Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-451/2020; 24RS0044-01-2020-00524-24 по иску ФИО1 к индивидуальному предпринимателю ФИО2 о расторжении договора аренды недвижимого имущества, взыскании денежных средств, понуждении освободить нежилое помещение,

по кассационной жалобе ФИО2 на решение Рыбинского районного суда Красноярского края от 17 ноября 2020 г. и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Красноярского краевого суда от 15 февраля 2021 г.

Заслушав доклад судьи Восьмого кассационного суда общей юрисдикции Прудентовой Е.В., судебная коллегия по гражданским делам Восьмого кассационного суда общей юрисдикции,

установила:

ФИО1 (далее - ФИО1, истец) обратилась в суд с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее – ИП ФИО2, ответчик) о расторжении договора аренды недвижимого имущества, взыскании денежных средств, понуждении освободить нежилое помещение.

Решением Рыбинского районного суда Красноярского края от 17 ноября 2020 г. иск удовлетворен частично, с ИП ФИО2 в пользу ФИО1 взыскана задолженность по арендной плате в размере 104 000 руб., штраф в размере 3 120 руб., государственная пошлина в сумме 1 852,17 руб., а всего 108 972,17 руб.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Красноярского краевого суда от 15 февраля 2021 г. решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

ФИО2 обратилась в Восьмой кассационный суд общей юрисдикции с кассационной жалобой, в которой поставила вопрос об отмене принятых по делу судебных постановлений как незаконных.

В судебное заседание суда кассационной инстанции не явились надлежаще извещенные о времени и месте рассмотрения дела участвующие в деле лица, не сообщившие о возражениях о рассмотрении дела в их отсутствие.

Участник процесса считается извещенным о времени и месте судебного заседания надлежащим образом в том случае, когда повестка направлена по месту нахождения стороны или указанному ею адресу, и у суда имеется доказательство, подтверждающее получение отправленного уведомления адресатом, в том числе с учетом положений статьи 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Информация о месте и времени рассмотрения кассационной жалобы заблаговременно размещена на официальном сайте Восьмого кассационного суда общей юрисдикции.

Судебная коллегия по гражданским делам Восьмого кассационного суда общей юрисдикции, руководствуясь частью 5 статьи 379.5 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, участие которых при рассмотрении дела не является обязательным.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Восьмого кассационного суда общей юрисдикции находит жалобу подлежащей удовлетворению.

Основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права. Нарушение или неправильное применение норм процессуального права является основанием для отмены или изменения судебных постановлений, если это нарушение привело или могло привести к принятию неправильных судебных постановлений (статья 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Судебная коллегия по гражданским делам Восьмого кассационного суда общей юрисдикции пришла к выводу о том, что при рассмотрении настоящего дела судами первой и апелляционной инстанций были допущены нарушения норм материального и процессуального права, фактические обстоятельства дела не установлены судом, юридически значимые для правильного разрешения спора обстоятельства не вошли в предмет доказывания по делу и не получили правовую оценку суда.

Судом установлено и следует из материалов дела, что ФИО1 является собственником нежилого помещения по адресу: <адрес>

1 июля 2018 г. между ФИО1 и ИП ФИО3 заключен договор аренды указанного нежилого помещения, по условиям которого помещение сдается в аренду сроком на 11 месяцев (пункт 1.2).

Срок аренды начинается со дня подписания акта приема-передачи помещения, при этом обязанности арендатора по оплате арендной платы возникают с даты подписания акта приема- передачи помещения. Если по истечении срока аренды арендатор продолжает пользоваться помещением, и не одна из сторон не заявила о расторжении договора в установленные договором сроки, договор аренды считается вновь заключенным на тех же условиях и на тот же срок (пункт 1.3).

Арендная плата составляет 26 000 руб. в месяц и является постоянной частью арендной платы. Арендная плата начисляется арендатору с момента подписания акта приема-передачи (пункт 3.1).

Сумма постоянной арендной платы вносится 10 числа каждого текущего месяца арендодателю путем перечисления на его расчетный счет или банковскую карту (пункт 3.3.1).

При неисполнении арендатором обязанностей по внесению арендной платы, арендатор уплачивает штраф в размере 0,04 % от суммы невыплаченной аренды в день (пункт 5.1).

Арендодатель несет ответственность за недостатки переданного им в аренду по настоящему договору помещения, полностью или частично препятствующие пользованию им, несмотря на то, что при сдаче его в аренду (заключении договора) арендодатель мог и не знать о наличии указанных недостатков (скрытые недостатки) (пункт 5.3).

Также судом установлено и ответчиком не оспаривалось, что обязательства по внесению арендных платежей исполнялись ответчиком до октября 2018 года.

