Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску ФИО1 к ФИО2 о признании предварительного договора купли-продажи земельного участка расторгнутым, взыскании денежных средств

по кассационной жалобе ФИО1

на решение Ногинского городского суда Московской области от 10 октября 2019 г. и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 20 января 2020 г.,

заслушав доклад судьи Гольман С.В., выслушав возражения представителя ФИО2 по доверенности и ордеру адвоката Корнеевой Н.В.,

установила:

ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО2, с учётом уточнения исковых требований в порядке статьи 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации просил признать расторгнутым предварительный договор купли-продажи земельного участка от 1 сентября 2016 г. между ФИО1 и ФИО2, взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 денежные средства в размере 348700 рублей, уплаченные истцом ответчику, и судебные расходы на оплату услуг представителя в размере 40000 рублей и на оплату государственной пошлины в размере 6987 рублей.

В обоснование исковых требований ФИО1 указал, что 1 сентября 2016 г. заключил с ФИО2 предварительный договор купли-продажи земельного участка, в соответствии с которым стороны договорились о продаже ответчиком истцу земельного участка с кадастровым номером 50:16:0502009:965, площадью 400 квадратных метров, за 400000 рублей. Расчёт между сторонами должен производиться с рассрочкой платежа сроком на 50 месяцев, до 1 ноября 2020 г. Обязательным условием продажи земельного участка являлось заключение договора аренды земельного участка от 1 сентября 2016 г., арендная плата по которому является частичной оплатой стоимости земельного участка; срок действия договора аренды – с 1 сентября 2016 г. по 31 декабря 2016 г.

При заключении предварительного договора купли-продажи земельного участка ответчик гарантировал, что на момент заключения договора он не скрывает сведения о нахождении участка под запрещением.

После подписания договоров истец стал оплачивать стоимость земельного участка и по окончании срока договора аренды продолжил, уплатив ответчику 348700 рублей.

Поскольку истец не имел возможности приехать и осмотреть земельный участок, в апреле 2019 г. у истца появилась возможность полностью погасить стоимость земельного участка и заключить договор купли-продажи земельного участка с последующей регистрацией перехода права, истец обратился к ответчику с просьбой о показе земельного участка и организации сделки, на что ответчик предложила ему осмотреть земельный участок самостоятельно. По прибытии на место, найдя с помощью соседей земельный участок, истец узнал от них, что всем жителям отказано в строительстве на их земле, поскольку она находится в охранной зоне водопровода и зоне культурного наследия. В ответ на обращение с запросом о предоставлении сведений управление архитектуры и строительства сообщила о недопустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома на земельном участке.

Истец считает, что был введён ответчиком в заблуждение. Ответчику было известно о невозможности строительства на приобретённом истцом и соседних земельных участках, что он скрыл от истца, который, заключая предварительный договор купли-продажи, намеревался в последующем возвести на нём жилой дом и проживать в нём. От возврата полученных от истца денежных средств ответчик отказывается.

Решением Ногинского городского суда Московской области от 10 октября 2019 г. в удовлетворении исковых требований ФИО1 отказано в полном объёме.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 20 января 2020 г. решение Ногинского городского суда Московской области от 10 октября 2019 г. оставлено без изменения, апелляционная жалоба ФИО1 – без удовлетворения.

В кассационной жалобе ФИО1 просит об отмене решения суда и апелляционного определения как незаконных и необоснованных, ссылается на нарушение судами норм материального и процессуального права, противоречие выводов суда установленным обстоятельствам дела.

В соответствии с частью 5 статьи 379.5 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, находя участвующих в деле лиц извещёнными о времени и месте судебного заседания согласно требованиям главы 10 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации и статьи 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, учитывая размещение сведений о судебном разбирательстве на сайте суда 5 июня 2020 г., судебная коллегия рассматривает дело в отсутствие неявившихся в судебное заседание участвующих в деле лиц.

