Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску администрации Зуйского сельского поселения Белогорского района Республики Крым к ФИО2 о взыскании задолженности по арендным платежам, встречному иску ФИО2 к администрации Зуйского сельского поселения Белогорского района Республики Крым об исполнении договорных обязательств, по кассационной жалобе ФИО2 на решение Белогорского районного суда Республики Крым от 19 ноября 2018 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Крым от 27 февраля 2020 года.

Заслушав доклад судьи Косарева И.Э., судебная коллегия

установила:

Администрации Зуйского сельского поселения Белогорского района Республики Крым (далее также - администрация Зуйского сельского поселения) обратилась в суд с указанными требованиями к ФИО2, которые обосновывала тем, что ДД.ММ.ГГГГ между Зуйским комбинатом коммунальных предприятий и частным предпринимателем ФИО2 был заключен договор аренды здания, сооружения №, по условиям которого ответчику во временное владение и пользование за плату предоставлено недвижимое имущество – часть сооружения крытого рынка площадью <данные изъяты> кв.м, расположенное по адресу: <адрес> передано по акту приема-передачи, подписанному сторонами.

Впоследствии между сторонами договора был заключен ряд дополнительных соглашений, касающихся изменения размера арендной платы, наименования сторон и уточнения адреса нахождения имущества, переданного в аренду.

В течение действия договора ответчиком не соблюдались сроки внесения арендной платы, в связи с чем у нее образовалась задолженность по предусмотренной договором неустойке в случае несвоевременной оплаты ежемесячных платежей. Установленный договором срок аренды - <данные изъяты> лет с момента принятия арендуемого объекта – истекал ДД.ММ.ГГГГ. Не желая продлевать действие договора, администрация направила в адрес ответчика уведомление от ДД.ММ.ГГГГ, в котором сообщила о намерении прекратить договор аренды, установив срок для возврата арендованного имущества, которое до настоящего времени арендодателю не возвращено.

По указанным основаниям, уточняя исковые требования, истец просил взыскать с ФИО2 пеню по договору аренды здания, сооружения № от ДД.ММ.ГГГГ в связи с несвоевременным перечислением арендной платы в сумме <данные изъяты> рубля, обязав ответчика возвратить арендуемое недвижимое имущество: часть сооружения крытого рынка площадью <данные изъяты> кв.м, (первая часть), расположенного по адресу: <адрес>.

Ответчик ФИО2 предъявила встречный иск об исполнении договорных обязательств в части возмездной передачи ей права собственности на объект договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ.

Требования встречного иска мотивированы тем, что заключенный между арендатором и Зуйским комбинатом коммунальных предприятий договор аренды нежилого помещения, представляющего собой часть крытого рынка площадью <данные изъяты> кв.м, расположенного по вышеуказанному адресу, в п. 4.1 содержит условие о последующем выкупе имущества. С учетом цели договора общая воля сторон выражена в реконструкции переданного ей навеса (собственником которого являлся МУП «ЖКХЗСП») до капитального строения - «ларька» с последующим выкупом. В указанном смешанном договоре, по мнению встречного истца, было достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора аренды и купли-продажи, цена содержит арендную плату, стоимость арендуемого объекта. Ее неоднократные обращения в администрацию Зуйского сельского поселения по вопросу выкупа арендуемого объекта оставлены без удовлетворения, что расценивается ею как нарушение права на выкуп данного объекта.

Полагая, что имеются законные основания для выкупа спорного имущества, ФИО2 просила обязать администрацию Зуйского сельского поселения выполнить условие договора и возмездно передать ей право собственности на вышеуказанный объект.

В судебном заседании каждая из сторон настаивала на удовлетворении своих требований и возражала против исковых требований другой стороны.

Решением Белогорского районного суда Республики Крым от 19 ноября 2019 года требования администрации Зуйского сельского поселения к ФИО2 о взыскании задолженности по арендным платежам признаны необоснованными и отклонены. Этим же решением отказано в удовлетворении встречного иска ФИО2 к администрации Зуйского сельского поселения об исполнении договорных обязательств.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Крым от 27 февраля 2020 года по жалобам сторон решение Белогорского районного суда Республики Крым от 19 ноября 2019 года отменено в части отказа в удовлетворении иска администрации Зуйского сельского поселения к ФИО2 о взыскании задолженности по арендным платежам, в отмененной части принято новое решение об удовлетворении иска.

С ФИО2 в пользу администрации Зуйского сельского поселения взыскана пеня по договору аренды здания, сооружения № от ДД.ММ.ГГГГ в сумме <данные изъяты> рубля, с возложением на ФИО1 обязанности возвратить администрации Зуйского сельского поселения спорное недвижимое имущество.