Вступившим в законную силу 12 августа 2019 г. решением Рыбинского районного суда Красноярского края от 14 июня 2019 г. с ФИО1 взыскана задолженность за безучетное потребление электроэнергии за период с 1 января 2018 г. по 30 сентября 2018 г. в помещении по адресу: <адрес><адрес> в сумме 181 337,81 руб.

На основании заявления ФИО1 от 12 октября 2018 г. ПАО «Красноярскэнергосбыт» 23 октября 2018 г. в адрес АО «Красноярская региональная энергетическая компания» направлено ходатайство о принятии мер по полному прекращению подачи электрической энергии на вышеуказанный объект.

10 января 2019 г. ИП ФИО2 в адрес истца, по месту регистрации ФИО1, направлено уведомление о прекращении действия договора аренды от 1 июля 2018 г., согласно которого ответчик уведомляет истца о том, что она не намерена пользоваться предоставленным в аренду нежилым помещением по адресу: <адрес><адрес> ввиду отключения электроэнергии, ее обязательства по договору прекращаются 30 сентября 2018 г. Факт отправления данного уведомления подтверждается почтовым извещением от 17 января 2019 г. Согласно отчету об отслеживании отправлений данное почтовое отправление возвращено в адрес ответчика 26 февраля 2019 г. за истечением срока хранения.

25 декабря 2019 г. истцом в адрес ответчика направлена претензия с требованием погашения задолженности по арендной плате, освобождении арендуемого помещения с передачей его с имеющимся в помещении оборудованием арендатору по акту приема-передачи.

Удовлетворяя частично иск, суд первой инстанции сослался на статьи 10, 309, 310, 421, 431, 450, 610, 614, 620, 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, и исходил из того, что заключенный между сторонами договор аренды нежилого помещения является расторгнутым по истечении 15 дней, предусмотренных договором для уведомления арендодателя, со дня направления ответчиком 10 января 2019 г. уведомления о прекращении договора аренды, т.е. с 25 января 2019 г., до указанной даты на ответчике лежала обязанность по оплате арендных платежей, неисполнение которой является основанием для взыскания задолженности и предусмотренной договором пени с ответчика в пользу истца в судебном порядке.

Суд апелляционной инстанции согласился с выводами суда первой инстанции и их правовым обоснованием, сославшись на то, что доводы ответчика о невозможности использования арендуемого помещения ввиду отключения энергоснабжения, после выявления в сентябре 2018 года безучетного потребления электроэнергий, не влияют на правильность выводов суда; установленный решением Рыбинского районного суда Красноярского края от 14 июня 2019 г. факт безучетного потребления электроэнергии, повлекший отключение энергоснабжения в нежилом помещении, сам по себе не прекращает действие договора аренды и не свидетельствует об отсутствии у арендодателя обязанности по внесению арендной платы, условия договора аренды действительно содержат положение об обязанности арендодателя обеспечить бесперебойную подачу энергоснабжения (пункт 2.1.3), однако данное условие не освобождают ответчика, как арендатора от обязанности соблюдения процедуры расторжения договора, передачи арендуемого помещения собственнику.

Доводы кассационной жалобы заслуживают внимания.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. В случае невыполнения этой обязанности в силу статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор не обязан вносить арендную плату.

Регулирование, содержащееся в статье 328 Гражданского кодекса Российской Федерации применительно ко всем встречным обязательствам, специально оговорено в пункте 4 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно этой норме, если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации), а арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (пункт 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 3 статьи 405 Гражданского кодекса Российской Федерации должник не считается просрочившим, пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора.

Кредитор считается просрочившим, если он отказался принять предложенное должником надлежащее исполнение или не совершил действий, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором либо вытекающих из обычаев или из существа обязательства, до совершения которых должник не мог исполнить своего обязательства (пункт 1 статьи 406 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Из анализа приведенных норм следует, что договор аренды носит взаимный характер, риск невозможности использования арендованного имущества в соответствии с условиями договора и назначением этого имущества лежит на арендодателе. Если невозможность использования имущества возникла по причине, за которую арендатор не отвечает, то он не обязан вносить арендную плату. Данная правовая позиция изложена в пункте 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26 июня 2015 г., пункте 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12 июля 2017 г., в пункте 27 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2020), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 25 ноября 2020 г.

Доводы ответчика о невозможности использования арендуемого помещения ввиду отключения энергоснабжения, после выявления в сентябре 2018 года безучетного потребления электроэнергий, не получили надлежащей оценки судов первой и апелляционной инстанций.