Судебная коллегия, выслушав представителя ответчика, исследовав материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, приходит к следующему.

Согласно части 1 статьи 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Такие нарушения были допущены при рассмотрении настоящего дела.

Судом первой инстанции установлено, что 1 сентября 2016 г. между ФИО1 и ФИО2 был заключён предварительный договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью <данные изъяты> квадратных метров, расположенного по адресу: <адрес>

Согласно условиям предварительного договора купли-продажи, земельный участок продавался за 400000 рублей, расчёт между сторонами производился с рассрочкой платежа сроком на 50 месяцев, до 1 ноября 2020 г. В пункте 6 предварительного договора ФИО2 гарантировала, что на момент заключения договора она не скрывает сведения о нахождении земельного участка под запрещением.

Из выписки из Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН) от 15 апреля 2019 г. следует, что собственником спорного земельного участка является ФИО2, ограничения прав и обременения объекта недвижимости отсутствуют.

Судом также установлено, что ФИО1 по истечении срока договора аренды, то есть после 31 декабря 2016 г. продолжал пользоваться арендованным земельным участком, оплачивать за него арендную плату, в связи с чем данный договор был возобновлён на тех же условиях на неопределённый срок.

Поскольку ФИО1 не просил о расторжении договора аренды, пользовался земельным участком, суд первой инстанции, ссылаясь на положения статей 610, 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, пришёл к выводу о том, что требования истца о возврате уплаченной денежной суммы являются несостоятельными.

Поскольку с заявлением о планируемом строительстве объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома в <данные изъяты> мог обратиться только законный владелец земельного участка, при заключении предварительного договора купли-продажи земельного участка и до даты вынесения решения суда какая-либо информация о зонах с особыми условиями использования территории по спорному земельному участку в сведениях ЕГРН отсутствует, Правила землепользования и застройки части территории муниципального образования <данные изъяты> утверждено решением Совета депутатов Ногинского муниципального района 29 декабря 2017 г., после заключения договора, истцом не представлено доказательств того, что земельный участок невозможно использовать по целевому назначению, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, фактов нарушения обязательства или причинения вреда, наличия убытков и причинно-следственной связи между допущенными нарушениями и возникшими у истца убытками, а препятствие в использовании земельного участка, на которое ссылается истец, обнаружено им за пределами установленного законом разумного срока, и истец просит признать предварительный договор купли-продажи земельного участка от 1 сентября 2016 г. расторгнутым и не требует его расторжения, то суд первой инстанции, руководствуясь нормами статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, статей 3, 37 Земельного кодекса Российской Федерации, статей 1, 10, 15, 475, 476, 477 Гражданского кодекса Российской Федерации, пришёл к выводу о ом, что при заключении сделки продавец сообщила покупателю необходимые и имеющиеся у неё для приобретения земельного участка сведения, в связи с чем не имеется оснований для признания предварительного договора купли-продажи земельного участка расторгнутым. Как производные от основных исковых требований о признании предварительного договора купли-продажи расторгнутым не подлежат удовлетворению требования истца о взыскании денежных средств и судебных расходов.

Суд апелляционной инстанции с выводами суда первой инстанции согласился, дополнительно указав, что истец ранее не обращался в суд с иском о понуждении к заключению договора купли-продажи, продолжал добровольно исполнять условия предварительного договора и договора аренды земельного участка.

Между тем, данные выводы основаны на неправильном толковании и применении норм материального права.

В соответствии с частью 1 статьи 195 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации решение суда должно быть законным и обоснованным.

Согласно части 1 статьи 196 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации при принятии решения суд оценивает доказательства, определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела, установлены и какие обстоятельства не установлены, каковы правоотношения сторон, какой закон должен быть применён по данному делу и подлежит ли иск удовлетворению.