В остальной части решение Белогорского районного суда Республики Крым от 19 ноября 2019 года оставлено без изменения, апелляционная жалоба ФИО2 – без удовлетворения.

В кассационной жалобе первоначальным ответчиком со ссылкой на нарушение норм материального и процессуального права ставится вопрос об отмене вступивших в законную силу судебных постановлений судов первой и апелляционной инстанций и направлении дела на новое рассмотрение. Заявитель указывает, что судами не приняты во внимание все материалы, имеющие значение для принятия законного решения. Податель жалобы считает, что заключая договор в <данные изъяты> году, арендодатель преследовал цель за счет ее средств возвести капитальное строение на месте навеса (крытого рынка). Подписывая договор аренды и возводя торговый павильон (капитальное строение), заявитель была убеждена, что после истечения срока действия договора получит право выкупить возведенное ею капитальное строение в соответствии с п. 4.1 договора от ДД.ММ.ГГГГ. Нормы законодательства Республики Украины судами не применены. Ответчик ссылается на то, что ни в одном из выставленных администрацией Зуйского сельского поселения счетов нет начисления пени за просрочку оплаты арендной платы, таким образом, она не могла знать о том, что администрация начисляет ей пеню. Кроме того, в своих возражениях податель жалобы заявляла о явной несоразмерности неустойки последствиям нарушенного обязательства и применении положений ст. 333 Гражданского кодекса РФ. По ее мнению, судом апелляционной инстанции также не был учтен тот факт, что согласно акту от ДД.ММ.ГГГГ торговые ларьки введены в эксплуатацию в <данные изъяты> году, однако надлежащим образом зарегистрированы как недвижимое имущество не были, а действия по приему на баланс и оформлению права собственности администрацией проведены уже в период нахождения Республики Крым в составе Российской Федерации.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, рассмотрев дело в соответствии с ч. 1 ст. 379.6 ГПК РФ в пределах содержащихся в поданной жалобе доводов, в отсутствие извещенных в порядке ст. 165.1 ГК РФ и ч. 5 ст. 379.5 ГПК РФ, но неявившихся иных лиц, участвующих в деле, в том числе подателя жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

Согласно ч. 1 ст. 379.7 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Таких нарушений, вопреки доводам кассационной жалобы, судами при рассмотрении указанного дела допущено не было. Обжалуемые судебные постановления по разрешенному спору надлежащим образом мотивированы и содержат оценку всех значимых обстоятельств дела, приводившихся сторонами с соблюдением норм материального и процессуального права.

Как следует из материалов рассмотренного дела и установлено судами нижестоящих инстанций, согласно договору аренды здания, сооружения № от ДД.ММ.ГГГГ Зуйский комбинат коммунальных предприятий (арендодатель) передал, а ЧП ФИО2 (арендатор) приняла во временное владение нежилое сооружение (помещение) - часть сооружения крытого рынка площадью <данные изъяты> кв.м <данные изъяты> часть) по адресу: <адрес><адрес>.

Имущество, согласно п. 2 договора, предоставлено в аренду с целью строительства ларька для торговли промышленными товарами.

В связи с внесенными в договор аренды изменениями дополнительными соглашениями от ДД.ММ.ГГГГ№ и от ДД.ММ.ГГГГ, в настоящее время арендодателем является администрация Зуйского сельского поселения, арендатором ИП ФИО2

Срок аренды установлен пунктом 4.1 договора и составляет <данные изъяты> лет с момента принятия арендуемого объекта по акту-приемки с последующим выкупом. При этом, если ни одна из сторон в срок <данные изъяты> года до окончания данного договора не заявит о намерении его расторгнуть, договор автоматически пролонгируется на срок до одного года.

Предмет аренды был передан арендатору по акту приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ, в связи с чем срок договора аренды истекал ДД.ММ.ГГГГ, уведомление о прекращении действия договора направлено арендатору ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно доводам иска, у ФИО2 также имеется задолженность по пени, предусмотренной договором, расчет которой опровергнут ответчиком не был.

В связи с невозвратом имущества по истечении срока аренды, администрация Зуйского сельского поселения обратилась в суд с рассматриваемыми требованиями.

Отказывая в иске о возврате арендованного имущества, районный суд исходил из отсутствия доказательств надлежащего уведомления арендатора о прекращении действия договора аренды нежилого помещения, в силу чего указанный договор автоматически продлен на один год. Мотивов отказа в требованиях о взыскании пени судом не приведено. Оставляя без удовлетворения встречные требования ФИО2, суд сослался на несогласование сторонами существенного условия о выкупной цене спорного имущества в связи с чем в данной части договор сторон на момент разрешения спора не мог считаться заключенным.