Вывод суда апелляционной инстанций о том, что установленный решением Рыбинского районного суда Красноярского края от 14 июня 2019 г. факт безучетного потребления электроэнергии, повлекший отключение энергоснабжения в нежилом помещении, сам по себе не свидетельствует об отсутствии у арендодателя обязанности по внесению арендной платы, приведен без исследования юридически значимого обстоятельства о возможности использования предмета аренды по обстоятельствам, за которые арендатор не отвечает.

Суды первой и апелляционной инстанции не применили статьи 328, 405 Гражданского кодекса Российской Федерации и не установили, зависели ли от арендатора обстоятельства, по которым он не мог пользоваться объектом аренды в соответствии условиями договора аренды, не дав оценки заявлению ФИО1 в ПАО «Красноярскэнергосбыт» от 12 октября 2018 г. об отключении объекта аренды применительно к выполнению обязанностей по договору аренды.

Доводы истца о действии договора аренды не являются единственным основанием для взыскания арендной платы, доводы ответчика о вине арендодателя в невозможности пользоваться объектом аренды в спорный период суды признали не юридически значимым вопреки статьям 328, 405 Гражданского кодекса Российской Федерации, условиям договора аренды.

Данные ошибки в применении материального права повлекли за собой привели к тому, что имеющие значение для дела обстоятельства суд оставил без надлежащего исследования и правовой оценки.

Кроме того, в силу положений статей 67, 71, 195 - 198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд обязан исследовать по существу все фактические обстоятельства и не вправе ограничиваться установлением формальных условий применения нормы, а выводы суда о фактах, имеющих юридическое значение для дела, не должны быть общими и абстрактными, они должны быть указаны в судебном постановлении убедительным образом со ссылками на нормативные правовые акты и доказательства, отвечающие требования относимости и допустимости. В противном случае нарушаются задачи и смысл судопроизводства, установленные статьей 2 названного Кодекса.

Дело в суде апелляционной инстанции рассматривается в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления (часть 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Согласно разъяснениям, изложенным в абзаце первом пункта 22 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 июня 2012 г. № 13 «О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции», по смыслу части 1 статьи 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, при повторном рассмотрении дела судом апелляционной инстанции по правилам производства в суде первой инстанции, в том числе с учетом особенностей, предусмотренных главой 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, применяются, в частности, правила разрешения ходатайств лиц, участвующих в деле (статья 166 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), правила исследования и оценки доказательств (глава 6 и статьи 175 - 189 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), правила о составлении мотивированного решения суда (статья 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Если судом первой инстанции неправильно определены обстоятельства, имеющие значение для дела (пункт 1 части 1 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), то суду апелляционной инстанции следует поставить на обсуждение вопрос о представлении лицами, участвующими в деле, дополнительных (новых) доказательств и при необходимости по их ходатайству оказать им содействие в собирании и истребовании таких доказательств. Суду апелляционной инстанции также следует предложить лицам, участвующим в деле, представить дополнительные (новые) доказательства, если в суде первой инстанции не доказаны обстоятельства, имеющие значение для дела (пункт 2 части 1 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), в том числе по причине неправильного распределения обязанности доказывания (часть 2 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации) (пункт 29 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 июня 2012 г. № 13 «О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции»).

Из приведенных норм процессуального закона и разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации по их применению следует, что суд апелляционной инстанции должен исправлять ошибки, допущенные судом первой инстанции при рассмотрении дела, поэтому он наделен полномочиями по повторному рассмотрению дела по правилам производства в суде первой инстанции с учетом особенностей, предусмотренных законом для производства в суде апелляционной инстанции.

Данные требования закона апелляционной инстанцией не выполнены.

С учетом изложенного, судебная коллегия Восьмого кассационного суда общей юрисдикции находит, что допущенные по делу нарушения норм материального и процессуального права являются существенными, непреодолимыми, и приходит к выводу об отмене решения Рыбинского районного суда Красноярского края от 17 ноября 2020 г. и апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Красноярского краевого суда от 15 февраля 2021 г. в части иска о взыскании задолженности по арендной плате, штрафа и о направлении дела в указанной части на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела суду следует учесть изложенное и разрешить дело в соответствии с установленными по делу обстоятельствами и требованиями закона.

Руководствуясь статьями 379.7, 390, 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Восьмого кассационного суда общей юрисдикции

определила:

решение Рыбинского районного суда Красноярского края от 17 ноября 2020 г. и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Красноярского краевого суда от 15 февраля 2021 г. в части иска о взыскании задолженности по арендной плате, штрафа отменить и направить дело на новое рассмотрение в указанной части в суд первой инстанции.

Председательствующий В.Н. Бойко

Судьи А.В. Калинко

Е.В. Прудентова