пункта (полевой земельный участок).

Приусадебный земельный участок используется для производства сельскохозяйственной продукции, а также для возведения жилого дома, производственных, бытовых и иных зданий, строений, сооружений с соблюдением градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил и нормативов. Параметры жилого дома, возводимого на приусадебном земельном участке, должны соответствовать параметрам объекта индивидуального жилищного строительства, указанным в пункте 39 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Таким образом, если не установлено каких-либо дополнительных ограничений, законом допускается возведение на земельном участке для ведения личного подсобного хозяйства, расположенном на землях населённого пункта (приусадебный земельный участок), жилого дома, производственных, бытовых и иных зданий, строений, сооружений.

Согласно пункту 1 статьи 34.1 Федерального закона от 25 июня 2002 г. № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации», введённой в действие Федеральным законом от 5 апреля 2016 г. № 95-ФЗ, принятым до заключения спорных договоров, и вступившей в силу с 1 января 2017 г., защитными зонами объектов культурного наследия являются территории, которые прилегают к включенным в реестр памятникам и ансамблям (за исключением указанных в пункте 2 настоящей статьи объектов культурного наследия) и в границах которых в целях обеспечения сохранности объектов культурного наследия и композиционно-видовых связей (панорам) запрещаются строительство объектов капитального строительства и их реконструкция, связанная с изменением их параметров (высоты, количества этажей, площади), за исключением строительства и реконструкции линейных объектов.

В соответствии с пунктом 4 статьи 3 Федерального закона от 5 апреля 2016 г. 95-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» и статью 15 Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости», положение пункта 1 статьи 34.1 Федерального закона от 25 июня 2002 г. № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» не применяется к правоотношениям, связанным со строительством и реконструкцией объектов капитального строительства, возникшим на основании разрешений на строительство, которые выданы в установленном порядке до дня вступления в силу настоящего Федерального закона, в том числе в случаях продления сроков их действия или изменения застройщика.

Истец в обоснование иска ссылался на противоречие выявленных сведений об ограничениях использования земельного участка его первоначальному интересу при заключении предварительного договора купли-продажи земельного участка и договора аренды земельного участка – для строительства жилого дома (садового дома), то есть обстоятельства, при которых он не заключил бы означенные договоры, ссылаясь при этом на введение в заблуждение, предоставление неполной информации о земельном участке ответчиком.

В соответствии с пунктами 3 и 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации, при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно, никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

В пункте 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения. В этом случае суд при рассмотрении дела выносит на обсуждение обстоятельства, явно свидетельствующие о таком недобросовестном поведении, даже если стороны на них не ссылались (статья 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учётом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (пункт 2 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 2 статьи 434.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, при вступлении в переговоры о заключении договора, в ходе их проведения и по их завершении стороны обязаны действовать добросовестно, в частности не допускать вступление в переговоры о заключении договора или их продолжение при заведомом отсутствии намерения достичь соглашения с другой стороной. Недобросовестными действиями при проведении переговоров предполагаются: 1) предоставление стороне неполной или недостоверной информации, в том числе умолчание об обстоятельствах, которые в силу характера договора должны быть доведены до сведения другой стороны; 2) внезапное и неоправданное прекращение переговоров о заключении договора при таких обстоятельствах, при которых другая сторона переговоров не могла разумно этого ожидать.

В силу пункта 3 статьи 434.1 Гражданского кодекса Российской Федерации сторона, которая ведёт или прерывает переговоры о заключении договора недобросовестно, обязана возместить другой стороне причинённые этим убытки.

Согласно пункту 7 той же статьи правила данной статьи применяются независимо от того, был ли заключён сторонами договор по результатам переговоров.

В пункте 21 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 марта 2016 г. № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» разъяснено, что если стороне переговоров её контрагентом представлена неполная или недостоверная информация либо контрагент умолчал об обстоятельствах, которые в силу характера договора должны были быть доведены до её сведения, и сторонами был заключен договор, эта сторона вправе потребовать признания сделки недействительной и возмещения вызванных такой недействительностью убытков (статьи 178 или 179 Гражданского кодекса Российской Федерации) либо использовать способы защиты, специально предусмотренные для случаев нарушения отдельных видов обязательств, например, статьями 495, 732, 804, 944 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Если указанные действия контрагента по предоставлению неполной или недостоверной информации послужили основанием для отказа стороны от заключения договора, последняя вправе требовать возмещения убытков в соответствии с пунктом 3 статьи 434.1 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 1 статьи 495 Гражданского кодекса Российской Федерации, продавец обязан предоставить покупателю необходимую и достоверную информацию о товаре, предлагаемом к продаже, соответствующую установленным законом, иными правовыми актами и обычно предъявляемым в розничной торговле требованиям к содержанию и способам предоставления такой информации.

В силу пункта 3 статьи 495 Гражданского кодекса Российской Федерации, если покупателю не предоставлена возможность незамедлительно получить в месте продажи информацию о товаре, указанную в пунктах 1 и 2 данной статьи, он вправе потребовать от продавца возмещения убытков, вызванных необоснованным уклонением от заключения договора розничной купли-продажи (пункт 4 статьи 445), а если договор заключён, в разумный срок отказаться от исполнения договора, потребовать возврата уплаченной за товар суммы и возмещения других убытков.

Таким образом, предоставление стороне неполной информации о товаре (вещи), которые в силу характера договора должны были быть доведены до её сведения, включая ограничения его использования в отношении земельного участка, для использования которого он предполагался либо предполагается при сравнимых обстоятельствах, путём умолчания влечёт у покупателя, заключившего договор купли-продажи, найма-продажи, предварительный договор купли-продажи, у арендатора, заключившего договор аренды недвижимого имущества, право на возмещение причинённых убытков.

Если договор был заключён несмотря на недобросовестное ведение переговоров, это обстоятельство не исключает возможности последующего взыскания убытков с контрагента, действовавшего недобросовестно в переговорном процессе.

В пункте 19 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 марта 2016 г. № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» разъяснено, что к отношениям, связанным с причинением вреда недобросовестным поведением при проведении переговоров, применяются нормы главы 59 Гражданского кодекса Российской Федерации с исключениями, установленными статьёй 434.1 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Предполагается, что каждая из сторон переговоров действует добросовестно и само по себе прекращение переговоров без указания мотивов отказа не свидетельствует о недобросовестности соответствующей стороны. На истце лежит бремя доказывания того, что, вступая в переговоры, ответчик действовал недобросовестно с целью причинения вреда истцу, например, пытался получить коммерческую информацию у истца либо воспрепятствовать заключению договора между истцом и третьим лицом (пункт 5 статьи 10, пункт 1 статьи 421 и пункт 1 статьи 434.1 Гражданского кодекса Российской Федерации). При этом правило пункта 2 статьи 1064 Гражданского кодекса Российской Федерации не применяется.

Вместе с тем недобросовестность действий ответчика предполагается, если имеются обстоятельства, предусмотренные подпунктами 1 и 2 пункта 2 статьи 434.1 Гражданского кодекса Российской Федерации. В этих случаях ответчик должен доказать добросовестность своих действий.

Таким образом, установление предоставления стороне неполной или недостоверной информации, в том числе умолчания об обстоятельствах, которые в силу характера договора должны быть доведены до сведения другой стороны, влечёт возникновение у ответчика бремени доказывания добросовестности своих действий, предоставления всей необходимой информации, отсутствия осведомлённости об этих обстоятельствах, освобождая истца от доказывания недобросовестности поведения контрагента, введения ответчиком его в заблуждение при ведении переговоров и заключении спорных договоров.

Оценка поведения ответчика как недобросовестного должна рассматриваться с учётом презумпции недобросовестности только при наличии неоговоренных сторонами обременений земельного участка, нехарактерных для данного вида земельных участков в обычном гражданском обороте.

С учётом вышеизложенного юридически значимыми обстоятельствами являлись наличие соответствующих ограничений, обременений в отношении земельного участка на момент заключения предварительного договора купли-продажи земельного участка и договора аренды, умолчание об этих обстоятельствах ответчиком, которое бы могли свидетельствовать о злоупотреблении им своим правом и введении истца в заблуждение, возникновении у того права на отказ от исполнения договора.

Также суду, исходя из доводов сторон, в случае отсутствия означенных фактов надлежало проверить наличие совокупности фактов того, что: в момент заключения договора стороны исходили из того, что существенного изменения правового режима земельного участка не произойдёт, изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от неё требовалась по характеру договора и условиям оборота; исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для истца такой ущерб, что он в значительной степени лишился бы того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора; из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несёт заинтересованная сторона.

Данные обстоятельства по существу судом апелляционной инстанции при повторном рассмотрении дела не исследованы.

Суждение суда о незаключении основного договора вследствие недобросовестных действий ответчика, который умолчал о нахождении земельного участка в санитарно-защитной зоне магистрального водовода и в границах защитной зоны объектов культурного наследия, никоим образом в нарушение статей 195, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации не мотивировано. Указаний на факты и доказательства, позволившие суду прийти к такому выводу, апелляционное определение не содержит. Представленным судам первой и апелляционной инстанции доказательствам, в том числе относительно изменения правового режима земельного участка, оценка в соответствии с требованиями статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации не дана. Существовавший в период заключения спорных договоров правовой режим земельного участка, характер изменения правого режима земельного участка с риском изменения обстоятельств и моментом, когда ответчик узнала либо должна была узнать о наличии ограничений, обременений в отношении отчуждаемого земельного участка, не соотнесены.

Также судебная коллегия отмечает, что вывод суда апелляционной инстанции о недобросовестности ответчика при заключении договоров противоречит выводам о частичном взыскании сумм арендной платы за удержанием платы за период с 1 сентября 2016 г. по 31 декабря 2016 г., поскольку истцу тогда принадлежало бы право на возмещение убытков, в которым подлежат включению и арендные платежи по договору аренды либо договору найма-продажи, в полном объёме.

При таком положении апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 21 октября 2020 г. нельзя признать законным и обоснованным. Допущенные судом первой инстанции нарушения норм материального права, на которые указывалось в определении судебной коллегии по гражданским делам Первого кассационного суда общей юрисдикции от 30 июня 2020 г. судом апелляционной инстанции при повторном рассмотрении не были устранены

В связи с изложенным судебная коллегия приходит к выводу, что допущенные судом нарушения норм материального и процессуального права являются существенными, без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав и законных интересов сторон, с учётом необходимости соблюдения разумных сроков судопроизводства (статья 6.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), находит подлежащим отмене апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 21 октября 2020 г. с направлением дела на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

При новом рассмотрении дела суду апелляционной инстанции следует учесть изложенное и разрешить возникший спор в соответствии с установленными по делу обстоятельствами и требованиями закона.

Руководствуясь статьями 390, 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Первого кассационного суда общей юрисдикции

определила:

апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 21 октября 2020 г. отменить, направить дело на новое рассмотрение в апелляционную инстанцию судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда.

Председательствующий: (подпись)

Судьи: (подпись)