Отменяя решение районного суда в части отказа в иске администрации, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что арендатор о прекращении договора аренды был уведомлен надлежащим образом, а истечение срока действия договора в отсутствие иных оснований пользования объектом влечет возникновение обязанности по возврату арендованного имущества. Установив, факт ненадлежащего исполнения обязанности по внесению арендных платежей, апелляционный суд также взыскал с ответчика ФИО2 пени согласно представленному истцом расчету.

С такими суждениями судебных инстанций в отношении разрешения как первоначального, так и встречного иска, следует согласиться.

В соответствии с пунктом 3 статьи 425 Гражданского кодекса РФ законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору.

В силу требований статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

С учетом приведенных правовых положений, вывод суда апелляционной инстанции о том, что по истечении срока действия договора аренды (являющееся одним из общих оснований прекращения обязательств сторон по договору) арендатор обязан возвратить арендованное имущество арендодателю, кассационным судом признается правильным.

Применительно к материалам рассматриваемого дела, указанный вывод основан на том, что администрация неоднократно направляла ФИО2 уведомления о расторжении договора аренды в связи с прекращением срока его действия (получены ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ) и данное обстоятельство подтверждено письменными доказательствами. Буквальное толкование п. 4.2 договора о заявлении намерения о расторжении договора «в <данные изъяты>» свидетельствует о том, что соответствующее заявление может быть направлено в любое время до истечения действия договора аренды.

Так, в своем заявлении от ДД.ММ.ГГГГ, поданного главе администрации Зуйского сельского поселения, ФИО2 указывает, что ДД.ММ.ГГГГ ею получено уведомление о прекращении действия договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ и что в срок до ДД.ММ.ГГГГ ей необходимо возвратить помещение.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 лично получила письмо администрации, в котором арендодатель повторно сообщает, что не имеет намерения продлевать договор аренды.

Таким образом, в установленные договором аренды сроки он возобновлен не был, арендодатель выразил волю на прекращение арендных правоотношений, в связи с чем действие договора аренды прекращено ДД.ММ.ГГГГ за истечением срока.

Как было установлено и не опровергнуто допустимыми доказательствами, спорное имущество администрации Зуйского сельского поселения ответчиком ФИО2 не возвращено, в связи с чем апелляционный суд обоснованно возложил на ФИО2 обязанность по возврату арендованного имущества в связи с истечением срока действия договора аренды. Изменение (улучшение) имущества препятствием к его возврату не является.

Кроме того, установив факт ненадлежащего исполнения ФИО2 обязанности по своевременной уплате арендных платежей, суд апелляционной инстанции взыскал с нее задолженность по пени в размере <данные изъяты> рублей.

Указанные выводы кассационный суд признает правильными, основанными на требованиях ст. 614 Гражданского кодекса РФ и условиях заключенного договора аренды (п.п. 5.2, 9.1).

Размер пени, взысканной с ФИО2, был проверен и признан правильным, при том, что доводы жалобы о том, что арендная плата не могла быть оплачена до момента направления в адрес ответчика счета на оплату, основаны на неправильном толковании условий договора, не связывающего внесение арендных платежей с получением счетов от администрации Зуйского сельского поселения <адрес> Республики Крым (п. 5.2 договора устанавливает срок оплаты арендной платы – не позднее <данные изъяты>-го числа каждого месяца).

Ссылки подателя жалобы на то, что ей не было известно о начислении пени, во внимание не принимаются. При рассмотрении апелляционной жалобы ФИО2 приводила доводы о том, что причиной просрочки арендных платежей являлась несвоевременность направления в ее адрес администрацией счетов на оплату, следовательно, факт наличия просрочек ФИО2 признавала и исходя из условий заключенного договора данное обстоятельство является основанием для начисления пени.

Проверяя доводы жалобы ФИО2, связанные с необоснованностью отказа в удовлетворении ее встречных требований, суд кассационной инстанции не усматривает каких-либо нарушений, являющихся основанием для отмены судебных постановлений.

Решение и апелляционное определение в указанной части приняты при правильном применении норма материального права.