В пункте 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 декабря 2003 г. № 23 «О судебном решении» разъяснено, что решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 1 статьи 1, часть 3 статьи 11 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

В силу статьи 148 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации задачами подготовки дела к судебному разбирательству являются, в частности: уточнение фактических обстоятельств, имеющих значение для правильного разрешения дела; разрешение вопроса о составе лиц, участвующих в деле, и других участников процесса.

При определении закона и иного нормативного правового акта, которым следует руководствоваться при разрешении дела, и установлении правоотношений сторон следует иметь в виду, что они должны определяться исходя из совокупности данных: предмета и основания иска, возражений ответчика относительно иска, иных обстоятельств, имеющих юридическое значение для правильного разрешения дела.

Поскольку основанием иска являются фактические обстоятельства, то указание истцом конкретной правовой нормы в обоснование иска не является определяющим при решении судьёй вопроса о том, каким законом следует руководствоваться при разрешении дела (пункт 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 июня 2008 г. № 11 «О подготовке гражданских дел к судебному разбирательству»).

Таким образом, суду при рассмотрении дела следует вынести на обсуждение вопрос о юридической квалификации правоотношений и определить, какие нормы права подлежат применению при разрешении спора.

Согласно предварительному договору купли-продажи земельного участка от 1 сентября 2016 г., ФИО2 и ФИО1 заключили договор о том, что ФИО2 как продавец обязуется продать, а ФИО1 как покупатель - купить в собственность, принадлежащий продавцу земельный участок с кадастровым номером №, общей площадью <данные изъяты> квадратных метров, категория земель - земли населённых пунктов, разрешённое использование – для ведения личного подсобного хозяйства, находящийся по адресу: <адрес> (пункт 1).

Указанный земельный участок продаётся продавцом покупателю за 400000 рублей. Продажная цена указанного земельного участка является договорной и истинной, любые другие документы, в которых говорится об иной продажной стоимости данного земельного участка, признаются недействительными (пункт 3).

Расчёт между сторонами производится с рассрочкой платежа на срок 50 месяцев с возможностью досрочного погашения задолженности. Покупатель ежемесячно не позднее первого числа месяца, начиная с 1 сентября 2016 г. перечисляет в качестве задатка денежные средства продавцу в счёт погашения задолженности за приобретаемый земельный участок в сумме не менее 8000 рублей. Расчёт между продавцом и покупателем будет произведён до 1 ноября 2020 г. (пункт 4).

Стороны договорились, что обязательным условием настоящего предварительного договора является аренда приобретаемого земельного участка по фиксированной ставке 4000 рублей в месяц. Участок должен арендоваться всё время рассрочки оплаты, то есть до 1 ноября 2020 г., если покупатель не рассчитается за участок раньше (пункт 5).

Продавец гарантирует, что на момент совершения настоящего договора указанный земельный участок никому не подарен, не продан, не заложен, в споре под арестом (запрещением) не состоит и свободен от любых прав третьих лиц. Продавец несёт ответственность за сокрытие сведений о нахождении настоящей недвижимости под запрещением или в залоге (пункт 6).

В соответствии с пунктом 1.1 договора аренды земельного участка от 1 сентября 2016 г., арендодатель ФИО2 сдаёт, а арендатор ФИО1 принимает в аренду принадлежащий арендодателю земельный участок с кадастровым номером №, общей площадью <данные изъяты> квадратных метров, категория земель – земли населённых пунктов, разрешённое использование – для ведения личного подсобного хозяйства, находящийся по адресу: <адрес>.

Земельный участок передаётся от арендодателя к арендатору и возвращается обратно по катам приёма-передачи (пункт 1.3)

Арендодатель гарантирует, что земельный участок не обременён правами третьих лиц, не находится под арестом, его права не оспариваются в суде (пункт 1.4)

Согласно пунктам 2.1, 2.2 договора аренды, размер платы за арендованный земельный участок составляет 4000 рублей в месяц, арендная плата вносится арендатором не позднее 1 числа каждого месяца, начиная с 1 сентября 2016 г.

В соответствии с пунктом 8.1 договора аренды, данный договор заключён сроком с 1 сентября 2016 г. по 31 декабря 2016 г. и вступает в силу с момента его подписания.

Также в дело представлен передаточный акт от 1 сентября 2016 г. о передаче по договору аренды земельного участка ФИО1

Истцом в материалы дела представлена выписки по счёту банковской карты о переводе денежных средств ответчику ежемесячно платежами по 4000 рублей и по 8000 рублей. Всего истец утверждает о внесении платежей на сумму 348700 рублей на дату подачи иска, при том, что исходя из вышеуказанных условий договора аренды и предварительного договора, плата за аренду земельного участка за 34 месяца (сентябрь 2016 г. – июнь 2019 г.) должна составить 136000 рублей (из расчёта 4000 рублей в месяц). Истец в судебном заседании, согласно протоколу судебного заседания от 1 октября 2019 г., пояснил, что оплачивал денежные средства за аренду земельного участка в размере 4000 рублей в начале месяца и за выкуп, в связи с чем проводились платежи по 4000 рублей и 8000 рублей. Ответчик в возражениях на иск указала на получение за период с сентября 2016 г. по марта 2019 г. за аренду земельного участка 124000 рублей, и суммы по предварительному договору в размере 168700 рублей

Судом также установлено, что 25 июня 2019 г. ФИО1 направил ФИО2 уведомление о предложении расторгнуть предварительный договор купли-продажи.

Из материалов дела следует, что истец обратился в суд с настоящим иском о признании предварительного договора купли-продажи земельного участка от 1 сентября 2016 г. расторгнутым и взыскании перечисленных ответчику денежных средств, ссылаясь на невозможность строительства жилого дома (садового дома) на земельном участке и введение его продавцом в заблуждение при заключении данного договора.

В соответствии с пунктом 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В силу пункта 3 данной статьи предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

Согласно пункту 4 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

В соответствии с пунктом 6 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключён либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

В пункте 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 г. № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» разъяснено, что в силу положений пункта 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны или одна из них обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ, об оказании услуг и т.п. (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Если сторонами заключён договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются, например, заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную её часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате. Правила статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации к такому договору не применяются.

По общим правилам пунктов 1 и 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признаётся нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно пункту 1 стать 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признаётся существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключён или был бы заключён на значительно отличающихся условиях.

В соответствии с пунктом 2 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 данной статьи, изменён судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий: 1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; 2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; 3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; 4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несёт заинтересованная сторона.

Таким образом, вышеприведённые положения закона допускают расторжение договора и в случае, если контрагент не вводил в заблуждение другую сторону договора.

Из вышеприведённых норм права и разъяснений следует, что для признания договора расторгнутым (его расторжения) необходима правильная правовая квалификация договора, определение его предмета, применительно к которому и устанавливается существенность его нарушения или изменения обстоятельств. Предварительный договор является организационным договором, в том время как договор купли-продажи недвижимости, по смыслу статей 454, 549 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривает реальное исполнение непосредственно в отношении объекта недвижимости: внесение платы за него и передачу объекта недвижимости.

В соответствии со статьёй 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путём сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если данные правила не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

В пункте 43 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 г. № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» разъяснено, что условия договора подлежат толкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 Гражданского кодекса Российской Федерации, другими положениями Гражданского кодекса Российской Федерации, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статьи 3, 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При толковании условий договора в силу абзаца первого статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование). Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (пункт 5 статьи 10, пункт 3 статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела.

Условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду.

Значение условия договора устанавливается путём сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (абзац первый статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации). Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование).

Толкование условий договора осуществляется с учётом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств.

Из представленного в деле фрагмента копии предварительного договора купли-продажи земельного участка от 1 сентября 2016 г., не содержащего подписи сторон, подлинник которого, как и договора аренды земельного участка с передаточным актом, судом первой инстанции, как и судом апелляционной инстанции, как следует из материалов дела, в нарушение статей 71, 67, 157 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, не исследовались и не оценивались, следует, что срок заключения основного договора в предварительном договоре не установлен, предварительным договором предусмотрено внесение рассроченными платежами платы за земельный участок, засчитываемой в цену товара, и достигнуто соглашение об аренде земельного участка покупателем на период рассрочки оплаты.

Разрешая вопрос относительно расторжения предварительного договора, не имея его полного текста, суд первой инстанции применил к нему правила, регулирующие непосредственно договор купли-продажи земельного участка, в то же время не произведя его квалификация как договора купли-продажи недвижимости с рассрочкой платежа, указывая на спорный договор как предварительный, не рассматривая обязательства по договору как организационные, то есть фактически уклонился от правовой квалификации сделки, не мотивировав применение применённых норм материального права.

В то же время квалификация спорного договора как предварительного, не предусматривающего непосредственно даты его заключения, в силу статей 429, 1102, 1103 Гражданского кодекса Российской Федерации, влечёт вопрос об основательности обогащения продавца, получившего денежные средств в счёт платы за товар, по предварительному договору при прекращении по истечении предусмотренного пунктом 4 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации срока и обязательств, установленных предварительным договором, при том, что правила, предусмотренные главой 60 Гражданского кодекса Российской Федерации, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли (пункт 2 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Кроме того, толкуя срок и обстоятельства обнаружения обстоятельств, которые могут служить основанием к расторжению договора, с точки зрения разумности, по смыслу статей 1, 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, следует учитывать её оценочный характер, подлежащий определению исходя из фактических обстоятельств каждого конкретного случая, с учетом цели совершения сделки, заключения предварительного договора, договора купли-продажи, приобретения товара и разумных ожиданий покупателя, принятии им необходимых и достаточных мер для достижения целей совершения сделки, с учётом обычной деловой практики, непосредственных обязанностей сторон договора в силу закона и заключённого договора, что требует от суда, квалифицирующего срок и поведение стороны как неразумные привести на основании статей 195, 198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, мотивы такой квалификации со ссылками на установленные обстоятельства дела и подтверждающие их доказательства.

Согласно пунктам 1 и 2 статьи 6 Федерального закона от 7 июля 2003 г. № 112-ФЗ «О личном подсобном хозяйстве», для ведения личного подсобного хозяйства могут использоваться земельный участок в границах населенного пункта (приусадебный земельный участок) и земельный участок за пределами границ населённого пункта (полевой земельный участок).

Приусадебный земельный участок используется для производства сельскохозяйственной продукции, а также для возведения жилого дома, производственных, бытовых и иных зданий, строений, сооружений с соблюдением градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил и нормативов. Параметры жилого дома, возводимого на приусадебном земельном участке, должны соответствовать параметрам объекта индивидуального жилищного строительства, указанным в пункте 39 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Таким образом, если не установлено каких-либо дополнительных ограничений, законом допускается возведение на земельном участке для ведения личного подсобного хозяйства, расположенном на землях населённого пункта (приусадебный земельный участок), жилого дома, производственных, бытовых и иных зданий, строений, сооружений.

Истец ссылается на противоречие выявленных сведений об ограничениях использования земельного участка его первоначальному интересу при заключении предварительного договора купли-продажи земельного участка и договора аренды земельного участка – для строительства жилого дома (садового дома), то есть обстоятельства, при которых он не заключил бы означенные договоры, ссылаясь при этом на введение в заблуждение, предоставление неполной информации о земельном участке ответчиком.

В соответствии с пунктами 3 и 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации, при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно, никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

В пункте 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения. В этом случае суд при рассмотрении дела выносит на обсуждение обстоятельства, явно свидетельствующие о таком недобросовестном поведении, даже если стороны на них не ссылались (статья 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (пункт 2 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 2 статьи 434.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, при вступлении в переговоры о заключении договора, в ходе их проведения и по их завершении стороны обязаны действовать добросовестно, в частности не допускать вступление в переговоры о заключении договора или их продолжение при заведомом отсутствии намерения достичь соглашения с другой стороной. Недобросовестными действиями при проведении переговоров предполагаются: 1) предоставление стороне неполной или недостоверной информации, в том числе умолчание об обстоятельствах, которые в силу характера договора должны быть доведены до сведения другой стороны; 2) внезапное и неоправданное прекращение переговоров о заключении договора при таких обстоятельствах, при которых другая сторона переговоров не могла разумно этого ожидать.

В силу пункта 3 статьи 434.1 Гражданского кодекса Российской Федерации сторона, которая ведет или прерывает переговоры о заключении договора недобросовестно, обязана возместить другой стороне причинённые этим убытки.

Согласно пункту 7 той же статьи правила данной статьи применяются независимо от того, был ли заключён сторонами договор по результатам переговоров.

В пункте 21 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 марта 2016 г. № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» разъяснено, что если стороне переговоров её контрагентом представлена неполная или недостоверная информация либо контрагент умолчал об обстоятельствах, которые в силу характера договора должны были быть доведены до её сведения, и сторонами был заключен договор, эта сторона вправе потребовать признания сделки недействительной и возмещения вызванных такой недействительностью убытков (статьи 178 или 179 Гражданского кодекса Российской Федерации) либо использовать способы защиты, специально предусмотренные для случаев нарушения отдельных видов обязательств, например, статьями 495, 732, 804, 944 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Если указанные действия контрагента по предоставлению неполной или недостоверной информации послужили основанием для отказа стороны от заключения договора, последняя вправе требовать возмещения убытков в соответствии с пунктом 3 статьи 434.1 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 1 статьи 495 Гражданского кодекса Российской Федерации, продавец обязан предоставить покупателю необходимую и достоверную информацию о товаре, предлагаемом к продаже, соответствующую установленным законом, иными правовыми актами и обычно предъявляемым в розничной торговле требованиям к содержанию и способам предоставления такой информации.

В силу пункта 3 статьи 495 Гражданского кодекса Российской Федерации, если покупателю не предоставлена возможность незамедлительно получить в месте продажи информацию о товаре, указанную в пунктах 1 и 2 данной статьи, он вправе потребовать от продавца возмещения убытков, вызванных необоснованным уклонением от заключения договора розничной купли-продажи (пункт 4 статьи 445), а если договор заключён, в разумный срок отказаться от исполнения договора, потребовать возврата уплаченной за товар суммы и возмещения других убытков.

Таким образом, предоставление покупателю неполной информации о товаре, которые в силу характера договора должны были быть доведены до её сведения, включая ограничения его использования в отношении земельного участка, для использования которого он предполагался либо предполагается при сравнимых обстоятельствах, путём умолчания влечёт у покупателя, заключившего договор купли-продажи либо предварительный договор купли-продажи, у арендатора, заключившего договор аренды недвижимого имущества, право на возмещение причинённых убытков. Если договор был заключён несмотря на недобросовестное ведение переговоров, это обстоятельство не исключает возможности последующего взыскания убытков с контрагента, действовавшего недобросовестно в переговорном процессе.

В пункте 19 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 марта 2016 г. № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» разъяснено, что к отношениям, связанным с причинением вреда недобросовестным поведением при проведении переговоров, применяются нормы главы 59 Гражданского кодекса Российской Федерации с исключениями, установленными статьёй 434.1 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Предполагается, что каждая из сторон переговоров действует добросовестно и само по себе прекращение переговоров без указания мотивов отказа не свидетельствует о недобросовестности соответствующей стороны. На истце лежит бремя доказывания того, что, вступая в переговоры, ответчик действовал недобросовестно с целью причинения вреда истцу, например, пытался получить коммерческую информацию у истца либо воспрепятствовать заключению договора между истцом и третьим лицом (пункт 5 статьи 10, пункт 1 статьи 421 и пункт 1 статьи 434.1 Гражданского кодекса Российской Федерации). При этом правило пункта 2 статьи 1064 Гражданского кодекса Российской Федерации не применяется.

Вместе с тем недобросовестность действий ответчика предполагается, если имеются обстоятельства, предусмотренные подпунктами 1 и 2 пункта 2 статьи 434.1 Гражданского кодекса Российской Федерации. В этих случаях ответчик должен доказать добросовестность своих действий.

Таким образом, установление предоставления стороне неполной или недостоверной информации, в том числе умолчания об обстоятельствах, которые в силу характера договора должны быть доведены до сведения другой стороны, влечёт возникновение у ответчика бремени доказывания добросовестности своих действий, предоставления всей необходимой информации, отсутствия осведомлённости об этих обстоятельствах, освобождая истца от доказывания недобросовестности поведения контрагента, введения ответчиком его в заблуждение при ведении переговоров и заключении спорных договоров.

Согласно выпискам из ЕГРН от 13 апреля 2019 г., от 1 апреля 2019 г. спорный земельный участок, относящийся к землям населённых пунктов, с разрешённым использованием для ведения личного подсобного хозяйства, обременений не имеет.

Согласно уведомлению о несоответствии указанных в уведомлении о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома параметров объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома установленным параметрам и (или) недопустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома на земельном участке от 30 апреля 2019 г. № И-500, выданного администрацией Богородского городского округа Московской области, в соответствии Проектом строительства Восточной системы водоснабжения, утверждённым распоряжением Совета Министров РСФСР от 17 апреля 1984 г. № 445-р, земельный участок с кадастровым номером № частично расположен в санитарно-защитной зоне магистрального водовода Восточной системы водоснабжения. В соответствии со статьёй 5 СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03 «Санитарно-защитные зоны и санитарная классификация предприятий, сооружений и иных объектов», в санитарно-защитной зоне не допускается размещать жилую застройку, включая отдельные жилые дома. Размещение объекта капитального строительства в санитарно-защитной зоне магистрального водовода допускается только при наличии согласования с балансодержателем инженерной коммуникации.

В соответствии с Правилами землепользования и застройки части территории муниципального образования <данные изъяты> утверждёнными решениям Совета депутатов Ногинского муниципального района от 29 декабря 2017 г. № 59/7, земельный участок расположен в защитной зоне объекта культурного наследия федерального значения «Усадьба «Троицкое-Ратманово», XVIII-XIX вв.» В соответствии со статьёй 34.1 Федерального закона от 25 июня 2002 г. № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» в границах защитных зон объектов культурного наследия запрещаются строительство объектов капитального строительства и их реконструкция, связанная с изменением их параметров (высоты, количества этажей, площади).

В судебном заседании, согласно протоколу судебного заседания от 1 октября 2019 г., представитель ответчика признала, что строительство на спорном участке запрещено.

В соответствии с пунктом 2 статьи 5 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 252-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации», сведения о местоположении границ зон с особыми условиями использования территории подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости до 1 января 2022 г.

Таким образом, само по себе отсутствие в ЕГРН сведений о местоположении границ зон с особыми условиями использования территории при наличии подтверждения фактического существования таких ограничений, в том числе в градостроительном плане и т.п., само по себе не может безусловно толковаться как свидетельствующее о добросовестности ответчика при заключении договоров и принятии исполнения от истца по ним, а должно рассматриваться исходя из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации.

Из материалов дела следует, что истец ссылался на то, что ответчиком реализовался массив земельных участков, расположенных в одном районе, в санитарно-охранной зоне водопровода и охранной зоне объекта культурного наследия, в подтверждение чего указывал и просил о приобщении скриншота с сайта, из которого узнал о земельном участке и его продаже ответчиком, распечатки решений судов по делам №, принятых Ногинским городским судом Московской области по административному иску ФИО2 к администрации Ногинского муниципального района о признании незаконным решения об отказе в выдаче разрешения на строительство применительно к земельным участкам, расположенным в означенном массиве.

Между тем, суд первой инстанции в принятии доказательств для последующей оценки распечаток решений суда отказал как вынесенных в отношении других земельных участков, неосновательно ограничив истца в доказывании юридически значимых обстоятельств по делу в нарушение статей 12, 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, уклонившись от проверки доводов истца о недобросовестном поведении ответчика.

При этом оценка поведения ответчика как недобросовестного должна рассматриваться с учётом выше указанной презумпции недобросовестности при наличии неоговоренных сторонами обременений земельного участка, нехарактерных для данного вида земельных участков в обычном гражданском обороте.

С учётом вышеизложенного являлось юридически значимым обстоятельством наличие соответствующих ограничений, обременений на момент заключения предварительного договора купли-продажи земельного участка и договора аренды, что должным образом судами не проверено. Представить доказательства их наличия на момент совершения сделки истцу в порядке статей 12, 56, 57 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации не предложено, при том, что представленные истцом документы указывают на существование объектов (водопровода и памятника культурного наследия) задолго до заключения спорных договоров.

Кроме того, в случае сохранения обязательств сторон по предварительному договору и квалификации предварительного договора купли-продажи земельного участка как предварительного договора факт запрещения строительства на спорном участке, признанный ответчиком, следует рассматривать с точки зрения изменения обстоятельств, влияющих на обязательства по заключению основного договора в соответствии со статьёй 451 Гражданского кодекса Российской Федерации.

При таком положении, поскольку судом первой инстанции не определён правильно круг юридически значимых обстоятельств по делу, допущено нарушение распределения бремени доказывания, принципа состязательности и равноправия сторон, правил оценки доказательств, повлиявших на исход дела, выводы суда первой инстанции об отсутствии оснований для признания предварительного договора купли-продажи расторгнутым и взыскания переданных ответчику истцом денежных средств следует признать преждевременными, незаконными и необоснованными.

По смыслу статьи 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, повторное рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции предполагает проверку и оценку фактических обстоятельств дела и их юридическую квалификацию в пределах доводов апелляционных жалобы, представления и в рамках тех требований, которые уже были предметом рассмотрения в суде первой инстанции.

Норма части 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации с учётом разъяснений в пункте 29 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 июня 2012 г. № 13 «О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции», закрепляет обязанность суда апелляционной инстанции в случае неправильного определения судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела (пункт 1 части 1 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации) поставить на обсуждение вопрос о представлении лицами, участвующими в деле, дополнительных (новых) доказательств и при необходимости по их ходатайству оказать им содействие в собирании и истребовании таких доказательств.

Суду апелляционной инстанции также следует предложить лицам, участвующим в деле, представить дополнительные (новые) доказательства, если в суде первой инстанции не доказаны обстоятельства, имеющие значение для дела (пункт 2 части 1 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), в том числе по причине неправильного распределения обязанности доказывания (часть 2 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Приведённые выше требования закона и разъяснения Пленума Верховного Суда Российской Федерации судом апелляционной инстанции по настоящему делу не выполнены, допущенные судом первой инстанции нарушения не устранены.

В связи с изложенным судебная коллегия приходит к выводу, что допущенные судами нарушения норм материального и процессуального права являются существенными, без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав и законных интересов сторон, с учётом необходимости соблюдения разумных сроков судопроизводства (статья 6.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), находит подлежащим отмене апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 20 января 2020 г. с направлением дела на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

При новом рассмотрении дела суду апелляционной инстанции следует учесть изложенное и разрешить возникший спор в соответствии с установленными по делу обстоятельствами и требованиями закона.

Руководствуясь статьями 390, 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Первого кассационного суда общей юрисдикции

определила:

апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 20 января 2020 г. отменить, направить дело на новое рассмотрение в апелляционную инстанцию судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда.

Председательствующий: (подпись)

Судьи: (подпись)