Исходя из требований ст.ст. 555, 624 Гражданского кодекса РФ, положений статьи 272 ГК УССР, статьи 27 Закона Украины «Об аренде государственного и коммунального имущества» судами сделаны правильные выводы о том, что существенное условие договора аренды с правом выкупа – выкупная цена арендованного имущества сторонами согласовано не было, а нормы действовавшего на момент заключения договора законодательства не предусматривали права арендатора стать совладельцем арендованного имущества в результате проведенных его улучшений.

Согласно пункту 1 статьи 624 Гражданского кодекса РФ в случаях, когда предметом договора аренды с последующим выкупом является недвижимое имущество (кроме земельного участка), обязательство арендатора по внесению арендной платы прекращается с момента уплаты всей выкупной цены, если иное не предусмотрено законом или соглашением сторон.

В силу положений ст. 555 Гражданского кодекса РФ стоимость выкупной цены объекта аренды является существенным условием договора купли-продажи недвижимости.

Проанализировав текст договора, суды пришли к правильному выводу о том, что в нем при указании стоимости аренды, несмотря на обозначение цели аренды – «под строительство ларька для торговли», отсутствует согласованное сторонами условие о размере выкупной цены имущества, что в силу вышеприведенных правовых норм свидетельствует о несогласованности обязательств по выкупу имущества. Дополнительного соглашения, в котором были бы отражены все существенные условия выкупа, между сторонами также не заключалось.

При этом не имеет значения тот факт, что арендатор высказывал намерение приобрести спорный объект недвижимости, т.к. в сложившейся ситуации право требовать от арендодателя передачи в собственность арендованного по договору аренды имущества у арендатора отсутствовало.

Правоотношения по созданию новой вещи в результате улучшения арендованного имущества были урегулированы Законом Украины «Об аренде государственного и коммунального имущества». В частности, статьей 23 этого Закона, предусмотрено право арендатора стать собственником новой вещи, созданной в результате улучшения арендованной вещи с согласия арендодателя, только в части необходимых расходов на улучшение, если иное не предусмотрено договором аренды.

Между тем, как правильно указано судами обеих инстанций, наличие обстоятельств, связанных с возможностью возникновения права сособственника имущества в связи с проведением улучшений, материалами дела не подтверждено, условия договора сторон в данной части в течение всего срока аренды согласованы не были.

С учетом изложенного, проанализирован текст заключенного договора, толкование которого произведено в соответствии с требованиями ст. 431 Гражданского кодекса РФ, суды сделали правильный вывод об отсутствии правовых оснований для удовлетворения встречного иска ФИО2

Доводы жалобы о наличии признаков недобросовестного поведения в действиях администрации Зуйского сельского поселения (неосуществлении регистрации права на спорный объект и государственной регистрации договора аренды, неосуществлении передачи права на земельный участок), во внимание не принимаются, поскольку выходят за пределы заявленных исковых требований, а потому не могут быть предметом проверки и правового значения для настоящего спора не имеют.

С самостоятельными требованиями о понуждении администрации к передаче прав на земельный участок, с требованиями о государственной регистрации договора ФИО2 своевременно к администрации не обращалась, об отказе в заключении соответствующего договора была осведомлена не позже 2011 года. При этом, в настоящее время срок действия договора истек, в связи с чем никаких иных обязательств помимо возврата арендованного имущества у сторон не существует.

Доводы, заявителя, содержащиеся в кассационной жалобе, исследованы и оценены судами первой и апелляционной инстанций по правилам ст.ст. 56 и 67 ГПК РФ, а иная оценка фактов, установленных судами, процессуальным законом к компетенции суда кассационной инстанции не отнесена.

Изложенные в кассационной жалобе обстоятельства повторяют доводы, которые являлись предметом проверки суда апелляционной инстанции, основаны на несогласии заявителя с выводами судов, основанными на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, которым дана надлежащая правовая оценка.

Несогласие с данной судами оценкой, установленными ими обстоятельствами по делу, иная интерпретация, а также неправильное толкование лицами, участвующими в деле, норм закона, не означают судебной ошибки.

Принцип правовой определенности предполагает, что стороны не вправе требовать пересмотра вступивших в законную силу судебных постановлений только в целях проведения повторного слушания и получения нового судебного постановления другого содержания, поскольку иной подход приводил бы к несоразмерному ограничению принципа правовой определенности.

При установленных обстоятельствах оснований, предусмотренных статьей 379.7 ГПК РФ, для отмены обжалуемых судебных актов в кассационном порядке по жалобе ФИО2 не усматривается.

Руководствуясь статьями 379.7, 390, 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

Решение Белогорского районного суда Республики Крым от 19 ноября 2019 года, апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Крым от 27 февраля 2020 года оставить без изменения, а кассационную жалобу ФИО2 – без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: